Экономика недвижимости. 4
Содержание
Введение………………………………………………………… |
3 |
Отчет об оценки рыночной
стоимости жилой недвижимости…… |
5 |
1. Титульный лист………………………………………… |
5 |
2. Сопроводительное письмо………………… |
5 |
3. Дата и объем технического освидетельствования…………………… |
7 |
4. Анализ социально- |
8 |
4.1 Описание природно- |
8 |
4.2 Макроэкономические показатели…………………………… |
9 |
4.3 Основные показатели
по отраслям экономики, |
11 |
4.4 Основные показатели
социального развития, динамика
их изменения и влияние на позиционирование объекта
оценки на рынке………………………………………………………………… |
12 |
4.5 Основные характеристики рынка недвижимости…………… |
13 |
5. Анализ местоположения объекта оценки…………………………..... |
16 |
6. Описание объекта оценки…………………………………………...... |
17 |
7. Определение рыночной
стоимости доходным подходом……… |
18 |
8. Определение рыночной
стоимости сравнительным |
22 |
9. Согласование результатов оценки…………………………………… |
25 |
10. Сертификат оценки………………………………… |
26 |
Заключение…………………………………………………… |
27 |
Список литературы………………………………… |
28 |
Приложения…………………………………………………… |
29 |
Введение
Недви́жимость — вид
имущества, признаваемого в
К недвижимости по происхождению относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершённого строительства, воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.
Рыночная стоимость
Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.
Рынок недвижимости — совокупность участников (покупатель, продавец, собственник, консультант, брокер, агент, риелтор, управляющий недвижимостью, государственные регулирующие органы и т. д.), и сделок (покупка, продажа, аренда и т. д.) совершаемых между ними. [4]
Рынок недвижимости делится на два главных направления: рынок коммерческой недвижимости и рынок жилой недвижимости. Деление рынка не является условным, все сделки с коммерческой и жилой недвижимостью определены законодательством РФ.
Рынок жилой недвижимости характеризуется сделками по купле-продаже, аренде квартир и домов. Квартиры являются основным объектом этого сегмента рынка недвижимости, так как они составляют основную долю по сделкам с жилой недвижимостью. Все тенденции рынка рассматриваются на примере квартир. Цены и спрос на жилые дома немного отличаются от цен и спроса на квартиры, но в целом изменяются по одному и тому же закону.
Предметом оценки недвижимости является рыночная стоимость как наиболее вероятная цена продажи имущественных прав. Основная цель оценки – расчет наиболее вероятной цены продажи на рынке. Оценка недвижимости базируется на использовании методов, основанных на трех методологических подходах: сравнительном, затратном и доходном.
На основе полученных
в рамках каждого из подходов к
оценке результатов определяется итоговая
величина стоимости объекта
В процессе проведения оценки недвижимости принимаются во внимание основные факторы, оказывающие влияние на стоимость: месторасположение, спрос и предложения сопоставимых объектов, физическое состояние, престижность района, наличие и качество инфраструктуры, планы развития территории и многие другие.
Сравнительный подход основывается на совокупности методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.
Возможность применения данного подхода основана на изучении рынка, сборе и проверке достоверности информации о продажах сопоставимых объектов и ее анализе, с помощью которого могут быть получены корректировки для определенных факторов, влияющих на оценку недвижимости.
Затратный подход оценки недвижимости представляет собой совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки, с учетом накопленного износа. Данный подход базируется на предположении, что покупатель не заплатит за готовый объект больше, чем за возможное создание объекта аналогичной полезности.
Доходный подход основан на том, что стоимость недвижимости, в которую вложен капитал, должна соответствовать текущей оценке качества и количества дохода, который эта недвижимость способна принести.
Доходный подход - это совокупность методов оценки стоимости недвижимости, основанных на определении текущей стоимости ожидаемых от нее доходов. [5]
РОССИЙСКАЯ ФЕДЕРАЦИЯ
ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ
«КОНСАЛТАУДИТ»
ОТЧЕТ № 172
22 октября 2012г.
ОБ ОПРЕДЕЛЕНИИ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ
Объект трехкомнатная квартира. Площадь 65 кв. м.
Местонахождение г. Тюмень, ул. коммунаров, 19, кв.29
Дата оценки 22 октября 2012 года
Собственник Нежинская Е.А.
Заказчик МО «ЦентрГрад». Управление (комитет) по делам
Исполнитель ООО «КОНСАЛТАУДИТ» г. Тюмень, ул. Эрвие, д. 10
г. Тюмень, 2012
2. Сопроводительное письмо
Уважаемая Екатерина Андреевна!
В соответствии с договором №12, заключенным между Вами и обществом с ограниченной ответственностью, в лице генерального директора, Кисловского Р.К., произведена оценка объекта, включающего в себя трехкомнатную квартиру, расположенную по адресу: г. Тюмень, ул.Коммунаров 19, кв.29, по состоянию на 22 октября 2012г.
Целью оценки является определение рыночной объекта для реализации имущественных прав.
Обращаю внимание, что это письмо не является отчетом по оценке, а только предваряет отчет, приведенный далее. Полная характеристика объекта оценки, необходимая информация и расчеты представлены в отчете, отдельные части которого не могут трактоваться раздельно, а только в связи с полным его текстом, с учетом всех принятых допущений и ограничений.
Оценка объекта выполнена в соответствии с требованиями Федерального закона от 29.07.98 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и в соответствии с Федеральными Стандартами оценки, обязательными к применению при осуществлении оценочной деятельности, №1, 2, 3 (ФСО №1, ФСО №2, ФСО №3), утвержденными Приказами Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. № 254, 255, 256.
Цель оценки: определение рыночной стоимости объекта оценки.
Дата оценки: 23 октября 2012 г.
Оценка проведена оценщиком Мел
Рыночная стоимость Объекта оценки по состоянию на конец октября 2012 г. составляет:
3707000 (Три миллиона семьсот семь тысяч) рублей
С уважением,
Генеральный директор
ООО«КОНСАЛТАУДИТ» ________________ Р.К. Кисловский
3. Дата и объем технического освидетельствования
Техническое освидетельствование проводилось 22 октября 2012г. на основании визуального осмотра, а также Технического паспорта на жилое помещение.
Объект оценки – однокомнатная квартира общей площадью жилых помещений 65,0 кв. м.
Квартира расположена на 5-м этаже 9-ти этажного жилого дома по адресу: ул.Коммунаров,19.
Техническая характеристика квартиры (согласно Техническому паспорту, поэтажному плану – см. в Приложении копии документов Заказчика).
Этаж - 5
Кол-во комнат -3
Площадь всех частей (комнат и помещений вспомогательного пользования) - 65,0 кв.м.
В том числе:
1) Помещений вспомогательного пользования (лоджия) – 11,00 кв.м.
2) Общая площадь жилых помещений – 54,00 кв.м.
Из неё:
Жилая изолированная 35,90 кв.м.
Вспомогательная – 18,10кв.м.
в т.ч.: Кухня 8,00 кв.м
Ванная 2,50 кв.м.
Туалет 1,90 кв.м.
Коридор 5,70 кв.м.
Дополнительно:
Санузел – раздельный.
Телефон – есть.
Планировка квартиры соответствует представленной на поэтажном плане. Перепланировки не выявлено.
Состояние помещений квартиры:
Нормальное состояние помещений. Состояние отделки, окон, дверей, коммуникаций, находится на нормальном уровне, отвечающем классу жилья, и пригодном для эксплуатации и проживания без дополнительных затрат.
Сантехнические приборы, электроснабжение, коммуникации - в исправном состоянии.
Отделка: Стены – обои. Потолок – побелка. Пол – линолеум; санузел – плитка. Окна – деревянные.
Вид из окна: Окна квартиры выходят на две стороны здания:
Окно кухни ,лоджия – на прилегающие дома.
Окна комнат (спальни) - выходят во двор.
Характеристика и параметры здания:
Квартира расположена в жилом 9-ти этажном многоквартирном доме. Здание кирпичное.
Подъездов – 10. Лифтов в подъезде – 1 (пассажирский).
Год постройки - 1987г. (согласно техническому паспорту жилого помещения).
Высота потолков – 2,50м.
4. Анализ социально-
Природно-климатические особенности региона
4.1 Описание природно-климатических особенностей региона
Тюмень — город в России, административный центр Тюменского района, административный центр Тюменской области. Население — 609 650 чел. (2012), 25-е место по численности населения в России. Вместе с подчинёнными сельскими населёнными пунктами, в границах городского округа, население Тюмени составляет 644,3 тыс. человек (2012). Город расположен в Западной Сибири на реке Type, притоке Тобола. Расстояние до Москвы 2163 км. Площадь территории 235 км². Занимает 7 позицию среди 100 лучших городов России.
Самым очевидным природным фактором являются климатические условия, обусловленные географическим положением региона. Юг Тюменской области среди регионов России имеет сравнительно благоприятные условия проживания и ведения экономической деятельности. Необходимо учитывать, что данная территория не относится к северным регионам. Южнее города Тюмени расположена только третья часть всей территории Российской Федерации. Из всех крупных городов Сибири Тюмень имеет наименьшие перепады температур между летними и зимними отметками. [1].
Итак, климат континентальный. Характерна резкая смена погоды. Средняя температура января −15.4 °С (была зарегистрирована 25 декабря 1958 г.), количество дней с устойчивыми морозами составляет до 130. Средняя температура июля +18.6 °С, максимальная летом до +38 °С тепла, летом выпадает до половины годовой нормы осадков. [2].
4.3 Основные показатели по отраслям экономики, динамика их изменения и влияние на позиционирование объекта оценки на рынке
Промышленность
По данным Территориального органа Федеральной службы государственной статистики по Тюменской области индекс промышленного промышленного производства по итогам 9 месяцев 2012 года составил 115,5% (в среднем по России – 102,9%).
Индекс производства по виду деятельности «Добыча полезных ископаемых» за январь-сентябрь 2012 года составил 119,2%. Добыто 5,7 млн. тонн нефти, что на 20% превышает уровень соответствующего периода прошлого года.
В обрабатывающем секторе общий темп роста производства - 114,7%. Наиболее высокая динамика роста обеспечена в металлургическом производстве и производстве готовых металлических изделий (165,6%), производстве машин и оборудования (123,3%), прочих неметаллических минеральных продуктов (123,2%), обработке древесины и производстве изделий из дерева (118,2%).
Производство строительных
металлических конструкций
В машиностроении выпуск центробежных насосов для перекачки жидкостей увеличился в 2,2 раза, контрольно-измерительных приборов и инструментов – на 27,8% (в фактически действующих ценах).
Производство пищевых продуктов в целом возросло на 6,7%. Выпуск мясных охлажденных полуфабрикатов увеличился на 28,2%, мяса и пищевых субпродуктов убойных животных – на 10,7%, домашней птицы – на 5,6%, мясных консервов – на 5,1%, молочных консервов – на 14,5%, цельномолочной продукции – на 4,1%. Наблюдался существенный прирост производства муки на 37,8%, а также кондитерских изделий – на 11,6%.
В производстве и распределении электроэнергии, газа и воды индекс производства за январь-сентябрь 2012 года составил 110,3%. Выработано 9795,2 млн. кВт-час электроэнергии, что на 14,3% больше, чем за соответствующий период 2011 года. Производство теплоэнергии снизилось на 4% до 10,3 млн. Гкал.
Устойчиво развивается агропромышленный комплекс области. Посевные площади сельскохозяйственных культур под урожай 2012 года увеличились на 1,1% и составили 1105,4 тыс. гектаров.
В основном сохранены
положительные тенденции в
Индекс промышленного производства по видам
экономической деятельности
4.4 Основные показатели социального развития, динамика их изменения и влияние на позиционирование объекта оценки на рынке
Численность населения города за январь–август 2012 года увеличилась на 11 669 человек и составила 644,3 тыс. человек. За январь–август 2012 года в городе родилось 7 082 ребенка (110,3% к соответствующему периоду 2011 года). Число умерших за январь–август 2012 года составило 4 117 человек (103,2% к соответствующему периоду 2011 года), естественный прирост населения составил 2 965 человек (в 2011 году за этот же период – 2 428 человек).
За 8 месяца 2012 года сложился миграционный прирост – 8 704 человека. Численность населения города увеличилась за счет внутрирегиональной миграции на 3 159 человек, международной миграции – на 4 251 человек и миграции из других регионов России – на 1 294 человека.
Расчетная численность населения города по состоянию на 1 октября составляет 645,7 тыс. человек.
4.5 Основные характеристики рынка недвижимости
Рынок недвижимости – это механизм, посредством которого соединяются интересы и права, устанавливаются цены на недвижимость.
Рынок недвижимости и уровень его развития характеризует развитие национальной экономики.
Недвижимое имущество как товар – это объект сделок, удовлетворяющий различные, реальные или потенциальные потребности и имеющий определенные качественные и количественные характеристики.[4].
Особенности рынка недвижимости представлены в таблице 2.
Таблица 2
Особенности рынка недвижимости
Признак |
Характеристика |
Локализация |
-абсолютная неподвижность -большая зависимость цены от местоположения |
Вид конкуренции |
-несовершенная, олигополия -небольшое число покупателей и продавцов -уникальность каждого объекта -контроль над ценами ограничен -вступление в рынок требует значительного капитала |
Эластичность предложений |
-низкая, при росте спроса и цен предложение мало увеличивается -спрос может быть очень изменчивым |
Степень открытости |
-сделки носят частный характер -публичная информация, часто неполная и неточная |
Конкурентоспособность товара |
-во многом определяется -специфичностью |
Условия зонирования |
-регулируется гражданским и
земельным законодательством с
учетом водного, лесного, -большая взаимозависимость |
Рынок недвижимости
В январе-сентябре 2012 года организациями, осуществляющими строительную деятельность, выполнено работ собственными силами на сумму 57,9 млрд. рублей, что на 23,1% выше уровня предыдущего года.
Организациями всех форм собственности введено 982,6 тыс. кв. метров общей площади жилых домов (106,8% к аналогичному периоду 2011 года), из них 22,4% построено индивидуальными застройщиками.
Объем работ, выполненных собственными силами организаций (без субъектов малого предпринимательства) по виду деятельности «строительство», за 9 месяцев 2012 года увеличился в сравнении с соответствующим периодом прошлого года на 13,9% и составил 14373,8 млн. рублей.
5. Анализ местоположения объекта оценки
Объект оценки расположен в Центральном районе г. Тюмени по адресу ул.Коммунаров дом 19 кв.29. Оцениваемая трехкомнатная квартира расположена в девятиэтажном многоквартирном доме на пятом этаже. Объект расположен в жилом районе с хорошей транспортной развязкой и развитой инфраструктурой. Имеются остановки по улицам 50 лет Октября, а также по улице Максима Горького, с которых можно добраться до любой точки города.
В районе достаточно развита социальная инфраструктура. Во дворе дома расположена школа №31 Недалеко от дома находиться детский сад №73. В непосредственной близости есть еще одна школа.
На при
домовой территории есть
В данном
районе достаточно
6. Описание объекта оценки
Приводится подробное
описание объекта оценки. Детализируется
объемно-планировочное и
В курсовой работе описание объекта оценки требуется проводить по плану (см. таблица 3).
Описание объекта недвижимости
Характеристика объекта |
Значения |
Сегмент рынка |
Рынок жилья |
Текущее использование |
Многоквартирный дом |
Вид данных |
Оценка |
Регион |
г.Тюмень |
Район |
Центральный |
Адрес |
ул.Коммунаров, 19 |
Право собственности на здание |
Полное право собственности |
Здания | |
Год постройки |
1987 г. |
Число этажей |
9 |
Общая площадь |
65,00 |
Техническое состояние |
Хорошее |
Стены |
кирпичные |
Перекрытия |
ж/бетонные плиты |
Кровля |
из рулонных материалов |
Коммунальные услуги |
водоснабжение, электроснабжение, канализаця, горячее водоснабжение, отопление от ТЭЦ, телефон, радио. |
Помещения | |
Размещение в здании |
5 этаж |
Отделка |
Сделан косметический ремонт |
Вид из окон |
Во двор и на ул.Коммунаров |
Число телефонов |
1 |
Ближайшее окружение | |
Типичное использование |
Жилые, административные, коммерческие |
Основной тип зданий |
кирпичные, панельные |
Качество застройки |
здания постройки после 1987 г., новостройки |
Социальная инфраструктура |
рабочие места, учебные заведения, медицинские учреждения, предприятия торговли, зоны отдыха. |
Благоустройство территории |
Зеленые насаждения, детские площадки, освещение, тротуары |
Источник информации |
Технический паспорт жилого помещения, собственные наблюдения |
7. Определение рыночной стоимости сравнительным подходом.
В соответствии с ФСО сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.
Технология метода сравнительного анализа продаж:
- изучается рынок, и выбираются объекты-аналоги.
- Сбор и проверка достоверности информации о сделках по каждому отобранному объекту-аналогу.
- Выбор необходимых единиц сравнения и проведения сравнительного анализа по каждой единице.
- Проведение корректировки цен продаж по каждому объекту в соответствии с имеющимися различиями между ними и оцениваемым объектом
- Согласование скорректированных цен сопоставимых объектов.
В ходе анализа рынка жилой недвижимости были отобраны объекты аналоги, которые максимально схожи с оцениваемым объектом. Характеристика объектов-аналогов представлена в таблице 2.
Таблица 2
Основные характеристики объектов-аналогов
Характеристики |
Объект-аналог | |||
1 |
2 |
3 |
4 | |
1.Местоположение |
Коммунаров, 19 |
Максима Горького,23а |
Максима Горького,23а |
Мельникате |
2.Этаж квартиры/дома |
8/9 |
2/9 |
2/9 |
3/9 |
3.Площадь, |
65 |
60 |
60 |
62 |
4. Цена предложения на рынке, руб. |
3 500 000 |
3 750 000 |
3 650 000 |
3 800 000 |
5.Состояние квартиры |
хорошее |
хорошее |
хорошее |
хорошее |
6.Материал исполнения |
кирпич |
кирпич |
кирпич |
кирпич |
7.Источник информации |
Квартирный вопрос №44 от 29 октября 2012г. т.8-912-928-65-24, 27-97-80 |
Квартирный вопрос №44 от 29 октября 2012г. т.8-982-932-18-09 |
Квартирный вопрос №44 от 29 октября 2012г. т.54-22-07, 73-96-00 |
Квартирный вопрос №44 от 29 октября 2012г. т.8-905-487-79-33 |
В сравнительном подходе существуют следующие элементы сравнения: оцениваемые права собственности, условия финансирования, условия продажи, время продажи, местоположение, физические характеристики. экономические характеристики.
Оцениваемые права собственности. Все объекты (аналоги, оцениваемый объект) находятся на праве собственности, следовательно, корректировка не требуется (поправка равна нулю).
Условия финансирования. Для всех отобранных объектов и объекта оценки характерны типичные условия финансирования, следовательно, поправка равна нулю.
Условия продажи. Для всех отобранных объектов-аналогов представлены цены предложения. Цена фактической сделки может быть скорректирована на торг. Величина торга может быть достигнута до 5% (по результатам исследований агентства недвижимости)
Время продажи. Объекты-аналоги выставлены в один период времени конец октября, так как время оценки объекта октябрь месяц и повышения цен на данный тип недвижимости не наблюдалось, следовательно, поправка равна нулю.
Месторасположение. Все отобранные объекты-аналоги и оцениваемый объект находятся в одном районе, возможно и в одном доме или рядом, следовательно, поправка равна нулю.
Поправка на этаж. Оцениваемый объект находится на 5 этаже. 2 объекта-аналога находятся на 8, 3 и 2 этажах. Ссылаясь на расценки Тюменской домостроительной компании (Квартирный вопрос №44 от 29 октября 2012г.) квартиры находятся в одно ценовой категории, поправка равна нулю.
Поправка на состояние объекта. Судя по имеющейся информации объекты-аналоги имеют хорошее состояние. Оцениваемый объект находятся в хорошем состоянии, следовательно, поправка равна нулю.
Расчеты по сравнительному подходу представлены в таблице 3.
Таблица 3.
Расчет стоимости оценки сравнительным подходом
Показатели |
Оцениваемый объект |
Объекты аналоги | |||
1 |
2 |
3 |
4 | ||
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
6 |
Цена предложения на рынке, руб |
? |
3 500 000 |
3 750 000 |
3 650 000 |
3 800 000 |
Площадь, |
65 |
65 |
60 |
60 |
62 |
Цена 1 , руб |
? |
56 452 |
62 500 |
60 833 |
61 290 |
поправки: |
- 5 |
- 5 |
- 5 |
- 5 | |
1.Условия продажи % | |||||
Скорректированная цена 1 , руб |
56452*0,95= 53629 (3485911) |
62500 688*0,95= 59375 (3562500) |
60833 *0,95= 57791 (3467481) |
61290* 0,95= 58226 (3609981) | |
2.Месторасположение |
Коммунаров, 19 |
Коммунаров, 19 |
Максима Горького, 23а |
Максима Горького, 23а |
Мельникате |
поправка на местоположение |
0 |
0 |
0 |
0 | |
Скорректированная цена 1 , руб |
53629 |
57791 |
59375 |
58226 | |
3.Поправка на этаж |
5/9 |
8/9 |
2/9 |
2/9 |
3/9 |
Поправка на этаж, руб |
0 |
0 |
0 |
0 | |
Скорректированная цена 1 , руб |
53629 |
57791 |
59375 |
58226 | |
4.Состояние |
Хорошее |
Хорошее |
Хорошее |
Хорошее |
Хорошее |
Поправка на состояние |
0 |
0 |
0 |
0 | |
Скорректированная цена 1 , руб |
53629 |
57791 |
59375 |
58226 | |
Стоимость оцениваемого объекта недвижимости, руб |
57652*65= 3747380 |
||||