Экономика сельского хозяйства

      Основания для производства работ: договор  №250 от 20.04.2011.

     Исходные  данные для оценки: опросный лист по определению стоимости земельного участка и общая характеристика участка (форма 1).

     Назначение  оценки: купля земельного участка

     Цель  отвода сельскохозяйственных угодий: организация садоводческого хозяйства.

     Вид стоимости: потребительная (нормативная) и рыночная стоимости.

     Дата  оценки: 27.04.2011

     Применяемые законодательные и нормативные  документы: Гражданский кодекс РФ, Земельный кодекс РФ.

     Закон РФ №135-Ф3 «Об оценочной деятельности в Российской федерации», Закон РФ №162-ФЗ «О ставках земельного налога », Закон РФ №163-Ф3 «Об индексации ставок земельного налога»2002г.

       Применяемые стандарты:

     1) СТО АРО 10.03-98 Организация системы. Кодекс профессиональной этики;

     2) СТО АРО 11.03-98 Сертификация услуг. Руководство по качеству;

     3) СТО АРО 12.01-98 Оценка стоимости объектов гражданских прав;            

     4) СТО АРО 12.02-98 Оценка стоимости объектов гражданских прав. Основные положения и порядок проведения;

     5) СТО АРО 12.03-98 Оценка стоимости объектов гражданских прав. Категории видов стоимости;

     6) СТО АРО 24.01-98. Оценка стоимости земельных ресурсов. Основные положения;

     7) СТО АРО 24.11-98. Оценка земель сельскохозяйственного назначения. 
 

      В соответствии с упомянутыми стандартами в  отчете использованы термины, имеющие следующие значения:

     Оценка стоимости - профессиональная услуга с конечным результатом в виде заключения об оценочной стоимости объекта оценки.

     Объекты оценки - объекты гражданских прав, участвующие в гражданском обороте в соответствии с законодательством РФ.

     К объектам гражданских прав относятся  вещи, включая деньги и ценные бумаги, иное имущество, в том числе имущественные  права; работы и услуги; информация; результаты интеллектуальной деятельности, в том числе исключительные права на них (ст. 128 ГК)

     Имущество - совокупность вещей и материальных ценностей, находящихся в собственности, оперативном управлении или хозяйственном ведении какого-либо лица (юридического или физического):

     1. Земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты  и все, что прочно связано  с землей, то есть объекты, перемещение  которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно (леса, многолетние насаждения, здания) относят к недвижимому имуществу (недвижимости) (ст. 130 ГК).

     2. Вещи, не относящиеся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, признаются движимым имуществом. Регистрация прав на движимое имущество не требуется, кроме случаев, указанных в законе.

     Неиспользованный  участок - часть земельной поверхности, имеющая уникальное, присущее только ей местоположение без осуществленных улучшений. Улучшения - выполненные человеком на земельном участке обработка почвенного слоя и/или здания и сооружения различного назначения.

     Оценочная стоимость - вид и величина стоимости  объекта оценки в обобщенном денежном эквиваленте. Величина оценочной стоимости  не являет-

ся постоянной, а зависит от времени и назначения оценки. 
 
 

     Рыночная  стоимость - это максимальная расчетная денежная сумма, за которую земельный участок, рассматриваемый как свободный от застройки и при наилучшем и наиболее эффективном использовании, должен переходить из рук в руки на дату оценки между добровольным покупателем и добровольным продавцом в результате коммерческой сделки после адекватного маркетинга и при условии, что каждая из сторон действовала компетентно, расчетливо и без принуждения.

     Потребительная  стоимость - это стоимость объекта недвижимости, используемого для определенной цели. Она является индикатором эффективности использования земельного участка.

     Потребительная  стоимость является базовой стоимостью для определения производных  от нее видов стоимостей в пользовании  и устанавливает для всеобщего и многократного использования основную концепцию данного вида стоимости и методику ее оценки.

     Нормативная цена - показатель, характеризующий стоимость участка определенного качества и местоположения, исходя из потенциального дохода за расчетный срок окупаемости.

     Цель  оценки - установление вида стоимости и выражения мнения о величине стоимости объекта в соответствии с назначением оценки.

     Назначение  оценки - проведение тех или иных финансовых операций или предпринимательских сделок, а также учет имущественных ценностей. Оценка стоимости проводится при купле-продаже, налогообложении, страховании, приватизации, аренде и т.д.                                                                                                                                                             

     Дата  оценки - дата, на которую действительна оценочная стоимость.

     Субъекты  оценки - исполнители услуг по оценке, деятельность которых регулируется законодательными актами и нормативно-методическими  документами по оценочной деятельности, и потребители их услуг.

     В качестве исполнителей услуг по оценке могут выступать как физические, так и юридические лица.

     Оценщик стоимости - физическое лицо, имеющее соответствующий уровень специальной подготовки, профессиональную компетентность и оформившее свою деятельность в установленном законодательством РФ порядке.

     Идентификация - это установление тождественности между тем, что записано в документе, и тем, что реально существует.

     Инфляционный  индекс - представляет собой соотношение между взвешенным уровнем оплаты труда, оптовых, розничных и других цен на материалы и услуги и изменением цен продажи с/х продуктов.

     Индекс спроса и предложения - это повышающий коэффициент к размеру нормативной цены земли в зависимости от принадлежности участка к той или иной оценочной территориально-экономической зоне.

     Балл  бонитета почв - сравнительная оценка качества почв участков и их производительной способности, выраженная в баллах.

     ПЭИ - почвенно-экологический индекс, показывающий бонитировку почв участка на основании почвенных, агрохимических и климатических свойств с учетом рельефа местности. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

      Объект оценки: земельный участок  № 0063, принадлежащий ГУП ГОПХ «Восток» расположенный по адресу: Приморский край, Уссурийский район. Идентификация прав связанных с оцениваемыми активами ГУП ГОПХ «Восток».

       Оцениваемый участок принадлежит  на праве бессрочного пользования  («Свидетельство о праве бессрочного  пользования на землю» на основании  постановления №123 Главы администрации Уссурийского района от 01.02.2004г.) Влияние зоны на нахождение участка на стоимостную оценку. Сообщение с городом через маршрутный транспорт. В селе имеются водопровод, природный газ, телефонная связь, телекоммуникации. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

      Объем  проведенных  исследований обеспечил  получение  информации,  необходимой для выполнения задания, полученного от заказчика.  

     4.1 Идентификация оцениваемого объекта 

     Оцениваемый участок №0063 был обследован специалистами на месте размещения. Дата его оценки совпадает с датой осмотра. В процессе обследования проведена идентификация участка. На основании осмотра и имеющейся документации оцениваемый земельный участок № 0063 действительно соответствует участку с кадастровым номером, присвоенным ему местным комитетом по земельным ресурсам и землеустройству, почтовый адрес соответствует истинному положению, площадь и другие индивидуальные признаки, характеризующие участок, совпадают с действительностью. При заполнении опросного листа использовали карту административно-территориального деления Уссурийского района, книгу «Истории полей», паспорт участка. 

     4.2. Выявление особых обстоятельств  и ограничений. 

     Выявлено  также, что оцениваемый участок  № 0063 не имеет ограничений природно-охранного, санитарно-экологического, рекреационного характера или иных, связанных со специфическими особенностями объекта, поэтому может использоваться в соответствии с целевым назначением. 

     4.3. Этапы оценки. 

     Работа  по оценке стоимости земельного участка  проходила поэтапно.

     На  первом этапе проводились сбор материала  и его анализ по общим сведениям нахождения участка: природно-климатические условия, рельеф, окружающий ландшафт, местоположение по отношению к рынкам сбыта, транс- 

портная доступность, удаленность от объектов инженерного обеспечения. В качестве подобного материала использовали карты области, собственные базы данных оценщиков, научно-справочный материал.

     На  втором этапе - пользуясь материалами  обследования РосНИИЗемпроекта и областного центра химизации, сделали сбор и анализ данных по физической и агрохимической характеристике участка.

     Третий  этап - это проведение расчетов по оценке стоимости земельного участка.

     Четвертый этап - подготовка «Отчета об оценке стоимости земельного участка» на основании  собранных данных и полученных результатов. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

      5.1 Характеристика природно-климатических условий 

     Оцениваемый участок находится на территории Приморского края, Уссурийского района. Поверхность в основном ровная. Южно-таежная зона.

     Климат  на территории района умеренно-континентальный. По многолетним данным, средняя температура зимы -20.5°С, лета +21,1°С. Среднее количество осадков составляет 578 мм.

     Почвенный покров регион представлен в основном дерново-подзолистыми почвами. Более подробная характеристика представлена в опросном листе и форме 1. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

      6. 1 Форма 1 

     1.РФ

     2.Приморский край

     3.Уссурийский район

     4. «Восток» 

     5.Южно- таежная зона

     6. Тип почв – дерново-подзолистые 

     6.2 Форма 2 

Таблица 1 - Площади сельскохозяйственных угодий хозяйства.

     6.3 Форма 3 

Таблица 2 - Агрохимическая характеристика угодий хозяйства

     6.4 Форма 4

Таблица 3 – Агроклиматическая характеристика

     6.5 Форма 5 

Таблица 4 -  Почвенный  покров хозяйства.

      Почвенно-экологическая  оценка производится на основании свойств  почвы, климатических показателей, особенностей территории и рассчитывается по формуле: 

где ПЭИ - почвенно-экологический индекс

   V - плотность почвы в среднем  для метрового слоя

   2 - максимально возможная плотность  почвы при сильном уплотнении

   П - полезный объем почвы в метровом слое

   Дс - дополнительно учитываемые свойства почв

   t > 10°- среднегодовая сумма t > 10°С

   КУ - коэффициент увлажнения

   Р - поправка к КУ

   КК - коэффициент континентальности

   А - агрохимический показатель

   12,5 - вводят в формулу для того, чтобы привести определенную  совокупность экологических условий к 100 единицам ПЭИ. 

     7.1 Расчет климатического показателя 

     Климатический показатель рассчитывается по формуле 

     °=2200°С+200°С, т.к. для ДВ нужно прибавлять 200°С.

     Значение  КУ-Р вычисляем по данным из приложения: (КУ-Р)=К/100

     (КУ-Р)=105/100=1,05 
 
 
 
 
 

     где Tmax – максимальная температура самого теплого месяца

         Tmin – Минимальная температура самого холодного месяца

          – широта местности 

     Так как КК > 200, то принимаем КК = 200

     Климатический показатель будет равен: 

     7.2 Расчет агрохимического показателя

Таблица 5 -  Коэффициенты на содержание подвижных элементов питания

растений в  почве

Таблица 6 - Коэффициенты на кислотность почвы

     1) Расчет агрохимического показателя  для пашни обычной: 
 
 

А = 1,0115*1,038*0,987 = 1,039 

     2) Расчет агрохимического показателя  для осушенной пашни: 
 
 
 

А = 1,0115*1,038*0,987 = 1,039 

     3) Расчет агрохимического показателя для сенокосов обычных: 
 
 
 

А = 1,0115*1,038*0,987 = 1,039 

     4) Расчет агрохимического показателя для пастбищ обычных: 
 
 
 

А = 1,0115*1,038*0,987 = 1,039

     7.3 Расчет ПЭИ

1) Для осушенной пашни

А=1,039; П=0,96; КК=8,4; 12,5(2-v)=6,5; Д_с=0,81

ПЭИ= 6,5*0,96*8,4*1,039*0,81=44,13

2) Для обычной пашни

А=1,039; П=0,96; КК=8,4; 12,5(2-v)=6,5; Дс=0,81

ПЭИ= 6,5*0,96*8,4*1,039*0,81=44,13

3) Для сенокосов обычных

А=1,039; П=0,86; КК=8,4; 12,5(2-v)=6,5; Д_с=0,81

ПЭИ= 1,039*8,4*6,5*0,86*0,81=39,531

4)Для пастбищ обычных

А=1,039; П=0,74; КК=8,4; 12,5(2-v)=6,5; Д_с=0,81

ПЭИ= 6,5*0,74*8,4*1,039*0,81=34,015 

     7.4 Расчет баллов бонитета для культур

1) Для обычных сенокосов                                  3)Для обычной пашни

ББ (зерновые)= 0,91*39,531=35,973               ББ (зерновые)= 0,91*44,13=40,158

ББ (картофель)=1,27*39,531=50,204              ББ (картофель)=1,27*44,13=56,045