Экономика жилищной сферы

ВВЕДЕНИЕ

Наличие возможности  улучшения жилищных условий –  важный показатель повышения благосостояния населения, предпосылка социальной и экономической стабильности государства. Поэтому решение жилищной проблемы граждан является одним из приоритетов  государственной политики в Российской Федерации.

Жилищная проблема является одной из самых острых социальных проблем больших городов. Например, в Москве 24% горожан до сих пор  проживает в коммунальных квартирах, 27% в общежитиях, 20% жилого фонда составляют дома дореволюционной постройки, большая часть которой нуждается в капитальном ремонте.

Основной задачей государственной  жилищной политики является создание необходимых условий для эффективной  реализации возможностей граждан по улучшению своих жилищных условий, а также оказание содействия в обеспечении жильем тех категорий граждан, которые не могут этого сделать самостоятельно.

1 Способы поддержки населения в приобретении жилья на федеральном уровне

На современном этапе  реформирования жилищной сферы в России основная задача государственной жилищной политики – разработка механизмов повышения доступности жилья для различных категорий населения. В настоящее время осуществляется приоритетный национальный проект «Доступное и комфортное жилье – гражданам России». Основным инструментом его реализации служит федеральная целевая программа «Жилище» на 2002-2010 гг., утвержденная постановлением Правительства от 31 декабря 2005 г. № 865.

1.1 Федеральная целевая  программа "Жилище" на 2011 - 2015 годы

Основной целью Программы является комплексное решение проблемы перехода к устойчивому функционированию и развитию жилищной сферы, обеспечивающее доступность жилья для граждан, безопасные и комфортные условия проживания в нем[1].

Основными задачами Программы  являются:

- создание условий  для развития массового строительства  жилья экономкласса;

- повышение уровня  обеспеченности населения жильем  путем увеличения объемов жилищного  строительства и развития финансово-кредитных  институтов рынка жилья;

- обеспечение повышения доступности жилья в соответствии с платежеспособным спросом граждан и стандартами обеспечения их жилыми помещениями (33 кв. метра общей площади жилого помещения - для одиноких граждан, 42 кв. метра - на семью из 2 человек, по 18 кв. метров - на каждого члена семьи при семье из 3 человек и более).

Приоритетными направлениями Программы являются:

- стимулирование развития  жилищного строительства;

- поддержка платежеспособного  спроса на жилье, в том числе  с помощью ипотечного жилищного  кредитования;

- выполнение государственных обязательств по обеспечению жильем категорий граждан, установленных федеральным законодательством;

- повышение качества  коммунальной инфраструктуры;

- проведение научно-исследовательских  работ.

По каждому из выделенных приоритетных направлений Программы предусмотрена реализация конкретных мер, на проведении которых должны быть сконцентрированы основные финансовые и организационные усилия, которые реализуются в рамках соответствующих подпрограмм, входящих в состав Программы.

В рамках Программы будут решаться следующие задачи:

- упрощение порядка  предоставления земель под малоэтажное  жилищное строительство и индивидуальное  жилищное строительство, в том  числе жилищно-строительным кооперативам;

- развитие конкуренции  и снижение административных барьеров на рынке жилищного строительства, создание эффективных механизмов борьбы с высоким уровнем монополизации на рынке, дальнейшее развитие прозрачных конкурентных процедур предоставления земельных участков для жилищного строительства;

- развитие кредитования застройщиков в целях жилищного строительства;

- комплексное развитие  территорий в целях жилищного  строительства, создание условий  для привлечения кредитных средств  и частных инвестиций для этих  целей;

- комплексная застройка  территорий, реконструкция и обновление существующей застройки;

- поддержка платежеспособного  спроса на жилье, в том числе  с помощью ипотечного жилищного  кредитования.

Кроме того, в рамках Программы  необходимо:

1) совершенствовать систему  государственной регистрации прав  на недвижимое имущество и сделок с ним;

2) совершенствовать унифицированную  систему рефинансирования ипотечных  жилищных кредитов и обеспечить  развитие рынка ипотечных ценных  бумаг;

3) обеспечить правовые  условия для развития ипотечного  жилищного кредитования и других механизмов финансирования населения для приобретения (строительства) жилья;

4) оказывать содействие  повышению уровня доступности  жилья и ипотечных жилищных  кредитов для населения;

5) развивать новые  рыночные институты и механизмы,  формирующие инфраструктуру ипотечного жилищного кредитования и рынка жилья (бюро кредитных историй, небанковские кредитные организации, осуществляющие кредитные операции по предоставлению ипотечных кредитов на приобретение жилья, и др.);

6) совершенствовать систему  защиты прав граждан - приобретателей жилья и граждан, участвующих в финансировании жилищного строительства.

Федеральная целевая  программа "Жилище" на 2011 - 2015 годы включает в себя 4 подпрограммы[5]:

1) подпрограмма "Модернизация объектов коммунальной инфраструктуры".

Целью подпрограммы является создание условий для приведения коммунальной инфраструктуры в соответствие со стандартами качества, обеспечивающими  комфортные условия проживания.   

Для достижения намеченной цели предполагается решить задачу по оказанию субъектам Российской Федерации государственной поддержки завершения строительства и реконструкции 19 объектов коммунальной инфраструктуры, финансирование которых в 2008 - 2010 годах осуществлялось в рамках подпрограммы "Модернизация объектов коммунальной инфраструктуры" федеральной целевой программы "Жилище" на 2002 - 2010 годы, для ввода их в эксплуатацию в 2011 - 2015 годах.

2) подпрограмма "Обеспечение жильем молодых семей".

Целью подпрограммы является предоставление государственной поддержки  в решении жилищной проблемы молодым семьям, признанным в установленном порядке нуждающимися в улучшении жилищных условий[4].

Задачами подпрограммы являются:

- обеспечение предоставления  молодым семьям - участникам подпрограммы  социальных выплат на приобретение  жилья экономкласса или строительство индивидуального жилого дома экономкласса;

- создание условий  для привлечения молодыми семьями  собственных средств, дополнительных  финансовых средств кредитных  и других организаций, предоставляющих  кредиты и займы, в том числе ипотечных жилищных кредитов, для приобретения жилого помещения или строительства индивидуального жилого дома.

3)подпрограмма "Выполнение государственных обязательств по обеспечению жильем категорий граждан, установленных федеральным законодательством".

Целью подпрограммы является обеспечение жилыми помещениями  граждан Российской Федерации, перед  которыми государство имеет обязательства  в соответствии с законодательством  Российской Федерации.

Задачами подпрограммы являются финансовая поддержка граждан  Российской Федерации, перед которыми государство имеет обязательства по обеспечению жилыми помещениями в соответствии с законодательством Российской Федерации, путем предоставления им социальных выплат на приобретение жилья за счет средств федерального бюджета, а также обеспечение жилыми помещениями граждан, уволенных с военной службы, и приравненных к ним лиц, которые до 1 января 2005 г. были приняты органами местного самоуправления на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях, за счет субвенций из федерального бюджета бюджетам субъектов Российской Федерации на указанные цели.

4) подпрограмма "Стимулирование программ развития жилищного строительства субъектов Российской Федерации".

Целью подпрограммы является развитие массового строительства  жилья экономкласса на территории Российской Федерации, отвечающего стандартам ценовой доступности, энергоэффективности и экологичности.

Для достижения цели подпрограммы необходимо решить следующие задачи:

- оказание содействия  субъектам Российской Федерации  в разработке и реализации региональных программ развития жилищного строительства;

- стимулирование органов  государственной власти субъектов  Российской Федерации и органов  местного самоуправления к активному  проведению эффективной градостроительной  политики, созданию условий для строительства жилья экономкласса, демонополизации и развитию конкуренции на рынке жилищного строительства;

- создание эффективных  и устойчивых организационных  и финансовых механизмов государственно-частного  партнерства при строительстве  жилья экономкласса.

Реализация Программы  должна обеспечить достижение в 2015 году следующих показателей (по сравнению  с 2009 годом)[6]:

1) улучшение жилищных  условий граждан Российской Федерации  (рост жилищной обеспеченности  с 22,4 кв. метра на человека до 24,2 кв. метра на человека);

2) повышение доступности  приобретения жилья, когда средняя  стоимость стандартной квартиры  общей площадью 54 кв. метра будет  равна среднему годовому совокупному  денежному доходу семьи из 3 человек  за 4 года (в 2009 году - 4,8 года);

3) увеличение доли семей, которым будет доступно приобретение жилья, соответствующего стандартам обеспечения жилыми помещениями, с помощью собственных и заемных средств - с 12 до 30 процентов;

4) увеличение годового  объема ввода жилья с 59,8 млн.  кв. метров общей площади жилья в 2009 году до 90 млн. кв. метров в 2015 году, в том числе не менее 20 млн. кв. метров на земельных участках, вовлеченных в оборот в соответствии с Федеральным законом "О содействии развитию жилищного строительства";

5) увеличение доли ввода жилья, соответствующего стандартам экономкласса, к 2015 году до 60 процентов;

6) улучшение жилищных  условий в 2011 - 2015 годах за счет  средств федерального бюджета  около 86,9 тыс. граждан, относящихся  к категориям, установленным федеральным  законодательством;

7) совершенствование  нормативной правовой базы Российской  Федерации в целях повышения  доступности жилья для населения;

8) создание условий  для улучшения демографической  ситуации в стране, реализации  эффективной миграционной политики, снижения социальной напряженности в обществе;

9) переселение в 2011 - 2012 годах 480 тыс. семей из аварийного  жилищного фонда за счет финансовой  поддержки, предоставляемой в  соответствии с Федеральным законом  "О Фонде содействия реформированию  жилищно-коммунального хозяйства".

1.2. Государственные жилищные  сертификаты и ипотечный кредит

Государственный жилищный сертификат  – именное свидетельство, удостоверяющее право гражданина-участника программы на получение безвозмездной субсидии для приобретения жилого помещения. Срок действия сертификата – 9 месяцев[2]. 

К основным категориям граждан, имеющим право на получение государственного жилищного сертификата, сегодня относятся:

- военнослужащие и  сотрудники органов внутренних  дел, подлежащие увольнению с  военной службы,

- граждане, уволенные  с военной службы и приравненные  к ним лица,

- граждане, подлежащие  переселению с комплекса «Байконур»,

- граждане, подвергшиеся  воздействию радиации вследствие  аварии на Чернобыльской АЭС, 

- граждане из подразделений  особого риска,

- вынужденные переселенцы,

- граждане, выезжающие  из районов Крайнего Севера  и приравненных к ним местностей.

С 1 января 2007 года в программе  получили право участвовать и  граждане, уволенные со службы из федеральных  органов налоговой полиции с  правом на пенсию.

Государственные субсидии предоставляются на приобретение готового жилья, на первичном или вторичном рынке – это значения не имеет. Долевое участие граждан в жилищном строительстве с использованием государственных жилищных сертификатов не предусмотрено. Владелец сертификата имеет право приобрести индивидуальный жилой дом или часть дома, одну или несколько квартир (комнат), если они отвечают установленным санитарным и техническим требованиям, благоустроены применительно к условиям населенного пункта (в том числе в сельской местности), выбранного для постоянного проживания.

Сумма субсидии рассчитывается, исходя из количества членов семьи гражданина, который является участником программы, по нормативу стоимости квадратного метра в субъекте РФ, и коэффициента, который устанавливает правительство для регионов РФ.

В рамках подпрограммы «Выполнение  государственных обязательств по обеспечению  жильем категорий граждан, установленных  федеральным законодательством», появилась  возможность вместе с жилищным сертификатом использовать ипотечный кредит (залог недвижимости для обеспечения обязательств перед кредитором). Это позволяет покрыть разницу стоимости жилья между заложенной в сертификате и рыночной в случае приобретения жилья с более высокими качественными характеристиками. Жилищную субсидию можно использовать в качестве первого взноса по кредиту[3].

Преимущество этой системы  в том, что государство не дает «живых денег» гражданам, которых в  соответствии с Жилищным кодексом обязано  обеспечить жильем. В Федеральном агентстве по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству (Росстрое) считают этот подход более эффективным для государства и удобным для частников. С одной стороны, помимо бюджетных средств, программа позволяет привлекать личные накопления граждан и ипотечные кредиты банков, с другой – человек может сам выбирать, в каком доме ему жить.

Основными преимуществами приобретения жилья с использованием ипотечного кредита служат следующие  доводы:

• владелец сертификата имеет возможность приобрести квартиру более высокого качества или большей площади, с большим объемом отделки, чем он мог бы себе позволить, используя только средства ГЖС;
• сумма ежемесячных платежей в счет погашения ипотечного кредита заранее известна и не меняется в зависимости от роста цен на недвижимость или инфляции;
• средства, потраченные на покупку недвижимости (в пределах 1 млн. руб.), а также проценты по ипотечному кредиту вычитаются из налогооблагаемой базы (по подоходному налогу);
• владелец сертификата получает дополнительные гарантии законности сделки купли-продажи квартиры, так как страховая компания, агентство недвижимости и юридическая служба банка проверяют все документы по покупке квартиры.

Схема оплаты жилья действует  следующим образом:

• распорядитель счета осуществляет поиск вариантов приобретения жилья по избранному месту жительства;
• распорядитель счета заключает договор на приобретение жилого помещения с поставщиком жилья;
• распорядитель счета совместно с поставщиком жилья регистрирует договор приобретения жилья (получает свидетельство о праве собственности);
• распорядитель счета для оплаты приобретаемого жилья представляет в банк по месту приобретения жилья необходимые документы;
• банк осуществляет проверку представленных документов и направляет заявку государственному заказчику подпрограммы на перечисление средств федерального бюджета для дальнейшего зачисления на банковский счет распорядителя счета;
• проверка заявки по реестру выданных сертификатов, оформление платежных документов и представление их в орган федерального казначейства;
• перечисление средств субсидии на банковский счет распорядителя счета.

2 Государственная поддержка населения в приобретении жилья на территории Брянской области

2.1 Приоритетный национальный  проект «Доступное и комфортное  жилье – гражданам России»  на территории Брянской области

А) Стимулирование развития жилищного строительства

Формирование  нового сегмента жилья экономкласса, в том числе малоэтажного

В 1 квартале 2012 года на территории области  введено в эксплуатацию 131,6 тыс. кв. метров жилья, что составляет 110,2 % к аналогичному периоду прошлого года, в т. ч. индивидуальными застройщиками введено 39,8 тыс. кв. метров малоэтажного жилья (30,3 % от общего ввода жилья). Доля жилья по стандартам экономкласса составила 40,3 % (53,0 тыс. кв.м.).

Для дальнейшего развития малоэтажного строительства на территории области в рамках подпрограммы «Развитие малоэтажного строительства» долгосрочной целевой программы «Жилище» (2011-2015 годы) планируется предоставление субсидии в размере 3,0 млн. руб. из областного бюджета бюджетам муниципальных образований на разработку градостроительной документации и строительство инженерных сетей для малоэтажной застройки.

Расселение ветхого  и аварийного жилищного фонда

Администрацией области утверждены 2 региональные адресные программы по переселению граждан из аварийного жилищного фонда. Объем финансирования этих программ за счет средств федерального Фонда содействия реформированию ЖКХ составляет 132,3 млн. руб., за счет средств консолидированного бюджета области – 39,5 млн. руб. 

Б) Поддержка платежеспособного спроса на жилье, в т.ч. с помощью ипотечного жилищного кредитования

Повышение доступности  ипотечного жилищного кредитования

Кредитными организациями  Брянской области по состоянию на 1 апреля 2012 года выдано заемщикам 548 ипотечных жилищных кредитов на сумму 562,1 млн. руб., средневзвешенная ставка – 12,5%.

Реализацию направления  повышения доступности ипотечного жилищного кредитования ДЦП «Жилище» с 2012 года осуществляет Брянский областной  жилищный фонд. В 2012 году планируется выдача ипотечных кредитов и займов на сумму 45,0 млн. рублей. В настоящее время Фондом ведется работа по подготовке проектно-сметной, разрешительной документации, начаты работы по достройке домов в п. Погребы Брасовского района, в п. Никольская Слобода Жуковского района, 10-этажного жилого дома (позиция 5) в первом градостроительном комплексе жилой застройки «Мичуринский».

Поддержка молодых семей в приобретении жилья

В феврале 2012 года сформирован  и направлен в Министерство регионального  развития России пакет документов для участия в подпрограмме «Обеспечение жильем молодых семей» федеральной целевой программы «Жилище» на 2011-2015 годы. В сводный список молодых семей, изъявивших принять участие в подпрограмме 2012 году, вошли 38 молодых семей.  
Общее количество молодых семей – участников подпрограммы составляет 1521 семья. Объем бюджетных средств, выделяемых в 2012 году из консолидированного бюджета Брянской области для финансирования программы, составляет 63,6 млн. руб.

Использование материнского (семейного) капитала на погашение ранее взятых и получение новых жилищных кредитов

По информации отделения  Пенсионного фонда Российской Федерации  по Брянской области, в 1 квартале 2012 года 307 человек направили более 105,7 млн. рублей за счет средств материнского (семейного) капитала на погашение ранее взятых и получение новых жилищных кредитов.

Обеспечение жильем ветеранов Великой Отечественной  войны

На реализацию полномочий по обеспечению жильем ветеранов  Великой Отечественной войны, вставших на жилищный учет после 1 марта 2005 года, в бюджет Брянской области поступили субвенции из федерального бюджета в размере 446,9 млн. рублей, что позволит улучшить жилищные условия 462 ветеранам. По состоянию на 1 апреля 2012 года 451 ветеран реализовал свое право. 
На 01.04.2012 остаются не обеспеченными жильем 924 человека из числа ветеранов Великой Отечественной войны, членов семей погибших (умерших) инвалидов и участников Великой Отечественной войны.

Выполнение  государственных обязательств по обеспечению  жильем отдельных категорий граждан, установленных федеральным законодательством

В Брянской области на 2012 год предусмотрено 59 государственных жилищных сертификатов на сумму 69,1 млн. руб., в том числе:

• участникам ликвидации последствий радиационных аварий и катастроф, пострадавшим в результате этих аварий, и приравненных к ним лицам, ставшим на учет в качестве нуждающихся в улучшении жилищных условий, – 35 сертификатов на сумму 50,8 млн. руб.;
• гражданам, признанным в установленном порядке вынужденными переселенцами, состоящим в органах местного самоуправления на учете в качестве нуждающихся в получении жилых помещений, – 20 сертификатов на сумму 16,7 млн. руб.;
• гражданам, выезжающим (выехавшим) из районов Крайнего Севера и приравненных к ним местностей, – 4 сертификата на сумму 1,6 млн. руб.

В областном бюджете  для семей участников ликвидации последствий радиационных аварий на улучшение жилищных условий предусмотрено 5,0 млн. рублей. В 1 квартале 2012 г. Брянской области на осуществление мероприятий по обеспечению жильем граждан, уволенных с военной службы (службы) и приравненных к ним лиц, поступила субвенция из федерального бюджета в размере 41,4 млн. рублей. 7 гражданам предоставлена единовременная денежная выплата в сумме 8,8 млн. руб.

Обеспечение жильем инвалидов, ветеранов боевых действий и семей, имеющих детей-инвалидов

В 2012 году на реализацию переданных полномочий по обеспечению  жильем ветеранов, инвалидов и семей, имеющих детей-инвалидов, нуждающихся  в улучшении жилищных условий, вставших на учет до 1 января 2005 года, Брянской области из средств федерального бюджета предусмотрено 22,8 млн. рублей. 
Утвержден сводный реестр ветеранов, инвалидов и семей, имеющих детей-инвалидов, нуждающихся в улучшении жилищных условий по Брянской области по состоянию на 01.01.2012 в количестве 1029 человек.

В) Повышение качества коммунальной инфраструктуры

Модернизация  объектов коммунальной инфраструктуры

На 2012 год в рамках данной подпрограммы за счет средств  областного бюджета предусмотрено 40,0 млн. рублей, из них:

• на строительство и реконструкцию объектов тепло-, электроснабжения и водопроводно-канализационного хозяйства – 28,0 млн. рублей;
• на подготовку объектов ЖКХ к зиме – 12,0 млн. рублей.

С начала года на строительство  и реконструкцию объектов коммунальной инфраструктуры направлено 103,8 тыс. руб.

2.2 Социальная ипотека  в Брянске и Брянской области

В соответствии с подпрограммой "Развитие ипотечного кредитования в жилищном строительстве области" долгосрочной целевой программы "Жилище" (2011 - 2015 годы), утвержденной Постановлением администрации Брянской области от 30 августа 2010 г. N 894 в целях дальнейшего развития системы ипотечного жилищного кредитования в Брянской области определено решение следующих задач:

- обеспечение доступности приобретения жилья гражданами с различным уровнем доходов;

- улучшение жилищных условий участников подпрограммы, постоянно проживающих на территории Брянской области;

- совершенствование механизмов взаимодействия между органами исполнительной власти Брянской области, органами местного самоуправления Брянской области, кредитными и иными организациями для обеспечения формирования рынка доступного жилья;

- оказание социальной поддержки гражданам в виде предоставления безвозмездных субсидий за счет средств областного бюджета;

- увеличение объемов выдачи ипотечных жилищных кредитов путем реализации механизма рефинансирования ипотечных кредитов;

- увеличение объемов финансирования жилищного строительства за счет привлечения средств инвесторов как отечественных (банки и другие финансовые организации), так и иностранных.

Поддержка участников подпрограммы, нуждающихся в улучшении жилищных условий, но не располагающих достаточными доходами для приобретения жилых  помещений с помощью ипотечных  кредитов (займов) на стандартных условиях, осуществляется в виде предоставления безвозмездных субсидий. Субсидия предоставляется следующим участникам подпрограммы:

- зарегистрированным по месту жительства на территории Брянской области;

- имеющим право на получение субсидии за счет средств областного бюджета в соответствии с нормативными правовыми актами администрации области;

- использующим при строительстве и приобретении жилья средства ипотечных кредитов или займов.

Социальная ипотека  для работников бюджетных организаций  основывается на государственной поддержке  за счет средств областного бюджета в виде безвозмездной единовременной субсидии на компенсацию части стоимости приобретаемого жилья и компенсации части процентов по кредитным договорам или договорам займа, а категория работников бюджетных организаций, имеющих право на получение социальной поддержки, определяется соответствующими нормативными правовыми актами администрации области.

Социальная ипотека  для участников подпрограммы, не являющихся работниками бюджетных организаций, основывается на государственной поддержке за счет средств областного бюджета осуществляется в виде предоставления безвозмездной единовременной субсидии на компенсацию части стоимости приобретаемого жилья и субсидии на компенсацию части платежа по кредитным договорам или договорам займа.

Субсидия на компенсацию  части стоимости приобретаемого жилья предоставляется в размере  до 40 % от стоимости жилья, рассчитанной в зависимости от социальной нормы  площади жилья, приходящейся на семью, и стоимости 1 м2 общей площади.

Социальная ипотека  для многодетных семей основывается на субсидии за счет средств областного бюджета независимо от места работы участника подпрограммы, которая предоставляется:

- на компенсацию части стоимости приобретаемого жилья - в размере 95 % стоимости жилья, рассчитанной в зависимости от социальной нормы площади жилья и стоимости 1 м2 общей площади независимо от размера совокупного дохода на одного члена семьи;

- на компенсацию части платежа по ипотечному кредиту (займу) предоставляется в соответствии с условиями, установленными для работников бюджетной сферы.

Многодетным семьям, имеющим  совокупный доход на каждого члена  семьи, равный полуторному прожиточному минимуму или менее, и состоящим  на жилищном учете в органах местного самоуправления до 1 марта 2005 года, при  приобретении жилья в домах и (или) комплексных жилых застройках, строительство которых осуществляется в рамках подпрограммы, предоставляется субсидия на компенсацию части стоимости жилья в размере 70 % от стоимости жилья, рассчитанной в зависимости от социальной нормы площади жилья и стоимости 1 м2 общей площади.

Таблица №1

Организационные мероприятия подпрограммы "Развитие ипотечного кредитования в жилищном строительстве области" долгосрочной целевой программы "Жилище" (2011 - 2015 годы)