Экспертиза и инспектирование инвестиционного проекта строительства 4 – этажного односекционного 12-квартирного жилого дома в Москве

МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ  И НАУКИ РФ                                

ФЕДЕРАЛЬНОЕ ГОСУДАРСТВЕННОЕ БЮДЖЕТНОЕ

ОБРАЗОВАТЕЛЬНОЕ УЧРЕЖДЕНИЕ

ВЫСШЕГО ПРОФЕССИОНАЛЬНОГО  ОБРАЗОВАНИЯ

 

Кафедра «Строительные конструкции»

 

 

 

 

 

Курсовой проект

Экспертиза и инспектирование

инвестиционного процесса

 

 

Экспертиза  и инспектирование  инвестиционного  проекта строительства 

4 – этажного  односекционного 12-квартирного жилого  дома в Москве

КП-2069829-270115-72-13

 

 

 

 

 

 

 

 

Выполнил:                                                                                                    

ст. группы ЭУН-09                                                                                       ррррррррр

 

 

 

Проверил:

к.т.н., доцент                 ллллллллл

Новосибирск 2013

 

 

 

 

СОДЕРЖАНИЕ

Введение

1. Экспертиза проектных  решений

1.1. Характеристика исходных  данных

1.2. Экспертиза технологических  решений

1.3. Экспертиза архитектурно-строительных  решений

1.4. Экспертиза решений  по инженерному обеспечению   и оборудованию

1.5. Экспертиза конструктивных решений

1.6. Экспертиза решений по внутренней и наружной отделке

1.7. Экспертиза противопожарных мероприятий

1.8. Экспертиза экономических показателей проекта

1.9. Замечания и предложения по принятым проектным решениям 

и  результатам экспертизы

2. Обоснование необходимости  инвестирования в строительство 

объекта недвижимости

2.1. Участники инвестиционного  процесса

2.2. Структура инвестиций

2.3. Оценка эффективности  инвестиционных вложений

3. Инспектирование инвестиционного  проекта

3.1. Определение структуры надзора за строительством объекта

3.2. Функции технадзора  со стороны заказчика

3.3. План инспекционных  работ в процессе выполнения работ по укладке керамической плитки

Заключение

Список использованных источников

 

 

 

ВВЕДЕНИЕ

Главной целью курсового проекта является проведение экспертизы недвижимости как объекта инвестирования.

Для достижения этой цели, необходимо решить следующие задачи: по результатам экспертизы с помощью нормативных документов сделать заключение о техническом состоянии объекта, в котором четко и грамотно сформулировать и обосновать все имеющиеся недостатки и ошибки. Дать необходимые советы, предложения и рекомендации по устранению всех существующих недочетов.

Экономическая задача курсового  проекта состоит в том, чтобы  определить стоимость данного объекта, а также непосредственно определить, на сколько выгодно и эффективно вложение капитальных средств в данный проект. Экспертиза проектных решений по строительству объекта недвижимости в рамках курсового проектирования должна проводиться в соответствии с "Инструкцией о порядке проведения государственной экспертизы проектов строительства" РДС 11-201-95.

Проведение экспертизы и инспектирования инвестиционных проектов наиболее актуально на сегодняшний день, так как позволяет оценить эффективность инвестиционных вложений, а также учесть издержки строительного процесса, оценить объект недвижимости, подлежащий экспертизе в условиях данного климатического района строительства.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1. ЭКСПЕРТИЗА  ПРОЕКТНЫХ РЕШЕНИЙ

1.1 Характеристика  исходных данных

 Проект четырехэтажного  односекционного 12 – квартирного  жилого дома разработан для II и III климатических районов, с обычными геологическими условиями и расчетной температурой наружного воздуха минус 20°(основное решение) и минус 25°С(вариант с подвалом). Вес снегового покрова 70-100 кгс/м2. Скоростной напор ветра – 45 кгс/м2. Степень огнестойкости II. 

Здание жилого дома имеет  секционную систему планировки помещений  с повторяющимися поэтажными планами. Помещения всех этажей секции связаны между собой вертикальными коммуникациями – лестницей.

Четырехэтажное здание, высотой 14640 мм, высота этажа 2800 мм.

 План типового этажа, согласно заданию, состоит из квартир:

- одной двухкомнатной  квартиры Sкв.общ.= 58,65 м2.;

- двух трехкомнатных квартир Sкв.общ.= 74,97м2; Sкв.общ.= 74,44м2;

Фундамент запроектирован сборный ленточный из железобетонных плит и бетонных блоков. Наружные стены выполнены из крупных легкобетонных блоков толщиной 400 мм. Перекрытия выполнены из сборных железобетонных панелей толщиной 220 мм.

В проектируемом здании применяются внутренние несущие  стены толщиной: 200 мм, и гипсокартонные перегородки. Окна подобраны по ГОСТу, в соответствии с площадями освещаемых помещений. В проектируемом здании применяются оконные блоки с деревянными спаренными оконными переплётами с двойным остеклением. Двери применяются как однопольные, так и полуторные.

Проектируемый четырехэтажный жилой дом оборудован системой отопления, естественной вытяжной вентиляцией, из кухонь 3 и 4 этажей механической, системой водоснабжения (холодным и горячим водопроводом), газоснабжением, канализацией. Устройство связи: радиотрансляция, коллективная телеантенна, здание телефонизировано.

Четырехэтажный односекционный 12 – квартирный жилой дом будет расположен в Москве. В соответствии со СНиП Москва находится во II климатическом районе с умеренным климатом с относительно мягкой зимой и теплым влажным летом, следовательно проект данного дома может быть реализован.

 

Область применения

 

 

1.2 Экспертиза  технологических решений

Нижний  Новгород — город в России, административный центр Нижегородской области, центр и крупнейший город Приволжского федерального округа. Расположен в центре Восточно-Европейской равнины на месте слияния Оки и Волги. Ока делит город на две части — верхнюю на Дятловых горах и нижнюю на её левом низинном берегу.

Климат в Нижнем Новгороде  умеренно-континентальный, обычно с  холодной, многоснежной зимой и умеренно жарким летом. Средняя температура января около -12С, июля около +18С.

Нижний Новгород - это крупнейший промышленный, культурный и экономический город областного значения России. Город расположен на площади в 411 кв. км, в 439 км к востоку от Москвы, и является пятым по численности населения городом России с населением 1 255 159 человек. Город является центром Нижегородской агломерации, население которой насчитывает 2,08 млн чел.; она является четвёртой по величине в стране и второй в Среднем Поволжье.

Муниципальное образование  «Город Нижний Новгород», обладая статусом городского округа, делится на 8 районов: Автозаводский, Канавинский, Ленинский, Московский, Нижегородский, Приокский, Советский и Сормовский.

Демографической особенностью Нижнего Новгорода является близость этого города-миллионера к Москве. Относительно небольшое расстояние и высокий уровень оплаты труда, предлагаемый в столице, будут по-прежнему стимулировать отток части трудовых ресурсов из Нижнего Новгорода. Миграционные процессы свидетельствуют, что город теряет привлекательность для мигрантов, все более превращаясь в транзитную территорию на пути западного дрейфа населения России. Это в сочетании с ограничительной миграционной политикой на федеральном уровне угрожает Нижнему Новгороду ускорением темпов сокращения населения и дефицитом труда в будущем.

Объемы жилищного строительства в г. Нижнем Новгороде характеризуются следующими показателями: фактически в 2011 году введено в эксплуатацию 396,2 тыс.кв.м., в том числе: многоквартирных жилых домов – 345,3 тыс.кв.м., объектов индивидуального жилищного строительства (ИЖС) – 50,9 тыс.кв.м.

По темпам строительства  домов повышенной этажности Нижний Новгород уступает многим российским городам.

Декабрь 2011 года стал знаковым. Компания «Жилстройресурс» ввела в  эксплуатацию первый 20-этажный дом  в составе жилого комплекса «Город будущего», что на улице Ванеева в Кузнечихе. Количество новостроек повышенной этажности в нашем городе в последнее время растёт. Строящиеся объекты с этажностью 20+ сейчас составляют уже 10% в объеме жилищного строительства.

Всего же на разных стадиях строительства  находится 11 объектов этажностью 20+. 


 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Единственным районом  Нижнего Новгорода, где планируется  строительство малоэтажных домов, является район Автозаводский, по  ул. Малоэтажная. На площади 243,5 га запланировано строительство целого микрорайона из 22-х 3-этажных жилых домов.  Этот проект разрабатывался в рамках программы волнового расселения жителей из ветхого и аварийного фонда.

Поэтому строительство 4-этажного жилого дома необоснованно для такого города.

 

 

 

 

 

 

1.3 Экспертиза  архитектурно-строительных решений

 

Здание по проекту  разделено на 2 типа квартир: двухкомнатные  и трехкомнатные. Регламентируемая высота жилых зданий от пола до потолка не менее 2,5 м. Высота этажа по проекту 2,6 м – соответствует нормам (СНиП 31-01-2003 Здания жилые многоквартирные)

Рекомендуемая площадь 44 – 53 и 56 – 65 м2 для двух- и трехкомнатных квартир соответственно. В проекте предусмотрена средняя общая площадь для двухкомнатной квартиры 58,65 м2, что соответствует рекомендуемой. Для трехкомнатной квартиры предусмотрена средняя общая площадь 74,7 – соответствует нормативной.

Рекомендуемая площадь помещений в квартирах должна быть не менее: общего жилого помещения в квартирах с числом комнат две и более – 16 м2, спальни – 8 м2 (10 м2 -на двух человек); кухни - 8 м2; кухонной зоны в кухне - столовой - 6 м2. Проект соответствует размерам, которые регламентируются в нормативной документации.

Общие жилые помещения  в 2-, 3-комнатных квартирах зданий жилищных фондов и спальни во всех квартирах следует проектировать непроходными. В данном проекте комнаты не проходные.

Этажность и протяженность  зданий должна определяться проектом застройки. 

В домах, проектируемых для II и III климатических районов, помещения, имеющие естественное освещение, должны быть обеспечены проветриванием через фрамуги, форточки или другие устройства, что имеется в данном проекте. 

Поверочный расчет несущей  способности плиты перекрытия:

Согласно проекту перекрытия здания – сборные железобетонные панели толщиной 220 мм по серии 1.141-1 выпуск 60.

Проведем сбор нагрузок на 1 м2 плиты перекрытий (паркетный пол на бетонной стяжке), находящейся в гостиной.

 

 

 

Таблица 1.3. Сбор нагрузок

Вид нагрузки

Нормативная нагрузка, кН/м2

Коэффициент надежности по нагрузке

Расчетная нагрузка, кН/м2

Постоянная:

- от массы плиты

h=0.22 м (ρ=25 кН/м3)

 

- от пола:

1. Бетонная стяжка

h=0,01м (ρ=17,6 кН/м3)

2. Дощатое покрытие

h=0,02м (ρ=1,9 кН/м3)

 

5,5

 

 

 

0,176

 

0,038

 

1,1

 

 

 

1,2

 

1,2

 

6,05

 

 

 

0,211

 

0,0456

Итого постоянной

5,714

-

6,306

Временная

2,016

1,2

2,419

Полная

7,73

-

8,725


 

Согласно серии 1.141-1 выпуск 63 разрушающей нагрузки, при которой  панель марки ПК 54.12-4АтVТ признается годной и составляет 12,9 кН/м2. Проведя сравнение данных с допускаемыми значениями нагрузки на плиту, можно предположить, что возможно использование панелей марки ПК 54.12-4АтVТ в данном жилом доме.

 

1.4 Экспертиза решений  по инженерному обеспечению

Здание обеспечено всеми  необходимыми инженерными коммуникациями: центральное водоснабжение, водоотведение, водяное центральное отопление, механическая и естественная вентиляция, электроснабжение, газоснабжение, телефонизация, радиофикация.

Отопление:

По проекту предусмотрено  отопление – водяное центральное. Система однотрубная с нижней разводкой тупиковая с П-образными стояками и радиаторами М-140-АО для расчетных температур -20 , -25 . Температура теплоносителя 95-70 .

Регламентируется: В зданиях с системами центрального водяного отопления параметры теплоносителя (температура, давление) не должны превышать 90 °С и 1,0 МПа, а также предельно допустимых значений, указанных в документации предприятий-изготовителей. Для систем внутреннего теплоснабжения следует применять в качестве теплоносителя, как  правило,  воду;  допускается  применять  другие  теплоносители  (кроме  систем  горячего водоснабжения, нагрева воды в бассейне и др.), если они отвечают санитарно-гигиеническим требованиям и требованиям взрывопожаробезопасности.

Вывод: параметры проектируемого теплоснабжения данного проекта соответствуют нормам СНиП. Температура теплоносителя  не соответствует нормам. Следует учитывать, что срок службы отопительных приборов и оборудования   должен   быть   не   менее   15-20   лет для жилых                многоквартирных зданий  с учетом результатов профилактических осмотров, и условий эксплуатации.

Вентиляция:

По проекту предусмотрена  вентиляция – естественная, из кухонь 3 и 4 этажей – механическая.

Регламентируется:  Вентиляцию с механическим побуждением (механическая вентиляция) следует предусматривать: а) если метеорологические условия и чистота воздуха не могут быть обеспечены естественной вентиляцией;

б) для помещений и  зон без естественного проветривания.

Допускается  проектировать  смешанную вентиляцию с частичным  использованием систем естественной вентиляции для притока или удаления воздуха.

Вывод: для данного  вида здания можно использовать механическую и естественную вентиляции.

Водоснабжение и канализация:

По проекту: Водопровод – хозяйственно-питьевой, расчетный напор на вводе 22 м. вод. ст. Горячее водоснабжение – от внешней сети.  Напор воды на вводе в здание составляет 22 м. вод. ст.. Канализация – хозяйственно-бытовая во внешнюю сеть, водосток – наружный неорганизованный.

Регламентируется: В жилых зданиях следует предусматривать хозяйственно-питьевое и горячее водоснабжение, а также канализацию и водостоки.  Соединение сетей питьевого водопровода с сетями водопроводов, подающих воду непитьевого качества, не допускается. Для нормальной работы внутреннего водопровода на вводе в здание должен быть создан требуемый напор, который обеспечивал бы подачу нормативного расхода воды к наиболее диктующему водозаборному устройству и покрывал потери напора на преодоление сопротивлений по пути движения воды.

Нормативный свободный  напор на вводе здания определяется по формуле:

Нсв=10+(n-1)×4 [м], где

10 – коэффициент, требуемый  при одноэтажной застройке, м;

n – число этажей  в здании;

4 – напор, необходимый  для каждого последующего этажа  выше первого, м

Нсв=10+(4-1)×4=22 (м).

В зависимости от режима и объема потребления горячей воды на хозяйственно-питьевые нужды зданий и сооружений различного назначения следует предусматривать системы централизованного водоснабжения или местные водонагреватели.

Вывод: параметры проектируемого водоснабжения данного проекта соответствуют нормам СНиП.

 

 

 

Электротехнические устройства:

По проекту:  Электроснабжение -  от внешней сети, освещение лампами накалывания, напряжение 380/220 В. Устройства связи – радиотрансляция, коллективная телеантенна, телефонный ввод.

Регламентируется: Электроустановки систем отопления, вентиляции, кондиционирования и противодымной вентиляции должны отвечать требованиям правил устройства электроустановок (ПУЭ) и государственных стандартов на электроустановки зданий.

В жилых зданиях следует  предусматривать электроосвещение, силовое электрооборудование, телефонизацию, радиофикацию, телевизионные антенны и звуковую сигнализацию.  Проекты электрооборудования, устройства связи, сигнализации и диспетчеризации жилых зданий следует выполнять в соответствии с действующими нормативными документами, утвержденными органами, в компетенции которых в соответствии с их Положениями находится решение этих вопросов. На крышах жилых зданий следует предусматривать установку антенн коллективного приема передач и стоек воздушных сетей радиовещания. Допускается при необходимости устройство на чердаках зданий помещений для установки оборудования крупной системы коллективного приема телевидения (КСКПТ). Прокладка сетей телевидения от распределительных шкафов до вводов в квартиры должна быть скрытой.

Вывод: все инженерное обеспечение и оборудование, предоставленное  в данном проекте соответствует  нормативной документации, за исключением температуры теплоносителя.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1.5. Экспертиза решений по внутренней и наружной отделке

В проекте предусмотрена наружная отделка – заводская отделка блоков наружных стен, расшивка швов.

Внутренняя отделка  – в комнатах, передних и коридорах  – улучшенная клеевая покраска, в кухнях и уборных – эмалевая покраска панелей на высоту 1,6 м, выше – известковая покраска.

Данные виды отделок  соответствуют санитарно-эпидимиологическим нормам, которые устанавливают применение не токсичных материалов в жилых  комнатах, кухнях, уборных.

Вывод: внутренняя отделка  комнат имеет морально-устаревшую форму  выражения, непривлекательный внешний вид. В уборных комнатах  предпочтительнее применение кафельной плитки, а в комнатах и коридорах – оклейка обоев.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1.6. Экспертиза  противопожарных мероприятий

Здание обладает II степенью огнестойкости (здания с несущими и ограждающими конструкциями из естественных или искусственных каменных материалов, бетона или железобетона с применением листовых и плитных негорючих материалов, в покрытиях зданий допускается применять незащищенные стальные конструкции).

Так как другой информации не предусмотрено, то необходимо учитывать нормативные рекомендации.

Степень огнестойкости  здания зависит от степени огнестойкости  строительных конструкций зданий, и  в соответствии с п. 5.18 и таблицей 4* СНиП 21 – 01 – 97 «Пожарная безопасность зданий и сооружений» в таблице 1.6 приведены пределы огнестойкости строительных конструкций для объекта, представленного на экспертизу.

Таблица 1.6 Предел огнестойкости строительных конструкций

 

Степень огнестойкости  здания

Предел огнестойкости  строительных конструкций, не менее

Несущие элементы

здания

Наружные ненесущие  стены

Перекрытия междуэтажные

(в т. ч. чердачные  и над подвалами)

Элементы бесчердачных покрытий

Настилы (в том числе  с утеплителем

Настилы (в том числе  с утеплителем

1

2

3

4

5

6

II

R 90

Е 15

RЕI 45

RЕ 15

R 15


 

Допустимая высота здания и площадь этажа в пределах пожарного отсека определяются в  зависимости от степени огнестойкости  и класса конструктивной пожарной опасности по таблице 1.6.

Таблица 1.6 ?

Степень огнестойкости  здания

Класс конструктивной пожарной опасности здания

Наибольшая допустимая высота здания, м

Наибольшая допустимая площадь этажа пожарного отсека, м2

II

С0

50

2500

С1

28

2200


 

 

В соответствии с п. 5.19* и таблицей 5* СНиП 21 – 01 – 97 «Пожарная  безопасность зданий и сооружений» класс конструктивной пожарной опасности здания – С1.

Высота данного здания соответствует нормам. По проекту: 11,120 м, а для данного типа огнестойкости  высота здания не должна превышать 28 м.

Вывод: пожарная безопасность здания обеспечена.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1.7. Экспертиза  экономических показателей

Оценка стоимости строительства  необходима для проверки заявленной стоимости.

Таблица 1.7. Основные показатели сметной стоимости данного объекта  недвижимости.

Наименование

Единица измерения

Всего

Сметная стоимость

общая

тыс.руб.

99,65

В т.ч.

    

Строительно-монтажные работы

тыс.руб.

99,14

Оборудование 

тыс.руб.

0,51

Трудоемкость (построечные трудовые затраты)

чел.дн.

1890,43


 

С учетом того, что сметы  составлены только по основным видам строительных работ, можно сделать вывод, что заявленная в проектной документации сметная стоимость строительства объекта не соответствует рассчитанной по укрупненным сметным нормативам.

ПВС = сметная стоимость×И84-91×И91-2000×К84-91

И84-91,И91-2012 – индекс изменения стоимости строительства по отраслям народного хозяйства

К84-91 – территориальный коэффициент

 

 

Вывод: текущая стоимость  строительства составляет 18 823 088 руб.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1.8. Замечания  и предложения по принятым проектным решениям и результатам экспертизы

В ходе экспертизы установлено, что объект удовлетворяет требованиям  нормативной документации, за исключением  температуры теплоносителя.

Данный объект подходит для рассматриваемого района, но безоснователен для такого города как Нижний Новгород, т.к. в структуре жилфонда преобладают дома повышенной этажности (13-19 этажей).

Данный жилой дом  больше подходит для небольших городов  с малой численностью населения  и где преобладает малоэтажное  жилье.

По структуре и составу здания проект соответствует объемно-планировочным, технологическим, пожарным и санитарно-гигиеническим требованиям.

Здание отвечает нормативным  требованиям по климатическому району, по весу снегового покрова (снеговой район 4)  и по ветровой нагрузке (I ветровой район 44,1-45 кгс/м2) .

Экспертиза экономической  стороны предлагаемого проекта строительства жилого дома показала, что планируемый объём капитальных вложений, инвестируемых в данный объект составляет 18 823 088 руб.

Предлагаемый инвестиционный проект содержит небольшое количество несоответствий, которое требует доработки.

Рекомендуется использование  проекта с условием внесения изменений.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2. ОБОСНОВАНИЕ  НЕОБХОДИМОСТИ ИНВЕСТИЦИОННОГО  СТРОИТЕЛЬСТВА ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ

 

2.1. Участники  инвестиционного процесса

Отношения, возникающие  в процессе строительства, регулируются Федеральными законами от 25.02.1999 № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в  Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» (далее – Закон № 39-ФЗ) и от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (Закон № 214-ФЗ).

В строительном процессе субъектами инвестиционной деятельности в РФ, осуществляемой в форме капитальных вложений, являются инвестор, заказчик, застройщик, подрядчик, пользователь объектов капитальных вложений.

Под инвестором понимается организация, а также не имеющие статуса юридического лица объединение юридических лиц, государственные органы, органы местного самоуправления, иностранные субъекты предпринимательской деятельности, осуществляющие капитальные вложения на территории РФ.

Пользователями объектов капитальных вложений признаются физические и юридические лица, в том числе иностранные, а также государственные органы, органы местного самоуправления, иностранные государства, международные объединения, для которых создаются указанные объекты. Пользователями объектов капитальных вложений могут быть инвесторы.

Заказчики - уполномоченные на то инвесторами физические и юридические  лица, которые осуществляют реализацию инвестиционных проектов. При этом они не вмешиваются в предпринимательскую  и (или) иную деятельность других субъектов  инвестиционной деятельности, если иное не предусмотрено договором между ними. Заказчиками могут быть инвесторы.

Другими словами, заказчиком является юридическое или физическое лицо, принявшее на себя функции  организации и управления финансовым проектом строительства объекта, начиная от технико-экономического обоснования капитальных вложений и заканчивая сдачей объекта в эксплуатацию или выходом промышленного предприятия на проектную мощность.