Факторы, определяющие политику цен на недвижимость

ВВЕДЕНИЕ

    Одним из наиболее динамично развивающихся  в настоящее время рынков является рынок недвижимости, на котором реализуются  объекты производственного назначения, незавершенное строительство, жилье, сдаются в аренду помещения. Активно  формируется инфраструктура этого  рынка – ярмарки, торги, аукционы, консультационные и риэлтерские  фирмы, агентства, ассоциации, специализирующиеся на торговле недвижимостью. Значительное влияние на формирование рынка недвижимости оказывают чековая и денежная приватизация.

    Рынок недвижимости обслуживает множество  различных цен, формирование которых  определяется спецификой обращающегося  на нем товара – недвижимости, особенностями  законодательства, действующего в Республике Беларусь, и другими факторами. Недавнее появление многих из них, а также  рыночные преобразования, отразившееся на традиционном ценообразовании в  строительном комплексе, обусловливают  интерес к вопросам определения  цен на этом рынке.

 

  1. Специфика функционирования рынка  недвижимости
 
    1. Особенности формирования рынка  недвижимости
 

    Рынок недвижимости является существенной составляющей в любой национальной экономике. Без рынка недвижимости не может  быть рынка вообще, так как рынок  труда, рынок капитала, рынок товаров  и услуг и другие рынки для  своего существования должны иметь  или арендовать. соответствующие  помещения, необходимые для их деятельности. Рынок недвижимости представляет собой  совокупность региональных, локальных  рынков, существенно отличающихся друг от друга по уровню цен, уровню риска, эффективность инвестиций в недвижимость. [6, 205]

    Характерная черта недвижимость – это то, что она не может быть перемещена с одного места на другое, т.е. ее стационарность Поэтому переход объекта недвижимости от продавца к покупателю происходит путем передачи прав на нее. Чем более совершенны нормативные документы, регулирующие права на недвижимость и их отчуждение, тем шире и динамичнее рынок недвижимости, тем ниже степень риска при приобретении недвижимости, тем оптимальнее затраты, связанные с ее приобретением.

    С учетом отечественного опыта по реализации недвижимости можно считать, что  рынок недвижимости – это совокупность сделок, совершенных с недвижимостью, информационного обеспечения, операций по управлению и финансированию работ в области недвижимости. Купля-продажа недвижимости это не просто обычная купля-продажа товаров длительного пользования, а и движение капитал, т.е. стоимости, приносящий доход. Так, купленный дом, квартиру, земельный участок через некоторое время можно продать по более высоко цене или сдать в аренду и иметь от этого дополнительный доход. Покупка предприятия приносит покупателю (инвестору) доход в результате работы предприятия.

    Рынок недвижимости состоит из ряда относительно обособленных его сегментов. В их числе рынки производственных строений и сооружений, жилья, нежилых помещений, земли. Каждый из этих сегментов развивается  самостоятельно, имеет собственную  законодательную и нормативную  базы.

    В своем большинстве объекты недвижимости являются продукцией строительного  производства. Строительство представляет собой одну из важнейших отраслей народного хозяйства республики. Возобновляя, увеличивая и совершенствуя  основные фонды, строительство обеспечивает расширенное воспроизводство, способствует реализации достижений науки и техники  в общественное производство.

    Рынок производственных и непроизводственных строений и сооружений постоянно  расширяется за счет приватизации таких  объектов, которые входят в списки имущества приватизируемых предприятий. Правовой основой этого процесса является закон Республики Беларусь «О разгосударствлении и приватизации  государственной собственности  в Республике Беларусь» в последние  годы в Беларуси активно шел процесс  создания совместных предприятий, предприятий  других форм коллективной собственности, в ходе которого происходила передача на их балансе или в уставный фонд различного имущества, в том числе и зданий. Эта недвижимость, выводимая из состава государственной или муниципальной собственности, пополняла рынок строений и сооружений.

    Жилищный  фонд – совокупность всех жилых  помещений независимо от форм собственности, специализированные дома, квартиры, иные жилые помещения в других строениях, пригодных для проживания. Рынок жилья становится наиболее динамичной частью рынка недвижимости. Здесь протекают процессы, связанные как с формированием первичного, так и вторичного рынков: приватизация, отчуждение или продажа приватизированного жилья, строительство на продажу, аренда жилых помещений. Особой активностью отличается вторичный рынок жилья. Около 10 – 15% (а в некоторых городах, как например, в Минске, Витебске свыше 30%) приватизированного жилья становится объектом сделок на вторичном рынке.

    К нежилому фонду относятся здания, сооружения и другие объекты или  их части, расположенные на определенном земельном участке и зарегистрированные в установленном порядке. Нежилые  помещения различаются по функциональному  назначению на офисные, торговые, складские  и производственные.

    Рынок нежилых помещений функционирует, базируясь на правах распоряжения нежилыми помещениями республиканской и  муниципальной собственности, которыми обладают органы Министерства государственного имущества и местные органы управления. Фактически причастны к распоряжению нежилым фондом также жилищно-эксплуатационные организации, которые пользуются правом заключения договоров долгосрочной аренды. Такая аренда выступает объектом купли-продажи, поскольку права аренды покупаются, продаются и могут  закладываться.

    Рынок земли в республике представлен  в основном первичным рынком, который  регулируется земельным кодексом, законом  Республики Беларусь «О праве собственности  на землю», постановлениями Кабинета Министров о порядке передачи в частную собственность земельных  участков и другими нормативными актами. Вторичный рынок земли  сегодня практически отсутствует. Оформление прав землевладения и  землепользования осуществляется путем  оформления и выдачи собственнику или  землевладельцу местными органами управления государственного акта.

    В дальнейшем сдвиги в оживлении рынка  земли могут быть достигнуты в  связи с принятием нового закона о частной собственности на землю  для промышленного использования, предоставлением членам колхозов и  совхозов права на землю этих хозяйств. [4, 103]

    Функциональное  назначение недвижимости может быть производственное и непроизводственное. При производственном назначении недвижимость прямо или косвенно участвует  в создании товаров и услуг. При непроизводственном – не участвует в создании товаров, но обеспечивает условия для обслуживания производства и проживания населения.

    Поскольку недвижимость в процессе использования  утрачивает свою натуральную форму, возникает необходимость ее воспроизводства. Здания, сооружения, многолетние насаждения относятся к воспроизводимым  видам недвижимости. Земельные участки, природные месторождения, природные  водные бассейны в большинстве случаев  невоспроизводимы.

    По  степени готовности к эксплуатации различают введенную в эксплуатацию недвижимость и незавершенное строительство.

    Недвижимость  может быть разной степени износа, иметь разный срок службы и соответственно уплаты своей стоимости, разные способы  ее возмещения. Различают ее физический износ, когда происходит потеря технико-эксплуатационных свойств в процессе эксплуатации под влиянием природных условий  или пропорционально интенсивности  использования, и моральный износ  вследствие удешевления воспроизводства  объектов недвижимости или в результате создания новых, более экономичных. Денежное выражение размера износа соответствующих объектов недвижимости соизмеряется через амортизационные отчисления на полное восстановление утраченных свойств и на капитальный и текущий ремонты.

    На  западном рынке принята другая классификация  объектов недвижимости по категориям А, Б и В.

    Категория А. недвижимость, используемая владельцем для ведения бизнеса, подразделяется на :

    - специализированную недвижимость, приспособленную для ведения  определенного бизнеса и обычно  продающуюся вместе с бизнесом (например, нефтеперегонные заводы, химические предприятия, цеха  для размещения машин и оборудования);неспециализированную  недвижимость – обыкновенные  здания – офисы, склады, магазины, которые обычно продаются или  сдаются в аренду.

    Категория Б. недвижимость для инвестиций. Данными  видами недвижимости владеют с целью  получения дохода от аренды или извлечения прибыли на вложенный капитал.

    Категория В. Избыточная недвижимость – земля  со зданиями или свободные участки, которые больше не нужны для ведения  бизнеса сегодня или в будущем  и поэтому объявляются избыточной недвижимостью.

    Классификация объектов недвижимости по различным  признакам способствует более успешному  исследованию рынка недвижимости и  облегчает разработку и применение методов оценки стоимости различных  категорий недвижимости.

    Особенности ценообразования на недвижимость, являющуюся продукцией строительного производства, предопределяются спецификой технологического процесса в отрасли, экономическим  и правовым регулированием этого  рынка. К ним можно отнести:

    - многообразие строительной продукции,  которое выражается в воздействии  зданий и сооружений производственного  назначения, объектов просвещения  и здравоохранения, жилья;

    - масштабность, т.е. отдельные объекты  стоят миллиарды рублей;

    - территориальная закрепленность, а  именно использование строительной  продукции в тех местах, где  она была изготовлена;

    - изготовление строительной продукции  на «заказ». «Заказ» определяется  проектом, который предусматривает  индивидуальные конструктивные, планировочные  и архитектурные решения;

    - зависимость стоимости строительства  от местных условий эксплуатации (природных и климатических);

    - большая производительность производственного  цикла (от нескольких месяцев  до нескольких лет). Эти особенности  обусловливают то, что ценообразование  на строительную продукцию носит,  как правило, характер индивидуальных  расчетов цен по каждому конкретному  объекту.

 

    1. Понятие первичного и вторичного рынка недвижимости
 

     Одним из главных показателей развития в стране нормальных рыночных отношений  является состояние рынка недвижимости, так как это существенная составляющая любой национальной экономики.

     Недвижимость  – важнейшая часть мирового богатства, более 50%. Без рынка недвижимости не может быть рынка вообще, так  как субъекты экономической деятельности для осуществления любой уставной деятельности должны иметь (или арендовать) необходимые помещения. Важность отечественного рынка недвижимости как сектора  экономики подтверждается высоким  уровнем доходов, поступающих в  бюджет от первичной продажи, сдачи  в аренду государственной и муниципальной  недвижимости (в том числе земли), поступлением сборов в бюджет налогов  от недвижимости и сделок с ней.

     Развитие  рынка недвижимости напрямую зависит  от принятия инвестиционных решений, базирующихся на его исследовании и анализе. С  одной стороны, специалисты, работающие в области недвижимости, особенно аналитики, сталкиваются с трудностями  и невозможностью корректной и однозначной  формализации экономических взаимосвязей на рынке недвижимости.

     С другой же – недостаточная разработка теории анализа рынка недвижимости и перенос технологий, применяемых на других рынках (разработанных в другой рыночной среде), могут привести к существенным ошибкам и даже к кризисам на рынке недвижимости. [7, 96]

     Развитие  рынка недвижимости формирует научные  основы в этой сфере экономических  отношений, что находит отражение  в появившейся терминологии. На сегодняшних  день, среди ученных и практиков  в сфере недвижимости, не существует единого определения понятия  «рынок недвижимости».

     «Рынок  недвижимости – это система организационных  мер, при помощи, которых покупатели и продавцы сводятся вместе для определения  конкретной цены, по которой может  произойти обмен таким специфическим  товаром, как недвижимость».

     Рынок недвижимости – это «экономико-правовое пространство, в котором происходит взаимодействие спроса и предложения  всех имеющихся на данный момент времени  покупателей и продавцов недвижимости и где осуществляется совокупность всех текущих операций с ней».

     Рынок – это «институт осуществления  контакта между покупателями, или  предъявителями спроса, с продавцами, или поставщиками товаров и услуг. Предпочтение и результаты решений  продавцов и покупателей образуют систему цен на товары, услуги или ресурсы».

     «Рынок  недвижимости представляет собой сферу  вложения капитала в объекты недвижимости и систему экономических отношений, возникающих при операциях с  недвижимостью. Эти отношения появляются между инвесторами при купле-продаже  недвижимости, ипотеке, сдаче объектов недвижимости в траст, в аренду, в  наем».

     Все вышеприведенные определения предполагают отнесение объектов недвижимости к  категории товаров, обращение которых связано с привлечением финансового капитала, использованием различных ресурсов и труда, и указывают на перераспределение объектов недвижимости, то есть обеспечение обороти прав на ранее созданные объекты недвижимости.

     Исходя  из триединства сущности объекта  недвижимости как товара (материальная, правовая, экономическая) необходимо все  эти определения дополнить комплексом отношений, обусловленных созданием  новых и управлением существующими  объектами недвижимости. «Рынок недвижимости представляет собой определенный набор  механизмов, посредством которых  передаются права на собственность  и связанные с ней интересы, устанавливаются цены и распределяется пространство между различными конкурирующими вариантами землепользования».

     Таким образом, основные процессы функционирования рынка недвижимости – это развитие (создание), управление (эксплуатация) и оборот прав на недвижимость.

     Характеризуя  рынок недвижимости, следует отметить, что абстрактное словосочетание «рынок недвижимости» распадается  на множество бурно развивающихся  и непохожих друг на друга рынков, как региональных, так и локальных.

     «Рынок  недвижимости локализован, поскольку  его объекты недвижимы, уникальны  и их ценность в большей степени  зависит от внешней окружающей среды (политической, экономической, социальной, экологической обстановки в стране и регионе), и сегментирован, поскольку  различные пользователи обладают разными  потребностями, разным платежеспособным спросом».

     Каждый  конкретный рынок недвижимости: рынок  земельных участков, рынок жилой  недвижимости, рынок коммерческой недвижимости – развивается самостоятельно, так  как опирается на собственную  законодательную и нормативную  базу, может быть подвергнут дальнейшей дезагрегации на базе различных типологических критериев.

     Рынок недвижимости локализован, поскольку  его объекты недвижимы и подвержены воздействию физической среды.

     Каждый  участок имеет уникальные черты. Рынок в Нью-Йорке отличается от рынка в Москве, так как сделки регулируются совершенно различными законами, осуществляются в различных климатических  и экономических условиях.

     Рынок недвижимости имеет разветвленную  структуру, и его можно сегментировать по различным признакам.

     По  способу совершения сделок на рынке  недвижимости выделяют следующие его  составляющие. [4, 110]

     Первичный рынок – это экономическая  ситуация, когда недвижимость как  товар впервые поступает на рынок. Основными продавцами недвижимости в таком случае выступают государство в лице своих федеральных, региональных и местных органов власти (за счет приватизации государственных и муниципальных предприятий, жилых объектов и вещных прав) и строительные компании – поставщики жилой или нежилой недвижимости.

     Количество  недвижимости, предлагаемой на первичном  рынке, зависит от нового строительства. Учитывая, что потребности населения  в жилье, предпринимателей – в  коммерческой недвижимости, далеки от должного удовлетворения, дальнейшее развитие рынка недвижимости может  происходить только с учетом нового строительства, то есть первичного рынка.

     На  вторичном рынке недвижимость выступает  как товар, ранее бывший в употреблении и принадлежащий определенному  собственнику – физическому или  юридическому лицу.

     Первичный и вторичный рынки непосредственно  взаимосвязаны. Если по каким-либо мотивам (например, межнациональный конфликт в регионе, неблагоприятная экологическая  обстановка) увеличиться предложение  недвижимости на вторичном рынке, что  непосредственно ведет к обесцениванию  недвижимости на первичном рынке. В  то же время рост затрат на строительство  приводит к увеличению цен на первичном  рынке жилья, что тут же непосредственно  сказывается на росте цен на вторичном  рынке.

 

    1. Структура рынка недвижимости
 

    Рынок недвижимости представляет собой совокупность следующих структурных элементов:

    - объектов недвижимости;

    - экономических субъектов, оперирующих на рынке;

    - процессов функционирования рынка;

    - инфраструктуры рынка

    Экономическими  субъектами рынка недвижимости являются:

    - продавцы (арендодатели). В качестве продавца (арендодателя) может выступать любое юридическое или физическое лицо, имеющее право собственности на объект, в том числе государство в лице своих специализированных органов управления собственностью

    - покупатели (арендаторы). В качестве покупателя (арендатора) может выступать юридическое или физическое лицо или орган государственного управления, имеющий право на данную операцию по закону (имеются в виду ограничения на деятельность нерезидентов, иностранных граждан, а также на коммерческую деятельность государственных органов).

    - профессиональные участники рынка недвижимости. Состав профессиональных участников РН определяется перечнем процессов, протекающих на рынке с участием государства, и перечнем видов деятельности коммерческих структур.

    Различают следующих профессиональных участников: институциональные и неинституциональные  участники рынка недвижимости. [10, 201]

    Институциональные участники рынка недвижимости – субъекты, представляющие интересы государства и действующим от его имени. Относят организации следующего профиля:

    - организации, регулирующие градостроительное развитие, землеустройство и землепользование

    - федеральные и территориальные земельные органы, занимающиеся инвентаризацией земли, созданием земельного кадастра, зонированием территорий, оформлением землеотвода,

    - федеральные и территориальные органы архитектуры и градостроительства, занимающиеся утверждением и согласованием градостроительных планов застройки территорий и поселений, созданием градостроительного кадастра, выдаче разрешений на строительство;

    - органы экспертизы градостроительной и проектной документации, занимающиеся утверждением и согласованием архитектурных и строительных проектов;

    - органы, ведающие инвентаризацией и учетом строений;

    - органы технической, пожарной и иной инспекции, занимающиеся надзором за строительством и эксплуатацией зданий и сооружений;

    - проектировщики, строители, специалисты по технической эксплуатации, финансируемые из бюджета;

    - органы-регистраторы прав на недвижимость и сделок с ними;

    - государственные нотариусы.

    Неинституциональные участники рынка недвижимости – субъекты, работающим на коммерческой основе. Относят организации следующего профиля:

    - брокеры, оказывающие услуги продавцам и покупателям при совершении сделок с недвижимостью;

    - оценщики недвижимости, оказывающие услуги собственникам, инвесторам, продавцам, покупателям по независимой оценке стоимости объектов;

    - финансисты (банкиры), занимающиеся финансированием операций на рынке недвижимости, в том числе ипотечным кредитованием;

    - девелоперы, занимающиеся созданием и развитием объектов недвижимости, в том числе организацией и финансированием инвестиционного проекта, проектированием и строительством, продажей объекта полностью или по частям либо сдачей в аренду (самостоятельно или с привлечением ранее перечисленных участников в качестве подрядчиков и соинвесторов);

    - редевелоперы, занимающиеся развитием и преобразованием (вторичной застройкой) территорий;

    - управляющие недвижимостью, занимающиеся финансовым управлением и технической эксплуатацией объекта;

    - проектировщики и строители, работающие на коммерческой основе; юристы, занимающиеся юридическим сопровождением операций на рынке недвижимости;

    - страховщики, занимающиеся страхованием объектов, сделок, профессиональной ответственности;

    - участники фондового рынка недвижимости, занимающиеся созданием и оборотом ценных бумаг, обеспеченных недвижимостью (жилищные облигации, пул закладных при ипотечном кредитовании);

    - аналитики, занимающиеся исследованием рынка недвижимости и подготовкой информации для принятия стратегических решений по его развитию;

    - финансовые аналитики, занимающиеся финансовым анализом инвестиционных проектов;

    - маркетологи, специалисты по связям с общественностью и рекламе, занимающиеся продвижением объектов и услуг на рынке;

    - информационно-аналитические издания и другие СМИ, специализирующиеся на тематике рынка недвижимости;

    - специалисты по информационным технологиям, обслуживающие РН;

    - специалисты в области обучения и повышения квалификации персонала;

    - любые специалисты – сотрудники и члены национальных и международных профессиональных объединений рынка недвижимости.

    Рассмотрим  подробнее деятельность некоторых  участников рынка.

    Строительные  организации (продавцы) существуют в относительно небольшом количестве, так как строительство требует больших капиталовложений и имеет достаточно длительный срок окупаемости. Данные организации строят новое жилье, нежилые объекты и продают объекты недвижимости либо сами, либо привлекая посредников-продавцов, оплачивая их услуги.

    Риэлтор – это лицо, которое занимается предпринимательской деятельностью на рынке недвижимости, осуществляя различные сделки с недвижимым имуществом и правами на него. Эта деятельность может осуществляться юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями. Риэлтерские фирмы продают не саму недвижимость, последняя не является их собственностью, а свои услуги. Основной источник доходов – получение комиссионных за услуги, оказываемые продавцам или покупателям недвижимости. Риэлтерская деятельность подлежит обязательному лицензированию.

    Оценщики. Процедура оценки предшествует принятию любого решения, связанного с недвижимостью. Оценка представляет обоснованное мнение независимой стороны о рыночной стоимости недвижимости.

    Существует  несколько характерных случаев, когда необходимо обращение к  услугам оценщика:

    - оценка по заказу продавца перед выставлением недвижимости на продажу;

    - оценка по заказу потенциального покупателя перед заключением сделки;

    - оценка перед реконструкцией недвижимости на предмет прироста дохода от эксплуатации и ее рыночной стоимости в зависимости от затрат на преобразование объекта;

    - оценка инвестиционного проекта;

    - оценка при получении кредита под залог недвижимости, при внесении недвижимости в качестве доли в уставный капитал нового предприятия;