Федеральные стандарты оценки. Сравнение Российской практики с зарубежной

Содержание

Введение………………………………………………………………..2

1.Федеральные стандарты  оценки……………………………………4

2.Понятие оценочной деятельности………………………………….7

3.Основания для осуществления  оценочной деятельности 

и условия ее осуществления………………………………………….8

4.Регулирование оценочной  деятельности…………………………11

5.Стандарты оценочной  деятельности……………………………...12

6.Сравнение Российской  практики с зарубежной………………….13

Заключение …………………………………………………………..20

Список литературы…………………………………………………..21

Введение

В процессе перехода к рыночной экономике Россия столкнулась с  рядом новых для нее задач. В ряду этих задач одной из основных является изучение рынков, их анализ и  прогнозирование. Рынок недвижимости является одним из наиболее стремительно развивающихся и перспективных. Процессы, протекающие на нем, играют большую роль в развитии всей страны.

Оценка имущества и  нематериальных активов является самостоятельным  профессиональным видом деятельности. Оценка, в первую очередь, является новым научным направлением, с  собственной методологией, терминологией, принципами исследований.

Оценочная деятельность именно сейчас, когда приоритетной задачей  является преодоление последствий  кризиса, имеет решающее значение в  системе экономических отношений. «Недооцененность» ведет к серьезным  проблемам, и недостаточный приток капитала в экономике только одна из них. Прежде чем устремляться в  будущее, необходимо досконально оценить  сильные и слабые стороны текущего положения и эффективно адаптировать их к возможностям и угрозам.

Развитие рыночных отношений  в российской экономике увеличивает  потребность в оценке бизнеса. Оценка недвижимости, в частности бизнеса, в настоящее время является одним  из наиболее распространенных видов  оценочной деятельности.

Важной причиной развития оценки является расширение сферы залогового кредитования. В силу того, что обычно величина стоимости активов по бухгалтерской  отчетности резко отличается от их фактической стоимости, требуется  их оценка. Повышение риска, характерное  для рыночной экономики, ведет к  дальнейшему развитию страхования, в процессе которого возникает необходимость  определения стоимости недвижимости в преддверии возможных потерь. Потребность  в оценке возникает и при решении  вопроса о том, в какую недвижимость инвестиции более доходны. Оценка недвижимости необходима и для обоснованного  определения арендных платежей. В  оценке недвижимости нуждается и  государство, прежде всего в целях  налогообложения.  В рыночной экономике  оценка недвижимости нужна всем, кто  с ней связан: собственникам, управляющим, банкирам, работникам страховых и  налоговых служб, инвесторам.

Анализируя  и изучая рынок  недвижимости, необходимо грамотно оценивать  объекты недвижимости, то есть совершать  операции по определению стоимости  имущества. А для этого нужна  подробная законодательная база. На протяжении последних двух десятилетий  законы и иные нормативные акты в  области оценки недвижимости постоянно  изменялись. Поэтому тема оценки недвижимости в настоящее время является очень  актуальной.

1.Федеральные стандарты оценки

1)"Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования  к проведению оценки"

I. Общие положения 

 Настоящий федеральный  стандарт оценки разработан с  учетом международных стандартов  оценки и определяет общие  понятия оценки, подходы к оценке  и требования к проведению  оценки, применяемые при осуществлении  оценочной деятельности.

 Настоящий федеральный  стандарт оценки является обязательным  к применению при осуществлении  оценочной деятельности.

II. Общие понятия оценки 

III. Подходы к оценке 

 Доходный подход - совокупность  методов оценки стоимости объекта  оценки, основанных на определении  ожидаемых доходов от использования  объекта оценки.

 Сравнительный подход - совокупность методов оценки  стоимости объекта оценки, основанных  на сравнении объекта оценки  с объектами - аналогами объекта  оценки, в отношении которых имеется  информация о ценах. 

 Затратный подход - совокупность  методов оценки стоимости объекта  оценки, основанных на определении  затрат, необходимых для воспроизводства  либо замещения объекта оценки  с учетом износа и устареваний. 

IV. Требования к проведению  оценки 

 Проведение оценки  включает следующие этапы: заключение  договора на проведение оценки, включающего задание на оценку; сбор и анализ информации, необходимой  для проведения оценки; применение  подходов к оценке, включая выбор  методов оценки и осуществление  необходимых расчетов; согласование (обобщение) результатов применения  подходов к оценке и определение  итоговой величины стоимости  объекта оценки; составление отчета  об оценке.

Оценщик для получения  итоговой стоимости объекта оценки осуществляет согласование (обобщение) результатов расчета стоимости  объекта оценки при использовании  различных подходов к оценке и  методов оценки.

2)"Цель оценки и виды  стоимости "

I. Общие положения 

 Настоящий федеральный  стандарт оценки разработан с  учетом международных стандартов  оценки и раскрывает цель оценки, предполагаемое использование результата  оценки, а также определение рыночной  стоимости и видов стоимости,  отличных от рыночной.

II. Цель оценки и предполагаемое  использование результата оценки 

Целью оценки является определение  стоимости объекта оценки, вид  которой определяется в задании  на оценку.

 Результатом оценки  является итоговая величина стоимости  объекта оценки. Результат оценки  может использоваться при определении  сторонами цены для совершения  сделки или иных действий с  объектом оценки, в том числе  при совершении сделок купли-продажи,  передаче в аренду или залог,  страховании, кредитовании, внесении  в уставный (складочный) капитал,  для целей налогообложения, при  составлении финансовой (бухгалтерской)  отчетности, реорганизации и приватизации  предприятий, разрешении имущественных  споров, принятии управленческих  решений и иных случаях. 

III. Виды стоимости 

При осуществлении оценочной  деятельности используются следующие  виды стоимости объекта оценки:  рыночная стоимость;  инвестиционная стоимость; ликвидационная стоимость; кадастровая стоимость.

3)"Требования к отчету  об оценке "

I. Общие положения 

 Настоящий федеральный  стандарт оценки разработан с  учетом международных стандартов  оценки и устанавливает требования  к составлению и содержанию  отчета об оценке, информации, используемой  в отчете об оценке, а также  к описанию в отчете об оценке  применяемой методологии и расчетам. Отчет об оценке составляется  по итогам проведения оценки.  Отчет об оценке представляет  собой документ, составленный в  соответствии с законодательством  Российской Федерации об оценочной  деятельности, настоящим федеральным стандартом оценки, стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет, предназначенный для заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователей отчета об оценке), содержащий подтвержденное на основе собранной информации и расчетов профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки.

II. Требования к составлению  отчета об оценке 

 При составлении отчета  об оценке оценщик должен придерживаться  следующих принципов:  в отчете  должна быть изложена вся информация, существенная с точки зрения  стоимости объекта оценки (принцип  существенности); информация, приведенная  в отчете об оценке, использованная  или полученная в результате  расчетов при проведении оценки, существенная с точки зрения  стоимости объекта оценки, должна  быть подтверждена (принцип обоснованности);  содержание отчета об оценке  не должно вводить в заблуждение  пользователей отчета об оценке, а также допускать неоднозначного  толкования (принцип однозначности);  состав и последовательность  представленных в отчете об  оценке материалов и описание  процесса оценки должны позволить  полностью воспроизвести расчет  стоимости и привести его к  аналогичным результатам (принцип  проверяемости);  отчет об оценке  не должен содержать информацию, не использующуюся при проведении  оценки при определении промежуточных  и итоговых результатов, если  она не является обязательной  согласно требованиям федеральных  стандартов оценки и стандартов  и правил оценочной деятельности, установленных саморегулируемой  организацией, членом которой является  оценщик, подготовивший отчет  (принцип достаточности).

III. Требования к содержанию  отчета об оценке 

 Вне зависимости от  вида объекта оценки в отчете  об оценке должны содержаться  следующие разделы: 

 а) основные факты  и выводы. В разделе основных  фактов и выводов должны содержаться:  общая информация, идентифицирующая  объект оценки;  результаты оценки, полученные при применении различных  подходов к оценке;  итоговая  величина стоимости объекта оценки;

 б) задание на оценку  в соответствии с требованиями  федеральных стандартов оценки;

 в) сведения о заказчике  оценки и об оценщике. В отчете  об оценке должны быть приведены  следующие сведения о заказчике  оценки и об оценщике.

 г) допущения и ограничительные  условия, использованные оценщиком  при проведении оценки;

 д) применяемые стандарты  оценочной деятельности.

 е) описание объекта  оценки с приведением ссылок  на документы, устанавливающие  количественные и качественные  характеристики объекта оценки.

 ж) анализ рынка  объекта оценки, а также анализ  других внешних факторов, не относящихся  непосредственно к объекту оценки, но влияющих на его стоимость. 

 з) описание процесса  оценки объекта оценки в части  применения доходного, затратного  и сравнительного подходов к  оценке.

 и) согласование результатов. 

IV. Требования к описанию  в отчете об оценке информации, используемой при проведении  оценки .

V. Требования к описанию  в отчете об оценке методологии  оценки и расчетов.

2.Понятие оценочной деятельности

Оценочная деятельность –  это деятельность субъектов оценочной  деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости.

 Рыночная стоимость  – это наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может  быть отчуждён на открытом  рынке в условиях конкуренции,  когда стороны сделки действуют  разумно, располагая всей необходимой  информацией, а на величине  сделки не отражаются чрезвычайные  обстоятельства, т. е. один из  сторон сделки не обязан отчуждать,  а другая принимать объект  оценки.

 Стороны сделки хорошо  осведомлены о предмете и действуют  в своих интересах. Объект оценки  представлен на открытом рынке  в форме публичной оферты.

 Цена сделки представляет  собой разумное вознаграждение  без принуждения к совершению  сделки. Платёж за объект выражен  в денежной форме.

 Субъекты оценочной  деятельности – с одной стороны  – физические и юридические  лица (индивидуальные предприниматели), деятельность которых регулируется  оценочным законодательством (оценщики), а с другой стороны потребители  их услуг (заказчики).

 Объекты оценочной  деятельности: отдельные материальные  объекты (вещи);  совокупность  вещей, составляющих имущество  лица; вещные права; права требований; работы, услуги; информация.

3.ОСНОВАНИЯ ДЛЯ ОСУЩЕСТВЛЕНИЯ ОЦЕНОЧНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ И УСЛОВИЯ ЕЕ ОСУЩЕСТВЛЕНИЯ

Основания для проведения оценки объекта оценки.

Основанием для проведения оценки является договор на проведение оценки указанных в статье 5 настоящего Федерального закона объектов, заключенный  заказчиком с оценщиком или с  юридическим лицом, с которым  оценщик заключил трудовой договор.

В случаях, предусмотренных  законодательством Российской Федерации, оценка объекта оценки, в том числе  повторная, может быть проведена  оценщиком на основании определения  суда, арбитражного суда, третейского  суда, а также по решению уполномоченного  органа.

Суд, арбитражный суд, третейский суд самостоятельны в выборе оценщика. Расходы, связанные с проведением  оценки объекта оценки, а также  денежное вознаграждение оценщику подлежат возмещению (выплате) в порядке, установленном  законодательством Российской Федерации.

Оценщик имеет право:

-применять самостоятельно  методы проведения оценки объекта  оценки в соответствии со стандартами  оценки;

-требовать от заказчика  при проведении обязательной  оценки объекта оценки обеспечения  доступа в полном объеме к  документации, необходимой для осуществления  этой оценки;

-получать разъяснения  и дополнительные сведения, необходимые  для осуществления данной оценки;

запрашивать в письменной или устной форме у третьих  лиц информацию, необходимую для  проведения оценки объекта оценки, за исключением информации, являющейся государственной или коммерческой тайной;

-привлекать по мере  необходимости на договорной  основе к участию в проведении  оценки объекта оценки иных  оценщиков либо других специалистов;

-отказаться от проведения  оценки объекта оценки в случаях,  если заказчик нарушил условия  договора, не обеспечил предоставление  необходимой информации об объекте  оценки либо не обеспечил соответствующие  договору условия работы;

-требовать возмещения  расходов, связанных с проведением  оценки объекта оценки, и денежного  вознаграждения за проведение  оценки объекта оценки по определению  суда, арбитражного суда или третейского  суда.

Обязанности оценщика

-быть членом одной  из саморегулируемых организаций  оценщиков; 

-соблюдать при осуществлении  оценочной деятельности требования  настоящего Федерального закона, других федеральных законов и  иных нормативных правовых актов  Российской Федерации, федеральные  стандарты оценки, а также стандарты  и правила оценочной деятельности, утвержденные саморегулируемой  организацией оценщиков, членом  которой он является;

-соблюдать правила деловой  и профессиональной этики, установленные  саморегулируемой организацией  оценщиков (далее - правила деловой  и профессиональной этики), членом  которой он является, а также  уплачивать взносы, установленные  такой саморегулируемой организацией  оценщиков; 

-сообщать заказчику или  юридическому лицу, с которым  он заключил трудовой договор,  о невозможности своего участия  в проведении оценки вследствие  возникновения обстоятельств, препятствующих  проведению объективной оценки;

-обеспечивать сохранность  документов, получаемых от заказчика  и третьих лиц в ходе проведения  оценки;

-представлять заказчику  информацию о членстве в саморегулируемой  организации оценщиков; 

-представлять саморегулируемой  организации оценщиков информацию  о юридическом лице, с которым  он заключил трудовой договор,  в том числе информацию о  соответствии такого юридического  лица условиям, установленным статьей  151 настоящего Федерального закона, а также сведения о любых  изменениях этой информации;

представлять по требованию заказчика страховой полис и  подтверждающий получение профессиональных знаний в области оценочной деятельности документ об образовании;

не разглашать конфиденциальную информацию, полученную от заказчика  в ходе проведения оценки, за исключением  случаев, предусмотренных законодательством  Российской Федерации;

в случаях, предусмотренных  законодательством Российской Федерации, предоставлять копии хранящихся отчетов или содержащуюся в них  информацию правоохранительным, судебным, иным уполномоченным государственным  органам по их требованию;

по требованию заказчика  предоставлять заверенную саморегулируемой организацией оценщиков выписку  из реестра членов саморегулируемой организации оценщиков, членом которой  он является.

Независимость оценщика.

Оценка объекта оценки не может проводиться оценщиком, если он является учредителем, собственником, акционером, должностным лицом или  работником юридического лица - заказчика, лицом, имеющим имущественный интерес  в объекте оценки, либо состоит  с указанными лицами в близком  родстве или свойстве.

Проведение оценки объекта  оценки не допускается, если:

-в отношении объекта  оценки оценщик имеет вещные  или обязательственные права  вне договора;

-оценщик является участником (членом) или кредитором юридического  лица - заказчика либо такое юридическое  лицо является кредитором или  страховщиком оценщика.

4.Регулирование оценочной деятельности

Регулирование оценочной  деятельности и деятельности саморегулируемых организаций оценщиков.

Государственное регулирование  оценочной деятельности и деятельности саморегулируемых организаций оценщиков  в части надзора и нормативно-правового  регулирования осуществляется федеральными органами исполнительной власти, уполномоченными  Правительством Российской Федерации (далее - уполномоченные федеральные  органы).

Регулирование оценочной  деятельности осуществляется Национальным советом по оценочной деятельности (далее также - Национальный совет) в  части разработки федеральных стандартов оценки, саморегулируемыми организациями  оценщиков в части разработки и утверждения стандартов и правил оценочной деятельности. Контроль за осуществлением членами саморегулируемой организации оценщиков оценочной  деятельности осуществляется этими  организациями.

Контроль за осуществлением оценочной деятельности в Российской Федерации.

 Контроль за осуществлением  оценочной деятельности в Российской  Федерации осуществляют органы, уполномоченные Правительством  Российской Федерации и субъектами  Российской Федерации (далее - уполномоченные органы), в рамках  своей компетенции, установленной  в соответствии с законодательством  Российской Федерации. 

Функциями уполномоченных органов  являются:

 • контроль за осуществлением  оценочной деятельности;

 • регулирование оценочной  деятельности;

 • взаимодействие  с органами государственной власти  по вопросам оценочной деятельности  и координация их деятельности;

 • согласование проектов  стандартов оценки;

 • согласование перечня  требований, предъявляемых к образовательным  учреждениям, осуществляющим профессиональную  подготовку оценщиков в соответствии  с законодательством Российской  Федерации. 

Саморегулируемые организации .

 Дополнительно к государственному  регулированию саморегулирование  оценочной деятельности осуществляется  саморегулируемыми организациями  оценщиков и распространяется  на членов таких саморегулируемых  организаций.

 В целях саморегулирования  оценочной деятельности оценщики  вправе объединяться в ассоциации, союзы, иные некоммерческие организации. 

Саморегулируемые организации  оценщиков могут выполнять следующие  функции:

 • защищать интересы  оценщиков; 

 • содействовать повышению  уровня профессиональной подготовки  оценщиков; 

 • содействовать разработке  образовательных программ по  профессиональному обучению оценщиков; 

 • разрабатывать собственные  стандарты оценки;

 • разрабатывать и  поддерживать собственные системы  контроля качества осуществления  оценочной деятельности.

Лицензирование оценочной  деятельности.

 Лицензирование оценочной  деятельности осуществляется в  соответствии с законодательством  Российской Федерации. Орган,  выдающий лицензию на осуществление  оценочной деятельности, осуществляет  контроль за соблюдением требований  к осуществлению этой деятельности  оценщиками в соответствии с  настоящим Федеральным законом  и законодательством Российской  Федерации о лицензировании.

5.Стандарты оценочной деятельности

Стандартами оценочной деятельности определяются требования к порядку  проведения оценки и осуществления  оценочной деятельности.

Стандарты оценочной деятельности подразделяются на федеральные стандарты  оценки и стандарты и правила  оценочной деятельности.

Федеральные стандарты оценки разрабатываются Национальным советом  с учетом международных стандартов оценки.

Разработанные федеральные  стандарты оценки направляются Национальным советом для утверждения в  уполномоченный федеральный орган, осуществляющий функции по нормативно-правовому  регулированию оценочной деятельности. Уполномоченный федеральный орган, осуществляющий функции по нормативно-правовому  регулированию оценочной деятельности, в срок не позднее чем через  шестьдесят рабочих дней со дня получения  федеральных стандартов оценки обязан утвердить их или выдать мотивированный отказ в письменной форме.

Уполномоченный федеральный  орган, осуществляющий функции по нормативно-правовому  регулированию оценочной деятельности, вправе отказать в утверждении федеральных  стандартов оценки в случае их несоответствия требованиям Конституции Российской Федерации, международных договоров  Российской Федерации, настоящего Федерального закона.

Утвержденные федеральные  стандарты оценки подлежат опубликованию  уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому  регулированию оценочной деятельности, в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, и размещению на официальном сайте уполномоченного  федерального органа, осуществляющего  функции по нормативно-правовому  регулированию оценочной деятельности, в сети "Интернет".

Стандарты и правила оценочной  деятельности разрабатываются и  утверждаются саморегулируемой организацией оценщиков и не могут противоречить  федеральным стандартам оценки.

6.Сравнение Российской практики с зарубежной

В ходе выполнения работ Swiss Appraisal (проект по оценке объектов иностранных  и российских Заказчиков и последующего аудита со стороны международных  компаний) сталкивается с различиями в стандартах оценки, методах и  качестве проведенных работ зарубежными  оценщиками и, поэтому может сделать  вывод о том, что российская школа  оценщиков, хоть и является молодой, выполняет поставленные цели зачастую более тщательно и может по праву считать себя одним из лидеров  в мировой практики в области  оценки.

Рынок услуг по оценке в  России в основном представлен следующими направлениями:

* Оценка стоимости предприятия  / бизнеса и ценных бумаг

* Оценка стоимости активов  / основных фондов

* Оценка стоимости недвижимого  имущества

* Оценка стоимости оборудования  и транспортных средств

* Оценка стоимости нематериальных  активов

* Оценка стоимости инвестиционных  проектов.

Принятые поправки к закону «Об оценочной деятельности»  с 1 января 2008 года отменили лицензирование оценщиков, которыми теперь могут стать  профессионально подготовленные физические лица, являющиеся участникам саморегулируемых организаций (СРО) и застраховавшие свою ответственность. Одновременно официальное  признание и правовой статус получили и сами СРО. Кроме того, в 2007 году были приняты первые три федеральных  стандарта оценки. Совокупная выручка вошедших в рейтинг компании РА Эксперт 119 оценочных компаний в 2007 году выросла на 65%, сразу на 8 процентных пунктов опережая динамику 2006 г., и достигла 7,15 млрд. рублей. Подобных темпов роста рынок не демонстрировал c 2003 года. На данный момент страна находится на стадии экономического кризиса, что вполне может повлиять на рост объемов услуг оценочных компаний. Данные 2008 г. еще не опубликованы и ожидаются в середине апреля.

Проведем сравнительный  анализ различных областей оценочной  деятельности в России и странах  Европы.

Основным регулятором  оценочной деятельности на международном  уровне является Международный комитет  по стандартам оценки. Комитет был  основан Королевским институтом чартерных сюрвейеров (RICS), Американским обществом оценщиков (ASA), профессиональными  организациями из Австралии, Новой  Зеландии, Малайзии, Индии, Канады в 1981 г. Впоследствии к Комитету так же присоединилось большинство членов TEGoVA (Сообщество оценщиков Европы).

Основными задачами Международного комитета по стандартам оценки является гармонизация и учет мнения оценщиков  при составлении стандартов финансовой отчетности, доведение мнения оценщиков  и лоббирование соответствующих  интересов в таких организациях как Международный валютный фонд, Организация экономического развития и сотрудничества, Мировой банк и  Базельский банковский комитет.

Развитие оценочной деятельности в нашей стране началось в 1993 году с семинаров, которые проводил Институт экономического развития Всемирного банка. Летом 1993 года в Санкт-Петербурге состоялся  первый в России семинар по оценке недвижимости. Второй проходил в Подмосковье  в декабре 1993 года. В мае 1994 года в  Академии народного хозяйства при  Правительстве Российской Федерации  прошел первый семинар по оценке стоимости  бизнеса. Деятельность организаций, занимающихся оценочной деятельностью регулировалась государством посредством выдачи лицензий.

В настоящее время в  каждой Европейской стране, входящей в IVSC (Международный Комитет по стандартам оценки) или TEGOVA (Европейскую группу ассоциаций оценщиков), существуют национальные режимы регулирования оценочной  деятельности. При этом регулирование  оценочной деятельности в США  отличается, например, от регулирования  оценки в Великобритании или Германии, так же как и Россия несколько  отличается от Европейских стран.

Во всех странах с рыночной экономикой существуют и активно  функционируют общественные организации  оценщиков. Например, в США сейчас действуют 32 такие организации. Наиболее известные из них это Фонд оценки и Институт оценки США в которых  насчитывается примерно 40000 специалистов. Исключением пожалуй являются Италия и Испания - страны, в которых существует определенное государственное регулирование, а также США, где в 1989 г. было введено  государственное лицензирование оценщиков  недвижимости.

Ведущие профессиональные организации  США - Институт оценки (Appraisal Institute) и  Американское общество оценщиков (American Society of Appraisers - ASA) - создали в 1987 Фонд оценки (The Appraisal Foundation), который должен служить целям достижения единообразия и профессионализма в оценке и  обучении. Последнему способствует и  работа двух независимых органов - Совета по стандартам оценки (ССО) и Совета по классификации оценщиков (СКО). Государственное  регулирование в США осуществляется как на федеральном уровне, так  и на уровне отдельных штатов. Согласно Закону о реформе финансовых институтов (Financial Institution Reform, Recovery and Enforcement Act -+ FIRREA), принятому Конгрессом США в 1989, полномочия по регулированию оценочной деятельности на федеральном уровне переданы Фонду  оценки.

Одновременно с Фондом в структуре Правительства США  действует орган по надзору за исполнением оценочного законодательства - Подкомитет по оценке (Appraisal Subcommittee). СКО разрабатывает, интерпретирует и вносит поправки в Единые стандарты профессиональной оценочной практики - ЕСПОП (Uniform Standards, of Profesional Appraisers Practices - USPAP), обязательные для применения практикующими (сертифицированными и лицензированными) оценщиками на всей территории США. СКО устанавливает минимальный уровень образования опыта и экзаменационных требований для оценщиков недвижимости.