Финансы и кредит. 8

ГЛАВА I         

1) Дайте определение недвижимости? Недвижимость представляет собой материальные объекты, обладающие стационарность, неперемещаемостью в пространстве, уникальностью. Или не обладающие этими свойствами, но признанные недвижимостью в силу закона. 

2) Перечислите условно-постоянные объекты недвижимости? К условно-однородным объектам недвижимости можно отнести земельные участки; участки недр; обособленные водные объекты; все что прочно связано с землей: леса, многолетние насаждения, здания, сооружения; недвижимые объекты по закону, подлежащие государственной регистрации: суда морские, воздушные, космические объекты. 

3) Перечислите неоднородные объекты недвижимости? К неоднородным объектам имущества относят предприятия, как имущественный комплекс, включающий в свой состав все виды имущества, предназначенные для его деятельности: земельные участки, здания сооружения, обордование, инвентарь, сырье, продукцию, долги, права на обозначения индивидуализирующие предприятие. 

4) Что понимают под улучшением недвижимости? Приведите примеры? Под улучшением недвижимости понимают любые действия которые повлекли или могут повлечь качественные изменения объекта недвижимости. Например: лесомелиоративные работы, противопожарные полосы, удобрение почвы, осушение болот и т.д. 

5) Что понимают под понятием «принадлежность» по отношению к главному имуществу? Приведите примеры. Под принадлежностью понимают движимые по природе вещи, прикрепленные к недвижимому имуществу или имеющие с ним единую органическую систему и являющиеся его неотъемлемой частью по закону, договору или технологически. Например лес. 

6) Какие составляющие входят в понятие «недвижимое имущество»? Недвижимое имущество включает в себя землю, улучшения и различные принадлежности. 

7) Перечислите признаки, свойственные земельным участкам? Признаки земельного участка: Плодородие, постоянство местонахождения, пространственная ограниченность, неразрушимость. 

8)  Перечислите признаки, свойственные объектам недвижимости? Объекты недвижимости обладают следующими признаками: полезность, материальность, неподвижность, износ, неперемещаемость, долговечность. Главные из них уникальность, долговечность, иммобильность. 

9) Какая разница между понятием «недвижимость» и «недвижимая собственность»? Недвижимость определяется физическими свойствами (неперемещаемость, материальность) Недвижимая собственность включает еще и набор юридических прав на физические объекты недвижимости. 

10) Что такое право пользования недвижимостью? Право пользования- это обеспеченная законом возможность хозяйственного использования недвижимого имущества или извлечения из него полезных свойств или доходов. 

11) Что такое право владения недвижимостью? Право владения- это основанное на законе положение, при котором владения (например, земельный участок) находятся в сфере фактической власти правомочного лица. 

12) Что такое право распоряжения недвижимостью? Право распоряжения – это юридическая возможность совершать распорядительные действия по отношению к объекту недвижимости. 

13) Какие ограничения прав на землю установлены Земельным кодексом? Собственник земельного участка имеет право не на все недра, а только на общераспространенные полезные ископаемые, находящиеся в границах поверхностного слоя. В состав недвижимого имущества входит не все воздушное пространство над его территорией. 

14) Перечислите основные полномочия государства, ограничивающие или прекращающие право собственности на недвижимое имущество? Государоство имеет право на изъятие у собственника недвижимости в пользу государственных или муницыпальных нужд;вводить налогооблажение для поддержания государственных программи финансирования социальной сферы; право передавать недвижимость во временное ведение; право регулирования имущественных отношений для обеспечения обороноспособности, безопасности,здоровья,моральных устоев и благосостояния общества; право возращать в свою собственность недвижимость в случае смерти владельца; право контроля над созданием и использованием недвижимости; право ограниченного пользования чужим земельным участком в точно определенном размере для специальных целей; право на получение части прибыли, в случае когда собственник сдает его в аренду. 

15) Перечислите типы, виды и формы собственности на недвижимость? Типы: Общественная, индивидуальная. Формы: Государственная, муницыпальная, частная. Виды: РФ, Субъектов РФ, РФ и Субъектов; собственность городов, районов, префектур; индивидуальная собственность граждан, юридических лиц, общая долевая собственность. 

16) Какие экономические особенности недвижимости вам известны? Неравномерность поступления текущих платежей; наличие условно-постоянных затрат; индивидуальная цена; дифференциация ставок налогооблажения; исчисление и распределение доходов. 

17) Перечислите экономические особенности рентного недвижимого имущества? Природные производственные факторы; стоимость определяется в основном, по стоимости приносимого дохода или ожидаемой стоимости; производство возможно без участия человека; имеет прирост стоимости. 
 

ГЛАВА II 

1) Какими факторами определяется экономическая структура рынка недвижимости? Экономическая структура рынка определяется следующими факторами: экономической ситуацией в стране; развитостью законодательства; наличием институтов недвижимости; плотностью населения и развитостью дорожной сети; формами собственности на недвижимость; степенью приватизации предприятий и организаций в стране. 

2) Дайте определение рынку недвижимости? Рынок недвижимости можно характеризовать как единство правовых и экономических отношений между субъектами рынка по поводу права собственности или других вещных прав на недвижимость, ограничения этих прав, возникновения, прекращения, передачи. 

3) Назовите особенности рынка недвижимости? Преобладание императивных методов регулирования сделок с недвижимостью; низкая эластичность объектов недвижимости; спрос на объекты недвижимости практически не взаимозаменяем; рынок недвижимости имеет локалдьный характер, а величина спроса зависит от местоположения объекта недвижимости; конфиндециальный характер сделок с недвижимостью;  Приобретение объекта недвижимости предполагает 4 вида затрат: единовременные, налоги и сборы на сделку, текущие затраты на поддержание объекта, ежегодный налог; доходность от владения предполагает поступления собственнику: прирост рыночной стоимости в течении времени, текущие платеж в виде арендной платы; олигополистический характер рынка; динамичность процесса ценообразования; неравновесное состояние. 

4) В чем трудности формирования рынка недвижимости в России? С одной стороны запрещением оборота отдельных объектов недвижимости, с другой стороны законодательным разграничением правомочий собственности на землю, лес и другие объекты недвижимого имущества, что осложняет их хозяйственное использование. 

5) По каким признакам дифференцируют рынок недвижимости? Рынок недвижимости дифференцируется по следующим признакам: вид объекта недвижимости; функциональное назначение; степень готовности к эксплуатации; виды рынка; географический фактор; тип участников рынка недвижимости; вид операций; отраслевая принадлежность; форма собственности; форма собственности; способ совершения сделок. 

6) Объясните понятия «первичный» и «вторичный» рынки недвижимости? Первичный рынок недвижимости- сделки совершаемые с вновь созданными объектами недвижимости.

Вторичный рынок  недвижимости – сделки совершаемые с уже употребляемыми объектами. 

7) Какие принципы лежат в основе сигментации рынка недвижимости? В основе сегментации лежат:

Географический  принцип – разбивка на регионы, округа, города, микрорайноы, сельские поселения, с учетом плотности населения и климата.

Психографический  принцип – учитывает тип личности, образ жизни, род занятий, социальный слой, традиции.

Поведенческий принцип – учитывает выгоды, которые  ищет покупатель, степень готовности покупателя к восприятию свойств  недвижимости (осоведомленный, неосведомленный, информированный, заинтересованный, намеривающейся купить), отношение к товару (безразличное, восторженное, отрицательное), статус пользователя (бывший пользователь, регулярный, пользователь-новичок)

Демографический принцип – учитывает вораст, пол количество членов семьи, уровень доходов, род профессиональной деятельности, уровень образования, регилиозные убеждения, национальность.  

8) Назовите основных участников рынка недвижимости? Основные участники рынка недвижимости: продавцы, покупатели, посредники, государство. 

9) Каковы основные функции профессиональных участников рынка недвижимости? Профессиональные участники рынка недвижимости содействуют созданию цивилизованного рынка недвижимости и защищают интересы их членов. 

10)  Дайте определение риску на рынке недвижимости? Риск  - это опасность принятия неправильного решения по отношению к объекту недвижимости в связи с недостаточной информативностью о причинах, которые могут привести к незапланированным расходам. 

11)  Какие виды рисков на рынке недвижимости вам известны? Инвистиционные риски, связаны с возможным недополучением или полной потерей прибыли в процессе реализации инвестиционного проекта.

Политические  риски – изменение социально  политического курса страны, может  быть вызвана потеря недвижимости собственником.

Экономические риски – можно разделить: на макроэкономические, связанные с ошибками при прогнозировании развития экономики страны, экономической политики государства, инфляции, ошибками прогнозирования спроса и предложения; микроэкономические-связанные с планированием и управлением издержками, прибылью, налогами. Эти группы можно разделить на частные группы:

кредитный риск, связанный с возможностью невозвращения в указанный срок суммы кредита

процентный  риск, связан с кредитным риском, возникает в случае превышения кредитного процента над внутренней нормой прибыли.

валютный  риск, возникает в случае изменения валютных курсов.

Юридические риски  – противоричивость и разночтение  законодательства, недостаточный уровень  проработки контрактов по выявлению различных обременений, сервитутов.

Технические риски  – могут быть вызвана ошибками при выборе конструкций и материалов, нарушением функционирования объекта  вследствие ошибок при проектировании. 

12) Что такое экономические выгоды от сделок с недвижимостью? Экономические выгоды – периодические поступления в виде платежей за использование имущества или воможное удорожание объекта с течением времени. 

13)  С какими видами рынков связан рынок недвижимости? Рынок недвижимости связан с финансовым рынком ( рынки капиталов, кредитные рынки), рынком товаров и услуг (рынок жилья и зданий непроизводственного назначения) 

14)  Назовите основные объекты недвижимости в лесном хозяйстве? Основные объекты недвижимости – земля и лес. 

15)  Чем объяснить низкую эластичность предложения объекта недвижимости? Низкая эластичность предложения объектов недвижимости вызвана тем, что для постройки, например жилово дома требуется 2 года, для выращивания леса 60 лет, таким образом предложение не успевает за меняющимся спросом. 

16) Какие виды затрат предполагает приобретение объекта недвижимости? Приобретение объекта недвижимости предполагает 4 вида затрат: Единовременные во время совершения сделки, налог на сделку с недвижимостью, затраты на содержание объекта, ежегодный налог. 

17) Каковы особенности ценообразования на рынке недвижимости? ценообразование на рынке недвижимости динамическое, поскольку цены на отдельные объекты – результат переговоров и оценки. 

18)  Назовите основные виды поступления собственнику недвижимого имущества? Собственник недвижимого имущества получает поступления: прирост рыночной стоимости в течении времени, текущие платежи в виде арендной платы, и возможного дохода от реинвестирования текущих доходов в другие виды предпринимательства.

ГЛАВА III 
 

1)  Что означает экономический аспект управления недвижимостью? Экономический аспект управления недвижимостью означает управление доходами и расходами, связанными с созданием и эксплуатацие объекта недвижимости. Применительно у лесному сектору экономический аспект заключается в управлении многоцелевым лесопользованием, направленным на получение продуктов и услуг в заданных объемах и определенного качества с наименьшими затратами. 

2)  Что означает экологический аспект управления недвижимостью? Экологический аспект управления недвижимостью предусматривает сохранение благоприятной экологической обстановки при эксплуатации объекта недвижимости. 

3)  Что предполагает правовой аспект управления недвижимостью? Правовой аспект управления недвижимостью предполагает соблюдение требований законодательства. 

4) В чем состоит технический аспект управления недвижимостью? Технический аспект управления недвижимостью состоит в поддержании объекта в надлежащем состоянии, исходя из его функционального назначения. 

5)  Назовите основные методы государственного регулирования на рынке недвижимости? К основным методам государственного регулирования на рынке недвижимости можно отнести административные методы, предполагающие создание законов, постановлений, инструкций, положений и экономические методы, осуществляемые с помощью налоговой политики 

6)  Перечислите основные принципы управления недвижимостью? Управление недвижимостью подчиняется следующим принципам: принцип научности управления, системный подход к управлению, принцип материального и морального стимулирования, принцип экономичности и эффективности, принцип ответственности и контроля. 

7) Что понимают под управлением недвижимостью? Под управлением недвижимостью понимают особый вид непроизводственной деятельности по выполнению комплекса работ и мероприятий с целью эффективного использования имеющейся недвижимости в интересах собственника. 

8) Что является результатом управления недвижимостью? Результатом управления недвижимостью является услуга, оказываемая собственнику недвижимого имущества. 

9)  Какова цель и задачи государственного контроля за состоянием и использованием лесного фонда как объекта недвижимости? Цель государственного контроля – дать оценку результатам решений по управлению государственным лесным фондом. Задачей государственного контроля является обеспечение соблюдения всеми гражданами и юридическими лицами установленного порядка пользования недвижимым имуществом – лесным фондом, его охраны и защиты. 

10)  Нормы каких отраслей права применяются при управлении недвижимостью? При управлении недвижимостью применяются нормы права гражданского, административного, земельного, лесного, финансового, хозяйственного. 

ГЛАВА IV 

1) Дайте определение оценочной деятельности на рынке недвижимости? Под оценочной деятельностью понимается деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объекта недвижимости рыночной или иной стоимости. 

2) Что такое рыночная стоимость объекта недвижимости? Рыночная стоимость объекта недвижимости – это наиболее вероятная цена, по которой данный объект недвижимости может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции. 

3) Перечислите основные компоненты при оценке леса? Основные компоненты при оценке леса: Правовые и социально-экономические условия, Цели оценки, Объекты оценки, Методы оценки, Субъекты оценки. 

4) Назовите основные права и обязанности оценщика недвижимости? Оценщик имеет право: применять самостоятельно методы проведения оценки недвижимости; требовать от заказчика доступ к информации касающейся объекта недвижимости; получать разяснения и дополнительные сведения при осуществлении оценки;  запрашивать в письменной или устной форме информацию необходимую для оценки; привлекать на договорной основе иных оценщиков либо других специалистов; отказаться от проведения оценки, если заказчик нарушил условия договора

Оценщик обязан: соблюдать требования законодательства об оценочной деятельности; сообщать заказчику о невозможности своего участия в проведении оценки; обеспечивать сохранность документов, получаемых от заказчика и третьих лиц; предоставлять заказчику информаци о требованиях законодательства РФ об оценочной деятельности, об уставе и о кодексе этики соответствующей саморегулируемой организации, на членство которой ссылается оценщик в своем отчете; предоставлять по требованию заказчика документ об образовании в области оценочной деятельности; не разглашать конфиндециальную информацию; хранить копии составленных отчетов в течение трех лет. 

5) Какие органы осуществляют контроль за осуществлением оценочной деятельности? Органы, уполномоченные правительством РФ или субъектами РФ в рамках своей компетенции. 

6) Назовите обобщающий принцип оценки недвижимости? Обобщающим принципом оценки недвижимости является принцип наилучшего и наиболее эффективного использования недвижимости, а по отношению к лесу – устойчивого управления лесами. 

7) Назовите принципы оценки недвижимости, основанные на представлениях пользователя? Принципы оценки недвижимости, основанные на представлении пользователя: принцип полезности, принцип замещения, принцип ожидания 

8) Назовите принципы оценки недвижимости, связанные с рыночной средой? Принципы оценки недвижимости, связанные с рыночной средой: принцип зависимости, принцип соответствия, принцип спроса и предложения, принцип конкуренции, принцип изменения. 

9) В чем сущность оптимального сочетания права собственности на недвижимое имущество? Сущность принципа заключается в  оптимальной комбинации правомочий собственности между различными субъектами для достижения максимальной ценности объекта недвижимости и поступления доходов от его использования. 

10) Назовите факторы, влияющие на стоимость недвижимости? Факторы, влияющие на на стоимость недвижимости можно разделить на 4 группы:

-1-ая группа  интернациональные факторы –  при оценки недвижимости во  внимание принимаются различные  аспекты экономики на международном  уровне

2-ая группа  – национальные факторы, ее можно разделить на 4 подгруппы: экономические- уровень развития экономики, состояние спроса и предложения, состояние смежных ранков, налоги на недвижимость и т.д. социальные – уровень образования населения, плотность населения, уровень социального развития страны,

административно-правовые – законодательство в области  недвижимости, процедура получения  права на застройку или реконструкцию

физические факторы  – природные факторы (сесмологическая  обстановка, климат), факторы созданные  человеком – дороги, здания сооружения, формы участков.

3-я группа  – региональные факторы в масштабе  города или района, к ним относится местоположение объекта, условия продажи объекта, история объекта недвижимости.

4-ая группа  – локальные факторы – физические  характеристики – функциональная пригодность, состояние недвижимости; финансово-эксплуатационные факторы – доходы от эксплуатации, стоимость реконструкции, строительства, расходы на эксплуатацию. 

11) Назовите методы оценки недвижимости? Выделяют 3 метода оценки : доходный (рентный), затратный и сравнительный (аналоговый). 

12) Назовите основные этапы оценки по затратному методу? Определение стоимости восстановления либо замещения объекта – на этом этапе рассчитывается стоимость постройки аналогичного объекта недвижимости, по ценам на момент оценки. выделяют 3 метода оценки: Метод сравнительной еденица – наименее точный метод, его суть заключается в определении стоимости 1м2 или 1м3 аналогичного объекта недвижимости; поэлементный метод – более трудоемкий метод, суть его заключается в разбиении расходов по созданию объекта недвижимости на компаненты (фундамент, стены); сметный метод – самый точный метод, заключается в детальном расчете всех прямых и накладных расходов и нормы прибыли подрядных организаций.

Оценка износа объекта недвижимости – выделяют три метода оценки: метод разделения на виды износа – предполагает расчет физического, функционального и внешнего износа; метод срока жизни – происходит при визуальном осмотре здания; рыночный метод определения величины износа основывается на сопоставлении продаж аналогичных объектов, для которых уже был рассчитан процент износа. 

13) Назовите основные этапы оценки по методу сравнительного анализа продаж? Сбор информации по совершившимся сделкам купли-продажи аналогичных объектов за последнее время; анализ полученной информации, проверка ее достоверности; сопоставление цен проданных объектов с оцениваемым объектом, с учетом факторов. корректировка цен продаж сопостовимых объектов, с учетом выевленных различий; согласование корректировок цен по каждому сопостовимому объекту и определение стоимости объекта. 

14) В чем заключается сущность доходного метода оценки недвижимости? Сущность доходного метода заключается в определении стоимости недвижимости через финансовые поступления, которые он может приносить в будущем, плюс доход от продажи этой недвижимости. 

15) Назовите область применения доходного метода оценки недвижимости? Доходный метод применяется на развитом рынке земельных и лесных участков, на рынке доходной недвижимости. 

16) В чем сущность метода валовой ренты? Сущность метода валовой рены заключается в определении отношения цены объекта недвижимости к возможным доходам которые он принесет за определенный период, например, год. 

17) В каких случаях применяется метод анализа дисконтированных денежных доходов? Метод анализа дисконтированных денежных доходов применяется в случае произвольно меняющихся, неравномерно поступающих денежных доходов от использования недвижимого имущества. Примером может служить участок леса, доходы от которого имеют неравномерное распределение вол времени и зависят от степени риска. Можно выделить доходы от различных видов рубок, доходность от второстепенных лесных ресурсов, доходность от использования лесного участка в культурно-оздоровительных целях… 

18) Назовите основные методы определения величины ставки капитализации? Метод раночной выборки- необходимо подбирать, по возможности, аналогичные объекты недвижимости со схожими показателями экономической деятельности. На практике этого сделать практически невозможно по многим причинам: отсутствие достоверной экономической информации по хозяйствующим субъектам, невозможность найти схожие объекты недвижимости.

Метод комулятивного  определения – за основу берут  обычный принятый в стране процент  или безрисковую ставку и корректируют ее в сторону увеличения или уменьшения в зависимости от различных факторов.

Ипотечно-инвестиционный метод – обеспечение равной доходности для обеих частей инвестиций, с  учетом возможного риска. 

19) В чем сущность метода прямой капитализации денежных потоков? Метод прямой капитализации денежных потоков применяется при оценки недвижимости, когда она приносит в течении длительного времени относительно стабильные доходы. Смысл метода заключается в нахождении текущей стоимости объекта недвижимости, исходя из получаемого дохода от этой недвижимости за единицу времени с учетом ставки капитализации. 

20)  Перечислите основные требования к отчету по оформлению результатов оценки? Отчет не должен допускать неоднозначного толкования; указана дата проведения оценки; используемые стандарты оценки; цели и задачи проведения оценки; иные сведения необходимые для полного и недвусмысленного толкования. 

21)  Какие сведения указываются в отчете по оформлению результатов оценки? Дата составления и порядковый номер; основания для проведения оценщиком оценки объекта недвижимости; юридический адрес оценщика и сведения о лицензии; точное описание объекта оценки, а в случае оценки объекта принадлежащего юр. лицу- реквизиты лица; стандарты оценки, обоснования их использования, перечень использованных данных с указанием источников их получения; последовательность проведения оценки недвижимости и ее итоговая величина; дата определения стоимости объекта недвижимости; перечень докуентов, используемых оценщиком и устанавливающих количественных и качественные характеристики объекта недвижимости.