Форма, порядок заключения и содержание договора аренды

ВВЕДЕНИЕ

Актуальность  темы курсовой работы.Сегодня в Беларуси весьма значительное количество субъектов хозяйствования работает на арендуемых площадях, что делает договор аренды одним из самых востребованных в хозяйственном обороте.  Физические лица также сталкиваются с договором аренды, выступая в них в качестве либо арендаторов, либо арендодателей. Договор аренды относится к числу гражданско-правовых договоров, в соответствии с которым арендодатель обязуется предоставить арендатору определенное имущество во временное владение и пользование или во временное пользование, а арендатор должен уплачивать за это арендодателю арендную плату. При этом продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью. Граждане и юридические лица свободны при заключении договора: свободны в выборе партнера по сделке, свободны в выборе условий, формы и содержания договора.

     Всем этим, по моему мнению, и  определяется актуальность темы  моей курсовой работы.

Объектом  исследования являются общественные отношения, складывающиеся в сфере заключения договора аренды.

Предметом исследования является содержание и форма договора аренды.

Цель исследования выступает комплексный теоретико-правовой анализ договора аренды, а также определение понятия договора, его форма, содержание и заключение.

Задачи  исследования предопределяются целью исследования и заключаются в том, чтобы раскрыть сущность, содержание и форму договора аренды.

Методы  исследования.Общими явились методы анализа и синтеза, индукции и дедукции, наблюдения. В качестве общенаучных методов, с помощью которых проводилось исследование, использовались метод структурного анализа, системный и исторический методы. Основными частно-научными методами исследования в курсовой работе является теоретический анализ собранных данных, а также качественный анализ фактических и нормативных правовых данных. К специальным методам, использовавшимся в работе, следует отнести формально-юридический метод, методы правового моделирования, различные способы толкования права.

     Краткая характеристика специальной  литературы по теме. О форме, содержании и заключении договора аренды опубликовано ряд статей, сборников. Изучением данной тематикой  занимались такие крупные специалисты, как В.Ф. Чигирь, В.А. Богоненко, Д.А. Колбасин, Ю.П. Малявко и другие.

     Структура курсовой работы включает титульный лист, содержание, три раздела, заключение, список использованных источников, приложение.

     Написана курсовая работа на  31 страницах компьютерного текста

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1.ПОНЯТИЕ ДОГОВОРА АРЕНДЫ

Договораренды – это соглашение, по которому арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование  или во временное владение [1, ст.577 ].

Рассматриваемый договор имеет и другие названия: «имущественный найм», как это и обозначено в определении его понятия, «прокат». С юридической точки зрения данные термины равнозначны, хотя имеется специфика в деталях их правового регулирования. Например, в соответствии с действующим законодательством в аренду могут передаваться станки, агрегаты, оборудование, здания, сооружения, транспортные средства и так далее. Что же касается предметов домашнего обихода и удобства, спортивного инвентаря, некоторых других вещей, а также инструментов, предназначенных для личного (семейного, домашнего) потребления, то они, как правило, предоставляются напрокат.

Нередко организации  или гражданину покупать вещь экономически невыгодно, а возможно, и обременительно, так как вещь нужна только на определенное время. В целях удовлетворения потребностей в такого рода вещах и служат рассматриваемые договоры.

В соответствии с действующим законодательством  договор аренды применяется и тогда, когда отдельное имущество в данный момент не принимает участия в хозяйственной жизни, не используется в производстве. Такое имущество по договору аренды может передаваться другой организации. Иными словами, договор аренды создает возможности для наиболее экономичного использования имущества. Он получил широкое распространение в различных областях хозяйственной и культурной жизни страны и применяется между организациями, между организациями и гражданами, а также между гражданами.

В отличие от таких договоров, как купля-продажа, мена, дарение, по которым передается имущество от одного лица к другому в собственность, по договору аренды (имущественного найма) переходит лишь право владения и пользования имуществом на определенный срок [15, с.125 ].

Результатом этого договора является передача имущества не в собственность (хозяйственное ведение, оперативное управление), а только во владение и пользование в течение определенного времени. Экономическая сущность и социальная значимость договора аренды состоит в том, что во многих случаях приобретение имущества в собственность (хозяйственное ведение, оперативное управление) нецелесообразно, поскольку это имущество используется лишь иногда. Приобретение подобного имущества в собственность (хозяйственное ведение, оперативное управление) нецелесообразно не только с точки зрения отдельных субъектов гражданского права, но и всего общества в целом. Для отдельного субъекта такое приобретение невыгодно, потому что омертвляются на долгое время затраченные на это средства. Для общества в целом это невыгодно, потому что приходится производить определенные вещи в большем количестве, чем нужно. Они морально устаревают задолго до полного износа, а на их хранение и содержание в надлежащем состоянии требуются значительные средства. Иногда и утилизация такого имущества требует больших расходов. Удовлетворение потребностей в таком имуществе осуществляется посредством аренды. Некоторые постоянные потребности удовлетворяются посредством аренды в силу особенностей имущества, которым они удовлетворяются [13, с.159 ].

Так, земельные участки  не могут находиться в собственности иностранных граждан, но они вправе арендовать их [2, ст.43 ].

Многие граждане не имеют  достаточно средств, чтобы приобрести в собственность жилой дом или квартиру, и потому вынуждены арендовать жилое помещение.

Сдача имущества в аренду привлекательна и для собственника имущества (субъекта права хозяйственного ведения, права оперативного управления). Она обеспечивает ему возможность наиболее эффективно использовать имущество и получать определенную экономическую выгоду даже тогда, когда он по каким-либо причинам сам не может эксплуатировать имущество. Иногда только сдача имущества в аренду обеспечивает собственнику возможность извлекать из него выгоду. Например, в случае наследования несовершеннолетними наследниками земельного участка законные представители наследников под контролем сельских (поселковых), городских (городов областного подчинения и г. Минска), районных исполнительных и распорядительных органов могут сдавать земельные участки в аренду другим гражданам до приобретения наследниками полной дееспособности, когда наследники могут сами пользоваться земельным участком.

Договор аренды является консенсуальным, возмездным, двусторонним[13, с.160 ].

Область применения договора аренды весьма обширна как в сфере предпринимательской деятельности, так и в сфере удовлетворения бытовых потребностей граждан и членов их семей. Этот договор использовался как способ разгосударствления и приватизации государственной собственности путем выкупа арендованного имущества арендным предприятием.

Многие отношения владения и пользования чужим имуществом за вознаграждение обладают специфическими особенностями, например отношения аренды транспортных средств, зданий и сооружений, предприятий. В связи с этим тип договора аренды делится на виды. Гражданский кодекс Республики Беларусь различает пять видов аренды:

  • прокат,
  • аренду транспортных средств,
  • аренду зданий и сооружений,
  • аренду предприятий,
  • лизинг.

По каждому  из видов имеются специальные  акты законодательства, поэтому регулирование договорных отношений аренды, как и отношений по договору купли-продажи, осуществляется по принципу «закон специальный отклоняет закон общий» - сначала применяются правила специальных актов законодательства, затем правила Гражданский кодекс Республики Беларусь[13, с.163].

Сторонами договора аренды (имущественного найма) являются арендодатель (наймодатель) и арендатор (наниматель) [15, с.126 ].

Ими могут быть и физические, и юридические лица, и само государство, и административно- территориальные единицы. Право  сдачи имущества в аренду принадлежит  его собственнику. Арендодателямимогут быть также лица, управомоченные законодательством или собственником сдавать имущество в аренду. Таковыми являются лица, которым предоставлено право распоряжаться имуществом, принадлежащим Республике Беларусь или административно-территориальным единицам.

В отношении имущества, находящегося в собственности Республики Беларусь, выступает Совет Министров Республики Беларусь. Совет Министров Республики Беларусь «при необходимости передает решение отдельных входящих в его компетенцию вопросов государственного управления республиканским органам государственного управления, за исключением вопросов, решение которых относится к исключительной компетенции Совета Министров Республики Беларусь»[5, ст.4,14].

Отдельным министерствам и ведомствам Республики Беларусь запрещено заниматься деятельностью по сдаче в аренду имущественных комплексов, зданий, сооружений и других материальных ценностей[7].

Унитарное предприятие может быть арендодателем  недвижимого имущества, которое закреплено за ним на праве хозяйственного ведения только с согласия собственника [1, п.3 ст.276 ].

Из  этого правила вытекает, что унитарное  предприятие вправе сдавать в  аренду движимое имущество по своему усмотрению. Имущества, находящегося в собственности Республики Беларусь» содержит иное правило, согласно которому сдача государственными предприятиями, объединениями, организациями и учреждениями в аренду находящегося в их полном хозяйственном ведении имущества, относящегося к республиканской собственности, либо передача указанного имущества в безвозмездное пользование допускается лишь с согласия государственного органа, уполномоченного управлять этим имуществом, за исключением случаев, предусмотренных актами законодательства [8, ч.3 п.1].

Казенное предприятие  и учреждение вправе сдавать закрепленное за ними на праве оперативного управления имущество только с согласия собственника этого имущества.

Юридические лица, созданные на основе частной собственности, выступают в качестве арендодателей в соответствии с их учредительными документами самостоятельно.

Физические лица, как зарегистрированные в качестве индивидуальных предпринимателей, так  и не являющиеся предпринимателями, выступают в качестве арендодателей по своему усмотрению с соблюдением требований законодательства. Так, граждане Республики Беларусь, в частной собственности которых находятся земельные участки, приобретенные для ведения личного подсобного хозяйства, строительства и обслуживания жилого дома, коллективного садоводства и дачного строительства, могут передавать их в аренду гражданам Республики Беларусь при условии сохранения целевого назначения этих земельных участков, а также с учетом того, что жилые дома, дачи и садовые домики могут передаваться вместе с земельным участком.

В качестве арендатора может выступать любой субъект  гражданского права, заинтересованный в получении имущества в аренду. Только в случаях, когда аренда некоторых видов имущества связана с лицензированной деятельностью, арендатор должен иметь лицензию [13, с.166-167].

В предусмотренных законодательством  или договором случаях арендованное имущество может перейти в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены [17, с.43].

Предметдоговора аренды по общему правилу являетсяединственным его существенным условие.

В юридической литературе это мнение оспаривается. Утверждают, что условия о сроке договора аренды и об арендной плате безусловно относятся к существенным условиям договора аренды, несмотря на то что Гражданский кодекс включает в себя диспозитивные нормы, позволяющие определить данные условия договора на тот случай, когда в тексте договора не имеется соответствующих пунктов. С этим вряд ли можно согласиться. Условия договора, определяемые диспозитивной нормой права, являются обычными, а не существенными[13, с.168].

Не могут быть предметом  аренды результаты творческой интеллектуальной деятельности: изобретения, полезные модели, селекционные достижения, топологии интегральных микросхем, другие объекты интеллектуальной собственности. Сторона, обладающая исключительным правом на использование результата интеллектуальной деятельности, предоставляет другой стороне разрешение использовать объект интеллектуальной деятельности на основе лицензионного договора [1, ст.885].

Нетрудно заметить, что в этот перечень включено как движимое, так  и недвижимое имущество. Многие вещи, включенные в этот перечень, подчинены особому правовому режиму.[13, с.168].

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

  1. ФОРМА И ПОРЯДОК ЗАКЛЮЧЕНИЯ ДОГОВОРА АРЕНДЫ

Договор аренды независимо от состава его  участников (физические и (или) юридические  лица), цены сделки должен быть заключен в письменной форме, если его срок превышает один год. Если в договоре в качестве хотя бы одной из сторон (арендодателя или арендатора) участвует  юридическое лицо, договор аренды заключается в письменной форме  независимо от его срока.

Следовательно, норма при определении обязательности письменной формы договора аренды использует два критерия:

    1. состав участников договора. При участии в договоре юридического лица он заключается в письменной форме независимо от второго критерия;
    2. срок договора. При участии в договоре аренды на стороне арендодателя и арендатора физического лица форма договора зависит от его срока. Если в договоре срок аренды определен свыше одного года, он заключается в письменной форме. Если стороны такого договора указали срок не более одного года или не определили срок аренды (бессрочный договор), он может быть заключен и в устной форме независимо от суммы.

В последнем случае исключается действие нормы  Гражданского кодекса, предусматривающей  письменную форму сделок между гражданами на сумму, превышающую не менее чем  в десять раз установленный законодательством  размер базовой величины.

Договор аренды обременяет имущество. В связи  с этим с учетом норм законодательства договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации.

На  основании земельного законодательства сделки с земельными участками, находящимися в частной собственности, а также сделки по предоставлению арендованных земельных участков в субаренду, передаче арендаторами своих прав и обязанностей по договорам аренды земельных участков другим лицам, сделки по предоставлению права аренды земельных участков в залог и внесению права аренды земельных участков в качестве вклада в уставный фонд хозяйственных товариществ и обществ совершаются в письменной форме в порядке, установленном гражданским законодательством, и подлежат государственной регистрации в порядке, установленном законодательством о государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним. Сделки, совершенные с несоблюдением формы или требования о государственной регистрации сделок с земельными участками, являются ничтожными и влекут за собой последствия их недействительности, предусмотренные гражданским законодательством.

В соответствии с гражданским законодательством  является обязательной государственная  регистрация договоров аренды недвижимого  имущества, заключенных после 1 июля 1999 года. Порядок государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества регулируется специальными нормативными правовыми актами [16].

Нормы главы 34 Гражданского кодекса не предусматривают последствий несоблюдения требования о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества. При отсутствии государственной регистрации договора аренды недвижимости применяется общее правило о последствиях несоблюдения требования о государственной регистрации сделки. Совершенная следка с нарушением требования о государственной регистрации, считается ничтожной. Вместе с тем добросовестная сторона вправе обратиться в хозяйственный суд с требованием о признании договора аренды зарегистрированным, если другая сторона уклоняется от регистрации. Основным условием для удовлетворения такого требования является совершение сделки в надлежащей форме.

Соглашение  об изменении договора совершается в той же форме, что и договор, если из законодательства или договора не вытекает иное. Исходя из этого соглашение сторон об изменении договора аренды, подлежащего государственной регистрации, являясь его неотъемлемой частью, также подлежит регистрации.

  В предусмотренных законодательством  случаях стороны договора аренды  используют примерные формы договора  аренды и обязаны руководствоваться  типовыми формами таких договоров.

Договор аренды имущества, предусматривающий  переход права собственности на это имущество к арендатору, подчиняется нормам о форме договора купли-продажи соответствующего имущества[16].

Общие правила заключения договоров, содержащиеся в главе28 Гражданского кодекса не являются исчерпывающими.

При заключении договоров аренды недвижимости и установлении сроков и порядка  возмещения расходов арендодателя следует  учитывать сроки оплаты самим  арендодателем оказанных ему  соответствующими организациями коммунальных и иных услуг, с содержанием данного объекта недвижимости.

Исходя из сложившейся практики рассмотрения споров, вытекающих из арендных правоотношений, рекомендуется сторонам договора аренды при подписании передаточного акта указывать как больше информации, касающейся состояния передаваемого имущества в аренду. Нередки случаи, когда арендатор в процессе рассмотрения спора о взыскании с него задолженности по арендной плате возражает против заявленных исковых требований, ссылаясь на то, что ему передали имущество в технически непригодном для использования состоянии. Это вынуждает истца-арендодателя доказывать не только факты наличия у ответчика-арендатора задолженности по платежам и ненадлежащего использования им принятых на себя обязательств, но и факт передачи имущества в надлежащем, технически исправном состоянии.

Также нередки случаи, когда стороны  при заключении договоров аренды оборудования или транспортного  средства ограничиваются общей фразой о том, что арендодатель будет  возмещать арендатору понесенные им расходы или оплачивать «сопутствующие» услуги. Но впоследствии, в случае возникновения между сторонами спора, арендаторы в судебном заседании оспаривают предъявленные к ним суммы, ссылаясь на то, что часть затрат, которые арендодатель просит возместить, не имеет никакого отношения к спорному арендуемому имуществу.

В связи с этим субъектам хозяйствования необходимо при заключении такого вида договоров аренды определять порядок возмещения указанных выше услуг и затрат, порядок согласованной суммы, подлежащей оплате, либо применять методику ее расчета. Не будет лишим также согласовать между собой перечень затрат, которые арендатор будет возмещать арендодателю[18, с.14-15].

Прежде всего следует отметить, что заключать договоры аренды капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений, их частей, находящихся в государственной собственности обязаны следующие категории арендодателей:

  • в республиканские органы государственного управления и иные государственные организации, подчиненные Правительству (республики Беларусь;
  • Национальный банк;
  • Администрация Президента Республики Беларусь;
  • Управление делами Президента Республики Беларусь;
  • другие государственные органы и иные государственные организации, подчиненные Президенту Республики Беларусь;
  • Национальная академия наук Беларуси;
  • Генеральная прокуратура;
  • Администрация свободных экономических зон;
  • республиканские унитарные предприятия и учреждения;
  • другие организации, которым передано в хозяйственное ведение или оперативное управление недвижимое имущество;
  • акционерные общества, созданные в процессе приватизации государственной собственности;
  • республиканские государственно-общественные объединения, которым указанное имущество передано в безвозмездное пользование.

В соответствии с законодательными актами недвижимое имущество предоставляется в аренду по соглашению сторон либо путем проведения аукциона на право заключения договора аренды (далее – аренды).

Здания и изолированные помещения, находящиеся в республиканской собственности, подлежит сдаче в аренду в аренду путем проведения аукциона:

  • в населенных пунктах с численностью населения свыше 50 тысяч человек;
  • для производства и (или) реализации подакцизных товаров, ювелирных изделий из драгоценных металлов и (или) драгоценных камней, осуществления лотерейной, риэлтерской, страховой, банковской деятельности, деятельности в сфере игорного бизнеса, деятельность по организации и проведению электронных интерактивных игр, а также для осуществления иных видов деятельности.[14, с.126].

Допускается заключение договоров  аренды зданий и изолированных помещений без проведения аукциона в случаях:

  • признания аукциона в установленном порядке несостоявшимся;
  • сдачи в аренду этого имущества для размещения промышленных и сельскохозяйственных производств, эксплуатации технологического оборудования, складирования и хранения товароматериальных ценностей вне зависимости от места их расположения;
  • сдачи в аренду данного имущества для размещения объектов по оказанию бытовых услуг;
  • сдачи в аренду названного имущества для размещения объектов общественного питания с количеством посадочных мест не более 25;
  • сдачи в аренду такого имущества для организации розничной торговли товарами площадью не более 25 метров квадратных,, при условии отсутствия у претендента иных торговых объектов;
  • сдачи в аренду этого имущества на условиях почасовой аренды;
  • сдачи в аренду указанного имущества, закрепленного на праве оперативного управления или хозяйственного ведения за Национальным банком, Администрацией Президента Республики Беларусь, Управлением делами Президента Республики Беларусь, другими государственными органами и иными государственными организациями, подчиненными Президенту Республики Беларусь, Национальной академией наук Беларуси, Генеральной прокуратурой, а также за юридическими лицами, находящимися в неподчинении[14, с.126-127 ].

До принятия решения о  сдаче в аренду недвижимого имущества  арендодатель должен согласовать с вышестоящим государственным органом сдачу имущества в аренду, если такое согласование предусмотрено законодательством, и размер коэффициента от 0,5 до 3 включительно, устанавливаемого по соглашению между арендатором и арендодателем в зависимости от спроса на недвижимое имущество, его технического состояния и коммерческой выгоды от сдачи в аренду и (или) от использования арендуемого имущества.

Рекомендации по выбору коэффициента от 0,5 до 3, который устанавливается в зависимости от спроса на недвижимое имущество, его технического состояния и коммерческой выгоды от сдачи в аренду и от использования арендуемого имущества, по соглашению между арендатором и арендодателем по согласованию с государственными органами и иными организациями, согласующими сдачу в аренду недвижимого имущества, если такое согласование предусмотрено законодательством.

При этом сдача в аренду недвижимого имущества по договору, заключаемому по результатам аукциона, должна быть согласована арендодателем до проведения такого аукциона.

Для согласования сдачи в  аренду недвижимого имущества арендодатель направляет соответствующее ходатайство в государственный орган, согласующий сдачу в аренду недвижимого имущества, в котором должны быть указаны:

    1. наименование и местонахождение недвижимого имущества;
    2. площадь сдаваемого в аренду недвижимого имущества;
    3. целевое назначение использования недвижимого имущества арендатором;
    4. обоснование необходимости сдачи в аренду недвижимого имущества.

Решение о сдаче в аренду недвижимого имущества принимается  в формеприказа (распоряжения) руководителя организации, осуществляющей сдачу недвижимого имущества в аренду.

Арендодатель создает  комиссию  по сдаче недвижимого  имущества в аренду. Комиссию возглавляет  руководитель организации, осуществляющей сдачу недвижимого имущества в аренду, либо лицо, уполномоченное руководителем. Численность и состав комиссии определяются руководителем организации. Созданная комиссия:

  • оценивает состояние сдаваемого в аренду недвижимого имущества;
  • рассматривает предложения потенциальных арендаторов;
  • осуществляет выбор арендаторов исходя из интересов арендодателя и в соответствии с актами законодательства (за исключением сдачи в аренду недвижимого имущества по договору, заключаемому по результатам аукциона);
  • вырабатывает предложения по установлению размеров коэффициентов, арендной платы, в отношении недвижимого имущества, в котором отсутствуют стены, пол, потолок либо затруднено определение арендуемой площади;
  • передает недвижимое имущество арендатору;
  • принимает недвижимое имущество от арендатора при прекращении (расторжении) договора аренды [14, с.127-128].

Договор аренды недвижимого  имущества должен быть заключен сторонами  в течение пяти рабочих дней со дня принятия решения о сдаче  его в аренду. [14, т.128].

 

 

3. СОДЕРЖАНИЕ ДОГОВОРА АРЕНДЫ

Гражданский кодекс содержит требования к определению  существенного условия договора аренды - условия об объекте аренды.

В отличие от договора купли-продажи, предметом которого может быть как  индивидуально-определенная вещь, так  и вещь, определяемая родовыми признаками, предметом договора аренды является вещь индивидуально-определенная. В  связи с этим при определении  объекта аренды стороны не могут ограничиться согласованием наименования и количества вещей, подлежащих передаче арендатору. В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. Состав данных, которые позволяют установить имущество, подлежащее передаче арендатору, Гражданский кодекс не закрепляет. Состав этих данных определяется с учетом особенностей арендуемого имущества.

Достаточность сведений об объекте аренды определяется судом в каждом конкретном случае исходя из обстоятельств дела.

При сдаче в аренду нежилых помещений  в договоре, как правило, должны быть указаны общая площадь, место  расположения, планировка и состав (перечень, нумерация) арендуемых помещений. Стоимость передаваемого в аренду имущества в отношении сдачи в аренду нежилых помещений не является существенным условием договора, если иное не установлено соглашением сторон [16].

Договор аренды опосредует передачу имущества  во временное владение и пользование. В связи с этим срок является обязательным элементом договора аренды как обязательственного правоотношения. Срок договора аренды определяется соглашением сторон.

Расторжение договора аренды, заключенного на определенный срок, до истечения определенного сторонами срока возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Гражданским кодексом и иными актами законодательства или договором. Односторонний отказ от исполнения такого договора полностью или в части допускается только в случаях, предусмотренных законодательством или соглашением сторон[16].

Достигнутое между сторонами договора соглашение, допускающее односторонний отказ от его исполнения (если возможность такого отказа не предусмотрена актом законодательства для данного вида договора), должно содержаться в договоре, и может быть не обусловлено его нарушением.

Для одностороннего отказа от исполнения договора достаточно уведомления об этом другой стороны. Согласия другой стороны на расторжение договора, а также обращения с соответствующим требованием в хозяйственный суд в таких случаях не требуется. Договор считается расторгнутым с момента получения другой стороной соответствующего уведомления либо по истечении срока предупреждения, установленного законодательством, если иной срок не установлен уведомлением, соглашением сторон либо законодательством.