Формирование перечня объектов оценки для проведения ГКОЗ
2
ФГОУ ВПО Омский государственный аграрный университет
Землеустроительный факультет
ФОРМИРОВАНИИЕ ПЕРЕЧНЯ ОБЪЕКТОВ ОЦЕНКИ ДЛЯ ПРОВЕДЕНИЯ ГКОЗ
(на примере Ямальского района ЯНАО)
Курсовая работа
Омск 2010
РЕФЕРАТ
Курсовая работа «Формирование перечня объектов оценки для проведения государственной кадастровой оценки земель» представлена текстовой частью.
Текстовая часть представлена пояснительной запиской объемом в 41 страницу, которая включает в себя 4 схемы и 5 приложений.
Углубление теоретических знаний осуществляется за счет усвоения основных ключевых терминов и определений: кадастровая стоимость, земельный участок, кадастровая оценка, вид разрешенного использования, код КЛАДР, перечни объектов оценки.
В процессе разработки курсовой работы освещены вопросы:
формирования перечней объектов населенных пунктов;
расчета кадастровой стоимости;
освещена общая характеристика Ямальского района;
по формированию перечня объектов оценки Ямальского кадастрового района.
Каждый подраздел содержит порядок и подробные указания по всем видам работ, предусмотренным в курсовой работе.
Для наиболее полного раскрытия основных теоретических и практических вопросов использовано три источника информации.
СОДЕРЖАНИЕ
Введение…………………………………………………………
1 Основные положения Методики ГКОЗ населенных пунктов……………6
1.1 Формирование перечней объектов населенных пунктов………………8
1.2 Расчет кадастровой стоимости………………………………………….23
2 Формирование перечня объектов оценки Ямальского района…………..32
2.1 Характеристика Ямальского района…………………………………….32
2.2 Формирование перечня земельных участков Ямальского кадастрового района………………………………………………………………
Заключение……………………………………………………
Библиографический список…………………………………………………40
Приложение……………………………………………………
Введение
Земельная собственность и земельные отношения для России всегда были определяющими в ее социально-экономическом развитии. Поэтому оценочная деятельность является одним из главных направлений государственной политики.
С развитием рынка недвижимости и принятием Земельного кодекса РФ, разрешившего рыночный оборот земель в России, все более очевидным становится необходимость анализа рыночных данных при массовой оценке земель.
25 августа 1999г. Правительством РФ принято постановление «О государственной кадастровой оценке земель», а 8 апреля 2000г. постановлением утверждены «Правила проведения государственной кадастровой оценки земель». С этого момента начинается новый этап в экономической оценке земель Российской Федерации.
Оценка земельных участков и иных объектов недвижимости стала одной из главных целей экономического развития РФ по следующим причинам:
- Оценка имущества становится все более важной для функционирования рынка недвижимости;
- Оценка имущества является необходимым основанием для ипотечного кредитования, которое вводится в соответствии с законодательством и имеет серьезное воздействие на рынок недвижимости;
- Справедливая система налогообложения недвижимости должна основываться на системе массовой оценки;
- Оценка имущества, выполняемая на муниципальном уровне, - как важный инструмент управления местными бюджетами.
Основная задача государственной кадастровой оценки земель – определение кадастровой стоимости земельных участков различного функционального использования.
Кадастровая стоимость – усредненная рыночная стоимость единицы земельной площади по кадастровым кварталам и в форме базовых показателей кадастровой стоимости земель по территориально-экономическим зонам, основанная на статистическом анализе данных о рыночных ценах, а также иной информации о земельных участках.
Основной целью при разработке данного курсового проекта является составление Перечня объектов оценки, служащего исходной информацией при проведении работ по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов.
Объектом оценки выступают земельные участки в границах Ямальского кадастрового района ЯНАО.
Для разработки курсовой работы были использованы сведения о земельных участках в виде КПТ Ямальского кадастрового района Ямало-Ненецкого автономного округа.
1 ОСНОВНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ МЕТОДИКИ ГКОЗ НАСЕЛЕННЫХ ПУНКТОВ
В странах с переходной экономикой, к которым относится и Российская Федерация, оценка земельных участков и иных объектов недвижимости стала одной из главных целей экономического развития в виду множества причин.
В соответствии с пунктом 11 Правил проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 08.04.2000 № 316 (Собрание законодательства Российской Федерации, 2000, № 16, ст. 1709; 2006, № 16, ст. 1744; 2006, № 52, ст. 5587) были разработаны Методические указания по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов.
Данные Методические указания, разработка которых обусловлена бурным развитием рынка в населенных пунктах и возможностью более эффективно использовать объективные статистические данные различных сегментов этого рынка, максимально устранили недостатки используемой ранее Методики.
В зависимости от видов разрешенного использования, устанавливаемых Методическими указаниями, определяется кадастровая стоимость земельных участков в составе земель населенных пунктов.
По состоянию на 1 января года проведения работ по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов в границах субъекта Российской Федерации определяется кадастровая стоимость земельных участков в составе земель населенных пунктов.
Виды разрешенного использования в составе земель населенных пунктов:
1. ЗУ, предназначенные для размещения домов многоэтажной жилой застройки.
2. ЗУ, предназначенные для размещения домов индивидуальной жилой застройки.
3. ЗУ, предназначенные для размещения гаражей и автостоянок.
4. ЗУ, находящиеся в составе дачных, садоводческих и огороднических объединений.
5. ЗУ, предназначенные для размещения объектов торговли, общепита, бытового обслуживания.
6. ЗУ, предназначенные для размещения гостиниц.
7. ЗУ, предназначенные для размещения административных и офисных зданий, объектов образования, науки, здравоохранения и социального обеспечения, физической культуры и спорта, культуры, искусства, религии.
8. ЗУ, предназначенные для размещения объектов рекреационного и лечебно-оздоровительного назначения.
9. ЗУ, предназначенные для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок.
10. ЗУ, предназначенные для размещения электростанций, обслуживающих их сооружений и объектов;
11. ЗУ, предназначенные для размещения портов, водных, железнодорожных вокзалов, автодорожных вокзалов, аэропортов, аэродромов, аэровокзалов.
12. ЗУ, занятые водными объектами, находящимися в обороте.
13. ЗУ, предназначенные для разработки полезных ископаемых, размещения железнодорожных путей, автомобильных дорог, искусственно созданных внутренних водных путей, причалов, пристаней, полос отвода железных и автомобильных дорог, водных путей, трубопроводов, кабельных, радиорелейных и воздушных линий связи и линий радиофикации, воздушных линий электропередачи конструктивных элементов и сооружений, объектов, необходимых для эксплуатации, содержания, строительства, реконструкции, ремонта, развития наземных и подземных зданий, строений, сооружений, устройств транспорта, энергетики и связи; размещения наземных сооружений и инфраструктуры спутниковой связи, объектов космической деятельности, военных объектов.
14. ЗУ, занятые особо охраняемыми территориями и объектами, в том числе городскими лесами, скверами, парками, городскими садами.
15. ЗУ, предназначенные для сельскохозяйственного использования.
16. ЗУ улиц, проспектов, площадей, шоссе, аллей, бульваров, застав, переулков, проездов, тупиков; ЗУ земель резерва; ЗУ, занятые водными объектами, изъятыми из оборота или ограниченными в обороте в соответствии с законодательством Российской Федерации; ЗУ под полосами отвода водоемов, каналов и коллекторов, набережные.
Методическими указаниями предусмотрено два этапа определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов:
Формирование Перечня земельных участков в составе земель населенных пунктов
Расчёт кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов.
1.1 Формирование перечней объектов населенных пунктов
Территориальным управлением федерального органа исполнительной власти, осуществляющего функции по оказанию услуг в сфере государственной кадастровой оценки земель, по субъекту Российской Федерации формируется Перечень земельных участков в составе земель населенных пунктов по состоянию на 1 января года проведения работ.
Для указанного перечня обязательным является содержание сведений обо всех земельных участках, расположенных на оцениваемой территории; недопустимо отсутствие учетных характеристик по земельным участкам, включенным в перечень и наличие противоречивых данных.
При проведении работ по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов перечень объектов оценки выступает в качестве исходной информации.
Существует определенный порядок формирования перечня земельных участков, реализовываемый в следующей последовательности:
1) Получение исходной информации.
2) Формирование исходных перечней земельных участков в составе земель населенных пунктов по кадастровым районам.
3) Присвоение земельным участкам номера вида разрешенного использования.
4) Присвоение земельным участкам кода КЛАДР.
5) Формирование перечней земельных участков.
6) Формирование перечня объектов оценки и перечня земельных участков, не вошедших в оценку, согласование их с Заказчиком и ФГУ «КП»
Получение исходной информации
Согласно письму Роснедвижимости от 09.03.2007 г. № ВК/0524
«О предоставлении кадастровых планов территорий для расчета кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов» Управления Роснедвижимости по субъектам Российской Федерации производят формирование кадастровых планов территории (далее КПТ) на субъект Российской Федерации по состоянию на 01.01.2007 г.
Титульный лист КПТ и раздел «Общие сведения» представляются в виде электронного документа в формате MS Excel (.xls) в соответствии с правилами «Оформления КПТ для расчета кадастровой стоимости земельных участков», утвержденным Росземкадастром 23 апреля 2004г.
Управления Роснедвижимости по субъекту Российской Федерации одновременно с направлением сведений о земельных участках в виде КПТ в разрезе субъектов Российской Федерации передают сопроводительные письма, содержащие информацию, на основании которой принимается решение об отнесении населенного пункта к городскому или сельскому типу.
В качестве исходной информации также используется эталонная база КЛАДР (Роснедвижимость передает Исполнителю с иными исходными материалами).
Допускается использование КЛАДР, полученного не ранее даты получения КПТ (эталонная база КЛАДР фиксируется на определенную дату и в дальнейшем не изменяется в процессе государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов).
Формирование исходных перечней земельных участков в составе земель населенных пунктов по кадастровым районам (Схема№1)
Первым этапом формирования исходного перечня земельных участков в составе земель населенных пунктов является объединение записей, содержащиеся в КПТ кадастрового района в один файл в формате MS Excel (.xls).
Файлу присваивается имя: ХХ_ХХ_Название кадастрового района.
Если количество записей земельных участков превосходит по количеству строки в MS Excel (.xls), то формируется новый файл, в названии которого указывается порядковый номер. Создание более одного листа в файле MS Excel не допускается.
Форма исходного перечня отлична от формы КПТ за счет исключения из последнего некоторых граф, а также переименования имеющихся и дополнения новыми, в соответствии с правилами оформления.
В перечень земельных участков в составе земель населенных пунктов включаются:
o земельные участки, отнесенные к категории земли населенных пунктов;
o земельные участки, для которых сведения в графе «5» («Категория земель») отсутствуют или категория земель не установлена (в графе «13» («Примечание») делается отметка «Отсутствуют сведения в графе «5»);
o земельные участки, у которых в графе «5» («Категория земель») указаны кроме категории «Земли населенных пунктов» дополнительно другие категории (в графе «13» «Примечание» делается отметка «Противоречивые сведения в графе 5»).
Строки, содержащие в графе «3» («Наименование земельного участка») запись «Единое землепользование» из перечня исключаются.
Производится проверка записей на полноту сведений. В случае отсутствия сведений в графах «4» («Местоположение участка»), «6» («Разрешенное использование»), «8» («Площадь») делается отметка в графе «13» («Примечание») «Отсутствуют сведения в графе (далее приводиться номер графы)».
По итогам формирования исходных перечней земельных участков в составе земель населенных пунктов по кадастровым районам Исполнитель передает их Региональному Исполнителю работ совместно с иной исходной информацией, (эталонная база КЛАДР, сопроводительные письма).
Присвоение земельным участкам номера вида разрешенного использования
Присвоение номера вида разрешенного использования производиться в соответствии с Методическими указаниями по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов, утвержденными Приказом Минэкономразвития России от 15.02.2007 г. №39.
В таблице Перечень земельных участков в составе земель населенных пунктов в графе «10» («Номер вида разрешенного использования») вносится номер вида разрешенного использования, в соответствии с типовым перечнем.
В случае наличия земельных участков с более чем одним видом разрешенного использования номера определяются для каждого. Номера видов разрешенного использования заносятся через разделитель «;».
Если земельный участок нельзя отнести ни к одному из видов разрешенного использования в графе «13» («Примечание») делается отметка «Данных о виде разрешенного использования недостаточно для заполнения графы «10».
В графе «13» («Примечание»), если требуется внести несколько отметок, они записываются через разделитель «;».
На схеме 2 показан алгоритм присвоения номера вида разрешенного использования.
Схема 2
Присвоение земельным участкам кода КЛАДР
Для каждого земельного участка в независимости от способа описания его местоположения в ГРЗ при проведении оценочных работ в обязательном порядке определяется код КЛАДР населенного пункта до уровня «улица». Данное требование распространяется на городские населенные пункты, отнесенные к этим землям на основании сведений НПА органов власти субъекта РФ.
Код КЛАДР указывается в графе «12» («Код КЛАДР») в формате:
СС РРР ГГГ ППП УУУУ,
где СС – код субъекта Российской Федерации (региона);
РРР – код района;
ГГГ – код города;
ППП – код населенного пункта;
УУУУ – код улицы.
Часть кода СС РРР ГГГ ППП указывается в соответствующей графе 12.1 («Код КЛАДР, населенный пункт»), а остальная часть кода УУУУ (код улицы) указывается в графе 12.2 («Код КЛАДР, улица»). В записи кода пропуски между разрядами не допускаются.
В том случае, если в КПТ отсутствует наименование:
- улицы в описании местоположения земельного участка, то присваивается код КЛАДР до уровня населенного пункта, на доработку Заказчику такие земельные участки не отправляются;
- населенного пункта в описании местоположения земельного участка, то в графу «13» («Примечание») вносится отметка «Требуется уточнение описания местоположения», такие земельные участки включаются в Перечень №2 и отправляются на доработку Заказчику;
- в КЛАДР наименование улицы в описании местоположения земельного участка отсутствует или определено неоднозначно, то таким земельным участкам присваивается код КЛАДР до уровня населенного пункта, на доработку Заказчику такие земельные участки не отправляются;
- в КЛАДР наименование населенного пункта в описании местоположения земельного участка отсутствует или определено неоднозначно, то таким земельным участкам присваивается код КЛАДР до уровня района, а в графу «11» («Наименование населенного пункта») заносится наименование населенного пункта из данных КПТ с использованием сокращений. Сокращения таблицы используются без точек, с одним пробелом после сокращения типа наименования населенного пункта. Такие земельные участки на доработку Заказчику не отправляются.
При присвоении кода КЛАДР, а так же наименования населенного пункта надо принимать во внимание, что код КЛАДР, наименование населенного пункта в дальнейшем будет использован при определении значений ценообразующих факторов (факторов стоимости) для земельных участков при выполнении работ по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов (второй этап). Поэтому, несмотря на то, что порядок ведения ГРЗ допускает описания местоположения земельных участков, относительно ориентира, расположенного вне границ земельного участка, а так же относительно ориентиров, не имеющих адреса, обязательным является присвоение кода КЛАДР населенного пункта.
Информация об адресе может быть противоречивой. В случае противоречивости данной информации, код КЛАДР таким земельным участкам присваивается до уровня района, однозначно определяемого. На доработку Заказчику такие земельные участки не отправляются.
Присвоение кода КЛАДР представлено на схеме 3.
Схема 3
Формирование перечня №1 и перечня №2
Земельные участки с непустыми и непротиворечивыми графами «4», «5», «6», «8» и присвоенными номерами видов разрешенного использования, кодами КЛАДР, либо заполненной графой «Наименование населенного пункта» с одновременно заполненным кодом КЛАДР до уровня района включаются в Перечень №1.
Все остальные земельные участки вносятся в Перечень №2 с устойчивым наименованием и количеством граф.
В целях обеспечения включения в состав объектов оценки максимально возможного количества земельных участков в составе земель населенных пунктов, согласно письму Роснедвижимости от 09.06.2007г. №КЯ1382 Управлению Роснедвижимости по субъекту Российской Федерации необходимо в течение 14 календарных дней с момента получения Перечня № 2 обеспечить уточнение характеристик земельных участков.
Перечень №2 направляется с сопроводительным письмом Заказчику для внесения уточнений и дополнений. Заказчик в срок, установленный Роснедвижимостью, вносит изменения в сведения о земельных участках в Перечень №2 (графы «4», «5», «6», «8»), с обязательным заполнением графы «14» («Документ-основание»), куда заносятся реквизиты документов, подтверждающих внесение корректировок и дополнений. Внесение и уточнение информации осуществляется на основании официального документа надлежащего органа.
Последовательность работы с Перечнем №2 следующая:
1. Перечень №2 в виде архива с названием, соответствующим номеру кадастрового округа субъекта Российской Федерации (например, «71_п_2.rar»), предоставляется Управлению Роснедвижимости по субъекту Российской Федерации через ftp-сервер.
2. Управление Роснедвижимости по субъекту Российской Федерации совместно с ФГУ «Кадастровая палата» по субъекту Российской Федерации обеспечивают:
2.1. Внесение сведений о категории земельных участков, для которых сведения в графе 05 «Категория земель» отсутствуют или категория не установлена.
2.2. Уточнение категории земельных участков, у которых в графе 05 «Категория земель» указаны кроме категории «Земли населенных пунктов» дополнительно другие категории.
2.3. Внесение данных в случае отсутствия сведений в графах 04 «Местоположение участка», 06 «Разрешенное использование», 08 «Площадь».
2.4. Уточнение местоположения осуществляется на основании дежурной кадастровой карты, утвержденных материалов кадастрового деления, анализа документов кадастрового дела.
2.5. Уточнение видов разрешенного использования осуществляется на основании официальных документов надлежащих органов путем присвоения номера вида разрешенного использования в графу. В целях реализации вышеуказанных работ в Управления Роснедвижимости по субъектам Российской Федерации направляется Типовой перечень видов разрешенного использования, указанных в Методических указаниях по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов, утвержденных приказом Минэкономразвития России от 15 февраля 2007г. №39.
3. Уточненный Перечень №2 с сопроводительным письмом в виде архива размещается на ftp-сервере Роснедвижимости. Наименование архива должно обязательно содержать номер кадастрового округа субъекта Российской Федерации (например, «71_уточн.rar»). Сопроводительное письмо за подписью руководителя Управления Роснедвижимости по субъекту Российской Федерации в обязательном порядке направляется в адрес Управления оценки объектов недвижимости Роснедвижимости.
В случае отсутствия сведений в графе 14 «Документ-основание» при внесении изменений, в дальнейшем записи не включаются в Перечень объектов оценки.
Если доработанный Перечень №2 не будет представлен в указанные сроки, земельные участки Перечня №2 будут перенесены в Перечень объектов, не вошедших в оценку.
В целях ускорения производства работ Заказчиком может быть принято решение об электронном обмене информацией с Исполнителем. В этом случае в сопроводительных письмах к перечню указывается носитель, формат файла, наименование файла, в соответствии с кадастровым номером района и номером перечня (например, 50_10_п_2), размер файла в байтах, дата (дд.мм.гггг) и время (чч:мм) последнего изменения (сохранения). Перечни предоставляются в формате MS Excel (.xls).
Формирование перечней объектов оценки и перечней земельных участков, не вошедших в оценку, согласование их с Заказчиком
После получения от Заказчика доработанного Перечня №2 Исполнитель осуществляет проверку на отсутствие пустот и противоречий в графах. Земельным участкам с заполненной графой «14» («Документ-основание») присваивается номер вида разрешенного использования и код КЛАДР населенного пункта. В случае невозможности присвоения кода КЛАДР населенного пункта, Исполнитель указывает наименование населенного пункта и присваивает код до уровня района. Земельные участки, которым присвоены номер вида разрешенного использования и код КЛАДР при заполнении и непротиворечивости остальных данных, включаются в дополнение к Перечню №1. Остальные земельные участки с незаполненными и (или) противоречивыми данными в графах «4», «5», «6», «8» включаются Исполнителем в перечень земельных участков, не вошедших в оценку.
Следует принимать во внимание, что если графа «14» не заполнена при внесении изменений, то в дальнейшем записи не включаются в перечень объектов оценки.
В том случае, если Заказчик в письменном виде подтверждает невозможность внесения изменений в характеристики земельных участков или не вносит в Перечень №2 необходимые изменения в установленные сроки, такие земельные участки включаются в перечень земельных участков, не вошедших в оценку.
Перечень объектов оценки формируется из Перечня №1 и дополнения к Перечню №1. Перечень объектов оценки составляется на каждый кадастровый район и представляет собой документ, состоящий из:
оформленного в бумажном виде Титульного листа
оформленного в электронном виде на машиночитаемом носителе – CD-R диске Перечня в формате MS Excel (.xls).
Перечень объектов оценки и Перечень земельных участков, не вошедших в оценку, направляются на согласование Заказчику.
Отчетные материалы:
- отчет;
- сформированные для каждого кадастрового района Перечни объектов оценки (титульный лист - 2 экземпляра в бумажном виде, перечень объектов оценки на машиночитаемом носителе CD-R);
- сформированные для каждого кадастрового района Перечни земельных участков, не вошедших в оценку на машиночитаемом носителе.
Порядок формирования перечня объектов оценки и перечня земельных участков, не вошедших в оценку, приведен на схеме №4.
<