Формирование перечня объектов оценки проведения ГК ОЗ населенных пунктов на примере г. Суравленко

 

 

 


ФГБОУ ВПО «Омский  государственный аграрный университет 

им. П.А. Столыпина»

 

Землеустроительный факультет

 

Кафедра городского кадастра и экономики землепользования

 

 

 

студенты 46 группы

Специальность 120303.65 –  Городской кадастр

 

 

 

ФОРМИРОВАНИЕ  ПЕРЕЧНЯ ОБЪЕКТОВ ОЦЕНКИ ДЛЯ ПРОВЕДЕНИЯ ГК ОЗ НАСЕЛЕННЫХ ПУНКТОВ НА ПРИМЕРЕ Г. МУРАВЛЕНКО

 

Курсовая работа

 

 

 

                                                                              Проверил: Филиппова Т.А.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Омск 2011


 

ФГБОУ ВПО «Омский государственный аграрный университет им. П.А.Столыпина»

 

Землеустроительный факультет

 

Кафедра городского кадастра и экономики землепользования

 

 

ГРОМОВА МАРИНА АЛЕКСАНДРОВНА

НИКИТЕНКО ЕЛЕНА  СЕРГЕЕВНА 

ЧУДНОВЦЕВ ИГОРЬ  ИГОРЕВИЧ

 

студенты 46 группы

 

специальность 120303.65 – Городской кадастр

 

 

 

ФОРМИРОВАНИЕ  ПЕРЕЧНЯ ОБЪЕКТОВ ОЦЕНКИ ДЛЯ ПРОВЕДЕНИЯ ГК ОЗ НАСЕЛЕННЫХ ПУНКТОВ НА ПРИМЕРЕ  Г. МУРАВЛЕНКО

 

Курсовая работа

 

 

 

Проверил: Филиппова Т.А.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Омск 2011

РЕФЕРАТ

 

 

Данная курсовая работа состоит из:

    • текстовой части, представленной в виде пояснительной записки объемом 34 страниц;
    • электронной части, представленной в виде файла формата .xls, под названием 89_13_Муравленко.

В первой части пояснительной  записки рассматриваются основные положения методики ГКОЗ населенных пунктов.

Во второй части –  формирование перечня объекта оценки города Муравленко.

В данном курсовом проекте  использованы следующие ключевые слова: государственная кадастровая оценка земель (далее - ГКОЗ), оценочная деятельность, вид разрешенного использования (далее - ВРИ), код КЛАДР, кадастровый план территории (далее - КПТ), кадастровый номер, земельный участок, населенный пункт, объект, перечень, нормативно-правовые документы, недвижимость.

Государственная кадастровая оценка земель проводится для определения кадастровой стоимости земельных участков различных видов разрешенного использования.

Под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой или иной стоимости.

Вид разрешённого использования - документально закреплённый вид использования, определяющий, какую деятельность на них можно осуществлять.

Кадастровый план территории представляет собой тематический план кадастрового квартала или иной указанной в соответствующем запросе территории в пределах кадастрового квартала, который составлен на картографической основе и на котором в графической форме и текстовой форме воспроизведены запрашиваемые сведения.

Кадастровый номер - не повторяющийся во времени и на территории Российской Федерации государственный учетный номер, присваиваемый органом кадастрового учета.

Земельный участок — часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Содержание

 

  • Введение

    		•

    6

    1 Основные положения  методики ГКОЗ населенных пунктов

    8

    2 Характеристика объекта оценки

    18

    3 Формирование перечней объектов оценки города Муравленко

      20

    Заключение

    28

    Список использованной литературы

    29

    Приложение А

    30

    Приложение Б

    31

    Приложение В

    32

    Приложение Г

    33

    Приложение Д

    34


     

     

    ВВЕДЕНИЕ

  • Изменение условий хозяйствования в России повлекли за собой создание новой системы землепользования, основанной на введении частной собственности на землю и прочую недвижимость, и принятие системы стимулирующего налогообложения недвижимости. Во всём мире налогообложение является одним из основных источников пополнения бюджетов разных уровней. Развитие рынка земли и реформирование системы налогообложения земельных участков потребовали создания современной системы оценки земель.

  •    Земельным кодексом РФ предусмотрено проведение государственной кадастровой оценки земель как комплекса мер по установлению качественных и количественных характеристик земельных участков в соответствии с Федеральным законом «Об оценочной деятельности» и порядком, который устанавливается Правительством РФ.

    • Государственная кадастровая оценка земель проводится не реже одного раза в 5 лет и не чаще одного раза в 3 года.

    Целью государственной кадастровой оценки земельных участков в составе земель населенных пунктов Калининградской области является определение кадастровой стоимости земельных участков.

  • Целью выполнения курсовой работы является формирование перечня земельных участков для проведения ГКОЗ населенных пунктов города Муравленко ЯНАО.

  • Для осуществления поставленной цели необходимо выполнить следующие задачи:
      • изучить основные положения методики ГКОЗ населенных пунктов;
      • ознакомиться с нормативно-правовой базой ГКОЗ населенных пунктов;
      • изучить природные и экономические характеристики города Муравленко;
      • сформировать перечень земельных участков города Муравленко.

    Актуальность проведения работ по государственной кадастровой оценке земель обусловлена тем, что она является необходимым мероприятием для реализации статьи 390 Налогового кодекса РФ, предусматривающей исчисление налогооблагаемой базы на основании кадастровой стоимости земельного участка

     

     

    1 ОСНОВНЫЕ  ПОЛОЖЕНИЯ МЕТОДИКИ ГКОЗ НАСЕЛЕННЫХ  ПУНКТОВ

    15 февраля 2007 года  приказом Минэкономразвития России  утверждены Методические указания по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов. Объектом оценки по новой методике является земельный участок, поставленный на государственный кадастровый учет по состоянию на 1 января года проведения оценочных работ. Оценка кадастровой стоимости проводится по 16 группам видов разрешенного использования земельных участков по городским и сельским населенным пунктам. В настоящее время добавлена еще одна группа разрешенного использования – 17.

    Новые методические указания позволяют определить кадастровую  стоимость земельных участков в  составе земель населенных пунктов  в разрезе следующих видов разрешенного использования:

    1. земельные участки, предназначенные для размещения домов многоэтажной жилой застройки;
    2. земельные участки, предназначенные для размещения домов индивидуальной жилой застройки;
    3. земельные участки, предназначенные для размещения гаражей и автостоянок;
    4. земельные участки, находящиеся в составе дачных, садоводческих и огороднических объединений;
    5. земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания;
    6. земельные участки, предназначенные для размещения гостиниц;
    7. земельные участки, предназначенные для размещения административных и офисных зданий;
    8. земельные участки, предназначенные для размещения объектов рекреационного и лечебно-оздоровительного назначения;
    9. земельные участки, предназначенные для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок;
    10. земельные участки, предназначенные для размещения электростанций, обслуживающих их сооружений и объектов;
    11. земельные участки, предназначенные для размещения портов, водных, железнодорожных вокзалов, автодорожных вокзалов, аэропортов, аэродромов, аэровокзалов;
    12. земельные участки, занятые водными объектами, находящимися в обороте;
    13. земельные участки, предназначенные для разработки полезных ископаемых, размещения железнодорожных путей, автомобильных дорог, искусственно созданных внутренних водных путей, причалов, пристаней, полос отвода железных и автомобильных дорог, водных путей, трубопроводов, кабельных, радиорелейных и воздушных линий связи и линий радиофикации, воздушных линий электропередачи конструктивных элементов и сооружений, объектов, необходимых для эксплуатации, содержания, строительства, реконструкции, ремонта, развития наземных и подземных зданий, строений, сооружений, устройств транспорта, энергетики и связи; размещения наземных сооружений и инфраструктуры спутниковой связи, объектов космической деятельности, военных объектов;
    14. земельные участки, занятые особо охраняемыми территориями и объектами, городскими лесами, скверами, парками, городскими садами;
    15. земельные участки, предназначенные для сельскохозяйственного использования;
    16. земельные участки улиц, проспектов, площадей, шоссе, аллей, бульваров, застав, переулков, проездов, тупиков; земельные участки земель резерва; земельные участки, занятые водными объектами, изъятыми из оборота или ограниченными в обороте в соответствии с законодательством Российской Федерации; земельные участки под полосами отвода водоемов, каналов и коллекторов, набережные;
    17. земельные участки объектов образования, науки, здравоохранения и социального обеспечения, физической культуры и спорта, культуры, искусства, религии.

    Определение кадастровой  стоимости земельных участков населенных пунктов по видам разрешенного использования осуществляется в два этапа:

    1. Формирование Перечня земельных участков в составе земель населенных пунктов.

    Перечень земельных  участков в составе земель населенных пунктов формируется территориальным  управлением федерального органа исполнительной власти, осуществляющего функции по оказанию услуг в сфере государственной кадастровой оценки земель, по субъекту Российской Федерации по состоянию на 1 января года проведения работ. Указанный перечень должен содержать сведения обо всех земельных участках, расположенных на оцениваемой территории; не допускается отсутствие учетных характеристик по земельным участкам, включенным в перечень, и наличие противоречивых данных.

      1. Расчет кадастровой стоимости земельных участков.

    Для земельных участков, отнесенных к видам разрешенного использования земель с 1-10,17  (по перечню) осуществляется на основе построения статистических моделей в следующем порядке:

    • определение состава факторов стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов;
    • сбор сведений о значениях факторов стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов;
    • группировка земельных участков в составе земель населенных пунктов;
    • сбор рыночной информации о земельных участках и иных объектах недвижимости;
    • построение статистической модели расчета кадастровой стоимости земельных участков (функциональной зависимости стоимости земельных участков от факторов стоимости) в составе земель населенных пунктов;
    • расчёт кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов.

    Состав факторов стоимости  определяется для каждого вида разрешенного использования земельных участков в составе земель населенных пунктов  на основе примерного перечня факторов стоимости и анализа информации о рынке недвижимости субъекта Российской Федерации.

    В состав факторов стоимости  должны быть включены факторы стоимости, которые оказывают существенное влияние на стоимость земельных участков в составе земель населенных пунктов и их состав обосновывается.

    Сбор сведений о значениях факторов стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов осуществляется из источников информации, содержащих достоверную информацию.

    При этом сбор сведений может  осуществляться из следующих источников:

      • государственный кадастр недвижимости;
      • государственный фонд данных, полученных в результате проведения землеустройства;
      • фонды   данных   и   базы   данных,   имеющиеся   в   распоряжении

    организаций    и     учреждений    субъекта    Российской    Федерации

     и муниципальных  образований.

    В тех случаях, когда  факторами стоимости являются характеристики земельных участков, не содержащиеся в источниках, перечисленных выше, может быть использована достоверная  информация, содержащаяся в иных источниках.

    Сбор сведений о значениях  факторов стоимости может осуществляться для каждого земельного участка или для совокупности земельных участков в составе земель населенных пунктов, если значения данного фактора стоимости для совокупности земельных участков в составе земель населенных пунктов схожи.

    На основании анализа  информации о рынке земельных  участков в составе земель населенных пунктов, состава факторов стоимости  и сведений о значениях факторов стоимости для каждого вида разрешенного использования земель может проводиться  группировка земельных участков в составе земель населенных пунктов.

    Для проведения группировки  земельных участков в составе  земель населенных пунктов определяется перечень факторов стоимости, на основе которых будет проведена группировка, а также значения или диапазон значений данных показателей для отнесения земельных участков в составе земель населенных пунктов к соответствующей группе. Выбор показателей и их значений или диапазона значений должен быть обоснован.

    Если группировка земельных  участков в составе земель населенных пунктов в рамках какого-либо вида разрешенного использования земель не проводится, все земельные участки данного вида разрешенного использования земель рассматриваются как одна группа.

    Все земельные участки должны быть отнесены только к одной группе, должны быть однородными с точки зрения значений или диапазонов значений факторов стоимости и полностью покрывать данный вид разрешенного использования земель.

    Для каждой сформированной группы земельных участков в составе  земель населенных пунктов осуществляется сбор достаточной и достоверной рыночной информации о земельных участках в разрезе факторов стоимости.

    В качестве рыночной информации используются:

      1. цены сделок (купля-продажа, аренда, ипотека);
    1. информация о рыночной стоимости объектов недвижимости в составе земель населенных пунктов, установленной в отчетах  оценщиков;
    1. коэффициенты и индексы, используемые для определения рыночной стоимости объектов недвижимости;

    В качестве источников информации могут быть определены:

    • официальные реестры, содержащие сведения о сделках с объектами недвижимости, находящиеся в ведении органов государственной власти и местного самоуправления;
    • средства массовой информации, в том числе официальные сайты предприятий, организаций, размещающих объявления о рынке недвижимости;
      • отчеты об оценке рыночной стоимости.

    Информация считается  достаточной, если на ее основе можно  построить статистически значимую модель расчета кадастровой стоимости  земельных участков в составе  земель населенных пунктов.

    В случае недостаточности рыночной информации проводится сбор дополнительной рыночной информации или перегруппировка земельных участков в составе земель населенных пунктов, а так же оценка рыночной стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов в составе данной группы с целью обеспечения достаточности рыночной информации или уточнение состава факторов стоимости.

    В целях обеспечения достоверности  собранной рыночной информации проводится ее статистический анализ. На основании  статистического анализа рыночной информации определяется и устраняется информация об объектах-аналогах с выбросами в значениях рыночной стоимости и (или) значениях факторов стоимости, обеспечивается непротиворечивость и интерпретируемость рыночной информации, используемой для построения статистической модели расчета кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов.

    Для каждой группы земельных участков в составе земель населенных пунктов  в рамках видов разрешенного использования  осуществляется построение статистических моделей расчета кадастровой стоимости путем определения значений коэффициентов данной модели.

    Построение статистических моделей  расчета кадастровой стоимости  земельных участков в составе  земель населенных пунктов осуществляется на основе сведений о рыночной стоимости  и (или) рыночной информации о цене указанных земельных участков.

    Построенная статистическая модель расчета  кадастровой стоимости должна удовлетворять  допустимым уровням критериев, определяющих статистическую значимость моделей  данного вида.

    Анализ качества построенных моделей проводится на обучающей и контрольной выборках.

    Под обучающей выборкой понимается рыночная информация, на основе которой  строятся модели расчёта. Под контрольной  выборкой понимается рыночная информация, на основе которой проверяется качество построенных моделей расчёта, не включающая информацию обучающей выборки.

    Количество земельных участков в контрольной выборке должно быть достаточным и информация в контрольной и обучающей выборке не должна повторяться.

    Модель считается пригодной  для последующего расчета кадастровой стоимости земельных участков, если параметры качества модели близки по значениям в контрольных и обучающих выборках.

    Расчет кадастровой стоимости  земельного участка в составе  земель населенных пунктов осуществляется путем подстановки в полученную модель характеристик факторов стоимости по каждому земельному участку. В этом случае  определяется удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка (УПКСЗ), т.е. стоимость единицы площади земельного участка – 1 м2. Значение всей кадастровой стоимости земельного участка определяется путем умножения УПКСЗ на площадь земельного участка

    Расчет кадастровой стоимости  земельных участков 11 и 12 видов разрешенного использования земель осуществляется путем индивидуальной оценки их рыночной стоимости. Рыночная стоимость указанных земельных участков определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

    Кадастровая стоимость  земельных участков 13  вида разрешенного использования земель определяется путем умножения минимального для данного населенного пункта значения УПКСЗ, в составе видов разрешенного использования земель, указанных в 9 виде разрешенного использования, на площадь земельных участков.

    Кадастровая стоимость земельных  участков 14 вида разрешенного использования земель устанавливается равной произведению среднего для субъекта Российской Федерации значения УПКСЗ в составе земель лесного фонда на площадь земельных участков.

    Кадастровая стоимость  земельных участков 15 вида разрешенного использования земель устанавливается равной произведению среднего значения УПКСЗ, занятых сельскохозяйственными угодьями в составе земель сельскохозяйственного назначения, в пределах того же муниципального района на площадь земельных участков. В случае если населенный пункт граничит с несколькими муниципальными районами, то кадастровая стоимость земельных участков рассчитывается путем  умножения среднего значения УПКСЗ сельскохозяйственных угодий из средних значений этих муниципальных районов на площадь земельных участков.

    Кадастровая стоимость  земельных участков в составе  земель населенных пунктов 16 вида разрешенного использования земель не рассчитывается и устанавливается равной одному рублю за земельный участок.

     

    Особенности расчета кадастровой стоимости земельных участков в составе земель сельских населенных пунктов

     

    1. Расчет кадастровой стоимости земельных участков в составе земель сельских населенных пунктов 2 вида разрешенного использования осуществляется путем построения статистических моделей.

    2. Расчет кадастровой стоимости земельных участков в составе земель сельских населенных пунктов  11 и 12 видов разрешенного использования осуществляется в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности и определяется как рыночная стоимость земельного участка.

    3. Расчет кадастровой стоимости земельных участков в составе сельских населенных пунктов 1, 3-10, 13-15, 17 видов разрешенного использования предполагает следующую последовательность действий:

    1. определяется соотношением между средним (медианным) значением УПКСЗ 1, 3-10, 13-15, 17 видов разрешенного использования в составе земель населенных пунктов с численностью от 20000 до 50000 жителей для муниципального района (в случае отсутствия для субъектов Российской Федерации) и средним (медианным) значением УПКСЗ 2 вида разрешенного использования в этом же населенном пункте.
    2. Определение УПКСЗ 1, 3-10, 13-15, 17 видов разрешенного использования путем  умножения значения средних (медианных) значений УПКСЗУ 2 вида разрешенного использования на значение соответствующих отношений.
    3. Расчет кадастровой стоимости земельных участков выше перечисленных видов разрешенного использования осуществляется путем умножения полученных значений УПКСЗ на площадь земельного участка.

    4. Для 16 вида разрешенного использования кадастровая стоимость не определяется, а устанавливается равной одному рублю за весь участок.

     

    Особенности расчета кадастровой  стоимости земельных участков в  составе земель населенных пунктов  с более чем одним видом разрешенного использования

    Расчет кадастровой  стоимости земельных участков в  составе земель населенных пунктов  с более чем одним видом  разрешенного использования осуществляется отдельно для каждого из видов разрешенного использования по методике.

    По результатам расчетов устанавливается кадастровая стоимость  земельных участков того вида разрешенного использования, значение которого наибольшее.

    Исключение составляют земельные участки, одним из видов  разрешенного использования которых  является жилая застройка. Для указанных земельных участков кадастровая стоимость определяется по 2 или 1 виду разрешенного использования.

     

    2 ХАРАКТЕРИСТИКА ОБЪЕКТА  ОЦЕНКИ

     

     

    Рисунок 1 – географическое положение города Муравленко

     

    Вначале возникало немало споров по поводу названия будущего города. Одни предлагали назвать его Нефтеозерском, другие - Трехозерным, но поселку было присвоено имя В.И.Муравленко, человека, под непосредственным руководством и при участии которого Западная Сибирь превратилась в крупнейший нефтедобывающий регион страны. Своим рождением город Муравленко обязан промышленному освоению Муравленковской группы нефтяных месторождений, первым из которых было открыто Суторминское - одно из крупнейших в Западной Сибири. Место для застройки тогда еще безымянного населенного пункта было отведено распоряжением Тюменского облисполкома в ноябре 1980 г., а генеральный план строительства утвержден в начале апреля 1982 года. Значительная часть истории города Муравленко связана с историей нефтегазодобывающего управления Суторминскнефть, которое было образовано по приказу министра нефтяной промышленности СССР в апреле 1982 г. в целях обеспечения ускоренного ввода в разработку Суторминского и Муравленковского месторождений. Созданное в октябре того же года СМУ НГДУ "СН" под руководством И. Б. Маневича наряду с трестом-площадкой "ННС" занималось строительством поселка, но в больших объемах. Первый строительный десант управления высадился в "глухой уголок тайги" 19 октября.

    С 1990 года поселок городского типа Муравленко получил статус города окружного подчинения.

    Город расположен в пределах Салехардской равнины, в 80 км от железнодорожной станции Ханымей, в 480 км к юго-востоку от Салехарда, в 870 км к северо-востоку от Тюмени. Территория города составляет 750 км2

    Город Муравленко расположен в подзоне северной тайги в  Пуровско-Среднеобском лесорастительном районе. Большая часть территории в границах городской черты занята природными ландшафтами различной  степени нарушенности вследствие обустройства месторождений и размещение объектов городской инфраструктуры.

    В истоках рек и  ручьев, а также по берегам рек  и водоемов в понижениях развиты  процессы заболачивания. Непосредственно  городская застройка находится  на повышенном участке водораздела.

    В пригородных и личных хозяйствах занимаются разведением  свиней, крупного рогатого скота, выращивают огурцы, помидоры, редис, зелень (в теплицах). В окрестностях  города преобладает оленеводство.

    Но главным занятием, конечно же, является добыча нефти и газа и их переработка.

     

     

    3 ФОРМИРОВАНИЕ ПЕРЕЧНЕЙ ОБЪЕКТОВ ОЦЕНКИ ГОРОДА МУРАВЛЕНКО

     

    Перечень объектов оценки служит исходной информацией для  проведения работ по государственной  кадастровой оценке земель населенных пунктов.

    Формирование перечня земельных участков в составе земель города Муравленко ЯНАО  выполняется в следующем порядке:

    1. Получение исходной информации – КПТ по состоянию на 01.01.2011 г.;
    2. Формирование исходного перечня земельных участков в составе земель города Муравленко по кадастровым районам.
    3. Присвоение земельным участкам номера вида разрешенного использования.
    4. Формирование перечней земельных участков.

    4.1.Формирование перечня земельных участков (далее - Перечень №1)

    4.2.Формирование перечня земельных участков (далее - Перечень №2)

    4.3.Формирование перечня объектов оценки (далее – Перечень №3) и перечня земельных участков, не вошедших в оценку (далее – Перечень№4), согласование их с Заказчиком и ФГУ «КП».

    Порядок формирования перечня объектов оценки и перечня земельных участков, не вошедших в оценку, приведен на схеме №1.

  • 3.1 Получение исходной информации города Муравленко

    •  

    Управления Росреестра совместно с ФГУ «Кадастровая палата» формируют и передают Росреестра (путем размещения информации на сервере) сведения о земельных участках в виде КПТ в разрезе субъектов Российской Федерации, изготовленных в соответствии с «Правилами оформления кадастрового плана территории для расчета кадастровой стоимости земельных участков», утвержденными Росземкадастром 23.04.2004 г.

    Для формирования перечня объектов ГКОЗ города Муравленко за основу взяты  КПТ данного района. Титульный  лист КПТ и раздел «Общие сведения»  передаются в виде электронного документа  в формате MS Excel (.xls), при этом на титульном листе указаны регистрационные данные КПТ, реквизиты электронного файла.

     

      1. Формирование исходных перечней земельных участков в составе земель населенного пункта Муравленко по кадастровым районам

     

     

    Росреестра  по актам приема-передачи передает полученные исходные данные в ФГУП «ФКЦ «Земля» с целью:

    - проверки предоставленной информации;

    - формирования исходных перечней земельных участков в составе земель населенных пунктов в разрезе кадастровых районов по субъектам Российской Федерации (далее – Формирование Перечня);