Формы и методы регулирования рынка недвижимости

Федеральное государственное бюджетное  образовательное учреждение     

высшего профессионального образования

РОССИЙСКАЯ АКАДЕМИЯ НАРОДНОГО ХОЗЯЙСТВА И ГОСУДАРСТВЕННОЙ  СЛУЖБЫ

ПРИ ПРЕЗИДЕНТЕ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

                                НИЖЕГОРОДСКИЙ ИНСТИТУТ УПРАВЛЕНИЯ

Факультет Заочного обучения

                                  Кафедра  Истории государства и права

                                      КУРСОВАЯ РАБОТА

ПО ДИСЦИПЛИНЕ «Государственное управление собственностью»

           «Формы и методы регулирования рынка недвижимости»

                                                Cпециальность: ГМУ

Выполнила: студент  ГкГРЭ-551

                                                                                        Бала Н. В.

                                                      Научный руководитель:

                                                                                              Лачугина О. Е.

г.Нижний Новгород

2012г.

ВВЕДЕНИЕ

1. ОСНОВНЫЕ ПОНЯТИЯ ГОСУДАРСТВЕННОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ
2. ОСОБЕННОСТИ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ
3. ГОСУДАРСТВО И РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ
4. ПОНЯТИЕ И ВИДЫ СДЕЛОК С НЕДВИЖИМЫМ ИМУЩЕСТВОМ
5. РЕГИСТРАЦИЯ ПРАВ НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО И СДЕЛОК С НИМ

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ

1. ОСНОВНЫЕ ПОНЯТИЯ ГОСУДАРСТВЕННОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ

Рынок недвижимости — это совокупность организационно-экономических отношений, средство перераспределения земельных участков, зданий, сооружений и другого имущества между собственниками и пользователями экономическими методами на основе конкурентного спроса и предложения. Он обеспечивает с помощью механизма «невидимой руки» и государственного регулирования:

Основу рынка недвижимости составляют существующие земельные  участки и вновь создаваемые, реконструируемые и расширяемые  предприятия, здания и сооружения различного целевого назначения, а также деньги или финансовый капитал. Недостаток инвестиций сдерживает технологическое  обновление предприятий и оживление  отечественного производства товаров, что в свою очередь сужает инвестиционные возможности страны. Незавершенные  объекты инвестиционной деятельности находятся в долевой собственности  участников этого процесса до момента  приемки и оплаты инвестором выполненных  работ и услуг. В случае отказа заказчика от дальнейшего инвестирования проекта он обязан компенсировать затраты  другим его участникам, если иное не предусмотрено в договоре. 

Государственное регулирование рынка недвижимости осуществляется в двух формах:

1) методом прямого вмешательства – это административный способ;

2) методом косвенного воздействия, или экономическими методами управления.

Прямое административное управление включает:

1) создание юридической (нормативной) базы: издание законов, постановлений, инструкций, которые будут регулировать функционирование рынка недвижимости в регионах и в центре страны;

2) регистрация, лицензирование, предоставление прав уполномоченным лицам для совершения сделок с объектами муниципальной и государственной собственности;

3) установление обязательных требований к содержанию и качеству различных видов деятельности на рынке недвижимости и к его участникам;

4) контроль над соблюдением всеми участниками рынка установленных норм и правил;

5) введение запретов и санкций за отступление от нормативных требований при совершении сделок с недвижимым имуществом;

6) выкуп в государственную собственность любых объектов недвижимости для общественных нужд.

Экономические методы управления рынком недвижимости реализуются с помощью:

1) системы налогообложения имущества;

2) выпуска и обращения жилищных сертификатов;

3) реализации государственных целевых программ;

4) дисконтной политики Центрального банка;

5) амортизационной политики;

6) внешнеэкономической деятельности и пр.

Управление объектами недвижимости осуществляется различными ветвями  государственной власти (законодательной, исполнительной, судебной), они являются независимыми в своей деятельности.

Федеральное собрание издает законы, регулирующие рынок недвижимости. Президент  издает указы, не противоречащие действующим  законам. Правительство выпускает  постановления, министерства и ведомства  – положения, инструкции и приказы, устанавливающие конкретные процедуры  и правила управления недвижимым имуществом.

Государственная дума, Совет Федерации  являются представительными органами власти РФ, они обладают полномочиями разрабатывать и принимать правовые акты по вопросам, касающимся управления недвижимым имуществом. Представительные органы власти осуществляют контрольные  функции.

На Министерство государственного имущества возложены функции  и задачи по управлению и распоряжению в установленном порядке объектами  федеральной собственности на территории РФ и за рубежом, реализация на основе законодательства РФ государственной  политики приватизации государственных  и муниципальных предприятий, в  том числе земельных участков, находящихся под приватизируемыми предприятиями, и т. д.

Спрос — это количество земельных участков, имущественных комплексов и прав на них, которые покупатели готовы приобрести по складывающимся ценам за определенный промежуток времени. При прочих равных условиях спрос на недвижимость изменяется в обратной зависимости от цены. Формируется же спрос на недвижимые объекты, например на земельные участки, под влиянием многочисленных факторов — экономических, социальных, демографических, природно-климатических и др. 

Предложение — это количество земли и другого недвижимого имущества, которое собственники готовы продать по определенным ценам за некоторый промежуток времени. Предложение недвижимых объектов, особенно земли, как уже отмечалось, неэластично.  

Цена — это количество денег, уплаченных за единицу недвижимости в совершенных сделках. 

Стоимость — это наиболее вероятный денежный эквивалент собственности. Это наивысшая цена, которую принесет продажа участка на конкурентном и открытом рынке, когда покупатель и продавец действуют разумно, со знанием дела и на сделку не влияют посторонние стимулы (рыночная стоимость).  

Важнейший элемент и условие  существования любого рынка, в том  числе и недвижимого имущества, — информационная инфраструктура — должна содержать достоверные сведения трех видов:

2. ОСОБЕННОСТИ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ

Рынок недвижимости – это  механизм, обеспечивающий взаимо действие физических или юридических лиц с целью обмена имеющихся прав на недвижимость на деньги либо другие активы. Рынок недвижи мости является составной частью рынка инвестиций и представляет его реальный сектор, функционирующий параллельно с сектором финансо вых инвестиций.

Недвижимость рассматривается  как один из способов помещения капитала, обеспечивающий сохранение (возрастание) стоимости капитала и получение  положительной величины текущего дохода. Сделки с недвижимостью содержат все элементы инвестиционного процесса и тре буют определения срока вложения, его размера, формы и уровня риска, с которым оно сопряжено. Вложения капитала в недвижимость совершаются на основе рыночной цены, уравновешивающей интересы продавцов и покупателей.

Неотъемлемым условием определения  рыночной стоимости недвижимости является анализ особенностей функционирования рынка недвижимости, которые оказывают  существенное влияние на поток доходов  за период владения, уровень риска  инвестирования и возможную цену продажи объекта недвижимости на конкретную дату в будущем, являющихся информационным обеспечением доходного  подхода. Учет специфики рынка недвижимости позволит более обоснованно оценить  текущее влияние основных ценообразующих параметров на величину стоимости по аналогам и оцениваемому объекту в рамках рыночного подхода. Кроме того, определение инвестиционной привлекательности недвижимости, как объекта для инвестирования (если оценка заказыва ется потенциальным инвестором), требует обязательного прогнозирования тенденций развития рынка недвижимости. Знание оценщиком сег мента рынка конкретного объекта недвижимости позволяет ему вырабо тать критерии изучения, отбора и интерпретации сопоставимости других объектов недвижимости.

Сравнительный анализ характеристик  рынка недвижимости и про чих  секторов инвестиционного рынка (финансовый, товарный и др.) позволяет определить ряд наиболее существенных различий. Рынки не движимости отличаются от других рынков экономическими характери стиками и эффективностью по таким наиболее существенные параметрам, как:

Прогнозирования являются стержнем любой торговой системы, вот почему профессионально составленные прогнозы Forex могут сделать Тебя аспидски денежным.

•      товар;

•      формирование цены;

•      способы финансирования сделки;

•      степень ликвидности;

•      баланс спроса и предложения;

•      число потенциальных покупателей;

•      информированность участников сделки;

•      методы регулирования;

•      надежность прогнозирования рыночной ситуации.

Параметры сравнения.

Товар. Эффективность рынка зависит от находящихся в обороте товаров. Земельные участки, составляющие основу недвижимости, отличаются уникальностью и фиксированным местоположением, хотя в экономическом плане некоторые участки земли могут быть аналогичными и взаимозаменяемыми. Строения, расположенные на земельных участках, отличаются локальной закрепленностью, использованием их места создания, длительным процессом создания, большой единичной стоимостью и др.

Формирование  цены. Цена на объект недвижимости как единицы инвестирования относительно высокая, поэтому круг ее покупателей ог раничен. На рынке недвижимости цена также является результатом взаимодействия спроса и предложения и изменений рыночной активности, однако, в отличие от эффективного рынка, цены на сходную по по требительским свойствам недвижимость не являются едиными. Другой отличительной чертой цены на недвижимость является ее нестабильность.

Способы финансирования сделки. Высокая единичная цена на объект недвижимости, длительный срок экономической жизни, прогно зируемость генерируемых недвижимостью доходов и рисков являются объективными предпосылками использования для сделок заемных средств. Поэтому возможность финансирования за счет кредита на экономически выгодных условиях влияют на решение о покупке недвижи мости и, в конечном счете, на активность рынка недвижимости.

Степень ликвидности. Недвижимость как инвестиционный инструмент труднореализуема и в определенных ситуациях неликвидна. Это связано с тем, что покупка недвижимости связана с крупными затратами, а покупатель, как правило, не имеет доступа к альтернативным источникам финансирования, кроме того, недвижимость имеет фиксированное местоположение, поэтому предложение не может быстро адаптироваться к потребностям рынка.

Баланс спроса и предложения. Баланс спроса и предложения, обеспечиваемый конкуренцией, на рынках недвижимости достигается редко. Предложение конкретного вида недвижимости обычно отстает от рыночного спроса, так как достигается либо строительством новой недвижимости, либо реконструкцией имеющейся. Сложность, инертность и длительный срок строительного процесса может привести к возникно вению не рыночного равновесия, а избыточного предложения. Если спрос на недвижимость резко увеличивается, дополнительное предложение не может быть обеспечено быстро. При снижении спроса избыточное предложение также не может быть поглощено рынком быстро.

Число потенциальных  покупателей. Свободная конкурентная рыночная среда создается большим числом покупателей и продавцов, каждый из которых не контролирует достаточно большую долю рынка, чтобы оказывать существенное влияние на цену. В одно и то же время на конкретном сегменте рынка недвижимости (назначение, ценовой диапазон, географический район) обычно действует ограниченное число покупателей и продавцов. Высокие цены на недвижимость диктуют уро вень покупательной способности, поэтому рынки недвижимости чутко реагируют на изменение таких экономических индикаторов, как уровень и стабильность доходов, занятость трудоспособного населения, его ми грация и т.д.

Информированность участников сделки о состоянии рынка, поведении других участников рынка, рыночной активности, качестве това ра и его заменяемости , о цене предложения и сделках для конкретной недвижимости или подобных объектов недвижимости гораздо ниже уровня эффективных рынков. У большинства людей отсутствует опыт сделок с недвижимостью изза их редкости, с другой стороны, покупате ли настаивают на неразглашении сведений о сделке.

Методы регулирования. Рынок недвижимости не обладает такой характерной чертой эффективного рынка, как саморегулирование, основанное на открытой и свободной конкуренции. Рынки недвижимости регулируются федеральными, региональными и местными законами отно сительно прав собственности и процедуры купли-продажи.

Надежность прогнозирования  рыночной ситуации. Несовершенство и неэффективность рынков недвижимости не позволяют сделать правильный прогноз поведения рынка. В связи с тем что рынок недвижимости специфичен по своему функционированию, в первую очередь оценщики должны анализировать те факторы, которые делают его неэффективным. Это реакция участников рынка на конкретные характе ристики недвижимости и внешние факторы, определяющие ее стоимость.

Определение рынка недвижимости как механизма эффективного взаимодействия физических или юридических лиц  с целью обмена имеющихся прав на недвижимость, на другие активы требует  выявления его участников, их роли и функций. Участники рынка –  это группа лиц или компаний, которые  вступают в отношения друг с другом с целью осуществления операций с недвижимостью:

•      покупатели;

•      продавцы;

•      арендаторы;

•      арендодатели;

•      кредитные учреждения;

•      заемщики;

•      девелоперы ;

•      строители;

•      менеджеры;

•      владельцы;

•      инвесторы.

Характер взаимоотношений  между перечисленными группами достаточно сложный и не всегда прямой, поскольку  какой-либо участ ник может выступать посредником от группы. Действия всех участников рынка подчинены ожидаемым доходам, которые зависят от прогнозируемых тенденций использования недвижимости.

Типы инвесторов. Инвесторы, вкладывающие капитал в недви жимость, различаются по целям инвестирования и используемым источ никам финансирования.

Основные  цели инвестирования:

1.   Личное использование.

2.   Сдача в аренду.

3.   Экономическое (производственное) использование.

4.   Спекуляция (приобретение с целью перепродажи).

5.   Приобретение для последующего развития.

Способы финансирования:  

1.   Использование только собственного капитала.

2.   Использование смешанного финансирования.

3.ГОСУДАРСТВО И РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ

На  рынке недвижимости  государство выполняет следующие функции:

¨     идеологической и законодательной инициативы (концепции развития отдельных видов рынка и программы их реализации);

¨     инвестора в приоритетные отрасли материального производства, жилищное строительство и социально-культурную сферу;

¨     профессионального участника при торговле жилищными сертификатами, государственными зданиями и сооружениями и другими объектами недвижимости;

¨     эмитента государственных и муниципальных ценных бумаг под залог недвижимого имущества;

¨     регулятора, устанавливающего правила и нормы функционирования рынка недвижимости;

¨     верховного арбитра в спорах между участниками рынка недвижимости через систему судебных органов;

¨     контролера устойчивости и безопасности рынка (регистрация прав и сделок с недвижимостью).

Система государственного регулирования  рынка недвижимости состоит из двух элементов:

а) государственные и муниципальные  органы и организации;

б) государственные и иные нормативные акты.

В организационном отношении государственное  регулирование рынка недвижимости осуществляется в двух формах:

1.     Путем прямого вмешательства, т.е. административным способом.

2.     Косвенным воздействием, или экономическими методами управления.

Прямое административное управление включает совокупность следующих приемов:

Ø создание нормативной базы  - законов, постановлений, инструкций, правил, положений, регулирующих функционирование рынка недвижимости в центре и регионах;

Ø отбор и удостоверение статуса профессиональных участников рынка недвижимости – лицензирование, регистрация, предоставление прав уполномоченных лиц органами исполнительной власти по совершению сделок с  объектами государственной и муниципальной собственности;

Ø установление обязательных требований к содержанию и качеству различных видов деятельности на рынке недвижимости и к его участникам;

Ø контроль за соблюдением всеми участниками рынка установленных норм и правил;

Ø введение запретов и санкций за отступление от нормативных требований при совершении сделок с недвижимым имуществом;

Ø поддержание правопорядка на рынке;

Ø выкуп в государственную собственность любых объектов недвижимости для общественных нужд.

Административное управление не связано  с созданием дополнительных материальных стимулов и штрафных санкций. Оно  основывается на силе государственной  власти и включает в себя меры запрета, принуждения  или разрешения. Например, в России введены ограничения на ведение градостроительной деятельности в зонах охраны памятников истории и культуры, в санитарных, защитных, водоохранных зонах, на территориях залегания полезных ископаемых, в поселениях особым регулированием. Экономические методы управления рынком недвижимости осуществляются с помощью:

1)     системы налогообложения имущества и льгот (ставки налогов, освобождение от них);

2)     регулирования учетной ставки рефинансирования;

3)     выпуска и обращения жилищных сертификатов;

4)     предоставления гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий, безвозмездных субсидий и займов на коммерческой основе для жилищного строительства;

5)     реализации государственных целевых программ;

6)     амортизационной политики;

7)     внешнеэкономической деятельности.

Высшей формой управления рынком недвижимости является государственное экономическое  программирование, реализующее многочисленные цели, методы и способы регулирования. Целевые программы бывают обычные  и чрезвычайные, а по времени действия подразделяются на краткосрочные, среднесрочные и долгосрочные.

Управление объектами недвижимости распределено между различными ветвями  государственной власти, разделенной  на законодательную, исполнительную и судебную, которые считаются независимыми в своей деятельности.

Федеральное собрание издает законы, регулирующие рынок недвижимости. Президент издает указы, не противоречащие действующим законам. Правительство  выпускает постановления, а министерства и ведомства – положения, инструкции и приказы, устанавливающие конкретные процедуры и правила управления недвижимым имуществом.

Законодательные органы власти РФ (Государственная  Дума, Совет Федерации) и субъектов  Российской Федерации обладают полномочиями принимать правовые акты по вопросам управления недвижимым имуществом и  осуществлять контрольные функции. Конкретное разграничение полномочий между РФ и ее субъектами в жилищной сфере можно определить путем  анализа законодательства, договоров  России с субъектами Федерации, конкретных правоотношений. Причем законы и иные нормативные правовые акты субъектов  РФ не могут противоречить федеральным  законам. В случае противоречия между  федеральным законом и иным актом, изданным в РФ, действует Федеральный  закон (ч. 5 ст.76 Конституции РФ).

В соответствии с Конституцией РФ Правительство обладает широкими полномочиями по регулированию рынка недвижимости, которые во многом переданы Министерству государственного имущества и его  территориальным комитетам. Они  осуществляют право собственности  на государственные предприятия  и учреждения и другое имущество, в том числе и муниципальное.

Аналогичным образом распределены между федеральными органами и соответствующими организациями субъектов Федерации  права по управлению другими имущественными комплексами – лесами и водным фондом.

Муниципальные органы власти также принимают участие в  управлении недвижимостью. Например, в  сфере регулирования лесных отношений  в компетенцию районных (городских) администраций входят:

¨     учет лесного фонда;

¨     распределение утвержденного лимита лесосечного фонда по лесопользователям в соответствии с рекомендациями государственных органов управления лесным хозяйством, в том числе для обеспечения поставок древесины для государственных нужд;

¨     организация выполнения мероприятий по охране лесов от пожара и защите их от вредителей и болезни;

¨     осуществление совместно со специально уполномоченными органами охраны окружающей природной среды контроля в сфере использования, воспроизводства, охраны и защиты лесов;

¨     принятие совместно с владельцами лесного фонда решения о предоставлении участков лесного фонда в краткосрочное пользование;

¨     организация и проведение с участием местных подразделений государственного органа управления лесным хозяйством РФ лесных торгов и конкурсов по представлению лесного фонда в пользование;

¨     ограничение, приостановление или прекращение права на пользование лесным фондом в установленном порядке.

В управлении нежилыми зданиями и  сооружениями действует четкое правило: решения по распоряжению недвижимостью  принимает соответствующий собственник  в установленном порядке –  физическое или юридическое лицо, органы власти РФ, субъектов Федерации  и муниципалитеты.

Конституция Российской Федерации  является правовой основой развития всего российского законодательства. Она имеет высшую силу и прямое действие. Законы и иные правовые акты, принимаемые в России, должны полностью  соответствовать положениям Конституции  РФ.

Исходя из конституционных положений  законодательство РФ в сфере недвижимости развивается как сложная система. В последние годы приняты и действуют следующие основные законодательные акты, регулирующие отношения на рынке недвижимости (см. таблицу 3.1.).

Гражданское законодательство регулирует отношения, связанные с владением, пользованием и распоряжением как  жилыми, так и нежилыми помещениями. В ГК РФ (ст. 3) понятие "гражданское  законодательство" используется в  узком смысле — имеются в виду только федеральные законы. Иные нормативные  правовые акты выведены за пределы  понятия "гражданское законодательство". В ст. 3 ГК РФ говорится, что "нормы  гражданского права, содержащиеся в  других законах, должны соответствовать  ГК РФ". Из этого следует, что, во-первых, отношения в сфере недвижимости, которые регулируются нормами ГК, являются предметом ведения Российской Федераций, поскольку само гражданское  законодательство относится к предметам  ведения Федерации; во-вторых, нормы, содержащиеся в актах законодательства в сфере недвижимости и носящие  гражданско-правовой характер, должны соответствовать положениям ГК РФ, если иное не предусмотрено законом.  

Таблица 3.1. Действующие законодательные  акты, регулирующие отношения на рынке  недвижимости

В отдельную отрасль права выделено жилищное законодательство, или жилищное право. Жилищное право в широком  смысле – комплексная отрасль, в  которой объединены нормы и правовые институты гражданской, административной и других отраслей права. Понятие жилищного права в широком смысле  сформулировано на базе содержания и смысла жилищных законов  - Жилищного кодекса (ЖК) РФ, Основ жилищного законодательства РФ, Законов РФ «Об основах федеральной жилищной политики», «О приватизации жилищного фонда в РФ», в которых жилищные отношения как предмет жилищного права охватывают разнообразные виды этих отношений, а не только отношения пользования жилыми помещениями и отношения, возникающие в процессе реализации права на жилище.

Комплексный характер жилищного  права заключается в том, что  оно объединяет не только нормы гражданско-правового  характера, но также и другие нормы  – административно-правового, земельно-правового, финансово-правового характера.

Таким образом, предметом регулирования  жилищного права является определенная совокупность общественных отношений, которые получили в законодательстве и в юридической литературе название «жилищные отношения».

По смыслу закона жилищные отношения  – это общее, родовое понятие, которым охватываются различные  виды отношений, возникающих по поводу жилища: по пользованию жилыми помещениями, предоставлению жилых помещений  нуждающимся в них, по строительству, управлению и эксплуатации жилищного  сектора экономики.

Общественные отношения, которые по принятой Жилищным кодексом  (ЖК) терминологии являются жилищными, имеют ту характерную особенность, что они складываются, как правило, по поводу готового объекта, которым является жилой дом или иное жилище, включенное в установленном порядке в состав жилищного фонда, предназначенное для проживания. Наличием такого специфического объекта регулирования общественных отношений жилищное законодательство отличается от других отраслей законодательства и права.