Характеристика доходного подхода

                                                 СОДЕРЖАНИЕ

Введение…………………………………………………………………………..2

1.Характеристика доходного подхода………………………………………………………………3

2.Анализ расчета объектов недвижимости доходном с помощью подходом…………………………………………………………………………14

3.Заключение……………………………………………………………….…… 29

4.Литература………………………………………………………………….….30

Введение

Актуальность темы.В настоящее время недвижимое имущество является одним из необходимых ресурсов (наряду с человеческими, финансовыми, материально-техническими и информационными ресурсами) обеспечения эффективной деятельности акционерного общества, государственного и муниципального собственника и, наконец, нормальной жизнедеятельности каждого отдельно взятого физического лица.

При этом недвижимость является важнейшим имущественным компонентом собственников. По своей оценочной стоимости недвижимость составляет до 30-40% (конечно, есть ряд современных направлений деятельности, где недвижимость используется минимально, например, в малом бизнесе, в интернет-магазинах и т.п.)

Поэтому оценка недвижимого имущества является важной и актуальной на современном этапе развития. Оценка движимого имущества также важна как в целях налогообложения, так и в целях купли-продажи, залога, аренды и др.

Существует несколько методов оценки недвижимого и другого имущества предприятий. Такие как: доходный, сравнительный, затратный и имущественный подходы к оценке недвижимого и другого имущества. В данной работе я рассматриваю доходный подход к оценке недвижимости, используемый для оценки недвижимого имущества, приносящего доход.

Степень разработанности проблемы. Основой проведённого в работе исследования являются научные труды отечественных и зарубежных авторов в области оценки недвижимости Дамодаран А., Горемыкин В., Быстров А.В. и другие.

Объектом исследования является доходный подход.

Предметом исследования являются экономические отношения возникающие в процессе оценке недвижимости доходным подходом.

1. ХАРАКТЕРИСТИКА ДОХОДНОГОПОДХОДА

Доходный метод основан на принципе ожидания, который утверждает что типичный инвестор или покупатель приобретает недвижимость в ожидании получения от неё бедующих доходов или выгод, то есть отражает:

· качество и количество дохода, который объект недвижимости может принести в течение своего срока службы;

· риски как характерные для оцениваемого объекта, так и для региона.

Таким образом, стоимость объекта может быть определена как его способность приносить доход в будущем. Здесь действует фактор времени, и сумма будущих доходов должна быть приведена нулевому моменту времени путём капитализации доходов и дисконтирования.

Теоретической базой доходного подхода являются принципы оценки, наиболее значимые из которых, а также факторы и обстоятельства, анализ который базируется на соответствующих принципах

Принцип Сфера влияния.               Таблица 1.

Основное преимущество доходного подхода по сравнению с рыночным и затратным заключается в том, что он большей степени отражает представление инвестора о недвижимости как источнике дохода, то есть это качество недвижимости учитывается как основной ценообразующий фактор. Доходный подход к оценке тесно связан с рыночным и затратным подходами. Например ставки дохода, применяемые в доходном подходе, обычно определяются из анализа сопоставимых инвестиций; затраты на реконструкцию используются при определении денежного потока как дополнительные инвестиции; методы капитализации используются при корректировке различий рыночного и затратного подходов.

Основным недостатком доходного подхода является то, что он в отличии от других подходов к оценке основан на прогнозных данных.

В рамках доходного подхода возможно применение двух методов:

· прямой капитализации доходов;

· дисконтированных денежных потоков.

Достоинства и недостатки методов определяются по следующим критериям.                                                                                      (Таблица 2)

В основе данных методов лежит предпосылка, что стоимость недвижимости обусловлена способностью оцениваемого объекта генерировать потоки доходов в будущем. В обоих методах происходит преобразование будущих доходов от объекта недвижимости в его стоимость с учётом уровня риска, характерного для данного объекта. Различаются эти методы лишь способом преобразования потоков дохода.

При использовании методов капитализации доходов в стоимость недвижимости преобразуется доход за один временной период, а при использовании метода дисконтированных денежных потоков - доход от ее предлагаемого использования за ряд прогнозных лет, а также выручка от предпродажи объекта недвижимости в конце прогнозного периода.

Определение чистого операционного дохода.

Для оценки полных прав собственности и прав арендатора в качестве потока доходов рассчитывается чистый операционный доход (ЧОД).

Оценщик недвижимого имущества работает со следующими уровнями дохода:

Потенциальный валовой доход (ПВД)

Действительный валовой доход (ДВД)

Чистый операционный доход (ЧОД)

Потенциальный валовой доход (ПВД) - доход который можно получить от недвижимости, при 100%-ом её использовании без учёта всех потерь и расходов. Потенциальный валовой доход зависит от площади оцениваемого объекта и установленной арендной ставки и рассчитывается по формуле:

ПВД= S x Ca (1)

Где S- площадь, сдаваемая в аренду, м2;

Ca - арендная ставка за 1м2

Величина арендной ставки зависит от местоположения объекта, его физического состояния, наличия коммуникаций, срока аренды и т.д.

Арендная ставка бывает двух видов

Рыночная арендная ставка предполагает собой ставку, преобладающую на рынке аналогичных объектов недвижимости, то есть является наиболее вероятной величиной арендной платы, за которую типичный арендодатель согласился бы сдать, а типичный арендатор согласился бы взять это имущество в аренду, что представляет собой гипотетическую сделку. Рыночная арендная ставка используется при оценке полного права собственности, когда по существу недвижимостью владеет, распоряжается и пользуется сам владелец: каков был бы поток доходов, если бы недвижимость была бы сдана в аренду.

Контрактная аренда ставка используется для оценки частичных имущественных прав арендодателя. В этом случае оценщику целесообразно проанализировать арендные соглашения с точки зрения условий их заключения.

В соответствии с видами арендными ставок арендные договора делятся на три большие группы:

· с фиксированной арендной ставкой (используется в условиях экономической стабильности);

· с переменной арендной ставкой (пересмотр арендных ставок в течении срока договора производится, как правило, в условиях инфляции);

· с процентной ставкой (когда к фиксированной величине арендных платежей добавляется процент от дохода, получаемого арендатором в результате использования арендованного имущества).

Метод капитализации доходов целесообразно использовать в случае заключения договора с фиксированной арендной ставкой, в остальных случаях корректнее применять метод дисконтированных денежных потоков.

Действительный валовой доход (ДВД) - это потенциальный валовой доход за вычетом потерь от неполной загрузки объекта недвижимости, от недосбора платежей за аренду, с добавлением прочих доходов от нормального рыночного использования объекта недвижимости:

ДВД = ПВД - Па + ПД (2)

где Па - потери от недосбора арендных платежей;

ПД - прочие доходы.

Потери обычно выражаются в процентах по отношению к потенциальному валовому доходу и рассчитывают по ставке определяемой на рынке аналогичных объектов. Однако это возможно только в условиях наличия значительной информационной базы по сопоставимым объектам. В случае её отсутствия для определения коэффициента недозагрузки (недоиспользования) оценщик прежде всего анализирует ретроспективную и текущую информацию по оцениваемому объекту, то есть существующие арендные договора по срокам действия, частоту их перезаключения, величину периодов между окончанием действия одного арендного договора и заключением следующего (период, в течении которого единицы объекта недвижимости свободны), и на этой основе рассчитывается коэффициент недоиспользования (Кнд) объекта недвижимости:

(3) 

где Дn - доля единиц объекта недвижимости, по которым в течение года перезаключаются договора;

Тс - средний период, в течении которого единица объекта недвижимости свободна;

Na - число арендованных  периодов в году.

Для расчёта предлагаемого действительного валового дохода полученный коэффициент недоиспользования должен быть скорректирован с учётом возможной загрузки площадей в будущем, которая зависит от следующих факторов:

· общеэкономические ситуации

· перспектив развития региона

· стадии цикла рынка недвижимости

· соотношение спроса и предложения на оцениваемом региональном сегменте рынка недвижимости.

Оценщик делает поправку на потери при сборе платежей, анализируя ретроспективную информацию по конкретному объекту с последующим прогнозированием данной динамики на перспективу (в зависимости от перспектив развития конкретного сегмента рынка недвижимости в регионе):

(4) 

где Кn - коэффициент потерь при сборе платежей.

Чистый операционный доход (ЧОД) - действительный валовой доход за минусом постоянных расходов (налоги на имущество, страховые платежи), вычитания операционных (эксплуатационных или переменных) расходов (за исключением амортизационных отчислений) и резервов (расходы на ремонт и реконструкцию, не включённые в операционные) за год:

ЧОД = ДВД - ПР - ОР – Р (5)

где ПР - постоянные расходы;

ОР - операционные расходы;

Р - резервы.

Операционные расходы - это расходы, необходимые для обеспечения нормального функционирования объекта недвижимости и воспроизводства действительного валового дохода.

Состав операционных расходов по структуре соответствует смете затрат на содержание объекта недвижимости:

· содержание и ремонт;

· коммунальные услуги (электричество, газ, топливо, вода, телефон, водопровод и канализация);

· заработная плата персонала;

· налоги на заработную плату;

· договорные услуги (противопожарная система, лифт);

· представительские расходы;

· реклама;

· командировочные расходы;

· автотранспорт и др.

Эти цифры расходов представляют собой контрольный список для оценщика и не являются фактическими издержками, то есть это своего рода прогноз расходов. В статьи издержек включаются только отчисления, относящиеся непосредственно к эксплуатации объекта, и не включаются ипотечные проценты и амортизационные отчисления.

Полученный чистый операционный доход пересчитывается в текущую стоимость по одной из процедур, выбор которой зависит от информации о рынке.

В основу техники доходного подхода к оценке недвижимости положены принципы сложного процента.

Теория капитализации и капитализационные коэффициенты. Капитализация дохода представляет собой совокупность приемов и методов, позволяющих оценивать стоимость объекта на основе его потенциальной способности приносить доход. При этом учитывается:

· сумма будущих доходов;

· момент получения доходов;

· продолжительность времени получения доходов.

Капитализация доходов предусматривает расчёт текущей стоимости будущих финансовых выгод, которые собственник или владелец может получить от объекта недвижимости.

Финансовые выгоды:

· из потока периодических доходов, получаемых на протяжении ожидаемого срока удержания определённых прав на объект недвижимости;

· выручки от перепродажи или передачи объекта недвижимости по окончании этого срока (реверсии Реверсия (лат.Reversio - возврат) - а)временная передача кредитору каких либо ценностей для обеспечения обязательства, возвращаемых после погашения этого обязательства;

б) возврат имущества первоначальному владельцу.).

Капитализация дохода - это процесс пересчёта потока будущих доходов в единую текущую стоимость на основе ставки (коэффициента) капитализации.

Показателем доходности бизнеса в сфере недвижимости является ставка капитализации Cк, поскольку за счёт деления на данный показатель значения ожидаемой в будущем прибыли и вычисляется искомая стоимостная оценка.

Наилучшим источником для определения показателя доходности являются рыночные данные о продажах интересующего нас типа объектов приносящих доход недвижимости. При этом ключевой является рыночная информация о чистых операционных доходах. Эта информация должна быть доступной (то есть реально существующей и возможной для получения без целенаправленных искажений и сокрытия источниками информации) и достаточной (в смысле достаточного количества прецедентов, то есть, по крайней мере, несколько адекватных продаж).

Прямая капитализация.

Целью приобретения доходной недвижимости является получение прибыли на вложенные средства в форме периодического дохода. Следовательно, цена приобретения объекта представляет собой сумму средств, уплаченную за право получения известного или прогнозируемого дохода.

На основании данных по недавним продажам сравнимых объектов можно найти взаимосвязь между величиной дохода и стоимостью прав на получение этого дохода.

Коэффициент, выражающий эту взаимосвязь, позволяет оценивать стоимость объекта на основании дохода, который он приносит владельцу.

Метод прямой капитализации доходов представляет собой определение стоимости недвижимости через перевод годового (или среднегодового) чистого операционного дохода в текущую стоимость.

Этот метод наиболее применим в тех случаях, когда объект недвижимости имеет стабильную загрузку.

Недостатком этого метода является то, что внимание принимается только доход за первый год и не учитывается поток дохода за весь срок владения, не учитываются прогнозы предположения инвестора, связанные с периодом владения, динамикой дохода, динамикой имущественных стоимостей. Но так как ставки капитализации извлекаются из текущих продаж схожих объектов, то подразумевается, что эти показатели отражают сложившиеся на данный момент ожидания инвесторов относительно изменения уровня доходов и имущественных стоимостей.

В процессе прямой капитализации ставка капитализации не разбивается на ставку дохода на инвестиции и норму возмещения первоначально вложенных средств.

Метод прямой капитализации не рекомендуется использовать, когда объект недвижимости требует значительной реконструкции или же находится в состоянии не завершённого строительства, то есть в ближайшем будущем не представляется возможным выход на уровень стабильных доходов.

Стоимость объекта методом прямой капитализации рассчитывается следующим образом:

(6) 

где C - стоимость объекта недвижимости;

NOY - репрезентативная величина  ожидаемого чистого операционного  годового дохода;

Ck - коэффициент капитализации.

Этапы оценки объекта недвижимости методом прямой капитализации следующие:

1) определение ожидаемого  годового (или среднегодового) дохода  в качестве дохода, генерируемого  объектом недвижимости при его  наилучшем и наиболее эффективном  использовании;

2) расчёт ставки капитализации;

3) определение стоимости  объекта недвижимости на основе  чистого операционного дохода  и коэффициента капитализации  путём деления чистого операционного  дохода на коэффициент капитализации.

Прямая капитализация может использоваться для оценки частичных имущественных прав, а так же стоимости отдельных физических компонентов объекта (земли и улучшений). В каждом из этих случаем применяется соответствующий показатель дохода, в зависимости от которого меняется название ставки капитализации, рассчитанной на его основе.

Соответствие видов дохода ставкам капитализации. (Таблица 3)

2. АНАЛИЗ РАСЧЕТА ОБЪЕКТОВ НЕ ДВИЖИМОСТИ ДОХОДНОМ С ПОМОЩЬЮ ПОДХОДОМ.

Дисконтированием называется процесс приведения денежных поступлений от инвестиций к их текущей стоимости по определённой ставке.

Метод дисконтированных денежных потоков (DCF) более сложен, чем метод прямой капитализации, детален и позволяет оценить объект в случае получения от него нестабильных денежных потоков, моделируя характерные черты их поступления. Метод дисконтированного денежного потока позволяет оценивать стоимость стоимости недвижимости на основе текущей стоимости дохода, состоящего из прогнозируемых денежных потоков и остаточной стоимости.

Расчёт текучей стоимости выглядит следующим образом:

(7) 

где PV - текущая стоимость.

По сравнению с прямой капитализацией, где используется одномоментные параметры, этот метод при определённых условиях более предпочтителен, так как требует учёта и анализа показателей дохода и капитала за весь инвестиционный период.

Применение DCF -метода требует наличия следующей информации

Этапы расчёта дисконтированного денежного потока следующие:

1) определение прогнозного  периода;

2) прогнозирование величин  денежных потоков, включая реверсию.

Динамика будущих доходов определяется на основе данных о текущих доходах и ретроспективной информации о доходах и влияющих на них рыночных факторах. В итоге оценщик должен определить тенденции в изменении будущих доходов за спланированный им прогнозный год. Обычно прогноз заключается в определении годового темпа изменения дохода относительно текущего значения. Ошибка в прогнозе дохода тем более значима, чем короче период владения. То де самое относится и к прогнозу относительно возможной цены продажи в конце периода владения: чем длительней этот период, тем эта ошибка меньше влияет на величину текущей стоимости.

При прогнозе цены продажи в конце периода владения редко представляется возможным определить абсолютные значения этой величины. Естественнее определять относительное изменение стоимости, опираясь на выявленные тенденции изменения ценообразующих факторов, то есть предпродажа определяется следующим образом:

Цn = (1 ± ?) x V (8)

где Цn - цена перепродажи; ?- долевое изменение стоимости за период владения; V - первоначальная (текущая) стоимость.

(9) 
 
Определить цену будущей продажи так же можно, используя метод прямой капитализации, применяя ставку капитализации к доходу, следующему мосле периода владения.

Применение этого способа оценки величины реверсии ограничиваться возможностью прогноза ставки капитализации. При прогнозировании будущей стоимости следует учитывать фактор физического разделения недвижимости: земля и улучшения. Земля не подвержена износу, и, со временем, как правило её стоимость или растёт, или не изменяется, если система землепользования рациональна, а земля используется наиболее эффективным образом. Для строений помимо всех прочих ценообразующих факторов, наиболее существенным является износ, неизбежно приводящий к потере стоимости.

Определение ставки дисконтирования ожидаемой нормы прибыли на допустимые альтернативные инвестиционные возможности с сопоставимыми рисками представляет собой наиболее сложную проблему оценки.

Ставка дисконта - коэффициент используемый для расчёта текущей стоимости денежной суммы, получаемой или выплачиваемой в будущем.

Ставка дисконта показывает эффективность вложения капитала с учётом риса получения будущих доходов.

Риск - оцененная степень неопределённости получения в будущем доходов.

Общий риск представляет собой сумму всех рисков, связанных с принятием инвестиционного решения.

По мере повышения степени риска инвестиций увеличивается норма дохода.                                                                                      (Таблица 4)

В практике оценочной деятельности наиболее популярны следующие методы расчёта ставки дисконтирования:

· метод суммирования;

· метод рыночного анализа:

· метод инвестиционной группы

Метод суммирования основан на сопоставлении доходности и рисков доступных альтернативных инвестиций. Инвесторы требуют более высокие премии за использование своих денежных средств в том варианте, в котором эти средства подвержены более высокому риску в части получения дохода и возврата этих средств. Повышение осознанного уровня риска выражается в увеличении ставки дисконтирования.

Суть метода заключается в прибавлении процентных составляющих (премий) отражающих дополнительные риски, присущие данному инвестиционному решению, к ставке дохода на инвестиции, которые в сравнении с другими инвестиционными инструментами считаются безрисковыми.

Метод рыночного анализа наиболее корректен, так как напрямую учитывает мнение и предпочтения инвесторов посредством опроса или анализа реальных сделок. Здесь необходимо учитывать информацию по продажам и арендным соглашениям всех сопоставимых инвестиционных объектов аналогичного назначения. При анализе требуемая ставка дисконтирования определяется как ставка конечной отдачи для сопоставимых объектов. Для выявления ставки конечной отдачи используется понятие внутренней нормы прибыли IRR - ставки дисконтирования, при которой текущая стоимость всех денежных поступлений за время развития инвестиционного проекта (период владения) равна текущей стоимости инвестиций.