Ирина Эланс

Автор который поможет с любыми образовательными и учебными заданиями

Характеристика и классификация объектов недвижимости. 3

Московский Государственный университет экономики, статистики и информатики

КУРСОВАЯ РАБОТА ПО ДИСЦИПЛИНЕ «ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОСТИ»

На тему:

«Характеристика и классификация объектов недвижимости»

Выполнила: студентка группы

Руководитель: Козлова Г.С.

Москва 2009 г

СОДЕРЖАНИЕ:

1. Введение……………………………………………………………….3

2. Характеристика и классификация объектов недвижимости………………………………………………….………..4

3. Заключение……………………………………….…………..............9

4. Список использованной литературы………………………….…10

Введение

Для рынка недвижимости очень важна процедура оценки недвижимости. Оценивание недвижимости должно базироваться на соответствующих стандартах и методологии оценивания. Наиболее широко известны Международные стандарты оценки, стандарты ведущих профессиональных обществ США, Великобритании и др. Российские аналоги таких стандартов проходят свой естественный путь становления и развития. Они еще не обладают той степенью полноты и системности, которая присуща стандартам развития стабильных рыночных систем. С другой стороны, российские стандарты объективно не могут автоматически копировать западные структуры в силу специфики отечественной среды, проводимого законодательного регулирования, реальностей процессов социально-экономических преобразований и формирования рыночных механизмов. На основе стандартов находится базис оценивания. Задача определения и формирования базиса оценивания является одной из наиболее сложных. Среди многочисленных факторов, влияющих на выбор базиса оценки, в первую очередь необходимо учитывать следующие: категория объекта, операция оценивания, дальнейшее использование объекта, достаточность периода маркетинга, наличие открытого рынка, добровольность и компетентность покупателя и продавца, наличие покупателя со специальным интересом, дата оценки, макроэкономические изменения за последний период. Целесообразно систематизировать множество факторов в три группы: категория (тип) оцениваемой недвижимости, тип намечаемой операции с оцениваемым объектом, условия

Классификация объектов недвижимости

В законодательных, нормативных, методических актах и документах применяется классификация объектов по различным основаниям:

по физическому статусу
назначению
качеству
местоположению
размерам,
видам собственности (принадлежности на праве собственности)
юридическому статусу (принадлежности на праве пользования).

По физическому статусу выделяют:

земельные участки
здания, строения, сооружения
помещения.

В этом случае, в свою очередь, по назначению здания и помещения разделяют на жилые и нежилые.

Более детальная классификация фонда объектов недвижимости по назначению содержит следующий перечень видов и подвидов объектов:

I. Земля

а) земельные участки в городах, поселках, других населенных пунктах (поселениях):

под жилье (селитебная территория),
под предприятия промышленности, транспорта, сферы услуг,
под предприятия сельского хозяйства, обороны (нежилая территория),
под парки и озелененные пространства, водные объекты (рекреационная территория),
под инженерную и транспортную инфраструктуру (территория общего назначения)

б) земельные участки вне поселений (межселенные территории):

под дачное и садово-огородное использование,
под жилую застройку,
промышленного и иного специального назначения (промышленности, транспорта, энергетики, обороны и др.),
сельскохозяйственного назначения,
природоохранного, природно-заповедного, оздоровительного, рекреационного, историко-культурного назначения,
лесного фонда, водного фонда,
участки недр,
земли резерва, назначение которых не определено

2) жилье (жилые здания и помещения):

многоквартирные жилые дома, квартиры в них и др. помещения для постоянного проживания (в домах отдыха, гостиницах, больницах, школах и т.п.)
индивидуальные и двух-четырехсемейные малоэтажные жилые дома (старая заcтройка и дома традиционного типа - домовладения и нового типа – коттеджи, таунхаусы)

3) коммерческая недвижимость:

офисные здания и помещения административно-офисного назначения
гостиницы, мотели, дома отдыха
магазины, торговые центры
рестораны, кафе и др. пункты общепита
пункты бытового обслуживания, сервиса

4) промышленная недвижимость:

заводские и фабричные помещения, здания и сооружения производственного назначения
мосты, трубопроводы, дороги, дамбы и др. инженерные сооружения
паркинги, гаражи
склады, складские помещения

5) недвижимость социально-культурного назначения:

здания правительственных и административных учреждений
культурно-оздоровительные, образовательные, спортивные объекты
религиозные объекты

Необходимо отметить, что предлагаемая классификация в чем-то отличается от приведенной в различных законодательных и нормативных актах (например, в Жилищном, Земельном, Градостроительном кодексах), поскольку эти последние сегодня не вполне отражают рыночные реалии либо противоречат друг другу.

Виды и подвиды объектов, вовлеченных в рыночный оборот, специалисты (риэлторы, аналитики) подвергают дальнейшему расчленению по качеству (на типы и подтипы), местоположению (по районам, микрорайонам, зонам города, региона), размерам (общей площади, числу комнат и т.п.) в соответствии с практической потребностью и фактическим состоянием недвижимого фонда в данном городе, регионе.

По видам собственности объекты недвижимости разделяют на:

частные – находящиеся в собственности граждан и юридических лиц, созданных в качестве частных собственников
государственные – находящиеся в федеральной собственности, собственности субъектов федерации
муниципальные – находящиеся в муниципальной собственности
общественные – находящиеся в собственности общественных объединений
коллективные (смешанные) – находящиеся в совместной или долевой собственности различных субъектов собственности (частной, государственной, муниципальной, общественной).

По юридическому статусу объекты недвижимости разделяют, в зависимости от вида, на используемые собственником или арендатором, приватизированные, приобретенные путем сделки купли-продажи, наследования, дарения и т.п.

Классификация объектов недвижимости согласно ГК РФ

Согласно части первой п.1 ст. 130 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ), к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения.

В соответствии с положениями Гражданского кодекса РФ можно классифицировать объекты недвижимости следующим образом:

1. Земельные участки.

2. Участки недр.

3. Обособленные водные объекты.

4. Леса.

5. Многолетние насаждения.

6. Искусственные сооружения, неразрывно связанные с землей.

7. Предприятия.

8. Иное имущество, относимое законом к недвижимому и подлежащее государственной регистрации.

Подробнее рассмотрим характеристики элементов, составляющих понятие "недвижимого имущества".

1. Земельные участки.

В соответствии с Конституцией РФ, земельное законодательство находится в совместном ведении России и субъектов РФ.

Определение состава земель Российской Федерации, осуществленное в Земельном кодексе, позволяет задать принципиальную классификацию земельных участков в соответствии с их основным функциональным назначением. Принятие нового Земельного кодекса РФ приведет к необходимости корректировки классификации в соответствии с положениями нового Закона.

Классификация земельных участков (в соответствии с Земельным кодексом РФ)

1. земли с/х назначения - земли, предоставленные для нужд сельского хозяйства или предназначенные для этих целей.

2. земли населенных пунктов (возможна классификация в соответствии с

функциональным зонированием городских территорий).

В состав земель городов, рабочих, курортных, дачных поселков и сельских населенных пунктов входят:

2.1. земли городской, поселковой и сельской застройки - из земель, застроенных и подлежащих застройке жилыми, культурно - бытовыми, промышленными, религиозными и иными строениями и сооружениями.

Эти земли предоставляются предприятиям, учреждениям и организациям для строительства и эксплуатации промышленных, производственных, жилых, культурно-бытовых, религиозных и других строений и сооружений, а также гражданам для индивидуального жилищного строительства.

2.2. земли общего пользования - в городах, поселках и сельских населенных пунктах состоят из земель, используемых в качестве путей сообщения (площади, улицы, переулки, проезды, дороги, набережные), для удовлетворения культурно-бытовых потребностей населения (парки, лесопарки, скверы, сады, бульвары, водоемы, пляжи), полигонов для захоронения неутилизированных промышленных отходов, полигонов бытовых отходов и мусороперерабатывающих предприятий и других земель, служащих для удовлетворения нужд города, поселка, сельского населенного пункта.

На землях общего пользования разрешается возведение капитальных строений и сооружений в соответствии с целевым назначением этих земель, а также временных строений и сооружений облегченного типа (палатки, киоски и т.п.).

2.3. земли сельскохозяйственного использования и другие угодья относятся пашня, сады, виноградники, огороды, сенокосы, пастбища. К другим угодьям относятся кустарники, торфяники, овраги, карьеры и другие.

2.4. земли природоохранного, оздоровительного, рекреационного и историко-культурного назначения, используются для отдыха граждан и туризма.

2.5. земли, занятые лесами, а в городах - городскими лесами, служат целям охраны ландшафтов, растительного и животного.

2.6. земли промышленности, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики и космического обеспечения, энергетики, обороны и иного назначения, предназначены для застройки объектами железнодорожного, автомобильного, речного, морского, воздушного и трубопроводного транспорта, связи, инженерной инфраструктуры, а также объектами иного назначения согласно градостроительным регламентам.

5. земли лесного фонда - земли, покрытые лесом, а также не покрытые лесом, но предоставленные для нужд лесного хозяйства и лесной промышленности.

Границы земель лесного фонда определяются путем отграничения земель лесного фонда от земель иных категорий в соответствии с материалами лесоустройства

6. земли водного фонда - занятые водоемами, ледниками, болотами, за исключением тундровой и лесотундровой зон, гидротехническими и другими водохозяйственными сооружениями, а также земли, выделенные под полосы отвода (по берегам) водоемов, магистральных межхозяйственных каналов и коллекторов. Используются для строительства и эксплуатации сооружений, обеспечивающих удовлетворение питьевых, бытовых, оздоровительных и других нужд населения, а также водохозяйственных, сельскохозяйственных, природоохранных, промышленных, рыбохозяйственных, энергетических, транспортных и иных государственных и общественных потребностей.

7. земли запаса - земли, не предоставленные в собственность, владение, пользование и аренду, а также земли, право собственности, владения и пользованиями которыми прекращено ввиду их использования не по целевому назначению, неэффективного использования и т.п. З.з. в основном не освоены, т.е. не включены в интенсивную хозяйственную эксплуатацию. Они служат резервом для расширения, пополнения других категорий земель и удовлетворяют различные нужды сельскохозяйственных предприятий,нередко используются для целей отгонного, пастбищного животноводства. На них проводятся необходимые землеустроительные работы:выявляются новые территории для сельскохозяйственного, лесохозяйственного и иного освоения, отводятся участки в натуре, проводятся топографо-геодези-ческие, почвенные, геоботанические и другие обследования.

2. Участки недр.

Участки недр - это часть земной коры, расположенная ниже почвенного слоя, а при его отсутствии — ниже земной поверхности и дна водоемов, и простирающаяся до глубин, доступная для геологического изучения и освоения, в пределах Российской Федерации, ее континентального шельфа и морской исключительной зоны. Недра являются одним из природных объектов. Потребляемая, используемая часть недр является природным ресурсом, который, согласно Конституции РФ, наряду с другими природными ресурсами используется и охраняется в Российской Федерации как основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории.

Недра в границах территории Российской Федерации, включая подземное пространство и содержащиеся в недрах полезные ископаемые, энергетические и иные ресурсы, являются государственной собственностью. Вопросы владения, пользования и распоряжения недрами находятся в совместном ведении Российской Федерации и субъектов Российской Федерации.

Участки недр не могут быть предметом купли, продажи, дарения, наследования, вклада, залога или отчуждаться в иной форме. Права пользования недрами могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому в той мере, в какой их оборот допускается федеральными законами.

Добытые из недр полезные ископаемые и иные ресурсы по условиям лицензии могут находиться в федеральной государственной собственности, собственности субъектов Российской Федерации, муниципальной, частной и в иных формах собственности.

3. Обособленные водные объекты.

Водные объекты, находящиеся в государственной собственности, а также обособленные водные объекты, являющиеся муниципальной собственностью, относятся к числу объектов общего пользования, если в водоохранных, экологических или иныхинтересах российским законодательством не предусмотрено иное. Обособленные водные объекты, находящиеся в собственности граждан или юридических лиц, в установленном порядке могут использоваться как объекты общего пользования лишь при условиях регистрации данного ограничения права собственности в едином государственном реестре и выплаты вознаграждения собственнику. Водные объекты, которыми может пользоваться ограниченный круг лиц, признаются объектами, не состоящими в общем пользовании, т.е. они являются водными объектами особого пользования. Предоставление водных объектов в особое пользование осуществляется в порядке, установленном водным законодательством. Предоставление водных объектов в особое пользование исключает их из числа объектов общего пользования.

4. Леса.

Лес - как объект недвижимости занимают центральное место в составе элементов лесного фонда. Согласно законодательству, леса — это совокупность земли, древесной, кустарниковой и травянистой растительности, животных, микроорганизмов и других компонентов окружающей природной среды, биологически взаимосвязанных и влияющих друг на друга в своем развитии.

5. Многолетние насаждения.

Многоле́тние насажде́ния — площади под плодово-ягодными культурами, виноградниками, техническими и другими многолетними культурами. В общую площадь многолетних насаждений включают условно рассчитываемую площадь с отдельно стоящими деревьями и кустарниками.

Многолетние насаждения наравне с пашнями, пастбищами и сенокосами относятся к сельскохозяйственным угодьям.

6. Искусственные сооружения, неразрывно связанные с землей.

7. Предприятия.

1. Предприятием как объектом прав признается имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности.

Предприятие в целом как имущественный комплекс признается недвижимостью.

2. Предприятие в целом или его часть могут быть объектом купли-продажи, залога, аренды и других сделок, связанных с установлением, изменением и прекращением вещных прав.

В состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (коммерческое обозначение, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором

8. Иное имущество, относимое законом к недвижимому и подлежащее государственной регистрации.

К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

Заключение

Рынок недвижимости - сектор национальной рыночной экономики, представляющий собой совокупность объектов недвижимости, экономических субъектов, оперирующих на рынке, процессов функционирования рынка, т.е. процессов производства (создания), потребления (использования

Литература

Алексеев В.А. Регистрация прав на недвижимость. М.: - Проспект, 2001.
Грабовский П. Г. Экономика и управления недвижимостью. М.: «Смолин Плюс» - 1999. С. 354-360.
Гражданский Кодекс РФ,
Емельянов В. В. Кто есть кто на рынке недвижимости 2001. М.: «Триада, Лтд» - 2000. С. 123-126.
Иванищева Л. И., Пупенцова С. В. К вопросу о методах маркетинговых исследований рынка коммерческой недвижимости //Московский Домовой -2001.-№1. – С.18-20.
Озеров Е. С. Экспресс-метод анализа рисков при кредитовании инвестиций в недвижимость. //Проблемы недвижимости.-2001. -№2. – С.32-37.
Рахман И. А. Развитие рынка недвижимости в России. М.: «Экономика» - 2000. С. 76-78.
Шихмагомедов А. А. Маклер. М.: «РосКонсульт» - 2000. С. 240.