ОГЛАВЛЕНИЕ 
 

ВВЕДЕНИЕ

     Недвижимость - основа национального богатства  страны. Состояние рынка недвижимости влияет на экономику страны в целом, так как рынкам капитала, труда, товаров  и услуг необходимы помещения, соответствующие  выполняемой деятельности.

     Купля - продажа недвижимости, страхование  и имущественные споры, налогообложение, сдача имущества в аренду, акционирование предприятий и перераспределение  имущественных долей, реализация инвестиционных проектов и кредитование под залог - вот краткий перечень операций, при осуществлении которых требуются знания в области экономики недвижимости. Такие операции широко распространены, состояние рынка недвижимости влияет на экономику страны в целом, поэтому знание экономики недвижимости необходимо как для успешной предпринимательской деятельности различных видов, так и в жизни, в быту любой семьи и отдельно взятых граждан. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

ХАРАКТЕРИСТИКА ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ

     В мировой практике недвижимость - это  земля, а также все, что с ней  прочно связано, включая присоединенные к ней объекты независимо от того, имеют ли они природное происхождение или созданы руками человека.

     В России понятие "недвижимое и движимое имущество" впервые употребил  Петр I в Указе от 23 марта 1714 г. "О  порядке наследования в движимых и недвижимых имуществах". Недвижимым имуществом признавались земля, угодья, дома, заводы, фабрики, лавки. К недвижимому имуществу относились полезные ископаемые, добываемые из недр земли, и различные строения, как возвышающиеся над землей, так и построенные под ней, например мосты, плотины, шахты.

     В процессе проведения экономических  реформ в России вновь введено  деление имущества на движимое и  недвижимое. С 1994 г. согласно ст.130 Гражданского кодекса Российской Федерации, "к  недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения". К недвижимости относятся также "подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты".

     Законом к недвижимости может быть отнесено и иное имущество. Так, согласно ст.132, "предприятие в целом как имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности, признается недвижимостью".

     Вещи, которые не относятся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, признаются движимым имуществом.

     Понятие «объект недвижимости» можно отнести к любому товару, жестко привязанному к участку земли. Перенос его в иное место невозможен без утраты потребительской стоимости.

     Любой объект недвижимости является неповторимым и характеризуется специфической  системой как качественных, так и количественных характеристик недвижимости. Под качеством понимаются свойства имущества, которые способны удовлетворять разные потребности людей. Под свойством понимается особенность, которая проявляется при эксплуатации или управлении.

     Для управления имуществом и совершения сделок с ним нужно иметь информацию нескольких видов:

• физические характеристики для земельного участка или зданий (размеры, местоположение, площадь)
• имущественно - правовое описание (ограничения, сервитуты, вещные права, обременения)
• экономические показатели спроса (цена, стоимость, доходность)
• состояние внешней среды (экология, климат, шум, транспорт, сейсмичность)

     При этом информация должна быть собрана  на региональном и локальном уровне, а также на самом объекте.

     У каждого земельного участка есть свой индивидуальный кадастровый номер. Он присваивается участкам органами земельного комитета, а зданиям –  БТИ.

     Недвижимость  может быть нескольких видов:

• Специализированная недвижимость. Этот вид имущества приспособлен специально для ведения бизнеса и перемещается только вместе с бизнесом, к примеру, химические предприятия или нефтеперерабатывающие заводы.
• Неспециализированная недвижимость. Это обыкновенные здания, которые могут быть проданы или сданы в аренду, например, офисы, фабрики, магазины, склады, которые обычно продаются или сдаются в аренду.
• Недвижимость для инвестиций. Ее приобретают с целью получить доход от сдачи в аренду.
• Избыточная недвижимость. Это земли, которые не нужны для ведения бизнеса.

     Как и любой товар, недвижимость имеет  определенные свойства:

• Полезность. Любой объект недвижимости должен удовлетворять разные потребности покупателя. Полезность может определяться размером помещения, планировкой, материалом конструкций.
• Фундаментальность.
• Долговечность. В зависимости от того, из какого материала сделаны основные конструкции недвижимость имеет разные нормативные сроки службы.
• Стационарность.
• Неповторимость. Любой объект недвижимости имеет индивидуальные признаки.
• Управляемость. Каждый объект недвижимости требует постоянного управления, к примеру, своевременного ремонта и разных профилактических работ.
• Устойчивая тенденция к росту стоимости.

     Недвижимое  имущество можно разделить на делимо и неделимое. Делимое имущество  можно разделить на доли без нарушения его сущности. Однако в установленных законом случаях и его можно по суду признать неделимым.

     Недвижимость  может иметь некоторые обременения. Они устанавливаются на основе закона или же договора. К примеру, здание может быть передано в залог или аренду. Разнообразные обременения сильно снижают стоимость недвижимости, поскольку способны ограничить сферу ее использования и владения.

     В настоящее время особенно актуальным является целевое назначение недвижимости. Особенно это касается земель, поскольку по закону вся земля разделена на несколько типов. При покупке участка всегда необходимо тщательно проверять его целевое назначение, потому что, купив участок, предназначенный для ведения подсобного хозяйства, вы не сможете получить разрешение на строительство дома на нем. Для этой цели необходимо приобретать участок для индивидуального жилищного строительства.

     Отличительные признаки недвижимости представлены в  табл.1.

     Таблица 1.

     Существует  также имущество, которое было движимым, но в настоящее время прикреплено к недвижимости так, что превратилось в ее часть. Для того чтобы определить, является ли имущество движимым, необходимо выяснить, насколько прочно это имущество связано с объектом недвижимости и представляется ли возможным отделить их друг от друга без нанесения ущерба потребительским свойствам.

     Недвижимое  имущество - наиболее долговечный и  основательный товар из всех существующих: земля по своей природе вечна, а здания и сооружения имеют нормативные  сроки службы до 200 лет;

     предприятия как имущественные комплексы обычно создаются на бессрочный период. В обычных условиях недвижимость невозможно потерять, как это иногда случается с личными вещами, а ее стоимость со временем возрастает, что обеспечивает надежность инвестиций. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

КЛАССИФИКАЦИЯ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ

     Классификация объектов недвижимости по различным  признакам (критериям) способствует более  успешному изучению объектов. Для  этих целей можно применять разные принципы классификации в зависимости  от их происхождения и назначения. Однако определение недвижимости предполагает выделение в его структуре двух составляющих (табл.2):

     Таблица 2. Укрупненная классификация объектов недвижимости 

     1. Естественные (природные) объекты  — земельный участок, лес и  многолетние насаждения, обособленные  водные объекты и участки недр. Эти объекты недвижимости называют  еще и «недвижимостью по природе».

     2. Искусственные объекты (постройки):

     а) жилая недвижимость — малоэтажный дом (до трех этажей), многоэтажный дом (от 4 до 9 этажей), дом повышенной этажности (от 10 до 20 этажей), высотный дом (свыше 20 этажей). Объектом жилой недвижимости может также быть кондоминиум, секция (подъезд), этаж в подъезде, квартира, комната, дачный дом;

     б) коммерческая недвижимость — офисы, рестораны, магазины, гостиницы, гаражи для аренды, склады, здания и сооружения, предприятия как имущественный  комплекс;

     в) общественные (специальные) здания и  сооружения¹:

     - лечебно-оздоровительные (больницы, поликлиники, дома престарелых и дома ребенка, санатории, спортивные комплексы и т.д.);

     - учебно-воспитательные (детские сады  и ясли, школы, училища, техникумы,  институты, дома детского творчества  и т.д.);

     - культурно-просветительские (музеи, выставочные комплексы, парки культуры и отдыха, дома культуры и театры, цирки, планетарии, зоопарки, ботанические сады и т.д.);

     - специальные здания и сооружения - административные (милиция, суд,  прокуратура, органы власти), памятники,  мемориальные сооружения, вокзалы, порты и т.д.;

     г) инженерные сооружения — мелиоративные  сооружения и дренаж, комплексная  инженерная подготовка земельного участка  под застройку и т.д.

     Каждую  из этих групп можно подвергнуть  дальнейшей дезагрегации на базе различных типологических критериев.

     Искусственные объекты получили название — «недвижимость  по закону», однако эта категория  недвижимости опирается на «недвижимость  по природе».

     Искусственные объекты могут быть полностью  построены и готовы к эксплуатации, могут требовать реконструкции или капитального ремонта, а также относится к незаконченным объектам строительства (незавершенка). По данным «Союзпетростроя» в стадии незавершенного строительства находится около 1500 домов и, по мнению экспертов, еще около 500 объектов промышленного и гражданского назначения. К «незавершенке» относятся объекты, по которым в установленном порядке не оформлены документы о приемке объекта в эксплуатацию. Объекты незавершенного строительства можно разделить на две группы: объекты, на которых ведутся работы, и объекты, на которых по тем или иным причинам работы прекращены. В соответствии с действующим порядком различают два вида прекращения работ на объекте: консервацию и полное прекращение строительства. Решение вопросов о прекращении строительства принимает застройщик. В решении должны быть указаны причины консервации или полного прекращения строительства, а также:

     - при консервации — срок, на  который консервируется (временно  прекращается) строительство, условия  консервации, наименование организации, на которую возлагаются подготовка стройки к консервации, сохранность построенных объектов и выполненных работ;

     - при полном прекращении строительства  — порядок ликвидации и использования  уже построенных объектов или  их частей, смонтированных конструкций и оборудования, реализации завезенных на стройку материальных ценностей.

     Земельные участки могут быть делимыми и  неделимыми. Участок называется делимым, когда его можно разделить  на части и образовать самостоятельные  земельные участки с разрешением целевого использования. В соответствии с законодательством не допускается раздел городских земель, земель фермерских хозяйств и пр.

     Земельный фонд в РФ по экономическому назначению разделен на семь категорий земель:

1. Земли сельскохозяйственного назначения имеют особый правовой статус на рынке недвижимости и используются:

- для сельскохозяйственного производства (пашни, сенокосы, пастбища, залежи, многолетние насаждения, целина и другие угодья);

- для личного подсобного хозяйства;

- для  коллективного садоводства и огородничества;

- для  подсобных сельскохозяйственных  производств;

- для  опытных и научных станций.

     Перевод земель из этой категории в другую осуществляется только по решению субъекта Федерации. Особо ценные земли не подлежат приватизации.

     2. Земли городов и населенных пунктов занимают 4% территории страны. На этих землях размещаются жилые дома и социально-культурные учреждения, а также улицы, парки, площади, природоохранные сооружения; могут размещаться промышленные, транспортные, энергетические, оборонные объекты и сельскохозяйственные производства. Эта категория земель обеспечивает 86 % поступлений в консолидированный бюджет от всех платежей за землепользование и может использоваться только в соответствии с генпланами и проектами.

     3. Земли промышленности, транспорта, связи, телевидения, информатики и космического обеспечения, энергетики, обороны и иного назначения. Имеют особый режим использования.

     4. Земли особо охраняемых территорий  включают в себя заповедники;  зеленые зоны городов, домов  отдыха, турбаз; памятники природы, истории и культуры; минеральные воды и лечебные грязи, ботанические сады и др. Данная категория земель предназначена для оздоровления людей, массового отдыха и туризма, а также для историко-культурного воспитания и эстетического наслаждения. Такие земли охраняются особым законодательством, и вести хозяйственную деятельность на них запрещается.

     5. Земли лесного фонда полностью  определяются правовым режимом  лесов, произрастающих на них.  К этой категории земель относятся  земли, покрытые лесами и предоставленные для нужд лесного хозяйства и местной промышленности.

     6. Земли водного фонда. Это земли,  занятые водоемами, ледниками,  болотами (кроме тундры и лесотундры), гидротехническими сооружениями  и полосами отвода при них.

     7. Земли запаса служат резервом и выделяются для различных целей.

     Продажа земельных участков, а также выделение  их для предпринимательской деятельности и перевода из одной категории  в другую осуществляется в соответствии с законами РФ и субъектов Федерации.

     Так, например, в Санкт-Петербурге определен перечень земель целевого использования, которые не подлежат продаже². К ним относятся:

     а) находящиеся в государственной (муниципальной) собственности:

     - охраняемые или особым образом  используемые природные территории (заповедники, памятники природы, национальные и дендрологические парки, ботанические сады и др.);

     - земельные участки исторического  и культурного наследия федерального  значения по перечню, утверждаемому  Правительством РФ;

     - земельные участки лесного и  водного фондов;

     - земельные участки оздоровительного  и историко-культурного назначения;

     - земельные участки крематориев  и кладбищ;

     б) незастроенные земельные участки:

     - сельскохозяйственного назначения, лесного и водного фондов, особо  охраняемых земель, для которых законодательством РФ установлен особый режим приватизации;

     - зараженные опасными веществами  и подвергшиеся биогенному заражению;

     - общего пользования (улицы, проезды,  дороги, набережные, парки, лесопарки,  скверы, сады, бульвары, водоемы, пляжи  и иные участки, отнесенные в соответствии с законодательством к землям общего пользования);

     - расположенные в морских, речных  и воздушных портах федерального  значения либо отведенные (зарезервированные)  для их перспективного развития;

     - находящиеся во временном пользовании без права возведения капитальных строений;

     - по которым на момент обращения  имеются споры о принадлежности  этих участков или прочно связанной  с ним недвижимости;

     - иные, не подлежащие приватизации  в соответствии с законодательством  РФ.

     Вышеперечисленные земли относятся к категории текущего использования земельного участка, т.е. не для продажи.

     Земельный участок в обороте используется для получения дохода, в том  числе и путем передачи в аренду, внесения в складочный капитал, в  обеспечение залога и пр.

     Территория  Петербурга разделена на 19 зон, в  зависимости от ее ценности. Для  каждой зоны установлен свой налоговый  тариф (см. табл. 3). 

Таблица 3. Ставки земельного налога по зонам градостроительной ценности

     Земельный налог платят:

     - граждане и компании, имеющие  участки в собственности;

     - предприятия и учреждения, которым  земля была передана в постоянное (бессрочное) пользование;

     - физические лица, чьи наделы закреплены  на основе пожизненного наследуемого  владения.

     Размер  ставки не зависит от того, каким  бизнесом занимается собственник.

     Для тех, кто разводит огород, занимается сельским хозяйством или держит гараж, предусмотрены специальные ставки (см. табл. 4).

Таблица 4 Налоговые ставки, установленные для отдельных категорий земель (в год)

      
В частной собственности находится 7301 га, что составляет 5 % территории Большого Петербурга. Граждане в основном владеют участками при индивидуальных жилых домах (1113 га). Предприятия занимают 5432 га, под сельскохозяйственные земли занято 4321 га.

     Порядок купли-продажи земельных участков, занятых приватизированными государственными (муниципальными) предприятиями, определяется «Основными положениями Государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации после 1 июля 1994 года», утвержденными Указом Президента РФ от 22.июля 1994 года № 1535, а также рядом других нормативно-правовых актов³.

     Продавцом вышеназванных земельных участков является фонд имущества, осуществивший  продажу определенного предприятия  либо акций акционерного общества, созданного при приватизации государственного (муниципального) предприятия⁴.

     Объектом  продажи является участок, занимаемый зданием, сооружением, помещением, которое  находится в собственности покупателя земельного участка, а для предприятий  — участок в границах территории предприятия-землепользователя.

     Покупатели  земельных участков под приватизированным  предприятием, зданием, сооружением, помещением могут подать заявку на выкуп земельного участка полностью или частично.

     К заявке в обязательном порядке прилагаются  следующие документы:

     - для юридических лиц — нотариально  удостоверенная копия учредительных  документов либо их подлинник;

     - для физических лиц — копия  паспорта или документа, его  заменяющего;

     - договор купли-продажи или иные  документы, подтверждающие право  собственности на все здания, сооружения, находящиеся на выкупаемом земельном участке;

     - три копии проекта границ земельного  участка, выданные комитетом по  градостроительству и архитектуре  (КГА);

     - три копии плана земельного  участка, выданные и заверенные  комитетом по земельным ресурсам и землеустройству (КЗРиЗ);

     В случае отсутствия у покупателя документов, перечисленных выше, к заявке прилагается  решение органов власти о предоставлении земельного участка, в котором указана  площадь и местоположение участка, а также копия плана приватизации;

     - выписка из реестра акционеров (учредительного договора), подтверждающая, что не менее семидесяти процентов  уставного капитала юридического  лица находится в частной собственности;

     - справка об источниках денежных  средств, направляемых на оплату по договору купли-продажи (для юридических лиц), либо справка о доходах (для физических лиц), зарегистрированная в территориальном налоговом органе.

     Продавец (Фонд имущества) после поступления  заявки и документов осуществляет ее регистрацию и направляет запросы в КЗРиЗ, КГА и Комитет по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры (ГИОП) (если заявляемый участок находится в границах зон охраны памятников) о выдаче заключений по данному земельному участку. В месячный срок эти организации выдают заключение (о предоставлении или не предоставлении земельного участка) и две его копии.