Характеристика и принятые классификации объектов недвижимости

СОДЕРЖАНИЕ

    ВВЕДЕНИЕ                                                                                                      3 

Гл. 1. ТЕОРЕТИКО-МЕТОДОЛОГИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ИЗУЧЕНИЯ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ                                                                  5

1. Качественная и количественная характеристики объектов недвижимости                                                                                            5
2. Классификация объектов недвижимости                                                7
1. Общая классификация объектов недвижимости                        7
2. Классификация объектов недвижимости — по категориям А, Б, В                                                                                                  7
3. Недвижимость как физический, экономико-правовой и социальный комплекс отношений                                                                                 8

ГЛ. 2. АНАЛИЗ МЕТОДИКИ ОЦЕНКИ ОБЪЕКТОВ ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ                                                                                      11

1. Основные свойства недвижимости как товара                                     11
2. Методика оценки объектов жилой недвижимости                               12

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

СПИСОК  ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ 

ВВЕДЕНИЕ

    В повседневной жизни термин «недвижимость» кажется вполне понятным и как  бы само собою разумеющимся. В действительности внешняя видимость далеко не совпадает  с юридической сущностью недвижимости, которая во многом определяется особенностями  экономического развития страны, сложившимися историческими традициями и другими  условиями. К недвижимым вещам (недвижимому имуществу, недвижимости) относятся следующие материальные и нематериальные объекты: земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, а также предприятия в целом как имущественный комплекс. Кроме того Гражданским кодексом к недвижимым вещам отнесены подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.

    Любой объект недвижимости в реальной действительности существует в единстве физических, экономических, социальных и правовых свойств, каждое из которых может  в соответствующих случаях выступать  в качестве основного (определяющего) в зависимости от жизненных ситуаций, целей и стадий анализа.

    Географическая  концепция отражает физические (технические) характеристики недвижимости: конструкцию  и материал строений, размеры, местоположение, климат, плодородие почв, улучшения, окружающую среду и другие параметры. Все  объекты недвижимости подвергаются воздействию физических, химических, биологических, техногенных и других процессов. В результате постепенно изменяются их потребительские качества и функциональная пригодность, состояние  которых учитывается при совершении сделок, владении и пользовании имуществом.

    Экономическая концепция рассматривает недвижимость как эффективный объект инвестирования и надежный инструмент генерирования  дохода. Основные экономические элементы недвижимого имущества - стоимость и цена - первично возникают из его полезности, способности удовлетворять различные потребности и интересы людей. За счет налогообложения владельцев недвижимости формируются муниципальные бюджеты и реализуются социальные программы.

    На  юридическом уровне недвижимость - совокупность публичных и частных  прав, устанавливаемых государством с учетом отечественных особенностей и международных норм. Частные  права могут быть неделимыми или  частичными (совместное имущество) и  разделенными на основе физического  горизонтального и вертикального  разграничения имущества на подземные  ресурсы, поверхность земельных  участков, строения на них и воздушное  пространство.

      Целью данной работы является изучение основных характеристик и принятых классификаций объектов недвижимости.

      Для достижения поставленной цели планируется  решения следующих задач:

• рассмотреть термин «объект недвижимости», определить его качественные и количественные характеристики;
• изучить общую классификацию и классификацию объектов недвижимости по категориям;
• рассмотреть источники формирования финансовых ресурсов;
• рассмотреть недвижимость как физический, экономико-правовой и социальный комплекс отношений;
• провести анализ методики оценки недвижимости;
• рассмотреть основные свойства недвижимости как товара.

    Структура данной работы определена в соответствии с поставленными целями и задачами и состоит из введения, двух глав, заключения и списка использованной литературы. 

Гл. 1. ТЕОРЕТИКО-МЕТОДОЛОГИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ИЗУЧЕНИЯ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ

    1.1 Качественная и количественная  характеристики объектов недвижимости  

    Термин  «объект недвижимости» относят  к любому товару, который жестко связан с участком земли, и перенос  которого в другое место невозможен без разрушения и утраты потребительской  стоимости.

    Каждый  объект недвижимости неповторим и имеет  специфическую систему качественных и количественных характеристик. Качество — это совокупность свойств недвижимого  имущества, определяющих его пригодность  удовлетворять разнообразные потребности  людей в соответствии с функциональным назначением.

    Свойство  — объективная особенность объекта, проявляющаяся при его эксплуатации, управлении или пользовании. Показатели качества характеризуют одно или  несколько свойств недвижимости в количественном измерении.

    Для эффективного управления собственностью и совершения сделок с недвижимым имуществом по каждому объекту необходимо иметь качественную и количественную информацию четырех видов:

    • физические характеристики земельного участка, зданий и сооружений и других объектов недвижимости  (местоположение, площадь, размеры и т.д.);

    • имущественно-правовое описание —  вещные права, ограничения, обременения, сервитуты;

    • экономические показатели спроса —  стоимость, цена, доходность и др.;

    • состояние внешней среды —  климат, экология, шум, сейсмичность, гидрография, транспорт и т.д.

    Указанную информацию собирают на трех уровнях: региональном, локальном и на самом  объекте недвижимости.

    Земельным участкам присваивают кадастровые  номера. Кадастровый номер — уникальный, не повторяющийся во времени и  на территории РФ номер объекта недвижимости, который присваивается ему при  кадастровом и техническом учете (инвентаризации), сохраняется, пока он существует как единый объект зарегистрированного  права, и служит для его идентификации.

    Структура кадастрового номера земельного участка  приведена на рис.1.

    Кадастровый номер здания или сооружения имеет  шесть структурных уровней: четыре уровня характеризуют номер земельного участка, к которым добавляются  номер первичного объекта (здания, сооружения) на земельном участке и номер  вторичного объекта (жилого или нежилого помещения), а при необходимости  — номер части вторичного объекта (квартира, комната и т.д.).

    Рис. 1. Схема формирования кадастрового номера земельного участка

    Кадастровые номера земельным участкам присваивают  органы земельного комитета, а зданиям  и сооружениям — Бюро технической  инвентаризации. 

    1.2 Классификация объектов недвижимости

    Классификация объектов недвижимости чаще всего принимается  многоуровневая; каждый уровень имеет  свое наименование и набор рекомендуемых  значений соответствующего признака классификации. 

1.2.1 Общая классификация  объектов недвижимости 

    1.2.2 Классификация объектов недвижимости  — по категориям А, Б, В

    На  сформировавшемся западном рынке принята  другая классификация объектов недвижимости — по категориям А, Б, В.

    Категория А. Недвижимость, используемая владельцем для ведения бизнеса. Она подразделяется на классы:

    1) специализированная недвижимость, приспособленная для ведения  определенного бизнеса и обычно  продающаяся вместе с бизнесом  — химические предприятия, нефтеперегонные  заводы, цеха для размещения машин  и оборудования; здания, которые  из-за своего расположения, размера,  конструкции никогда не продаются  или не сдаются в аренду  третьей стороне на рынке;

    2) неспециализированная недвижимость  — обыкновенные здания — магазины, офисы, фабрики, склады, которые  обычно продаются или сдаются  в аренду.

    Категория Б. Недвижимость для инвестиций. Данными  видами недвижимой собственности владеют  с целью получения дохода от аренды и/или извлечения прибыли на вложенный  капитал.

    Категория В. Избыточная недвижимость — земля  со зданиями или свободные участки, которые больше не нужны для ведения  бизнеса и поэтому объявляются  избыточной недвижимостью.

    Классификация объектов по различным признакам (критериям) способствует более успешному исследованию рынка недвижимости и облегчает  разработку и применение методов  оценки стоимости различных категорий  недвижимости. 

    1.3 Недвижимость как физический, экономико-правовой и социальный комплекс отношений

    Недвижимое  имущество может быть делимым  или неделимым.

    Делимым является то имущество, которое может  быть без нарушения его сущности разделено на доли и каждая доля которого после раздела образует целую недвижимую вещь. При этом в установленных законом случаях  делимая недвижимая вещь может быть признана неделимой (например, в ряде стран фермерское хозяйство признается неделимой недвижимостью и не может быть продано по частям).

    Недвижимые  вещи могут иметь неотделимые  части, которые обычно называются существенными. Это такие составные части, которые  находятся в неотторжимой связи  с недвижимой вещью и не могут  быть отделены от нее без несоразмерного ущерба назначению недвижимой вещи или отделяемой составной части. Недвижимые вещи и их существенные части не могут быть предметом разных прав и обязанностей, если законом или договором не установлено иное. Например, существенной частью жилого дома являются лифт и лифтовое оборудование.

    С недвижимыми вещами могут быть связаны  движимые вещи, называемые принадлежностями. Принадлежностью недвижимой вещи является такая движимая вещь, которая, не являясь  существенной частью недвижимой вещи, служит недвижимой вещи и связана  с ней общим назначением. На принадлежность могут распространяться права и  обязанности, предметом которых  является недвижимая вещь. Принадлежность недвижимой вещи может быть отделена от недвижимой вещи, если на то будет  соответствующее распоряжение правомочного лица.

    Недвижимая  вещь может иметь различные обременения, устанавливаемые на основе договора или закона. Например, строение может  быть передано в аренду или залог. Естественно, что всякие обременения  снижают стоимость недвижимой вещи, так как ограничивают сферу ее владения, использования и распоряжения.

    Существенная  характеристика недвижимости — ее целевое назначение и разрешенное  использование. Целевое назначение — это цель, для которой может  использоваться недвижимая вещь. Например, «целевое назначение земель — установленный  законодательством порядок, условия, предел эксплуатации (использования) земель для конкретных целей в соответствии с категориями земель». 

    ГЛ. 2. АНАЛИЗ МЕТОДИКИ ОЦЕНКИ ОБЪЕКТОВ ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ

    2.1 Основные свойства недвижимости  как товара  

    Основные  свойства недвижимости как товара приведены  ниже.

    1. Полезность. Объект недвижимости  должен максимально удовлетворять  потребности покупателя в жилой  или производственной площади,  в комфортности и экологичности  помещений. Полезность объекта  определяется такими его характеристиками, как размер помещения, планировка, благоустройство окружающей территории, местоположение, материал основных  конструкций и т.д.

    2. Фундаментальность. Недвижимость  — это товар, который невозможно  потерять, похитить, сломать при  обычных условиях.

    3. Долговечность. В зависимости  от материала основных конструкций  (фундаментов, стен, перекрытий, перегородок  и т.д.) объекты недвижимости подразделяют  на шесть групп с нормативными  сроками службы от 15 до 150 лет.

    4. Стационарность. Объекты недвижимости  прочно связаны с землей и  их перемещение невозможно без  нанесения данному объекту определенного  ущерба.

    5. Неповторимость. Каждый объект недвижимости  обладает определенными, свойственными  только ему признаками, отличающими  его от других объектов недвижимости.

    6. Управляемость. Все объекты недвижимости  нуждаются в постоянном управлении. Управление недвижимостью включает  в себя проведение ремонта  и различных профилактических  работ, предоставление коммунальных  услуг, контроль за поступлением  платежей и т.д.

    7. Детальная регламентация сделок  с недвижимостью государственными  органами, органами местного самоуправления. Объект недвижимости — часть инфраструктуры и его использование затрагивает интересы многих физических и юридических лиц.

    8. Устойчивая тенденция к росту  стоимости. Стоимость недвижимости  как товара с течением времени  неуклонно возрастает. 

    2.2 Методика оценки объектов жилой недвижимости

    Практический  опыт риэлторов указывает: для небольшой жилой недвижимости целесообразно проводить оценки по упрощенной процедуре, которая может базироваться только на методе сопоставления рыночных продаж. Подход к оценке стоимости с точки зрения сравнения продаж основывается на прямом сравнении оцениваемого объекта с другими объектами недвижимости, которые были проданы или включены в реестр на продажу. Покупатели часто основывают свои заключения о стоимости главным образом на объектах недвижимости, предлагаемых на продажу. Оценщики также используют эту информацию на ряду со сведениями о проданных или сданных в аренду объектах. Этот подход основан на принципе замещения, который гласит: при наличии нескольких товаров или услуг схожей пригодности, тот из них, который имеет самую низкую цену, пользуется наибольшим спросом и имеет самое широкое распространение. Применительно к жилью это означает: если на рынке оно может быть замечено (что обычно и происходит), то его стоимость обычно устанавливается на уровне затрат на приобретение жилья равной степени привлекательности, что не понадобится много времени на осуществление замены.

    Массовая  оценка недвижимости – это специальный  подход к упрощенной оценке большой группы однородных объектов (квартир). Такая оценка производится по определенной методике: для оцениваемого объекта определяется соответствующий  набор значений фиксированного множества его  параметров, а затем  по неизменным для  всех объектов правилам формируется значение его оценки.

    Массовая  оценка имеет свои специальные области  применения. Примером такой оценки является оценка квартир «по справке  Бюро Технической Инвентаризации (БТИ)» основанная на затратном подходе. Она выполняется гос. органом и используется для определения налогов и сборов. Однако оценка БТИ не ориентируется на рыночную стоимость. Поэтому для ее построения не требуется рыночная информация.

    Следует подчеркнуть различие между понятиями  фактической продажной цены и  рыночной стоимости. Цены разделяются  на цену продавца, цену покупателя и  цену реализации.

    Цена  продавца – это сумма, которую  он получает себе в результате совершения сделки.

    Цена  покупателя – это общая сумма  всех затрат на покупку квартиры.

    Цена  реализации – это сумма денег, которую покупатель отдает продавцу за квартиру.

    В соответствии со своим определением рыночная стоимость объекта недвижимости зависит от тех факторов, которые  определяют среднюю или более  вероятную цену его продажи на рынке при нормальных условиях сделки.

    На  первом уровне классификации они  могут быть подразделены на объективные  и субъективные факторы.

    При определении рыночной стоимости  рассматриваются объективные факторы. Что касается субъективных факторов, то они связаны с поведением конкретного  покупателя, продавца или посредника при заключении сделки, в части  неопределяемой непосредственно ее экономическими условиями (темперамент, осведомленность, честность, терпеливость, доверчивость, личные симпатии и антипатии  и т.п.).

    Объективные факторы, в основном, являются экономическими определяющими, в конечном счете, средний  уровень цен конкретных сделок.

    Экономические факторы могут быть подразделены на макроэкономические и микроэкономические. К первым относятся факторы, связанные с общей коньюктурой рынка: исходный уровень обеспеченности потребности в объектах недвижимости в регионе; объемы и структура нового строительства и реконструкции; факторы миграции; правовые и экономические условия сделок; уровень и динамика инфляции; курс доллара и его динамика. В наших условиях в составе группы экономических факторов могут быть также указаны следующие долгосрочные факторы:

• различия в динамике цен на товары и услуги, а также условия оплаты труда, влияющие на масштабы накопления денежных средств и величину отложенного спроса;
• темпы и масштабы формирования нового социального слоя, располагающих возможностями инвестирования средств в недвижимость;
• развитие системы ипотеки;
• развитие системы иностранных представительств в регионе.

    Микроэкономические  факторы характеризуют объективные  параметры конкретных сделок. Из них  особенно важны те, которые описывают  объект сделки(квартиру). Существенными  являются также факторы, связанные  с характером сделки и условиями  платежей. Отработаны основные процедуры  оформления сделок и их оплаты. По этому  при массовой оценке рыночной стоимости  квартир можно и нужно ориентироваться  на типовой (средний) характер сделки, считать этот фактор постоянным и  не учитывать его при оценке рыночной стоимости квартир. Тогда рыночная стоимость (усредненная цена) квартиры, оценивается на фиксированную дату, обуславливается ее параметрами (характеристиками) как потребительной стоимости.  

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

    Итак, рассмотрев тему, характеристики и классификация объектов недвижимости, можно сделать несколько обощений по этой теме.

    Недвижимость - основа национального богатства  страны. Состояние рынка недвижимости влияет на экономику страны в целом, так как рынкам капитала, труда, товаров  и услуг необходимы помещения, соответствующие  выполняемой деятельности.

    Сегодня благосостояние сильно зависит от экспортообразующих отраслей и состояния экономики, которое в свою очередь, зависит от цен на нефть. Кроме того, на цены влияют неблагоприятные процессы в политической и экономической сферах: введение таможенных барьеров, остановка производств, рост цен на землю, рост стоимости строительства жилья, замедление темпов экономического роста, замедление роста реальных доходов населения, снижение темпов роста сбережений, особенности предыдущих стадий кризисного развития регионов/городов.

    В процессе классификации выделяют отдельные  группы недвижимости, имеющие сходные  характеристики функционирования, что  определяет возможность единообразных  подходов к их оценке.

    Недвижимость  можно рассматривать, как:

    - потребительскую стоимость, удовлетворяющие  личные потребности в жилище, отдыхе, развлечениях и т.д.;

    - фактор производства, выступающий  в форме основных производственных  фондов (здания, сооружения), а также  источник дохода предназначенный  для введения бизнеса.

    А также можно сказать, что классификация  объектов недвижимости по различным  признакам (критериям) способствует более  успешному изучению объектов и обследования рынка недвижимости, облегчает разработку и применение методов оценки различных  видов недвижимости.

СПИСОК  ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ

1. Новиков Б.Д. Рынок и оценка недвижимости. – М.: «Экзамен», 2006. – 512с.
2. Оценка недвижимости: учебник для студ. ВУЗов / (под ред. А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой). - М.: Финансы и статистика, 2003. - 492 с.
3. Тэпман Л.Н. Оценка недвижимости: учеб. пособие Л.Н. Тэмпан. - М.: ЮНИТИ, 2002 - 302 с.
4. Чеботарев Н.Ф. Оценка стоимости предприятия (бизнеса): учебник - М.: Издательско-торговая корпорация: "Дашков и К", 2009. - 256 с.
5. Щербакова Н.А. Экономика недвижимости: Учеб. пособие. - Новосибирск: НГТУ, 2002. - 90 с.
6. Экономика недвижимости: Учебное пособие. / Под ред. Ресина В.И. - М.: Дело, 2006. – 248 с.