Ирина Эланс

Автор который поможет с любыми образовательными и учебными заданиями

Характеристика ипотеки как способа обеспечения исполнения обязательств

Характеристика ипотеки как способа обеспечения исполнения обязательств.

Содержание.

Введение. ______________________________________________С. 3

Глава 1 Общие положения о залоговом правоотношении.

1.1 Понятие договора займа и кредита_________________С.5

Правовое регулирование договорных отношений , связанных с ипотечным кредитованием______________________С.8

Глава 2. Характеристика договора об ипотеке.

2.1 Понятие договора об ипотеке_______________________С.11

2.2 Субъекты договора ипотеки: их права и обязанности.___С.13

Глава 3 Обращение взыскания на заложенное имущество

Способы обеспечения исполнения обязательств_________С.19
Обращение взыскания на заложенное имущество________С.21
Реализация заложенного имущества___________________С.27

Заключение ________________________________________ ______С.33

Список использованной литературы. _________________________ С.35

Приложения.______________________________________________С.38

Введение.

Задача обеспечения своих граждан жилищем, доступным по цене и по способу приобретения, по сей день является для любого государства одним из определяющих факторов его социальной политики.

На первый взгляд, в России, как ни в какой другой стране, данному вопросу государством уделяется повышенное внимание. На правительственном уровне принят национальный проект по жилью. Почти в каждом регионе есть свои законы, другие нормативные акты, программы, концепции по данному вопросу. Проблема правового регулирования залоговых отношений и, в частности, ипотеки постоянно привлекает к себе внимание специалистов в России и за рубежом и достаточно широко представлена в юридической, экономической литературе. Опубликовано значительное число монографий, комментариев к законодательству, статей. Сегодня как никогда важно понимание правовых и финансовых механизмов, лежащих в основе системы жилищного ипотечного кредитования и ипотеки жилища.

Тема данной работы «Характеристика ипотеки как способа обеспечения исполнения обязательств» Она основана на действующем федеральном законодательстве, законодательстве субъектов Российской Федерации, нормативных правовых актах, практике его применения в России, судебной практике. Ипотека жилища рассмотрена в системе способов обеспечения исполнения обязательств, показаны правовая природа ипотеки, особенности ипотеки жилища и ее функции в современном гражданском обороте.

Как способ обеспечения обязательств ипотека приобретает все большее значение. Она надежно защищает интересы кредитора по основному обязательству, предоставляя ему право в случае невыполнения основного обязательства должником получить удовлетворение из стоимости заложенного недвижимого имущества, обладающего значительной ценностью вследствие своих естественных свойств (оно неподвижно, а следовательно, не может быть похищено и утеряно; требует государственной регистрации). Тем самым ипотека укрепляет у кредитора уверенность в получении удовлетворения по основному, чаще всего кредитному, договору. В то же время ипотека защищает и законные интересы должника. Ведь обязательства из ипотеки являются дополнительными по отношению к основному обязательству. Недействительность основного обязательства должника влечет за собой недействительность ипотеки.

Цель работы - изучить российское законодательство об ипотеке, постичь основы этого перспективного вида кредитования.

Активное использование ипотеки обещает большое количество выгод, однако при становлении ипотечной системы неизбежно возникают проблемы. Анализ этих проблем так же нашёл отражение в курсовой работе.

Глава 1 Общие положения о залоговом правоотношении.

1.1 Понятие договора займа и кредита

Залог является одним из наиболее распространенных способов обеспечения исполнения обязательств. Интерес кредитора выражается в том, что в составе имущества должника выделяется определимая часть в качестве предмета залога, которая впоследствии, если обязательство окажется нарушенным, реализуется, и из полученной суммы кредитор в полном объеме получает удовлетворение своих требований. Залог призван обеспечить получение кредитором той самой суммы, которая поступила бы к нему в случае надлежащего исполнения обязательства. Таким образом, посредством залога для кредитора создается тот же имущественный результат, что и фактическое исполнение.

Предметом ипотеки может быть не только сама недвижимость, но и право аренды этой недвижимости, однако не может быть предметом ипотеки недвижимое имущество, изъятое из гражданского оборота.

Залог недвижимости регулируется Законом об ипотеке. Нормы Закона об ипотеке являются специальными по отношению к нормам ГК. Это значит, что в случае расхождения между ними преимущество имеют нормы Закона об ипотеке.

В большинстве случаев залог возникает в силу договора. Такие договоры заключаются, в частности, при заключении кредитных договоров с банками.

Согласно ст. 335 ГК РФ сторонами залогового правоотношения являются залогодержатель и залогодатель. В роли первого может выступать любое дееспособное физическое или юридическое лицо. Что же касается второго, то залогодателем может быть как сам должник, так и третье лицо. В последнем случае в правоотношении по залогу участвуют три лица: кредитор, должник и залогодатель. Заложенное имущество обеспечивает надлежащее исполнение должником его обязательства перед кредитором. При надлежащем исполнении обремененного залогом обязательства права кредитора в отношении заложенного имущества не осуществляются. Если же должник нарушил свои обязательства перед кредитором, последний вправе удовлетворить свои требования за счет этого имущества. В подавляющем большинстве случаев должник сам является залогодателем, обеспечивая надлежащее исполнение своих обязательств собственным имуществом.

Так как залог предполагает возможность продажи заложенного имущества, залогодателем по договору могут быть только дееспособные лица. Несовершеннолетние в возрасте до 14 лет и лица, признанные судом недееспособными, не могут самостоятельно осуществлять свои права и выполнять свои обязанности. Следовательно, они не вправе заключать договор о залоге. За них юридические действия совершают их законные представители - родители, усыновители, опекуны с соблюдением условий, установленных соответствующим законодательством. Несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет могут заключать договор о залоге лишь с согласия родителей, усыновителей, попечителя. В качестве залогодателя могут выступать как гражданин, так и юридическое лицо (либо иные субъекты гражданского права), поскольку в соответствии со ст. 212 ГК имущество может находиться как в собственности граждан, так и в собственности юридических лиц, а также субъектов РФ, муниципальных образований.

В соответствии с п. 2 ст. 335 и п. 2 ст. 295 ГК лицо, которому недвижимая вещь принадлежит на праве хозяйственного ведения, обязано заручиться согласием собственника на передачу ее в залог. Остальное имущество может быть заложено и без согласия собственника, если иное не предусмотрено законом или иными правовыми актами.

Требование, обеспечиваемое залогом, должно носить денежный характер, и при этом условия о залоге могут быть включены непосредственно в договор, из которого возникает обеспеченное залогом обязательство. К примеру, в кредитном договоре указывается, что обеспечение своевременного возврата основной суммы долга и процентов по нему гарантируется залогом.

Размер обеспечения основного обязательства должен определяться в договоре. Если договор не содержит этого условия, считается, что залог обеспечивает требование в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения. В объем требований, помимо собственно суммы долга, должны включаться суммы, составляющие проценты, неустойку, возмещение убытков, а также дополнительные расходы залогодержателя, понесенные им в связи с обращением взыскания на заложенное имущество. Срок, за который взыскиваются проценты, не указан, значит, он не ограничен.

Таким образом, требования, обеспеченные залогом, законодатель подразделил на основную сумму долга и дополнительные суммы, причитающиеся залогодержателю. Залог может обеспечивать выплату как всей суммы основного долга, так и ее части.

Под неустойкой понимается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. Под полным возмещением убытков понимается возмещение всех видов убытков, предусмотренных ст. 15 ГК. Необходимые расходы могут включать расходы на содержание имущества, охрану, погашение задолженности залогодателя по связанным с этим имуществом налогам, сборам или коммунальным платежам.

Договор о залоге должен быть заключен в письменной форме. Согласно Закону о залоге форма договора о залоге устанавливается по законодательству места его заключения. Договор о залоге движимого имущества или прав на имущество в обеспечение обязательства по договору, который должен быть нотариально удостоверен, подлежат нотариальному удостоверению.

Договор об ипотеке должен быть зарегистрирован в порядке, установленном ст. ст. 131, 164 ГК и Законом о регистрации прав на недвижимость. Государственную регистрацию осуществляют учреждения юстиции, ведущие единый государственный реестр (ст. 131 ГК).¹

В системе ипотеки жилища, жилищного ипотечного кредитования применяются многочисленные виды договоров, соглашений. К числу основных договоров, которые заключают субъекты ипотечного жилищного кредитования, наряду с договором ипотеки можно отнести договоры кредитования, купли-продажи жилого помещения (договор купли-продажи квартиры (жилого дома) с оплатой за счет кредита банка, договор участия в долевом строительстве , различные виды страхования, договоры с риэлторами по оказанию ими услуг , залог инвестиционных договоров, договоры уступки требования (цессии) и др. Пакет договоров и их субъектный состав зависят от отношений, которые они устанавливают, а также от предмета залога - жилища, имеющегося в наличии или которое необходимо построить.

1.2 Правовое регулирование договорных отношений,

связанных с ипотечным кредитованием

Договорные отношения, связанные с ипотечным кредитованием, регулируются многочисленными нормативными правовым актами, основными из которых являются Гражданский кодекс РФ, Федеральные законы РФ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Во всех схемах жилищного ипотечного кредитования основным договором является договор кредитования. Согласно ст. 819 ГК РФ по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуется предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты за нее .

По действующему законодательству на первичном рынке по жилищному кредиту (займу) обеспечением может являться только жилая недвижимость, приобретаемая на средства ипотечного кредита (займа).

Существуют системы ипотечного кредита, которые предусматривают наряду с банковским кредитом под закладную использование ряда дополнительных источников финансирования, в частности приватизационных сертификатов, дотаций муниципалитетов, финансовых средств предприятий и граждан, дополнительных кредитов банков под дополнительные закладные, под земельный участок, дачу, гараж и другую недвижимость

Рассмотрим типичный случай из судебной практики.² Сын и мать Нихаевы обратились в районный суд с иском о признании договора залога квартиры недействительным.

Суд удовлетворил иск, поскольку ТОО "Ломбард-Сервис" не был наделен правом предоставления краткосрочных кредитов, не имел лицензии на подобную деятельность и, следовательно, действовал противозаконно, в связи с чем сделка и продажа квартиры недействительны. Кроме того, договор залога квартиры не был нотариально удостоверен. После этого Нихаевы подали иск о признании недействительными других договоров купли-продажи квартиры и о выселении Н. Витовой из занимаемого жилого помещения.В суде Бочарников заявил, что договор залога квартиры не имеет к договору ее купли-продажи никакого отношения, ведь спорная квартира продана им по доверенности, он выполнял лишь волю доверителя.

Суд установил, что Бочарников продал квартиру на том основании, что Нихаев не выполнил свои обязательства по договору кредита (не возвратил своевременно сумму кредита и проценты). Вырученные от продажи квартиры деньги он не передал самому Нихаеву, а внес в кассу "Ломбард-Сервиса" для погашения задолженности. Между тем Нихаев не уполномочивал Бочарникова распоряжаться вырученными от продажи квартиры деньгами и никаких указаний на этот счет в доверенности не содержалось. Следовательно, последний нарушил его права, изменив в одностороннем порядке свои обязательства (ст. 310 ГК РФ).Кроме того, суд пришел к выводу, что Бочарников, передавая деньги от продажи квартиры в кассу "Ломбард-Сервиса", одновременно представлял интересы другого лица - фирмы, будучи ее директором. По мнению суда, в данной ситуации были нарушены требования ст. 349 ГК РФ, запрещавшей продажу залогового имущества без решения суда.В итоге суд удовлетворил иск Нихаевых, указав, что признание в судебном порядке договора кредита под залог квартиры недействительным влечет за собой последствия, предусмотренные ст. 167 ГК РФ. Таким образом, сделка является недействительной с момента ее совершения, при этом стороны обязаны возвратить друг другу все полученное по сделке. 5 тыс. руб. в пользу ТОО "Ломбард-Сервис" с Нихаева уже взысканы по решению суда, а квартира подлежит возврату. Суд признал сделки купли-продажи квартиры недействительными и обязал Витову передать квартиру Нихаеву.

Следует признать, что позитивная судебная, нотариальная и иная правоприменительная практика в данной области значительно уменьшает риски граждан на приобретение жилища.

Таким образом, основополагающим нормативным актом, регулирующим ипотечное жилищное кредитование, является Закон "Об ипотеке" , который содержит механизм, позволяющий гражданам России покупать жилье в кредит. В этот Закон неоднократно вносились дополнения и изменения, целью которых были попытки усилить рыночную составляющую ипотеки. В Российской Федерации процесс усовершенствования законодательства об ипотеке только набирает темпы, впереди обобщение практики применения ипотеки не только на федеральном уровне, но и выделение эффективного опыта в отдельных регионах страны, получение базы данных судебными, прокурорскими и иными органами власти.

Глава 2. Характеристика договора об ипотеке.

2.1 Понятие Договора ипотеки

В России под ипотекой понимается залог недвижимого имущества. По договору об ипотеке одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по основному обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя за изъятиями, установленными федеральным законом.

Понятие ипотеки впервые было введено в Афинах Солоном в начале VI в. до н.э. и в буквальном смысле обозначало столб, установленный на территории имения должника, с надписью о характере и размере долга. Для обозначения вида залога слово ипотека. стало использоваться в переносном смысле, а в юридический язык официально было введено Юстинианом

В обеспечение кредитного договора стороны заключают договор залога (ипотеки). По статье 339 ГК РФ в договоре о залоге должны быть указаны предмет залога и его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом. В нем должно также содержаться указание на то, у какой из сторон находится заложенное имущество.

Договор о залоге также заключается в письменной форме. ( Примеры договора ипотеки смотри в Приложении )

Договор об ипотеке должен быть зарегистрирован в порядке, установленном для регистрации сделок с соответствующим имуществом.

Несоблюдение указанных правил влечет недействительность договора о залоге.

Федеральный закон РФ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (ст. 9) содержит более полное содержание договора ипотеки, указывая, что в нем определяются предмет ипотеки (наименование, место нахождения и достаточное для идентификации этого предмета описание), его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой.³

Если предметом ипотеки является принадлежащее залогодателю право аренды, арендованное имущество должно быть определено в договоре об ипотеке так же, как если бы оно само являлось предметом ипотеки, и должен быть указан срок аренды.

Оценка предмета ипотеки определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации по соглашению залогодателя с залогодержателем.

При ипотеке государственного и муниципального имущества его оценка осуществляется в соответствии с требованиями, установленными федеральным законом, или в определенном им порядке.

В случае залога, не завершенного строительством недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, осуществляется оценка рыночной стоимости этого имущества.

Обязательство, обеспечиваемое ипотекой, должно быть названо в договоре об ипотеке с указанием его суммы, основания возникновения и срока исполнения. В тех случаях, когда это обязательство основано на каком-либо договоре, должны быть указаны стороны этого договора, дата и место его заключения. Если сумма обеспечиваемого ипотекой обязательства подлежит определению в будущем, в договоре об ипотеке должны быть указаны порядок и другие необходимые условия ее определения.

Если обеспечиваемое ипотекой обязательство подлежит исполнению по частям, в договоре об ипотеке должны быть указаны сроки (периодичность) соответствующих платежей и их размеры либо условия, позволяющие определить эти размеры.

Если права залогодержателя удостоверяются закладной, на это указывается в договоре об ипотеке, за исключением случаев выдачи закладной при ипотеке в силу закона.

Согласно ст. 8 ФЗ "Об ипотеке" договор об ипотеке заключается с соблюдением общих правил Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении договоров, а также положений ФЗ "Об ипотеке". Исходя из этого, можно заключить следующее.

1. Ипотека как разновидность залога может быть оформлена только путем заключения договора.

2. К ипотеке применяются правила о двух- и многосторонних сделках, предусмотренных гл. 9 ГК Российской Федерации (п. 2 ст. 420).

3. К ипотеке, возникшей на основании договора, применяются общие положения об обязательствах (ст. ст. 307 - 419 ГК Российской Федерации), если иное не предусмотрено правилами гл. 27 ГК Российской Федерации

4. Если договор ипотеки не регулируется положениями ГК Российской Федерации, к нему применяются нормы Федерального закона "Об ипотеке" закону "Об ипотеке (залоге недвижимости)"

2.2 Субъекты договора ипотеки: их права и обязанности.

Обязательства, исполнение которых обеспечивается Договором, включают: возмещение убытков и других расходов, которые могут быть причинены Залогодержателю (Кредитору) неисполнением или ненадлежащим исполнением Залогодателем (Заемщиком) Кредитного договора, уплату неустойки по Кредитному договору, уплату процентов по Кредитному договору, погашение кредита по Кредитному договору.

Залогодатель принимает на себя обязательства совершать действия, необходимые для обеспечения действительности предмета залога.

Не совершать уступки или не передавать полностью или частично свои права по Договору, не отчуждать, не обременять, в т.ч. в последующий залог, какими-либо иными обязательствами, не реализовывать предмет залога без предварительного письменного согласия Залогодержателя.

Принимать соответствующие, адекватные обстоятельствам меры к обеспечению сохранности предмета залога, в том числе от посягательств и требований со стороны третьих лиц.

Не совершать действий, влекущих изменение или прекращение Предмета залога или уменьшение его стоимости.

Обеспечивать Залогодержателю возможность проверки наличия и состояния предмета залога.

В течение 5 рабочих дней предоставлять Залогодержателю любую запрашиваемую информацию относительно предмета залога.

Ставить в известность Залогодержателя об изменениях, произошедших в предмете залога, о его нарушениях третьими лицами или о притязаниях третьих лиц на предмет залога, о возникновении угрозы утраты или нарушения предмета залога в течение 5 рабочих дней с момента наступления события. Восстановить предмет залога по требованию Залогодержателя равным по стоимости в течение 20 рабочих дней с момента получения Залогодателем письменного уведомления Залогодержателя о восстановлении/замене предмета залога в случае его утраты или нарушения.

Уведомить Залогодержателя о факте оформления Жилья в собственность в соответствии с условиями договора об инвестировании строительства.

Все риски по данному договору, связанные с сохранностью предмета залога, лежат исключительно на Залогодателе.

Залогодержатель имеет право:

Требовать от Залогодателя принятия мер, необходимых для сохранения предмета залога.
Выступать в качестве третьего лица в деле, в котором рассматривают иск о предмете залога.
Осуществлять проверки наличия и состояния предмета залога.
Обратить взыскание на предмет залога до наступления срока исполнения обеспеченного залогом обязательства при невыполнении Залогодателем (Заемщиком) обязанностей, предусмотренных действующим законодательством, Кредитным договором и Договором.
Требовать от Залогодателя досрочного исполнения своих обязательств в случаях, предусмотренных действующим законодательством Российской Федерации, Кредитным договором и Договором.

При уступке, отчуждении, обременении предмета залога без согласия Залогодержателя потребовать предмет залога из незаконного владения. В этом случае на Залогодателя возлагается ответственность в полном объеме как перед Залогодержателем, так и перед третьим лицом.

В случае нарушения Залогодателем обязательств, изложенных в Договоре, Залогодатель будет обязан уплатить Залогодержателю штраф в процентном отношении от стоимости предмета залога Договор, в течение 10 рабочих дней с момента получения от Залогодержателя письменного требования об уплате штрафа. Уплата штрафа не освобождает Залогодателя от выполнения его обязательств по Договору.

Обращение взыскания на предмет залога для удовлетворения требований Залогодержателя производится в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения Заемщиком каких-либо обязательств по Кредитному договору .

При заключении договора ипотеки очень важным является соблюдение всех требований, предъявляемых законом не только к порядку заключения, содержанию договора залога, но и форме, а также государственной регистрации договора об ипотеке.

Строгое требование заключения типовых договоров должно опираться на твердую гарантию того, что применение их не принесет ущерба, а приведет к упорядочению жилищной ипотеки и достижению оптимальной экономии. Сама природа жилищной ипотеки должна исключать возможность ее использования как орудия узких интересов. Условия ипотечного кредитования должны соответствовать доходам основной части населения, номинироваться в рублях, выдаваться на длительный срок, иметь низкую процентную ставку.

Обратимся к судебной практике. Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации обсудив Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке, проинформировал арбитражные суды о выработанных рекомендациях⁴ :

1. Если предметом ипотеки являлся объект незавершенного строительства, то по окончании его строительства ипотека сохраняет силу и ее предметом является здание (сооружение), возведенное в результате завершения строительства.

Кредитор предъявил в суд требование о взыскании с должника суммы выданного кредита и об обращении взыскания на недвижимое имущество, заложенное должником по договору об ипотеке в целях обеспечения исполнения им своих обязательств перед кредитором по кредитному договору.

Арбитражный суд удовлетворил требование истца о взыскании с должника суммы основного долга и отказал в удовлетворении требования об обращении взыскания на заложенное имущество, указав, что предметом договора об ипотеке являлся объект незавершенного строительства. К моменту предъявления истцом требования об обращении взыскания на предмет ипотеки данный объект был достроен и согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (должнику по основному обязательству) на праве собственности принадлежит законченный строительством объект (офисное здание), принятый и введенный в эксплуатацию в установленном законом порядке. Таким образом, предмет ипотеки, названный в договоре об ипотеке, отсутствует, следовательно, ипотека прекратилась.

2. Предметом ипотеки может быть отдельное помещение, права на которое как на самостоятельный объект недвижимого имущества зарегистрированы в установленном порядке, а не часть площади такого помещения.

Залогодатель обжаловал в судебном порядке отказ учреждения юстиции в государственной регистрации договора ипотеки части принадлежащего залогодателю на праве собственности нежилого помещения.

В ходе судебного разбирательства учреждение юстиции пояснило, что по условиям представленного ему на государственную регистрацию договора об ипотеке его предметом являлась часть площади в одном складском помещении, принадлежащем залогодателю на праве собственности.

Арбитражный суд отказал в признании отказа учреждения юстиции незаконным. Согласно пункту 4 статьи 5 Закона об ипотеке часть имущества, раздел которого в натуре невозможен без изменения его назначения (неделимая вещь), не может быть самостоятельным предметом ипотеки. Помимо внесения 30 процентов стоимости будущего жилища, залога жилья (под непомерные проценты и ответственность), от залогодателя требуется письменное заключение второго способа обеспечения исполнения обязательств - поручительства, страховка в пользу кредитора имущества, передаваемого в залог, от риска в одной из рекомендуемых кредитором страховых компаний и своевременного возобновления страхования до полного исполнения обязательств по настоящему договору и т.д