Ирина Эланс

Автор который поможет с любыми образовательными и учебными заданиями

Характеристика развития рынка земли России

ОГЛАВЛЕНИЕ

Введение……………………………………………………………………3

Глава 1. Характеристика развития рынка земли России………………6

. История развития рынка земли……………………………………..6

. Этапы формирования земельного рынка…………………………..8
. Анализ современного состояния земельного оборота в РФ……..10

Глава 2. Направления развития регионального земельного рынка…17

2.1. Государственная кадастровая оценка земель…………………….17

2.2. Регулирование аграрного сектора………………………………...22

Заключение……………………………………………………………….26

Список использованных источников…………………………………..29

ВВЕДЕНИЕ

Издавна неслучайно вся история человечества, бесчисленные войны, революции и контрреволюции сопровождались жесточайшей борьбой за землю, перераспределением прав на ее собственность.

Актуальность темы рынка природных ресурсов (земли) в России определяется прежде всего нынешними потребностями в объективном и целенаправленном подходе к земельным отношениям и рынку земли в условиях политизации и идеологизации этой проблематики и нерешенности многих теоретических и основополагающих вопросов земельной собственности и рынка земли. Несмотря на принятие Земельного кодекса РФ и других нормативных актов, в первую очередь Закона «Об обороте сельскохозяйственных земель», наличие значительного числа прежде всего эмпирических исследований, многое еще в этой области остается непроработанным, о чем ясно говорит и нынешняя практика земельных отношений, ситуация с земельным рынком. Отсутствие, по существу, концепции аграрной политики (во всяком случае в ясной и четкой определенной форме), все это оставляет большую сферу неопределенности для всякого рода импровизаций.

В условиях развития рыночной экономики, сформировалась многоукладная система, которая призвана создать и объединить эффективно хозяйствующих на земле всех субъектов общества, начиная от государства, предприятий и кончая гражданами. Важнейшим результатом реформ стало появление многообразия форм собственности на землю и платность ее использования. За 1991-2002 годы были заложены основы современного земельного законодательства. Принят новый Земельный кодекс РФ. Создается механизм государственного земельного кадастра и мониторинга.

Многие из существующих проблем землепользования вызваны тем, что, разрушив старую систему хозяйствования в аграрном секторе, законодатели и органы исполнительной власти, как в центре, так и на местах, не выработали новых эффективных форм землепользования, что привело к крайне расточительному отношению к земельным ресурсам.

При этом начатая в 1991 году земельная реформа не доведена до конца, не создана система земельного законодательства. Земельный рынок находится в стадии становления. Отсутствует система гарантий прав на земельные участки, что приводит к снижению интереса инвесторов. Размеры и механизм начисления земельных платежей несовершенны, а их доля в бюджетах всех уровней мала. Земельные отношения крайне политизированы. Именно эти факторы и определяет важность и актуальность выбранной мной темы курсовой работы. Целью написания этой работы является проанализировать земельный рынок в современной России, выявить его проблемы и перспективы развития.

Задачи:

Описать этапы формирования земельного рынка.
Проанализировать состояние современного земельного оборота
Показать необходимость использования земель сельскохозяйственного назначения.

Наиболее весомый вклад в разработку проблематики рыночного землеустройства внесли А. Гольцблат, Н.В.Комов, Н Шагайда, В.Р Беленький, С.И.Сай. В области управления стоимостью недвижимости следует отметить фундаментальные работы В.А.Горемыкина, П.Г.Грабового, В.В.Григорьева, В.Р.Дорожкина, В.Н.Зарубина, Е.С.Озерова, И.А.Рахмана, Е.П.Ушакова, М.А.Федотовой. Правовые аспекты градостроительства и развитие земельного рынка отражены в трудах В.П.Гринева и В.В.Куценко.

Сегодня перед Россией стоит сложная задача завершения реформирования земельных отношений и создания российской национальной системы землепользования, которая позволила бы соединить свободу владения землей, ее эффективное использование и социальную справедливость при распределении земли.

При написания курсовой работы использовались следующие методы исследований: изучение источников литературы, сравнительный метод, диалектический метод и статистический метод. В процессе работы использовались следующие источники информации: нормативно-правовые документы, регламентирующие земельные отношения, статистические сборники по основным параметрам социально-экономического развития Московской области. Кроме того, были использованы учебные пособия, периодические издания, средства Интернет для изучения теории вопроса кадастровых систем.

ГЛАВА 1. ХАРАКТЕРИСТИКА РАЗВИТИЯ РЫНКА ЗЕМЛИ РОССИИ

История развития рынка земли

Вплоть до XIX в. землевладение в России, будучи наиболее консервативной сферой социально-экономических отношений, сохраняло феодальный характер. В середине XIX в. обострение классовой борьбы в деревне, сопровождающееся выступлением крестьян против помещиков, вынудило царское правительство пойти на отмену крепостного права. 19 февраля 1861 г. был подписан Манифест об отмене крепостного права и Положения о крестьянах, вышедших из крепостной зависимости.

Отмена крепостного права положила начало коренным изменениям в положении крестьянства. Втягиваясь в обстановку товарного хозяйства и рыночных отношений, крестьянское хозяйство постепенно теряло натуральный характер. Площадь пашни расширилась с 88.8 млн. дес. в 1860 г. до 117. 2 млн. дес. в 1887 г.. Урожайность хлебов возросла с 29 пудов с десятины в 1861 - 1870 гг. до 39 пудов в 1890 - 1891 гг.

С развитием капитализма сословное феодальное землевладение постепенно сменялось буржуазным и в 1906г. правительством России под руководством П. А. Столыпина была проведена очередная земельная реформа. Основными направлениями реформы были передача надельных земель в собственность крестьян, постепенное изживание сельского общества как коллективного собственника земель, широкое кредитование крестьян, скупка помещичьих земель для перепродажи крестьянам на льготных условиях и многие другие аспекты. В результате столыпинской реформы у крестьян находилось 58 % сельскохозяйственных земель.

Динамично меняющаяся система земельных отношений в России была радикально реформирована в 1917 году Декретом о земле и Законом о социализации земли от 27 января 1918 г. В результате которого крестьяне, получив во владение землю, не могли пользоваться результатами своего труда. В 1921 г. военный коммунизм был отменен как неудавшееся направление построения социализма. Наступил период Новой экономической политики. Важнейшим документом при переходе от военного коммунизма к НЭПу стал Земельный кодекс РСФСР от 30 октября 1922 г.

Право на пользование землей для ведения сельского хозяйства имеют все граждане РСФСР, желающие обрабатывать ее своим трудом. Но всеми формами производственной кооперации в 1929 г. было охвачено лишь 3.9 % крестьянских хозяйств, на их долю приходилось 4.9 % посевных площадей.

Крупнейший за всю историю России земельный передел произошел в конце двадцатых - начале тридцатых годов в связи со сплошной коллективизацией деревни.

Существовавшая монополия государственной собственности на землю тормозила развитие новых форм хозяйствования и делала практически невозможным осуществление экономической реформы, связанной с переходом к рыночным отношениям.

Основной задачей аграрной реформы в России, проводимой с 1991 года, явилась приватизация земли и реорганизация совхозов и колхозов с целью формирования эффективного сельскохозяйственного производства на основе частной собственности на землю и личной предприимчивости производителей сельскохозяйственной продукции.

Передача земли в собственность была осуществлена по варианту раздела земли между членами сельскохозяйственных предприятий на условные земельные доли. В итоге этих преобразований 11.9 млн. российских крестьян получили право на земельную долю.

Собственники земельных долей распорядились ими следующим образом:

· около 5.5 млн. крестьян (46 %) передали земельные доли в аренду;

· около 1.7 млн. крестьян (14 %) передали право пользования земельными долями в уставной капитал сельскохозяйственных предприятий;

· около 0.9 млн. человек (7.2 %) выделили земельные участки для ведения личного подсобного и фермерского хозяйства;

· немногим более полумиллиона крестьян (4.2 %) передали свои земельные доли в уставные капиталы сельскохозяйственных организаций.

Российская модель земельных преобразований на селе изначально исходила из принципа социальной справедливости, а не экономической эффективности. Так значительную часть земельных долей получили пенсионеры и работники социальной сферы. Основная часть крестьян передала свои земельные доли в аренду. Размер арендной платы колеблется от 5 - 10 % стоимости годового урожая в южных районах до суммы ежегодного земельного налога в северных районах.

Новый Земельный кодекс закрепил ряд основополагающих принципов, которые должны лечь в основу всех принимаемых в России актов земельного законодательства, среди них, такие как охрана земли и окружающей среды, право граждан на участие в принятии решений по использованию и охране земель, единство земельного участка и прочно связанных с ним объектов недвижимости, платность использования земли, определение правового режима земель, исходя из их целевого назначения.

1.2. Этапы формирования земельного рынка

За 1991-2011 годы были заложены основы современного земельного законодательства. Принят новый Земельный кодекс РФ. Совершенствуется механизм государственного земельного кадастра и мониторинга. В целом можно выделить следующие этапы формирования земельного рынка.

Первый этап (1991-1995 гг.) - приватизация государственной земельной собственности, находившейся в пользовании колхозов и совхозов, перераспределение сельхозугодий в пользу крестьянских (фермерских) хозяйств, личных подсобных хозяйств, садоводческих кооперативов. В результате к 1996 г. в государственном секторе осталось 13,4% сельхозугодий, коллективные хозяйства имели 61,8%, хозяйства граждан - 11,5%, остальные 13,3% сельхозугодий использовались вне сельского хозяйства. Произошло уравнительное бесплатное перераспределение земли из государственной в частную собственность. Из 25.8 тыс. колхозов и совхозов (1990 г.) было создано 5.4 тыс. акционерных обществ, 6.7 тыс. обществ с ограниченной ответственностью, 11.6 тыс. сельскохозяйственных кооперативов, 3.2 тыс. государственных унитарных и муниципальных предприятий.

Указы Президента РФ, принятые в 1991-1992 гг., определили принципы приватизации государственных земель, находившихся в бессрочном и бесплатном пользовании колхозов и совхозов. На основе земельных долей земля передавалась в собственность работникам сельхозпредприятий и предприятий социальной сферы, расположенных на территории хозяйства и обслуживающих его жителей, а также пенсионерам, которые ранее трудились в данном хозяйстве.¹

Следующие этапы правового обеспечения земельной реформы - Земельный кодекс РСФСР, принятый в 1991г. и закрепивший частную собственность на землю граждан и юридических лиц, Конституция РФ 1993г.

Второй этап (с 1996 г.) - развитие арендных и залоговых отношений, формирование региональных земельных рынков, применение санкций и поощрений с учетом показателей использования земли, постепенное перераспределение земли в пользу более эффективных собственников.

На втором этапе земельной реформы речь идет о вовлечении земли, земельных ресурсов в экономику. Вступил в силу ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», права начали регистрировать в едином государственном органе. Естественным логическим ходом стало создание ФЗ «О государственном земельном кадастре», а закон «О землеустройстве» был третьим в этой триаде.

И все же главным на втором этапе земельной реформы стало принятие нового Земельного кодекса РФ. Основной задачей принятого кодекса было закрепить уже достигнутое и не совершать никаких революционных действий, оставить работающие механизмы, исключив те, которые не работают. Все это устанавливает право собственности физических и юридических лиц на землю, дающее возможность покупки и продажи земельных участков, сдачи их в аренду, дарения, залога и т. п. ²
Основной целью земельной реформы в постсоветской России было разгосударствление земли, создание условий для возникновения рынка земли и субъектов этого рынка, владеющих землей на правах частной собственности. Для легализации такого необходимого элемента рыночной экономики, как гражданский оборот земель, потребовалось более 10 лет. Реформа проводилась поэтапно: после революционных преобразований и последующей стихийной приватизации, похожей на передел собственности, следует этап осторожно закрепляющий достигнутое и зарождающий цивилизованные рыночные отношения.

1.3. Анализ современного состояния земельного оборота в РФ.

Формирование регулируемого государством земельного рынка становится потребностью экономики. Цивилизованный земельный рынок может обеспечить привлечение в производство заемных средств через процедуру залога земельных участков и переход земли к хозяевам, способным организовать эффективное землепользование. Он необходим для развития и совершенствования производства.

Сегодня из общей площади земельного фонда РФ 1709,8 млн. га в федеральной собственности осталось лишь 60 процентов. 129,6 млн. га, или 7,6 процента земельного фонда страны, перешли в частную собственность граждан, их объединений и юридических лиц, остальная земля – в муниципальную собственность. Характерной чертой последних лет является рост площадей, передаваемых гражданам для ведения фермерских и личных подсобных хозяйств, садоводства и огородничества. Кроме того, до 50 тыс. га сельхозугодий ежегодно отводится под несельскохозяйственные нужды (промышленную застройку и т.д.).*

Площадь земель сельскохозяйственного назначения составляет 440,1 млн. га (25,7 % от общей площади земельного фонда страны). По сравнению с 1998 годом их площадь сократилась почти на 15 млн. га.

В структуре земель сельскохозяйственного назначения наибольшую ценность представляют сельскохозяйственные угодья – это земельные угодья, систематически используемые для получения сельскохозяйственной продукции. Эти земли подлежат особой охране, перевод их в другие категории допускается лишь в исключительных случаях. В 2002 году сельхоз угодья занимали 221 млн. га (12,9 % земельного фонда России).

В структуре сельскохозяйственных угодий России пашня составляет около 124 млн. га (56,8 %), кормовые угодья – 90 млн. га (40,9 %), залежь – 4,1 млн. га (1,5%), сады – 1,9 млн. га (0,8%). За последние 10 лет общая площадь сельхозугодий снизилась на 1,4 млн. га, а площадь пашни – на 7,9 млн. га. На 1 жителя России сегодня приходится 0,85 га пашни, что на 0,04 га меньше, чем было в 1990 году.

Выведение сельхозугодий из сельскохозяйственного оборота зафиксировано более чем в 60 субъектах РФ. Значительное уменьшение площади продуктивных земель отмечено в Республиках Калмыкия (215 тыс. га), Тыва (134 тыс. га), а также в Кировской, Волгоградской, Ульяновской, Омской областях, Алтайском крае. За 10 лет из сельскохозяйственного оборота выведено свыше 29 млн. га земель, или 25% всех посевных площадей (это примерно площадь поднятой когда-то целины).

Многие из отмеченных негативных тенденций вызваны тем, что, разрушив старую систему хозяйствования в аграрном секторе, законодатели и органы исполнительной власти, как в центре, так и на местах, не выработали новых эффективных форм землепользования, что привело к крайне расточительному отношению к земельным ресурсам.

В Российской Федерации сегодня более 43 млн. собственников земельных участков. Ежегодно осуществляется более 5 млн. новых имущественных сделок с землей. При этом отмечаются массовые нарушения земельного законодательства, ущемление не только интересов граждан, но и общества в целом.

На сегодняшний момент повсеместно отмечается рост площадей техногенного загрязнения. На примере Ханты-Мансийского автономного округа можно проиллюстрировать, чем оплачивает страна и российский народ сверхприбыли нефтегазовых олигархов. По экспертным оценкам, нефтью и нефтепродуктами в округе сегодня загрязнено 70-80 тыс. га территории. Ежегодно под строительство объектов нефтяного комплекса отводится еще не менее 10 тыс. га земель. При этом площади земель, фактически изымаемые под строительство объектов, во многих случаях превышают площади, предусмотренные проектами землеотводов.

Не уменьшается число нарушений, связанных с самовольным занятием земель. Если в 1992 году в округе был выявлен 91 случай самовольного занятия земель на площади 738 га, то в 1997 году – 1737 случаев на площади 9539 га, а в 2001 году – 1122. Общее же количество шламовых амбаров (мест длительного хранения отходов) вообще не поддается учету. Можно представить себе, что скажут о нас, получив все это в наследство, наши дети и внуки.

Нельзя умолчать и о всевозрастающих масштабах загрязнения почв твердыми бытовыми отходами. Под полигонами для их хранения сегодня занято 97,2 тыс. га, не считая сопоставимых по площади самовольных несанкционированных свалок.

Несовершенство, а в ряде регионов полное разрушение системы управления воспроизводством плодородия почв почти повсеместно привело к существенному ухудшению их качественного состояния. Так, за последние 25 лет площадь кислых почв увеличилась на 32,1 млн. га, в том числе пашни – на 21,5; площадь земель, подверженных водной эрозии – на 28,4; засоленных – на 12,0; содержащих солонцовые комплексы – на 13,9; заболоченных и переувлажненных – на 20,0; заросших кустарником и мелколесьем – на 10,5 млн. га. Содержание гумуса в почвах России снизилось на 20%. Принимаемые меры по повышению плодородия почв носят эпизодический характер. Внесение минеральных удобрений на 1 га пашни сократилось с 88 кг в 1990 г. до 15 кг за последние годы, а органических с 3,5 до 0,9 т/га.

Большая часть сельскохозяйственных земель России находится в зоне рискованного земледелия, с отрицательным влиянием засух, суховеев, высоких температур, заморозков и других негативных для сельхозпроизводства природных явлений.

Так, около половины территории России подвержено воздействию засух, а 7% (до 100 млн. га) - опустыниванию. Это Поволжье, Предкавказье, Забайкалье, где проживает около 50% населения. Вследствие непродуманной распашки водосборов в земельном фонде возникло более 2 млн. оврагов площадью свыше 6 млн. га. Их ежегодный прирост составляет от 80 до 100 тыс. га.

За последние 10 лет объемы противоэрозионных мероприятий резко сократились. Внедрение почвозащитных систем земледелия уменьшилось в 2 раза, а агролесомелиоративные работы сократились почти на порядок. В соответствии с «Комплексной программой повышения плодородия почв России» к концу 90-х годов намечалось ежегодно закладывать свыше 115 тыс. га защитных лесных полос на склоновых эродированных землях, фактически создается лишь около 15 тыс. га. «Новые хозяева» земли (как и власть предержащие) ориентируются сегодня на «быстрые деньги» и не желают финансировать никакие долгосрочные проекты. Все больше утрачивает свое влияние на решение этих проблем и Минсельхоз России, призванный быть «государевым оком».

Трудно представить себе - каким образом в этих условиях могла бы вообще развиваться земледельческая культура, если бы не знаменитые русские черноземы, занимающие половину площади всех пахотных угодий в нашей стране.

Черноземы являются основой российского сельского хозяйства. На них производится почти 75% зерновых культур и 50% продукции животноводства. Не менее важно и то, что черноземы выполняют стратегические экологические функции по поддержанию стабильного состояния природных комплексов.

Нельзя не отметить, что в Центрально- Черноземном районе из-за эрозионных процессов все больше растет удельный вес пастбищ. По существу это низкопродуктивные овражно-балочные земли. Сегодня они составляют почти 16% от площади пахотных земель в этой зоне. Доля кислых почв в целом по региону неуклонно растет и приближается к 50%. Между тем вместо необходимых 8 млн. т известковых материалов на поля поступает не более 500 тыс. тонн. В черноземах падает содержание подвижного фосфора.

Таким образом, состояние земельных ресурсов страны вызывает серьезную тревогу и озабоченность ученых, аграрников и экологической общественности. То, что делается сейчас по наведению порядка в землепользовании и экологизации АПК, явно недостаточно. В ряде случаев возникают новые угрозы в сфере охраны почв, защите их от деградации, а значит и в решении проблемы экологической безопасности страны. В связи с этим вырисовывается несколько крупных проблем, требующих безотлагательного решения.

Прежде всего, предстоит укрепить государственное управление земельным фондом страны на основе земельного кадастра, государственного земельного контроля, землеустройства и мониторинга земель как системы взаимосвязанных между собой элементов для принятия управленческих решений.

Серьезнейшими проблемами остаются гармоничное развитие многообразия форм собственности на землю; совершенствование земельных отношений через залоговые и арендные институты; реформирование системы налогообложения путем установления единого сельскохозяйственного (земельного) налога. Ставки земельных платежей должны быть экономически значимыми и строго соответствовать рентной доходности соответствующего земельного участка.

Управлять землепользованием, плодородием земли невозможно без создания четко действующей системы планирования и землеустройства. Большое значение для России на пороге XXI века приобретает разработка и принятие долгосрочной (до 2015 г.) программы развития земельных преобразований, охраны и эффективного использования земли.

Создание эффективной и динамичной системы управления земельными ресурсами сегодня – объективная необходимость. В стране миллионы хозяйствующих на земле субъектов самых различных ведомств и форм собственности, около 60 различных кадастров и реестров земельных участков и другой недвижимости. Только сбор информации для них ведут более 10 тыс. государственных, муниципальных и частных организаций. Деятельность по выработке и реализации государственной политики в сфере земли должна быть отделена от деятельности по управлению имуществом. Рассмотрение земли только как имущества, или только как средства получения налогов, или как средства производства, или как объекта градостроительной деятельности носит ведомственный характер и чревато серьезными потерями как для экологии, так и для развития экономики страны, что мы и имеем сегодня.

В странах с развитой рыночной экономикой существует, как правило, правительственный орган, который несет полную ответственность за управление земельными ресурсами. Только такой орган управления может занимать нейтральную позицию, беспристрастно и сбалансировано учитывать интересы государства и всех заинтересованных сторон.

Итак, ситуация с земельными ресурсами в России требует комплекса неотложных, на государственном уровне, широкомасштабных природоохранных мер по восстановлению равновесия между продукционным и средообразовательным процессами, без чего невозможно обеспечение экологической безопасности страны.

ГЛАВА 2. НАПРАВЛЕНИЯ РАЗВИТИЯ РЕГИОНАЛЬНОГО ЗЕМЕЛЬНОГО РЫНКА

2.1 Государственная кадастровая оценка земель.

Говоря юридическим языком, кадастровая оценка земель – это комплекс правовых, административных и технических мероприятий. Обыкновенно кадастровая стоимость земельных участков устанавливается по состоянию на 1 января года проведения работ. Стоимость участка отражает степень его полезности при текущем использовании. В теории кадастровая оценка земель Московской области выглядит точно так же. Вообще эта процедура нужна для создания единой системы налогообложения всех земель Российской Федерации. Результаты работ вносятся в государственный кадастр недвижимости и не изменяются до момента следующей оценки.

Вполне очевидно, что земельные ресурсы, наряду с инвестициями, являются основой развития региона Московской области. В отличие от Москвы (около 107 тыс. га, согласно официально опубликованному земельному балансу столицы), Московская область обладает существенно большими земельными ресурсами.

Распоряжением Министра экологии и природопользования Московской области № 144-рм от 31.07.2002 был утвержден земельный баланс Московской области по состоянию на 01.01.2002 в следующих показателях:

• земли сельскохозяйственного назначения - 1748,9 тыс. га

• земли поселений - 496,6 тыс. га

• земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения - 269,7 тыс. га

• земли особо охраняемых территорий и объектов - 64,6 тыс. га

• земли лесного фонда - 1839,6 тыс. га

• земли водного фонда - 25,3 тыс. га

• земли запаса - 135,2 тыс. га

Таким образом, суммарная площадь земель в административных границах Московской области составляет 4579,9 тыс. га.

Земельный рынок в Московской области официально существует с начала 1993 года, когда стало возможным осуществлять сделки с земельными участками (на основании Закона РФ №4196-1 от 23.12.1992), но только следующего целевого назначения:

• для ведения личного подсобного хозяйства,

• для ведения личного дачного хозяйства,

• для садоводства,

• для индивидуального жилищного строительства.

Право распоряжаться подобными земельными участками не ограничено, ни сроком нахождения в собственности, ни суммой продажи, ни указаниями в пользу кого именно собственник должен производить отчуждение.

Рынок существует для вышеперечисленных категорий земель более девяти лет, на нем работают и ряд профессиональных участников рынка.

Стоимость земли в Подмосковье дороже земель в регионах Центральной России. Стоимость земли в розницу в регионах Центральной России в 7,5 раза ниже, чем цена аналогичных земельных участков в Московской области. Об этом сообщает пресс-служба группы компаний «Партнеры Земли». Средняя стоимость участков без подряда площадью до 1 гектара на первичном рынке в регионах Центрального федерального округа РФ в конце 2009 года составила порядка 35 тысяч 100 рублей за сотку, между тем как в Московской области цены на землю — около 263 тысяч 600 рублей за сотку.