Классификация объектов недвижимости

       Введение

       Вопрос  о классификации объектов недвижимости является одним из наиболее запутанных как в правовой литературе, так  и в правоприменительной деятельности. Обзор разнообразных точек зрения на выделение различных классификационных  групп, их соотношение мог бы быть предметом самостоятельного весьма объемного исследования. Вместе со многими исследователями данного  вопроса автор считает, что выделенные в законодательстве виды недвижимого  имущества весьма далеки от совершенства. Вместе с тем, рассматривая проблемы регистрации прав на недвижимое имущество, мы можем исходить исключительно  из законодательной конструкции  недвижимости. С.А. Степанов удивительно  точно отразил существующее положение: "Момент, когда можно было достаточно безболезненно и с экономической  точки зрения, и с социальной предложить выверенную, продуманную, основанную на отечественном (в том числе и  советского периода) правовоззрении и  юридическом опыте конструкцию  вещных прав на строение и земельный  участок под ним, на строение и  квартиру (комнату) в нем, был упущен. Задача сегодняшнего позитивизма - разобраться  с действующим законодательным  массивом и достаточно свободным  судейским усмотрением и предложить наиболее эффективные меры к минимизации  правотворческих и правоприменительных  проблем"

       Однако  многие из предлагаемых реформ являются слишком революционными для сформировавшегося  подхода к правовому регулированию  оборота недвижимого имущества. Поэтому их реализации в законе, возможно, придется ждать очень долго. Регистрация же прав на недвижимость не может исходить из концептуальных положений, которые не зафиксированы  действующим законодательством. Вот  почему при дальнейшем исследовании мы будем исходить из перечня объектов недвижимости, предусмотренного законодательством, за исключением тех объектов, которые  не являются недвижимостью по природе (воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты, предприятие как имущественный комплекс).

       В ст. 1 Закона о регистрации содержится определение недвижимости, согласно которому "недвижимое имущество (недвижимость), права на которое подлежат государственной  регистрации в соответствии с  настоящим Федеральным законом, - земельные участки, участки недр и все объекты, которые связаны  с землей так, что их перемещение  без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, жилые и нежилые помещения". Пункт 6 ст. 12 Закона о регистрации, определяя  структуру ЕГРП на недвижимое имущество  и сделок с ним, указывает, что "разделы  Единого государственного реестра  прав располагаются в соответствии с принципом единого объекта  недвижимого имущества. Разделы, содержащие информацию о зданиях, сооружениях  и об иных объектах недвижимого имущества, прочно связанных с земельным  участком, располагаются непосредственно  за разделом, содержащим информацию о  данном земельном участке. Разделы, содержащие информацию о квартирах, помещениях и об иных объектах, входящих в состав зданий и сооружений, располагаются  непосредственно за соответствующим  разделом, относящимся к зданию, сооружению".

       В Правилах ведения ЕГРП формы соответствующих  разделов именуются: "Земельный участок", "Здание, сооружение", "Жилое, нежилое  помещение, прочие составляющие зданий, сооружений". Таким образом, устанавливается  трехзвенная классификация объектов недвижимости.

       Одним из главных требований к любой  классификации является отсутствие пересечений между различными ее звеньями. Для этого классификационные  группы должны быть сформированы таким  образом, чтобы один и тот же объект не мог быть отнесен более чем  к одной группе. 
 
 

       Глава 1

       Классификация объектов недвижимости

       Объектом  недвижимости может считаться товар, который неразрывно связан с земельным  участком, на котором он располагается. Любое его перемещение обязательно  повлечет за собой разрушение и утрату рыночной стоимости.

       Классификация объектов недвижимости по различным  признакам (критериям) способствует более  успешному изучению объектов. Для  этих целей можно применять разные принципы классификации в зависимости  от их происхождения и назначения. Однако определение недвижимости предполагает выделение в его структуре  двух составляющих.

       1. Естественные (природные) объекты — земельный участок, лес и многолетние насаждения, обособленные водные объекты и участки недр. Эти объекты недвижимости называют еще и «недвижимостью по природе».

       2. Искусственные объекты  (постройки):

       а) жилая недвижимость — малоэтажный дом (до трех этажей), многоэтажный дом (от 4 до 9 этажей), дом повышенной этажности (от 10 до 20 этажей), высотный дом (свыше 20 этажей). Объектом жилой недвижимости может также быть кондоминиум, секция (подъезд), этаж в подъезде, квартира, комната, дачный дом;

       б) коммерческая недвижимость — офисы, рестораны, магазины, гостиницы, гаражи для аренды, склады, здания и сооружения, предприятия как имущественный комплекс;

       в) общественные (специальные) здания и сооружения:

       - лечебно-оздоровительные (больницы, поликлиники, дома престарелых и дома ребенка, санатории, спортивные комплексы и т.д.);

       - учебно-воспитательные (детские сады  и ясли, школы, училища, техникумы,  институты, дома детского творчества  и т.д.);

       - культурно-просветительские (музеи,  выставочные комплексы, парки  культуры и отдыха, дома культуры  и театры, цирки, планетарии, зоопарки, ботанические сады и т.д.);

       - специальные здания и сооружения - административные (милиция, суд,  прокуратура, органы власти), памятники,  мемориальные сооружения, вокзалы,  порты и т.д.;

       г) инженерные сооружения — мелиоративные сооружения и дренаж, комплексная инженерная подготовка земельного участка под застройку и т.д.

       Каждую  из этих групп можно подвергнуть  дальнейшей дезагрегации на базе различных  типологических критериев.

       Искусственные объекты получили название — «недвижимость  по закону», однако эта категория  недвижимости опирается на «недвижимость  по природе».

       Искусственные объекты могут быть полностью  построены и готовы к эксплуатации, могут требовать реконструкции  или капитального ремонта, а также  относится к незаконченным объектам строительства (незавершенка). К «незавершенке» относятся объекты, по которым в установленном порядке не оформлены документы о приемке объекта в эксплуатацию. Объекты незавершенного строительства можно разделить на две группы: объекты, на которых ведутся работы, и объекты, на которых по тем или иным причинам работы прекращены. В соответствии с действующим порядком различают два вида прекращения работ на объекте: консервацию и полное прекращение строительства. Решение вопросов о прекращении строительства принимает застройщик. В решении должны быть указаны причины консервации или полного прекращения строительства, а также:

       - при консервации — срок, на  который консервируется (временно  прекращается) строительство, условия  консервации, наименование организации,  на которую возлагаются подготовка  стройки к консервации, сохранность  построенных объектов и выполненных  работ;

       - при полном прекращении строительства  — порядок ликвидации и использования  уже построенных объектов или  их частей, смонтированных конструкций  и оборудования, реализации завезенных  на стройку материальных ценностей.

       Классификация объектов недвижимости по методу "дерева признаков", которую мы приведем ниже, удобна для проведения оценки недвижимости с учетом главных особенностей, свойственных каждой группе, например, нюансов товарооборота, масштабов  и структуры рынков, в рамках которых  производятся операции по купле-продаже  объектов и т.п.

       Согласно  такой классификации объекты  недвижимости могут подразделяться по:

       1.  Функциональному назначению:

- земельные участки, предназначенные для застройки;

- природные комплексы (для  эксплуатации);

- постройки

• комнаты и квартиры;
• здания и помещения под магазины и офисы;
• частные жилые дома, дачи, коттеджи в пригороде (с земельными участками);
• производственные помещения, склады;
• прочие

       2. По происхождению

       - Земельные массивы

- Отдельные земельные участки.

- Комплексы зданий и сооружений

- Жилые многоквартирные дома

- Жилые одноквартирные дома (особняки, коттеджи)

- Подъезд (секция).

- Этаж в подъезде.

- Квартира.

- Комната.

- Летняя дача

- Комплекс административных зданий.

- Здание.

- Помещение или части зданий (секции, этажи).

       4. Готовность к эксплуатации

- Готовые объекты.

- Объекты, требующие капитального ремонта или реконструкции.

- Объекты, требующие завершения строительства. 

Существуют  и другие подходы к классификации.

       Вариант классификации, указанный в новом  стандарте Российского общества оценщиков  для оценки недвижимости, учитывает условия, которые необходимы для проведения операций с недвижимостью.

       С целью оценки стоимости объекты, а именно: земельные участки, здания, сооружения можно поделить на две  категории:

• неспециализированная недвижимость;
• специализированная недвижимость.

       Специализированной  недвижимостью считаются такие объекты, которые по причине специфики их использования крайне редко оказываются в продаже на открытом рынке для дальнейшего их профильного использования. Исключением можно считать продажу таких объектов как часто действующего бизнеса. Такой, специальный, характер недвижимости, определяется особенностями ее конструкции, местом расположения, специализацией, размерами или сочетанием перечисленных факторов.

       Недвижимость, на которую существует постоянный спрос  на открытом рынке, считается неспециализированной. Такая недвижимость свободно покупается, продается, сдается в аренду. Ее используют как в прямых целях, так и как объект инвестирования, развития, вложения средств.

       Рынок недвижимости на Западе уже давно  сформирован, а принятая там классификация  объектов, используется долгое время  в неизменном виде и существенно  отличается от российской. Согласно этой классификации, существуют три категории  объектов (A,B,C).

        
Первая категория, А, объединяет те объекты недвижимости, которые необходимы владельцу для ведения бизнеса.

       В свою очередь, она делится на:

       - недвижимость, которая предназначена для ведения конкретного вида бизнеса, т.е. специализированную. Такая недвижимость продается вместе со всем бизнесом. Это могут быть корпуса заводов, специальные складские помещения.

       - здания без привязки к конкретному виду бизнеса. Такие как: офисы, склады.

       Недвижимость  которая относится к категории  В, используется как объект для инвестиций. Ее приобретают для того, что бы получать доход от сдачи в аренду для получения прибыли на вложенный  капитал.

       К недвижимости категории С могут  относиться любые объекты – здания, сооружения, земельные участки. Главный  признак этой категории – это  избыточность недвижимости, т.е. это  объекты, не нужные для использования  в бизнесе в текущий период времени.

       Именно  использование различных классификаций  недвижимости по самым разнообразным  признакам и критериям повышает эффективность и объективность  процесса исследования рынка недвижимости. С помощью таких классификаций  облегчается и упрощается разработка методов оценки недвижимости и их применение. При классификации определяются группы недвижимости, которые идентичны  по функциональным признакам. Такой  подход способствует объективной оценке недвижимости.

       Надо  отметить, что существуют некоторые  категории объектов, рынок которых  еще находится на стадии формирования. Это, к примеру, месторождения полезных ископаемых.

       Для целей анализа рынка и управления его созданием и развитием  объекты недвижимости необходимо структурировать, т.е. выделять те или иные однородные группы. В законодательных, нормативных, методических актах и документах применяется классификация объектов по различным основаниям: по физическому  статусу, назначению, качеству, местоположению, размерам, видам собственности (принадлежности на праве собственности), юридическому статусу (принадлежности на праве пользования).

       По  физическому статусу выделяют:

- земельные участки

- здания, строения, сооружения

- помещения.

       В этом случае, в свою очередь, по назначению здания и помещения разделяют  на жилые и нежилые.

       Более детальная классификация фонда  объектов недвижимости по назначению содержит следующий перечень видов  и подвидов объектов:

1) земля:

       а) земельные участки в городах, поселках, других населенных пунктах (поселениях):

- под жилье (селитебная территория),

- под предприятия промышленности, транспорта, сферы услуг,

- под предприятия сельского хозяйства, обороны (нежилая территория),

       - под парки и озелененные пространства, водные объекты (рекреационная территория),

       - под инженерную и транспортную инфраструктуру (территория общего назначения)

б) земельные  участки вне поселений (межселенные территории):

- под дачное и садово-огородное использование,

- под жилую застройку,

       - промышленного и иного специального назначения (промышленности, транспорта, энергетики, обороны и др.),

- сельскохозяйственного назначения,

       - природоохранного, природно-заповедного, оздоровительного, рекреационного, историко-культурного назначения,

- лесного фонда, водного фонда,

- участки недр,

- земли резерва, назначение которых не определено

2) жилье (жилые здания  и помещения):

       - многоквартирные жилые дома, квартиры в них и др. помещения для постоянного проживания (в домах отдыха, гостиницах, больницах, школах и т.п.)

       - индивидуальные и двух-четырехсемейные малоэтажные жилые дома (старая заcтройка и дома традиционного типа - домовладения и нового типа – коттеджи, таунхаусы)

3) коммерческая недвижимость:

- офисные здания и помещения административно-офисного назначения

- гостиницы, мотели, дома отдыха

- магазины, торговые центры

- рестораны, кафе и др. пункты общепита

- пункты бытового обслуживания, сервиса

4) промышленная недвижимость:

       - заводские и фабричные помещения, здания и сооружения производственного назначения

- мосты, трубопроводы, дороги, дамбы и др. инженерные сооружения

- паркинги, гаражи

- склады, складские помещения

5) недвижимость социально-культурного  назначения:

- здания правительственных и административных учреждений

- культурно-оздоровительные, образовательные, спортивные объекты

- религиозные объекты

       Даже  в развитых рыночных экономиках не все приведенные виды или подвиды  объектов недвижимости вовлечены в  рыночный оборот. В условиях России сегодня можно говорить о достаточно развитом рынке жилой недвижимости, особенно – квартир в многоквартирных  жилых домах, садово-огородных земельных  участков, сравнительно развитом в  больших городах (Москва, Санкт-Петербург, Екатеринбург и некоторые другие) рынке коммерческой, в первую очередь  – офисной недвижимости, зарождающемся  рынке промышленной недвижимости и  в некоторых регионах - рынке земли. Необходимо отметить, что предлагаемая классификация в чем-то отличается от приведенной в различных законодательных  и нормативных актах (например, в  Жилищном, Земельном, Градостроительном  кодексах), поскольку эти последние  сегодня не вполне отражают рыночные реалии либо противоречат друг другу.

       Виды  и подвиды объектов, вовлеченных  в рыночный оборот, специалисты (риэлторы, аналитики) подвергают дальнейшему  расчленению по качеству (на типы и  подтипы), местоположению (по районам, микрорайонам, зонам города, региона), размерам (общей площади, числу комнат и т.п.) в соответствии с практической потребностью и фактическим состоянием недвижимого фонда в данном городе, регионе.

       По  видам собственности объекты  недвижимости разделяют на:

       - частные – находящиеся в собственности граждан и юридических лиц, созданных в качестве частных собственников

       - государственные – находящиеся в федеральной собственности, собственности субъектов федерации

- муниципальные – находящиеся в муниципальной собственности

       - общественные – находящиеся в собственности общественных объединений

       - коллективные (смешанные) – находящиеся в совместной или долевой собственности различных субъектов собственности (частной, государственной, муниципальной, общественной).

       По  юридическому статусу объекты недвижимости разделяют, в зависимости от вида, на используемые собственником или  арендатором, приватизированные, приобретенные  путем сделки купли-продажи, наследования, дарения и т.п.  
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

       Глава 2

       Определение рыночной стоимости  объекта жилой  недвижимости

       Общие сведения об объекте  оценки.

       Дом находиться в г Кемерово, Кемеровская  область, по адресу: ул.Гагарина 132.

       Данный  объект оценки располагается в Центральном  районе.

       Общие сведения о квартире (по состоянию на 10.05.2012)

       Квартира  расположена на 3 этаже

       Год постройки: 1962

       Физический  износ: 40

       Общая площадь: 56кв.м.

       Материал  стен: железобетон

       Материал  перекрытий: железобетонные плиты

       Технические характеристики дома:

       Средняя высота помещений: 2.5 м

       Санузел совмещен

       Описание  элементов отделки:

       В жилых комнатах:

       Полы: ленолиум

       Потолки: виниловые панели, водоэмульсионная покраска

       Стены: обои

       Перегородки: железобетонные

       В кухне:

       Полы: кафель

       Потолки: водоэмульсионная покраска

       Стены: кафель, водоэмульсионная покраска

       В других помещениях:

       Полы: кафель

       Потолки: водоэмульсионная покраска

       Стены: обои

       Наличие элементов благоустройства:

       Ванная (душ) - есть

       Водопровод - есть

       Газ - нет

       Горячее водоснабжение - есть

       Канализация - есть

       Лифт - нет

       Мусоропровод - нет

       Телевидение - есть

       Телефон - есть

       Центральное отопление - есть

       Электроосвещение  – есть

       Процедура оценки.

       Затратный подход к оценке недвижимости.

       Затратный подход основывается на расчете затрат на воспроизводство оцениваемы зданий и сооружений с учетом всех видов  износа и предпринимательской прибыли. К полученной стоимости добавляемся  стоимость земельного участка.

       Подход  базируется на предположении, что типичный покупатель не заплатит за готовый  объект больше, чем за создание объекта  аналогичной полезности. При расчете  затрат учитываются затраты инвестора, а не подрядчика. В процессе оценки используется информация об уровне заработной платы, накладных расходах, затратах на оборудование, норме прибыли строительных организаций, рыночных ценах на стройматериалы.

       Этапы затратного подхода

       1. Расчет стоимости земельного  участка с учетом ННЭИ (Сэ).

       2. Расчет затрат на новое строительство  оцениваемых строений (Снс).

       3. Расчет накопленного износа (Ин):

       физический  износ;

       функциональный  износ;

       внешний износ.

       4. Расчет стоимости улучшений с  учетом накопленного износа

       (Су = Сне - Ин).

       5. Определение итоговой стоимости  объекта (С = Сз + Су).

       1. Стоимость земли.

       2. Расчет затрат на новое строительство улучшений включает определение стоимости воспроизводства или стоимости замещения. Наиболее точное представление об объекте оценки дает стоимость воспроизводства, но для старых зданий такой расчет практически невозможен, из-за отсутствия ранее использовавшихся материалов и технологий строительства. В этом случае определяют стоимость замещения. Затраты разделяют на прямые и косвенные.

       Прямые  затраты:

       стоимость трудовых ресурсов;

       стройматериалы;

       строительство временных сооружений;

       прибыль подрядчика;

       охрана  труда и техника безопасности;

       коммунальные  услуги при строительстве.

       Косвенные затраты:

       получение разрешения на строительство;

       получение лицензий;

       страхование и период строительства;

       уплата  налогов во время строительства;

       профессиональные  услуги (оплата архитекторам, топографам, юристам);

       оплата  процентов по кредиту.

       Методы  расчета стоимости воспроизводства  или замещения: метод сравнительной  стоимости единицы, метод стоимости  укрупненных элементов, метод количественного  анализа.

       Метод сравнительной стоимости  единицы - оценка имущества на основе использования единичных, скорректированных показателей затрат на создание аналогов.

       где С - стоимость объекта;

       Сел - стоимость единицы сравнения (м, м, место и т.п.);

       Кед - количество единиц сравнения в  оцениваемом объекте.

       То  есть необходимо установить размеры  оцениваемого объекта и собрать  данные о затратах на возведение аналогичных  объектов.

       Метод стоимости укрупненных элементов - оценка имущества на основе величины стоимости создания его основных элементов. При расчете поэлементных затрат объект разбивается на составные  части и устанавливается величина затрат на изготовление и монтаж этих частей. При оценке жилого здания можно  выделить следующие элементы затрат:

       составление сметы;

       подготовка  планов строительства;

       подготовка  участка под строительство;

       земляные  работы;

       возведение  фундамента;

       возведение  стен и перекрытий;

       отделка;

       коммуникации  и др.