Механизм ипотечного кредитования, проблемы и перспективы развития ипотечного рынка

ОБРАЗОВАТЕЛЬНОЕ УЧРЕЖДЕНИЕ

СРЕДНЕГО  ПРОФЕССИОНАЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ

«ХАБАРОВСКАЯ  БАНКОВСКАЯ ШКОЛА (КОЛЛЕДЖ)

ЦЕНРАЛЬНОГО БАНКА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ»

КУРСОВАЯ  РАБОТА

ПМ.02 «Осуществление кредитных операций»

Тема: «Механизм ипотечного кредитования, проблемы и перспективы ипотечного рынка в России»

Студентки_____ _____Шлапакова Мария Сергеевна_________________

Группа  201

Курс      2

Специальность 080110 «Банковское дело»

Комиссия  профессиональных модулей 

Руководитель ________________________________________Е.В. Варгатюк

Хабаровск

2013

СОДЕРЖАНИЕ

ВВЕДЕНИЕ

Тема настоящей курсовой работы посвящена исследованию проблем развития механизмов ипотечного кредитования в России.  

Система ипотечного кредитования занимает уникальное положение  в национальной экономике. Во-первых, в настоящее время ипотечное кредитование в большинстве экономически развитых стран не только является основной формой улучшения жилищных условий, но и оказывает существенное влияние на экономическую ситуацию в стране в целом. С другой стороны, система ипотечного кредитования представляет сегодня сложнейший механизм, состоящий из взаимосвязанных и взаимозависимых подсистем.

Особое место  ипотечного кредитования в системе  рыночной экономики определяется и  тем, что оно является одним из самых проверенных в мировой практике и надежных способов привлечения внебюджетных инвестиций в жилищную сферу. Ипотечное кредитование оказывает огромное влияние на мотивацию человека, общественные процессы, происходящие в обществе.

Россия также  встала на путь развития ипотечного кредитования. Целью развития системы ипотечного кредитования в нашей стране является, прежде всего, улучшение жилищных условий населения. Именно поэтому поддержка государством развития ипотечного кредитования является одной из основных предпосылок достижения реального экономического роста в стране.

Начиная с 2000 года по сегодняшний день, государство  реализует национальный проект «Доступное жилье», в рамках которого утверждены как ипотечные, так и не ипотечные программы приобретения жилья.

Национальный  проект «Доступное жилье» предусматривает  вид жилищного кредитования, как ипотека без первоначального взноса. Название не совсем отражает суть данной программы, потому как заемщику все равно придется брать потребительский кредит и использовать его в качестве первого взноса, либо использовать в качестве залога уже имеющееся жилую недвижимость.

«Социальная ипотека» -  это государственный проект правительства России, основной целью которого является обеспечение жильем социально незащищенных граждан, а также тех, кто находится в очереди на получение квартиры по программе «Коммерческая ипотека» и те, кто признан нуждающимися в улучшении жилищных условий. Главной особенностью социальной ипотеки является льготная стоимость квадратного метра. Также предполагаются дополнительные гарантии, как со стороны банка, так и правительства.

При социальной ипотеке, как  и при обычной, банк проверяет  квартиру, страхует жизнь заемщика и обязуется не изменять процентную ставку до окончания действия кредита. Банки, работающие по программе социальная ипотека, утверждаются местными органами самоуправления.

Однако, несмотря на высокий уровень спроса и государственную  программу ипотечный кредит по-прежнему является не доступным для большинства нуждающихся. Более того, часто население предпочитает брать обычный потребительский кредит на приобретение жилья, чем вступать в ипотеку. 

Именно с этим связана актуальность темы исследования.

Таким образом, целью данной работы является анализ современного состояния и разработка направлений совершенствования системы ипотечного жилищного кредитования в России. Результат анализа позволяет ответить на главный вопрос: почему ипотечный механизм не работает в должной мере.

Для достижения поставленной цели были сформулированы и решены следующие задачи:

- раскрыть содержание  механизма ипотечного кредитования как финансового инструмента и как института экономической системы;

- дать обзор современного состояния ипотечного кредитования в России;

-  выявить проблемы развития ипотечного кредитования в России;

- сформулировать и обосновать  направления совершенствования  системы ипотечного кредитования.

Объектом исследования является институт финансового рынка – ипотечное кредитование.

Предмет исследования состояние системы ипотечного кредитования в России.

При написании данной работы использовались: Федеральное законодательство, нормативно-правовые акты субъектов  РФ, экономическая литература, данные периодических изданий, а также интернет-сайтов российских операторов ипотечного жилищного кредитования.

В первом разделе работы рассматриваются теоретические и правовые основы ипотечного жилищного кредитования, показан механизм функционирования ипотечного кредитования, учет ипотечного кредитования в коммерческом банке, а также представлен анализ современного состояния ипотечного кредитования. Второй раздел посвящен основным проблемам развития рынка и предложениям по совершенствованию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации.

1. МЕХАНИЗМ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ

1.1 Отличительные черты ипотеки  как формы кредитования

Как и любая  другая форма кредита, ипотечное  кредитование имеет своими субъектами кредитора и должника, иначе говоря, залогодержателя и залогодателя. Субъектом залогового отношения может быть физическое, юридическое лицо, либо государство. В России, согласно части 2 статье 355 Гражданского Кодекса РФ, а также статье 6 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», залогодателем вещи может быть ее собственник, или лицо, имеющее на нее право хозяйственного ведения. Существенным является и то, что Гражданский Кодекс РФ (пункт 1, статья 335) определяет, что залогодателем может быть как сам должник, так и третье лицо. Это значительно расширяет сферу ипотечного кредитования, так как лица, не располагающие недвижимостью, не лишаются возможности получить кредит, если другие лица, имеющие в собственности соответствующую недвижимость, выступят залогодателями в обеспечение их обязательств.

Среди юридических  лиц – залогодержателей по ипотечным  договорам заметно выделяются кредитные  учреждения. Предоставляют ипотечный  кредит, как правило, ипотечные банки, выступающие субъектами договорных отношений по ипотеке.

К субъектам  отношений ипотеки можно отнести:

- инвесторов, вкладывающих капитал в ипотечные ценные бумаги;

- правительство, главной функцией которого является законодательное регулирование системы ипотечного кредитования, а также государственные гарантии, обеспечивающие дополнительное покрытие эмитируемых ценных бумаг;

- риэлтора, обеспечивающего оценку и последующую продажу недвижимости, заложенной по ипотеке;

- страховые компании, страхующие часть рисков всех участников операции.

Основанием  возникновения ипотеки является договор между кредитором и заемщиком, в котором закреплены их взаимные права и обязанности, направленные на достижение их интересов. Согласно статье 339 Гражданского Кодекса РФ, в договоре о залоге должны быть указаны предмет залога и его оценка, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом. В нем также должно содержаться указание на то, у какой из сторон находится заложенное имущество (в большинстве случаев имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании).

Договор ипотеки  оформляется путем выдачи закладной. Закладная — именная ценная бумага, удостоверяющая следующие права ее владельца:

- право на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без представления других доказательств существования этого обязательства;

- право залога на имущество, обремененное ипотекой.

Закладная дает кредитору право требования на имущество должника, служащее обеспечением ссуды. В случае нарушения условий кредитного договора, (неуплата процентов, задержка погашения долга и так далее) владелец закладной может продать недвижимость для возмещения потерь.

Существует  понятие первой и второй закладной. Закладная на недвижимое имущество  является первой закладной, если до нее  не была зарегистрирована ни одна закладная по данному имуществу (старший залог). Если после этого собственник имущества возьмет другой займ на дополнительную сумму денег, то новый займ станет второй закладной (младший залог). Закладные обычно имеют приоритет в том порядке, в котором они были зарегистрированы.

Закладная является обращаемым документом, то есть может  быть переуступлена, продана и так  далее третьей стороне. Кредитор может передать путем соответствующей  записи долговое обязательство и  осуществить передачу закладной. Лицо, которому передано долговое обязательство, становится новым собственником долга и гарантирующих его документов.

Договор об ипотеке  и закладная заключаются в  письменной форме, должны быть нотариально  заверены и подлежат обязательной государственной регистрации. Государственная регистрация ипотеки осуществляется путем совершения регистрационной записи об ипотеке в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество. Регистрационная запись об ипотеке погашается на основании заявления законного владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя либо на основании решения суда, арбитражного суда или третейского суда о прекращении ипотеки.

Предметом  договора об ипотеке, согласно статье 5, 76 закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» может быть недвижимое имущество, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе:

а) земельные  участки;

б) предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;

в) жилые дома, квартиры и части жилых домов  и квартир, состоящие из одной  или нескольких изолированных комнат;

г) дачи, садовые  дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;

д) воздушные  и морские суда, суда внутреннего  плавания и космические объекты;

ж) незавершенное  строительством недвижимое имущество, возводимое на земельном участке  в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации.

Ипотечное кредитование основано на ряде принципов.

Принципы  гласности (публичности) и достоверности заключаются в том, что каждое заинтересованное лицо вправе получить в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, достоверные сведения о том, имеется ли регистрационная запись об ипотеке соответствующего имущества.

Принцип специальности связан с ограничением предмета ипотеки, возможности ее установления только к определенным видам недвижимости и в определенном наборе.

Принцип старшинства возникает при значительном превышении стоимости залога над суммой выданного кредита. В этом случае ипотека дает возможность получить дополнительные ссуды под залог того же имущества (вторая, третья ипотека). Преимущество одного закладного права перед другими зависит от времени внесения его в ипотечную книгу.

Принцип бесповоротности гласит, что залоговые отношения прекращаются лишь в случаях, предусмотренных законом или договором. Запись об ипотеке сохраняет силу в случае ее оспаривания и может быть опровергнута только судом.

Таким образом, считаем нужным выделить следующее  особенности ипотечного вида кредитования:

1) Основным отличием от классического кредита являются обычно большие сроки и объемы ипотечного кредитования, что также определяет специфику инструментов кредитования;

2) Обязательным условием является наличие залогового обязательства, закрепленного в договоре и закладной. Закладная – основной юридический документ, свидетельствующий о залоге должником принадлежащего ему недвижимого имущества. Она является гарантом возвращения долга кредитору;

3) Предметом  данных кредитных отношений всегда является недвижимость;

4) Предмет находиться во владении залогодателя, однако он теряет право распоряжения им без согласия залогодержателя на время залогового периода.

Особенно следует  выделить функции ипотечного кредитования и особенности такого рода кредита, которые дают ему преимущество перед  другими способами кредитования:

а) функция финансового  механизма привлечения инвестиций в сферу материального производства;

б) функция обеспечения  возврата заемных средств;

в) функция стимулирования оборота и перераспределения  недвижимого имущества, когда иные способы (купля-продажа и другое) экономически нецелесообразны или  юридически невозможны;

г) функция формирования многоуровневого фиктивного капитала в виде закладных, производных ипотечных ценных бумаг и др.

Таким образом, ипотечным кредитом называют долгосрочную ссуду с обязательством ее возврата в означенный договором срок, с выплатой процента по кредиту и обеспечением выплаты данного обязательства залогом недвижимости.

2.  Механизм ипотечного кредитования

При заключении договора ипотеки применяется стандартная схема, представленная на рисунке 1.

Рисунок 1 - Схема взаимоотношений кредитора и заемщика на первичном рынке закладных

Граждане, обладающие определёнными накоплениями и стабильными  доходами, принимают решение приобрести жилую недвижимость (квартиры или  индивидуальные дома) посредством ипотечных  кредитов.

Кредитор проверяет  платёжеспособность потенциальных заёмщиков (процедура андеррайтинга), т.е. оценивает, в состоянии ли он из своего текущего дохода, который может оказаться единственным источником погашения кредита, платить ежемесячно определенную, обусловленную договором по ипотечному кредиту сумму. Есть золотое банковское правило: на выплату кредита заемщик не должен  тратить больше 30% своего личного ежемесячного дохода. Если эта доля больше, например, 40-60%, то такой кредит уже становится рискованным. Может получиться так, что заемщик не сможет его выплатить. Поэтому, исходя из дохода заемщика, банк оценивает тот объем кредита, который он может предоставить.

В случае положительного решения заёмщики заключают кредитные  договоры с кредитором на покупку  выбранной жилой недвижимости. В  договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и сроки исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой. Предмет ипотеки определяется в договоре с указанием его наименования, места нахождения и достаточным для целей идентификации описанием (например, жилые помещения, принадлежащие на праве собственности физическим и юридическим лицам). Ипотека жилых домов и квартир, находящихся в государственной или муниципальной собственности, не допускается.

После заключения договора об ипотеке, банк, как правило, требует, чтобы заемщик внес определенный первоначальный взнос, размер которого в разных банках может колебаться. Банк-кредитор заинтересован в том, чтобы этот взнос был как можно больше, т. к. чем больше первый взнос, тем менее рискованна сделка и сам кредит.

В настоящее  время в российской практике ипотечного кредитования существует три основные схемы предоставления кредитов для  приобретения жилья.

Схема 1. Кредитование с оформлением Договора залога.

Данная схема  являлась основной при создании всей программы ипотечного кредитования. Несомненное достоинство данной схемы в том, что она прямо предусмотрена законодательством, а именно Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Клиент заключает  Кредитный договор и Договор  Залога, в его обеспечение, с банком и на условиях банка. При полном погашении кредита залог снимается, жильё остаётся в собственности клиента.

Схема 2. Кредитование с оформлением Договора купли-продажи и трехстороннего договора с участием Банка, клиента  и риэлтерской фирмы.

Настоящая схема  по отзыву специалистов банков является на сегодняшний день наиболее реалистичной. У неё существует несколько этапов прохождения.

1. Кредит выдаётся риэлтерской фирме.
2. Кредит выдаётся клиенту.

Положительным в данной схеме является следующее. Нахождение квартиры в собственности связанной риэлтерской фирмы гарантирует, что в случае необходимости её реализации квартира будет свободна от обязательств и не упадёт в цене. Продажа квартиры может быть осуществлена сравнительно быстро.

Схема 3. Ипотечное кредитование, разработанное  Центральным Банком России, через  выпуск банками ипотечных облигаций.

Данная схема  заключается в следующем:

1) Клиент берёт  в банке ипотечный кредит и  закладывает недвижимость с оформлением  закладной, которая переходит к банку;

2) Банк выпускает  ипотечные облигации, которые  работают на вторичном рынке  (для этого необходимо жёстко  закрепить за ипотечными облигациями  залоговое обеспечение недвижимостью,  при продаже облигации права  на залог должны будут переходить к новому владельцу автоматически);

3) На вырученные  от реализации облигации средства  банк может выдать очередной  ипотечный кредит и т.д.;

4) Клиент гасит  кредит банку, а банк гасит  соответствующую облигацию её  нынешнему держателю;

5) Ипотечные  облигации, в случае банкротства банка-эмитента, не будут включаться в конкурсную массу, и недвижимость переходит в собственность инвесторов (нынешних обладателей облигаций), либо её хозяину при полном погашении им облигации.

Далее рассмотрим, какие операции в кредитных организациях проводятся при выдаче ипотечного кредита и как они учитываются с точки зрения бухгалтерского учета.

1.3. Учет операций по ипотечному  кредитованию.

Ипотечные кредиты, как правило, являются долгосрочными  и предоставляются в безналичной  форме в рублях или в иностранной валюте с последующей конвертацией и аннуитетными платежами, обеспеченными залогом недвижимого имущества.

Предоставление кредитных средств

Предоставление  кредитных средств отражается в  учете проводкой:

Дт 455/457 "Кредиты  и прочие средства, предоставленные физическим лицам"

Кт 40817/40820 "Физические лица".

Аналитический учет на балансовых счетах по учету  кредитных средств, предоставленных  физическим лицам, осуществляется в  разрезе сроков и заемщиков по каждому кредитному договору.

Дата проведения операции соответствует дате предоставления средств согласно условиям кредитного договора. Основанием для проведения операции обычно служит распоряжение на выдачу кредита, подписанное уполномоченным лицом. Оформление операции следует  производить с применением банковского ордера по форме 0401067. Проводка осуществляется на сумму фактически предоставленного кредита.

В случаях целевого ипотечного кредитования выдача кредитных  средств может производиться  в наличной форме, что не запрещено  законодательством. В таком случае операция дополнительно оформляется проводкой:

Дт 40817/40820 "Физические лица"

Кт 202 "Наличная валюта и чеки".

Основанием  для проведения операции является договор  банковского счета, а оформляется  она расходным кассовым ордером.

Погашение кредитов оформляется обратными бухгалтерскими записями, где в случае безналичных  платежей через иные кредитные организации  вместо счета кассы кредитной  организации может использоваться счет 30102 "Корреспондентские счета  кредитных организаций в Банке России".

Списание  единовременных комиссионных платежей по кредиту

Списание единовременных комиссионных платежей по кредиту отражается в учете проводкой:

Дт 40817/40820 "Физические лица"

Кт 70601 "Доходы"

Списание (удержание) единовременной платы по кредиту со счета заемщика производится в дату, предусмотренную договором для уплаты такой комиссии. Основанием для проведения операции служат тарифы банка, а оформляется она мемориальным ордером или валютным мемориальным ордером.

Зачастую программы  ипотечного кредитования предусматривают страхование жизни и здоровья заемщика и созаемщиков, а также страхование заложенного имущества от основных рисков. В зависимости от условий кредитного договора уплата страховых взносов может быть произведена за счет предоставленных кредитных средств. В таком случае оформляется бухгалтерская запись:

Дт 40817/40820 "Физические лица"

Кт 30102 "Корреспондентский  счет банка в Банке России",

Кт 40701 "Расчетный  счет страховой компании" (если у  страховой компании открыт счет в данном банке).

Основанием  для проведения операции служит наличие  договора страхования. Проводка формируется  на сумму страхового взноса. Основанием для совершения операции является платежное  поручение клиента.

Конвертация кредитных средств

Во многих случаях ипотечные ссуды предоставляются в иностранной валюте, а расчеты с продавцами недвижимого имущества осуществляются в российских рублях. В таком случае на основании поручения клиента на продажу иностранной валюты необходимо оформить продажу иностранной валюты следующими проводками.

В дату предоставления денежных средств, согласно условиям кредитного договора, на основании поручения  клиента на продажу иностранной  валюты оформляется проводка:

Дт 40817/40820 "Физические лица"

Кт 47408 "Расчет по конверсионным операциям и срочным сделкам".

Операция на сумму, указанную в поручении  на продажу, оформляется валютным мемориальным ордером.

Зачисление  конвертированных средств оформляется  проводкой:

Дт 47407 "Расчет по конверсионным операциям и  срочным сделкам"

Кт 40817/40820 "Физические лица".

Проводка формируется  на сумму рублевого эквивалента, сконвертированную по курсу банка  валюты:

Дт 47408 "Расчет по конверсионным операциям и  срочным сделкам"

Кт 47407 "Расчет по конверсионным операциям и  срочным сделкам".

По дебету - на сумму кредита в валюте, по кредиту - на сумму в рублях после конверсии. При этом учет положительных и отрицательных курсовых разниц соответственно оформляется проводками:

Дт 47408 "Расчет по конверсионным операциям и  срочным сделкам"

Кт 70601 "Доходы", символ 12201 "Доходы от купли-продажи иностранной валюты в наличной и безналичной форме";

Дт 47408 "Расчет по конверсионным операциям и  срочным сделкам"

Кт 70606 "Расходы", символ 22201 "Расходы по купле-продаже  иностранной валюты в наличной и  безналичной форме",

47408 "Расчет  по конверсионным операциям и  срочным сделкам".

Формирование  резервов

Бухгалтерский учет создаваемых резервов для всех описанных в статье кредитных  продуктов ведется по одним правилам.

Создание резервов на возможные потери по условным обязательствам кредитного характера, процентам и комиссиям оформляется проводками:

Дт 70606 "Расходы"

Кт 47425 "Резервы  на возможные потери".

Восстановление  резервов оформляется обратными  проводками.

Оплата  дополнительных комиссионных вознаграждений

Программами ипотечного кредитования обычно предусмотрены различного вида сопутствующие комиссионные услуги, предлагаемые банком, такие как, например, предоставление в аренду индивидуального банковского сейфа, услуга по пересчету купюр и др. Комиссии за такие услуги обычно отражаются следующими бухгалтерскими записями:

Дт 20202 "Касса  кредитных организаций"

Кт 70601 "Доходы"

Операция оформляется  приходным кассовым ордером.

Постановка  на учет обеспечения по предоставленным ипотечным кредитам

Постановка  на учет обеспечения, удостоверенного закладной, осуществляется на основании поручения в депозитарий кредитной организации, которое должно помещаться в документы дня депозитария:

Дт 98000 "Ценные бумаги на хранении в депозитарии"

Кт 98050 "Ценные бумаги, принадлежащие депозитарию".

Проводка формируется  в дату приема закладной в хранилище  депозитария на основании оформленного акта приема/передачи и оформляется  мемориальным ордером. Учет ведется  в штуках, на количество принятых закладных.

Одновременно  сумма обеспечения отражается на счетах внебалансового учета проводкой:

Дт 99998 "Счет для корреспонденции с пассивными счетами при двойной записи"

Кт 91311 "Ценные бумаги, принятые в обеспечение по размещенным средствам".

Проводка формируется  в дату приема закладной в хранилище депозитария (но не ранее даты предоставления кредита) на сумму закладной на основании распоряжения уполномоченного лица и оформляется мемориальным ордером.

При наличии  поручительств по ипотечным кредитным  договорам суммы поручительств  отражаются на счетах внебалансового учета следующими записями:

Дт 91414 "Полученные гарантии и поручительства"

Кт 99999 "Счет для корреспонденции с активными  счетами при двойной записи".

Проводка формируется  на основании распоряжения уполномоченного  лица на дату заключения договора поручительства и оформляется мемориальным ордером. Существует несколько подходов к определению суммы поручительства, отражаемого на счетах внебалансового учета, однако наиболее часто банки учитывают поручительства в сумме, указанной в договоре поручительства.