Методы оценки земли. 3

Федеральное агентство по образованию 

Государственное образовательное учреждение высшего  профессионального образования 

«Нижегородский  государственный архитектурно-строительный университет»

_____________________________________________________________________________

 

Институт  открытого дистанционного образования 

 

 

 

 

 

 

 

 

Курсовая  работа

По  курсу: «Методы оценки земли»

Вариант № 16

 

080507   «Менеджмент  организации»

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Выполнила: студентка гр.

 

 

 

Проверил:                                                                                                                И.В. Табунов

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

г. Нижний Новгород, 2011 г.

Содержание

 

 

 

Введение………………………………………………………………………………………………………………………3

 

Задача №1. Определение рыночной стоимости земельного участка методом прямого сравнительного анализа продаж……………………………………………………………………………………………………………………………5 

Задача №2. Определение  рыночной стоимости земельного участка  методом базового участка………………………………………………………6

 

Задача №3. Определение  рыночной стоимости земельного участка  методом определения затрат на освоение…………………9

 

Задача №4. Определение  рыночной стоимости земельного участка  методом техники остатка…………………………………………………………10

 

Заключение…………………………………………………………………………………………………………………11

 

Список используемой литературы……………………………………………………………12

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Введение

 

      В данной работе на тему: «Методы оценки земли» при определении рыночной стоимости земельного участка применяются следующие подходы и методы:

1) сравнительный (метод прямого  сравнительного анализа, метод  базового участка);

2) затратный (метод определения  затрат на освоение);

3) доходный подход (техника остатка  дохода для земли);

Неотъемлемым элементом любого объекта недвижимости, его природным  базисом выступает земельный  участок. Земля в первую очередь  имеет право на доход, приносимый всем объектам недвижимости, поскольку  стоимость зданий и сооружений на земельном участке носит вторичный  характер и выступает как дополнительный вклад в стоимость земельного участка. Кроме того, выгоды от использования  земельного участка реализуются  на протяжении неограниченного времени, в то время как улучшения имеют  определенный срок службы.

В современных условиях России земля  является одним из наиболее сложных  объектов экономической оценки в  составе недвижимости, что обусловлено  следующими причинами:

1) спецификой данного объекта;

2) неразработанностью  нормативно-правовой  базы;

3) неразвитостью земельного рынка  в стране.

Земля, как объект рыночных отношений, занимает уникальное положение во всей системе предпринимательской деятельности людей и общества в целом, что  обусловлено ее не воспроизводимым  характером и многофункциональным  назначением.

Земельные отношения выражают отношения  между органами государственной  власти, органами местного самоуправления, юридическими лицами, гражданами по поводу владения, использования и распоряжения землями, а также по поводу государственного управления земельными ресурсами.

Земельные отношения имеют особый юридический статус и регулируются конституционными нормами и гражданским  законодательством, а также земельным, лесным, экологическим и другими  кодексами. Кроме этого, правовые нормы, регулирующие отношения собственности  на землю, подразделяются на общие, свойственные всем земельным отношениям, и специальные, характерные для определенных категорий  земель и условий их использования.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Задача №1. Определение рыночной стоимости земельного участка

      методом прямого сравнительного анализа продаж.

 

     Определить рыночную  стоимость земельного участка  методом прямого сравнительного  анализа сопоставимых продаж. В  качестве объектов сравнения  выбраны четыре земельных участка,  недавно проданных на местном  рынке. 

Таблица 1.

Исходные  данные по искомому земельному участку  и аналогам

 

№ аналогов	Цена, руб.	Размер, га	Физическая характеристика	Местоположение
искомый	Х	11600	--//----//--	в центре города
1	8630	14500	--//----//--	на другом берегу реки
2	9600	11600	ровный	в центре города
3	7410	11600	--//----//--	вниз по реке
4	6830	11600	холмист	вверх по реке

 

Решение.

      Как видно из  исходных данных объекты сравнения  отличаются от оцениваемого размером, физическими характеристиками и  местоположением. Для корректировки  по размерам необходимо выделить  объекты, отличающиеся только  этим элементом. В рассматриваемом  примере объекты 1 и  3 отличаются  только по размеру. Сравнивая  объекты 1 и 4, определяем корректировку  на размер:

К_{р 1-4} = 6830 – 8630 = -1800 руб.

Для определения величины корректировки  по физическим характеристикам необходимо произвести сравнение объектов 3 и 4, так как они различаются лишь физическими характеристиками:

К_{р 3-4} = 6830 – 7410 = -580 руб.

Для определения величины корректировки  по местоположению необходимо произвести сравнение объектов 2 и 4, так как  они различаются лишь этим показателем:

К_{р 2-4} = 6830 – 9600 = - 2770 руб.

Результаты выполненных корректировок  приведены в таблице 2. Для каждого  объекты сравнения получена скорректированная  цена.

Таблица 2.

Определение скорректированной цены

 

Характеристики	Искомый объект	Аналоги
		1	2	3	4
Цена, руб.	Х	8630	9600	7410	6830
Размер, га		1800	0	0	0
Физическая характеристика		0	0	580	0
Местоположение		0	2770	0	0
Корректировка, руб.		1800	2770	580	0
Скорректированная цена, руб.		6830	6830	6830	6830
Стоимость искомого объекта, руб.	6830

 

В качестве рыночной стоимости оцениваемого земельного участка принимаем скорректированную  цену, равную 6830 рублей.

 

Задача №2. Определение рыночной стоимости земельного участка

                      методом базового участка.

 

      Определить рыночную  стоимость базового стандартного  земельного участка. В качестве  объектов сравнения выбраны пять  земельных участков, недавно проданных  на местном рынке (объекты сравнения  №1…№5). Все участки имеют примерно  одинаковые размеры, но отличаются  по другим параметрам. Определение  процента поправки производится  методом экспертной оценки.

 

 

 

 

Таблица 3.

Расчет стоимости  по способу базового участка 

                                

Участки	Цена продаж, приведенная во времени, руб.	Обзор	Интенсивность дорожного движения	Размер, га	Цена продаж, приведенная к базовому участку, руб.
Базовый		стандартный	умеренная	0,2
1	2000,00	стандартный	низкая	0,2	1900,0
2	2400,00	лучший	низкая	0,2	1920,0
3	1600,00	ограниченный	умеренная	0,2	1840,0
4	1280,00	ограниченный	высокая	0,2	1600,0
5	2880,00	стандартный	высокая	0,5	2160,0

 

Решение.

      Рассмотрим объект  сравнения №1 и определим корректировки,  которые необходимо применить  к его цене 2000, 00 руб.

Таблица 4.

Требуемые корректировки  к цене объекта сравнения №1                            

Позиция сравнения	Сравниваемый (проданный) участок, %	Поправки (+,-), %
Обзор	-	Не требуется
Интенсивность дорожного движения	На 5 лучше, чем у оцениваемого участка	-5
Размер, га	-	Не требуется
Общая поправка	-	-5

 

Рассмотрим объект сравнения №2 и определим корректировки, которые  необходимо применить к цене 2400,00 руб.

Таблица 5.

Требуемые корректировки  к цене объекта сравнения №2

Позиция сравнения	Сравниваемый (проданный) участок, %	Поправки (+,-), %
Обзор	На 15 лучше, чем у оцениваемого участка	-15
Интенсивность дорожного движения	На 5 лучше, чем у оцениваемого участка	-5
Размер, га	-	Не требуется
Общая поправка	-	-20

Рассмотрим объект сравнения №3 и  определим корректировки, которые  необходимо применить к его цене 1600,00 руб.

Таблица 6.

Требуемые корректировки  к цене объекта сравнения №3

Позиция сравнения	Сравниваемый (проданный) участок, %	Поправки (+,-), %
Обзор	На 15  хуже, чем у оцениваемого участка	+15
Интенсивность дорожного движения	-	Не требуется
Размер, га	-	Не требуется
Общая поправка	-	+15

 

Рассмотрим объект сравнения №4 и определим корректировки, которые  необходимо применить к его цене 1280,00 руб.

Таблица 7.

Требуемые корректировки  к цене объекта сравнения №4

Позиция сравнения	Сравниваемый (проданный) участок, %	Поправки (+,-), %
Обзор	На 15  хуже, чем у оцениваемого участка	+15
Интенсивность дорожного движения	На 10  хуже, чем у оцениваемого участка	+10
Размер, га	-	Не требуется
Общая поправка	-	+25

 

Рассмотрим объект сравнения №5 и определим корректировки, которые  необходимо применить к его цене 2880,00 руб.

 Таблица 8.

Требуемые корректировки  к цене объекта сравнения №5

Позиция сравнения	Сравниваемый (проданный) участок, %	Поправки (+,-), %
Обзор	-	Не требуется
Интенсивность дорожного движения	На 10  хуже, чем у оцениваемого участка	+10
Размер, га	На 35 лучше, чем у оцениваемого участка	Не требуется
Общая поправка		-25

 

Скорректированные цены продаж сведены в графу 6 таблицы 3.

В рассматриваемом  примере среднее значение цены – 2032,0 руб., значение медианы (середины ранжированного ряда) – 1920,0 руб. Следовательно, рыночная стоимость базового участка составляет – 1920,0 руб. (данные по медиане).

После установления стоимости единицы сравнения  или стоимости базового участка  можно определить рыночную стоимость  отдельных земельных участков, внося  поправки на их отличительные параметры.

 

Задача  №3. Определение рыночной стоимости земельного участка

                     методом определения затрат на  освоение.

 

      Определить рыночную стоимость  земельного участка при следующих  исходных данных. Инвестор планирует  купить свободный земельный участок  размером 3 га, разбить его на 6 индивидуальных  участков, построить на них дома (дачи) и продать, получив при  этом прибыль.

Общая выручка  от продажи всех индивидуальных участков составляет 3600 тыс. руб. (600 тыс.руб. х 6 участков). Текущая стоимость общих издержек 2380 тыс.руб. ставка дисконтирования 11%.

 

Решение.

      Разработан график продаж, предусматривающий  продажу одного земельного участка  в месяц. Эта выручка дисконтируется  в текущую стоимость по 11% ставке  за 6-летний период.

600*6/(1+0,11)¹ = 3243,24 тыс.руб.

Таким образом, стоимость освоенного земельного участка  составит:

3243,24 – 2380 = 863,24 тыс.руб.

 

 

 

 

Задача №4. Определение рыночной стоимости земельного участка

                      методом техники остатка.

 

         Определить  рыночную стоимость земельного  участка при следующих исходных  данных:

Стоимость или проектные затраты  на сооружение здания 420 тыс.руб. Годовой чистый доход объекта составляет 60 тыс.руб. Ставка дохода на инвестиции 11%, продолжительность экономической жизни сооружения 35 лет.

 

Решение.

Таблица 9.

Расчетные показатели	Значение, тыс.руб.
1. Чистый доход за первый год	60
2. Доход от здания: 11%-ый доход от инвестиций +3%-ый возврат  инвестиций за 35 лет  110/35 = 3,14% 11%+3% = 14% 0,14*420=58,8	58,8
3. Остаточный доход земли (60-58,8)	1,2
4. Стоимость земли при капитализации  дохода по 11%-ой ставке на инвестиции  без ограничения срока, так  как земля не изнашивается (1,2/0,11=10,9)	10,9
5. Общая стоимость объекта (420+10,9)	430,9

 

 

 

 

 

 

Заключение

       В данной работе  на тему: «Методы оценки земли»  были рассмотрены и применены  следующие подходы и методы:

1) сравнительный (метод прямого  сравнительного анализа, метод  базового участка);

2) затратный (метод определения  затрат на освоение);

3) доходный подход (техника остатка  дохода для земли);

Каждый из рассмотренных выше методов  оценки земли основываются на исходных данных, собранных на рынке, но имеющих  различные источники для получения  информации.

При использовании затратного подхода, следует получить сведенья о рыночной стоимости различного рода земель, материалов, рабочей силы. В случае применения метода сравнительного анализа  рыночных продаж, то источником информации будут являться банки данных о  сделках с недвижимостью. Для  расчетов по методам на основе доходного  подхода информацию можно получить как у владельцев оцениваемой  собственности, так и из публичных  отчетов.

В условиях рынка недвижимости все  три подхода при использовании  достоверных данных приводят к примерно одинаковым результатам, но учитывая несбалансированность спроса и предложения, не информированность  потенциального пользователя, а также  возможную низкую эффективность  использования данного участка  земли, результаты расчетов по приведенным  выше методам оценки земли могут  и не совпадать.

 

 

 

 

 

 

Список используемой литературы

 

1.  Хавин  Д.В. и др. Оценка земли. Учебное  пособие. – Н.Новгород, 2005

 

2. Оценка  недвижимости и бизнеса. Учебник. - М.: Ассоциация авторов и издателей  «ТАНДЕМ», 2003.

 

3. Антикризисное  управление: Учебник. – 2-е изд., доп. и перераб. / под ред. Э.М.  Короткова. – М.: ИНФРА-М, 2005.

 

4. Справочно-правовая  система «Гарант»