Определение износа объекта недвижимости

Содержание

Введение

1. Процесс и стандарты  оценки объектов недвижимости

1.1 Стандарты оценки объектов  недвижимости

1.2 Процесс оценки объектов  недвижимости

2. Подходы к оценке

2.1 Затратный подход

2.2 Сравнительный (рыночный) подход

2.3 Доходный подход

3. Определение рыночной  стоимости нежилого помещения  (части здания)

3.1 Анализ наилучшего и  наиболее эффективного использования

3.2 Расчет рыночной стоимости  объекта оценки затратным подходом

3.3 Расчет рыночной стоимости  объекта оценки доходным подходом

3.4 Расчет рыночной стоимости  объекта оценки сравнительным  подходом

3.5 Согласование результатов  оценки

Заключение

Список использованной литературы

Введение

Сегодня, значительная часть  стран мирового сообщества взаимодействует  по законам рыночной экономики. В  одних странах она более свободна от государственного контроля, в других находится в тесном взаимодействии с механизмом государственного планирования и управления, создавая тем самым  оптимальный вариант экономического сосуществования.

В нашей стране в течение  семидесяти с лишним лет профессии  оценщик не было, и быть не могло. В социалистические времена отсутствовал институт частной собственности, стоимость  любого объекта собственности устанавливалась  государством раз и навсегда. Но после перехода нашей страны к  рыночной экономике потребовалось  углубленное развитие оценочной  деятельности. Процесс приватизации, возникновение фондового рынка, развитие системы страхования, выдача кредитов банками под залог имущества  сформировали потребность в оценочной  деятельности.

Основная задача этого  вида деятельности заключается в  определении стоимости объекта  имущественных прав путем использования  различных методик и инструментов оценки, что и обуславливает значимость данной работы.

Покупатели коммерческой недвижимости интересует одна простая  вещь - доход от использования, данного  объекта. А доход есть выраженное в деньгах отдача имущества. При  этом следует учитывать, что, чем  выше размер дохода выше надежность и  длительность его получения, тем  лучше.

Следовательно, для определения  стоимости недвижимости оценщик  должен принять во внимание размер, риск и период, связанный с получением дохода от использования, данного имущества.

Цель данной работы –  исследование практических аспектов определения  рыночной стоимости недвижимости на примере нежилого помещения, методологии  оценки объектов недвижимости и практика оценки нежилого помещения в г. Кемерово.

В данной работе рассматриваются  основные понятия и подходы к  оценке недвижимости, методы и задачи определения стоимости недвижимости, выполнена оценка рыночной стоимости  нежилого помещения. В работе также  рассмотрен процесс оценки недвижимости и стандарты оценки недвижимости.

1. Процесс и стандарты оценки объектов недвижимости

1.1 Стандарты оценки  объектов недвижимости

В данной работе учитывались  следующие положения стандартов, которые необходимо использовать при  оценке объектов недвижимости.

Рыночная стоимость остается краеугольным камнем работы Оценщика. Она определяется как расчетная  величина, равная сумме, за которую  имущество (активы) должно переходить из рук в руки на дату оценки между  добровольным покупателем и добровольным продавцом в результате коммерческой сделки после адекватного маркетинга; при этом полагается, что каждая из сторон действовала компетентно, расчетливо и без принуждения.

Все методы, процедуры и  техники измерения рыночной стоимости, если они основаны на рыночных показателях  и при этом правильно применены, ведут к одному и тому же выражению  рыночной стоимости. Метод сравнения  продаж или любой другой сравнительный  рыночный метод опирается на рыночные наблюдения. Строительные затраты и  степень износа (обесценения) должны определяться исходя из анализа рыночных оценок затрат и аккумулированного  износа. Метод капитализации дохода, или метод дисконтированного  наличного потока должен быть основан  на определяемых рынком значениях потока денежных средств и нормы прибыли. Поэтому, несмотря на то, что выбор  конкретного метода в основном обусловлен характером доступной информации, особенностями  рынка и спецификой самого оцениваемого объекта, результат всех упомянутых процедур должен быть один - рыночная стоимость (если все методы основывались на рыночной информации).

То, каким образом та или  иная собственность обычно обращается на открытом рынке, служит индикатором  применимости различных методов  и процедур к оценке рыночной стоимости. Любой метод, основанный на рыночной информации, является по своей сути сравнительным. Для каждой проблемы оценки найдутся один-два метода, как  правило, лучше других отражающих ситуацию на открытом рынке. Для каждого оцениваемого объекта собственности Оценщик  при определении рыночной стоимости  должен рассмотреть все имеющиеся  в его распоряжении методы и выбрать  из них наиболее подходящие.

Иногда заказчику, имеющему обеспечение под финансирование или пытающемуся определить статус такого обеспечения, может понадобиться проведение оценки на базе, отличной от рыночной стоимости. В таких обстоятельствах  Оценщик должен, рассмотрев постановку задачи с требуемыми ограничениями, проводить оценку на базе, отличной от рыночной стоимости, только в том  случае, если эта оценка не противоречит соответствующим законам и нормативным постановлениям и не будет вводить в заблуждение. В этих обстоятельствах обычной практикой для Оценщика должно являться включение в отчет оценки рыночной стоимости или иной существенной информации, отражающей отличия нерыночных оценок стоимости от рыночной стоимости.

Оценщик должен особенно внимательно  следить за тем, чтобы избежать ситуаций, в которых нерыночная оценка стоимости  может быть спутана с рыночной стоимостью. Несмотря на то, что при  определенных обстоятельствах применение нерыночных методов оценки стоимости  может быть вполне корректно, тем, кто  будет пользоваться результатами такой  оценки, необходимо разъяснить, что  полученное значение стоимости не обязано  совпадать (и в общем случае не совпадает) с рыночными показателями.

Приносящая доход недвижимость обычно оценивается на индивидуальной основе, хотя кредитным учреждениям  может понадобиться оценить стоимость  объекта недвижимости как части  портфеля активов. В таких случаях  отличие между этими, в общем  случае, разными подходами должно быть ясно отражено.

В случае инвестиционной собственности  Оценщику рекомендуется различать  общий доход, приносимый недвижимостью  с учетом заемного капитала, и общий  доход без учета заемного капитала. Аналогичным образом, необходимо отметить, учитывается ли заемный капитал  во внутренней норме прибыли. Кроме  этого, следует объяснить все  случаи, когда налоги исчисляются  некоторым специальным образом.

Недвижимость, занимаемую владельцем, следует оценивать на базе вакантного владения и исходя из ее наиболее эффективного использования.

1.2 Процесс оценки объектов недвижимости

Процесс оценки можно  разделить на шесть этапов.

1. Определение проблемы.

2. Составление плана оценки.

3. Сбор и подтверждение  информации.

4. Применение соответствующих  данному случаю подходов к  оценке.

5. Согласование.

6. Отчет о результате  оценки стоимости.

Определение проблемы

При оценке важно физически  идентифицировать имущественный объект и определить связанные с ним  юридические права. Размер и характеристики реального актива следует тщательно  выявить и измерить. Связанные  с объектом права могут предоставлять  собой дело долю в совместной аренде или партнерстве. Юридические ограничения  могут лимитировать масштабы использования  объектов. Принципы сбалансированности, экономического размера и экономического разделения позволяют установить какие виды данных следует собирать.

Принцип изменения повышает для оценщика значение выбора эффективной  оценки. Поскольку условия и допущения  со временем обычно меняется, клиент должен знать те временные рамки, внутри которых оценка стоимости остается достоверной.

Составление плана оценки:

Последовательность оценки разрабатывается таким образом, что оценщик начинает с рассмотрения общих факторов, определяющих стоимость  объекта на национальном, региональном уровне. От рассмотрения этой общей  информации оценщик затем переходит  к анализу более специфических  факторов стоимости на уровне рынка  или сегмента рынка. Наконец, оценщик  анализирует самые конкретные факторы, влияющие на стоимость данного участка  и находящихся на нем зданий и  сооружений.

Обычно оценщик разрабатывает  план с тем, что бы определить, какие  данные будут необходимы для решения  проблемы. Назначение плана в том, что бы избежать ненужного дублирования, непродуктивных затрат и сэкономить времени.

В плане выявляется соответствующий  рынок и его сегмент. Со стороны  предложения выявляются, для последующего анализа, аналогичные объекты, которые  вероятно могут конкурировать с  данным объектом. Со стороны спроса выявляются возможные покупатели или  пользователи того вида собственности, который оценивается. Так же отмечается такая информация, как рыночные условия  финансирования, величина и конкурентные характеристики сопоставимых объектов, и характеристики возможных пользователей.

Следующая задача – определить подход. Подход на основе дохода, требует  использование коэффициентов капитализации, которые так же дает рынок.

Сбор и подтверждение  информации.

Надежность выводов оценщика зависит от качества и объема данных, использованных им в работе. Если данные не точны или плохого качества, оценщику будет очень трудно подготовить  обоснованное заключение. Оценщику следует  собрать наилучшую информацию из той, которая доступна. Оценщик, как  минимум должен ответить на следующие  вопросы:

1. Все ли собранные  данные важны и имеют значение  для разрешения проблемы? Посторонняя  информация, включенная только для  увеличения объема отчета, редко  повышает доверие к последнему.

2. Насколько полезны эти  данные? Почерпнуты ли факты из  того же набора рыночных условий,  которые непосредственно влияют  на оцениваемый объект? Являются  ли факты достаточно ясными  или они не определены? Насколько  свежа информация?

3. Были ли подтверждены  данные? Осматривал ли объект  оценщик сам лично? Была ли  подтверждена информация о продажах  сопоставимых объектов осведомленными  лицами? Насколько финансовые показатели, использованные при подсчеты ожидаемого потока дохода, сопоставимы с данными о схожих объектах, имеющихся на рынке?

4. Есть ли основания  полагать, что данные неточны?  Каковы возможные искажения или  отклонения?

5. Имеет ли собранная  информация какой-либо смысл с  точки зрения оценщика, с учетом  его опыта и знаний?

Согласование.

Согласование – процесс, в ходе которого для достижения окончательной  оценки стоимости выносятся определенные логические суждения. Перед его началом  оценщик просматривает все факты  и проверяет точность вычислений. Все допущения проверяются на доступность и надежность.

Отчет о результате оценки объекта.

В качестве последнего шага оценщик пишет отчет о своих  выводах и заключениях, который  он затем передает клиенту. В зависимости  от первоначальной договоренности с  клиентом этот отчет может быть простым  письмом, составляется по стандартной  форме или представляет собой  подробный письменный доклад.

Вывод:

Процесс оценки недвижимого  имущества заключается в оценке стоимости имущественных прав владельца. Право использовать земельный участок  представляет для собственника земли важный момент при определении стоимости участка. При определении своей точки зрения оценщик должен встать так же и на позицию покупателя, понять, какую ценность для него представляет владение данной собственностью и почему. В случае с коммерческой недвижимостью ответ содержится в принципе отдачи от инвестиций после погашения операционных расходов. Знание экономических принципов необходимо для понимания приемов и процедур оценки коммерческой недвижимости.

2. Подходы к оценке

Во многих, но (не во всех) государствах в процессе оценки признаются три подхода к оценке: затратный  подход, подход основанный на сравнимых продажах, и капитализация дохода.

Наличие развитого рынка  делает затратный подход менее значимым, однако недостаток рыночных данных приводит к тому, что затратный подход становится доминантным. Законы некоторых государств не допускают или ограничивают применение одного или большего числа из этих подходов. Если таких ограничений  нет и не существует других неустранимых причин для конкретного исключения, оценщику целесообразно применить каждый из трех подходов. В некоторых государствах предписывается использование каждого подхода, если Оценщик не сможет продемонстрировать недостаток подкрепляющих данных или привести другую вескую причину для исключения данного конкретного подхода.

Каждый подход частично основывается на Принципе замещения, который утверждает, что в наличии имеются несколько  сходных или сопоставимых товаров  или услуг; товар (услуга), имеющий  наименьшую цену, привлекает наибольший спрос и получает наиболее широкое  распространение. Проще говоря, цена имущества, устанавливаемая данным рынком, ограничивается ценами, обычно уплачиваемыми за объекты имущества, которые конкурируют с данными  за долю на рынке, финансовыми альтернативами инвестирования денег где-либо в другом месте, и затратами на строительство новых объектов имущества или приспособление старого имущества для использования, аналогичного использованию рассматриваемого имущества.

2.1 Затратный подход

Затратный подход, известный  также как метод подрядчика, признается в большинстве государств.

При любом варианте применения затратный подход определяет стоимость  путем установления затрат на приобретение земли и строительство нового имущественного объекта с эквивалентными характеристиками или затратами  на приспособление старого объекта  недвижимого имущества для аналогичного использования с учетом того, что  затраты производятся одномоментно (без задержки). К общим затратам на строительство добавляются затраты на приобретение земельного участка. (Когда это возможно, учитывается предпринимательский доход, т.е. доход или убытки девелопера добавляются к затратам на строительство.)

Затратный подход устанавливает  верхний предел той суммы, которую  бы на нормальном рынке заплатили  бы за данное имущество в новом  состоянии. Для более старого  имущества делаются скидки на различные  формы «накопленной амортизации (обесценения)» (ухудшения физического состояния; функционального или технического устаревания; экономического или внешнего устаревания), чтобы рассчитать цену, приближенно равную Рыночной стоимости. В зависимости от того, в какой  мере имеются рыночные данные для  расчетов, затратный подход может  дать непосредственный показатель Рыночной стоимости. В зависимости от наличия  рыночных данных затратный подход может  являться индикатором рыночной стоимости.

Затратный подход очень полезен  при определении рыночной стоимости  объектов предполагаемого строительства, объектов специализированного имущества  и других объектов имущества редко продаваемых на рынке.

Амортизированные затраты  замещения являются приемлемым методом  для установления суррогата рыночной стоимости для имущества с  ограниченным рынком или специализированного  имущества в том случае, когда  необходимые данные о продажах редки  или отсутствуют. Амортизированные затраты замещения можно использовать для целей финансовой отчетности в том случае, когда невозможно установить Рыночную стоимость.

2.2 Сравнительный  (рыночный) подход

Подход, основанный на сравнении  продаж, исходит из признания, что  цены имущества определяются рынком. Поэтому показатель Рыночной стоимости  можно рассчитать на основании изучения рыночных цен объектов имущества, конкурирующих  друг с другом за долю на рынке. Применяемый  процесс сопоставления является основополагающим для Процесса оценки.

При наличии данных подход, основанный на сравнении продаж, является наиболее прямым и систематическим  подходом к расчету стоимости.

Когда данные недостаточны, применимость подхода, основанного  на сравнении продаж, может быть ограничена. Недостаточное исследование, проведенное Оценщиком, тем не менее не может являться оправданием для исключения этого подхода там, где данные имеются в наличии или их можно удовлетворительно разработать.

После того как данные по продажам будут собраны и верифицированы, следует выбрать и проанализировать одну или несколько единиц сравнения.

Единицы сравнения используют две составные части, для того чтобы определить некий множитель (например, цену в расчете на единицу  измерения или отношение, например, получаемое делением продажной цены имущества на его чистый доход, т.е. мультипликатор чистого дохода или  число лет, за которое окупается  покупка), который отражает точные различия между объектами имущества. Единицы  сравнения, которые покупатели и  продавцы на данном рынке используют при принятии своих решений о  покупке и продаже, приобретают  особую значимость, и им может придаваться  больший вес.

Специфическими характеристиками объектов имущества и сделок, которые  приводят к вариациям цен, уплачиваемых за недвижимость, являются элементы сравнения. При подходе на основе сравнения  продаж они имеют решающее значение.

Чтобы провести непосредственные сравнения между имуществом, являющимся предметом сравниваемой продажи, и  оцениваемым имуществом, Оценщик  должен рассмотреть возможные корректировки, основанные на различиях в элементах  сравнения. Корректировки могут  сузить различия между каждым сравниваемым имуществом и оцениваемым имуществом. Для анализа различий и расчета  корректировок Оценщики применяют  количественные и/или качественные методы.

2.3 Доходный подход

Подход на основе капитализации  дохода (или доходный подход) может  применяться как в случае заданий  по установлению Рыночной стоимости, так  и при других типах оценки. Однако для применения Рыночной стоимости  необходимо разработать и проанализировать подходящую рыночную информацию. Этот круг задач существенно отличается от разработки субъективной информации для конкретного собственника или  отражения точки зрения конкретного  аналитика или Инвестора.

Подход на основе капитализации  дохода базируется на тех же принципах, которые применяются к другим подходам к оценке. В частности, он исходит из Принципа предвидения, который  рассматривает стоимость как  создаваемую ожиданием будущих  выгод (потоков доходов). Капитализация  дохода использует процессы, которые  рассматривают приведенную стоимость  предвидимых будущих выгод в  форме доходов.

Как и при других подходах, подход на основе капитализации доходов  можно надежно использовать только тогда, когда имеются необходимые  сопоставимые данные. Когда такой  информации нет в наличии, данный подход можно использовать для общего анализа, но не для цели прямого рыночного  сравнения. Подход на основе капитализации  дохода особенно важен для объектов имущества, которые покупаются и  продаются исходя из их способности приносить доходы и характеристик в ситуациях, когда существуют рыночные свидетельства для поддержки различных элементов, включенных в анализ. Тем не менее математическую точность процедур, используемых при данном подходе, не следует ошибочно принимать за указание на точность результатов.

Исследование рынка имеет  значение для подхода, основанного  на капитализации дохода с ряда точек  зрения. Помимо обеспечения специфических  данных, которые будут обрабатываться, исследование рынка также дает информацию качественного характера для  определения сопоставимости и для  облегчения взвешивания применимости результатов анализа. Таким образом, этот подход не просто количественный или математический, он требует и  качественных оценок.

После того как завершено  надлежащее исследование рынка и  разработаны сопоставимые данные, Оценщики проводят анализ отчета о доходах  и расходах, представленного по рассматриваемому имуществу. Этот шаг включает изучение доходов и расходов по рассматриваемому имуществу за прошлые периоды, а  также по конкурирующим объектам имущества, для которых имеются  данные. Затем составляется реконструированный отчет о деятельности, который  отражает ожидания рынка, устраняет  особые предпочтения конкретного собственника и обеспечивает формат, облегчающий  дальнейший анализ. Целью этого шага является оценочный расчет дохода, который может принести имущество и который будет капитализироваться в показатель стоимости. Эта расчетная величина может отражать доход и расходы только для одного года или для ряда лет.

В соответствии с порядком определения потока дохода (основанного  на реконструированном отчете о деятельности) оценщик должен выбрать метод  капитализации. При прямой капитализации  применяется общая ставка капитализации  или ставка капитализации с учетом всех рисков, на которую делится доход одного года или стабилизированный чистый операционный доход для определения индикатора стоимости. Прямая капитализация применяется в основном на сформировавшихся рынках. Капитализация дохода принимает в расчет стоимость денег в зависимости от времени и применяется к ряду величин чистых операционных доходов за некоторое число лет. Метод, называемый анализ дисконтированного денежного потока (ДДП), - представляет собой очень известный пример капитализации дохода. Прямая капитализация или капитализация дохода (либо и то, и другое) могут применяться для расчета Рыночной стоимости, если ставки капитализации или дохода надлежащим образом подкрепляются данными рынка. При корректном применении обе процедуры должны давать одну и ту же расчетную величину стоимости.

3. Определение рыночной стоимости нежилого помещения  (части здания)

Оценка выполнена на примере  нежилого помещения общей площадью 371,3 кв.м. в пятиэтажном здании, расположенном по адресу: г.Уфа, ул. Менделеева, 177. С целью получения банковского кредита под залог.

Состояние оцениваемого помещения

Результаты осмотра показывают, что комнаты расположенные на первом этаже здания и входящие в  состав оцениваемого помещения, по физическому состоянию можно разделить на две группы.

К первой группе относятся  комнаты, в которых незадолго  до даты оценки был выполнен декоративный ремонт. Данные комнаты находятся  в отличном состоянии. Ремонт выполнен с использованием дорогостоящих  импортных материалов. Обустроены навесные потолки; выполнена высококачественная окраска стен с облицовкой декоративной плитой либо оклейка качественными обоями. Пол покрыт линолеумом. Установлены новые двери, в окна вставлены металлические стеклопакеты.

К этой группе относятся  также отремонтированные помещения  санузлов, в которых установлена  новая сантехника, выполнена облицовка  кафельной плиткой, кроме того, установлено  водонагревательное оборудование.

В этих помещениях все дефекты, устранение которых экономически оправдано, устранены. Поэтому устранимый износ  отделки, полов, проемов и санитарного  оборудования в данных помещениях при  проведении оценки принимался равным нулю.

Ко второй группе относятся  остальные комнаты первого этажа. Данные помещения имеют отделку  более низкого качества. В целом  они находятся в хорошем и  удовлетворительном состоянии, однако, чтобы отвечать современным представлениям об эффективных помещениях, они требуют  некоторого декоративного ремонта.

3.1 Анализ наилучшего  и наиболее эффективного использования

В соответствии с методикой  определения рыночной стоимости  и других видов стоимостей, их расчет необходимо выполнять исходя из возможного альтернативного использования  собственности, при котором в  текущей рыночной ситуации стоимость  будет максимальной. Процедура выявления  и обоснования альтернативного  использования собственности, обеспечивающего  максимально продуктивное использование  собственности, называется анализом наилучшего и наиболее эффективного использования.

Наилучшее и наиболее эффективное  использование объекта недвижимости – это вероятное использование  свободной земли или собственности  с улучшениями, которое физически  возможно, юридически разрешено, финансово  целесообразно и приводит к наивысшей  стоимости. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования обычно выполняется:

·   для участка земли как свободного;

·   для участка земли с существующими улучшениями.

Анализ возможностей использования  участка, как свободного

При определении наиболее эффективного использования участка  земли, как свободного, принимаются  во внимание:

·   целевое назначение и разрешенное использование;

·   преобладающие способы землепользования в ближайшей окрестности оцениваемого земельного участка;

·   перспективы развития района, в котором расположен земельный участок;

·   ожидаемые изменения на рынке земли и иной недвижимости;

·   текущее использование земельного участка.

Однако выбор варианта наиболее эффективного использования  земли может осуществляться среди  вариантов, являющихся физически возможными, экономически оправданными, соответствующими требованиям законодательства, финансово  осуществимыми, и в результате которого расчетная величина стоимости земельного участка будет максимальной (принцип  наиболее эффективного использования).

Если стоимость свободного участка превышает стоимость  собственности с улучшениями, наилучшим  и наиболее эффективным использованием будет использование земли как  свободной. Однако, в данном случае ситуация иная. Здание в целом, как единый объект недвижимости, безусловно, превышает стоимость участка земли. Кроме того, оцениваемое помещение расположено внутри здания, принадлежащего разным собственникам, и поэтому собственник этого помещения ограничен в своих возможностях самостоятельно использовать свою долю в земельном участке. В связи с изложенным относящийся к объекту оценки участок земли не может рассматриваться как свободный. Поэтому автор анализировал возможные варианты использования участка с существующими улучшениями.

Анализ вариантов  использования оцениваемых помещений

Использование, как  производственных помещений

Нахождение объекта оценки в административном здании также  накладывает некоторые ограничения  на возможные варианты его использования. Например, недопустимо использования  помещений связанных для организации  производств, технологический процесс  которых, так или иначе, связан с  повышенным уровнем шума, вибрации, вредных выбросов, пожароопасности.

Использование помещений, как торговых

С учетом планировки помещения, которое разделено на множество  комнат разного размера, автор считает  осуществимым использование помещения  для размещения фирм торгующих малогабаритными  товарами (компьютеры, оргтехника, телефония).

Анализ рынка недвижимости показывает, что стоимость продажи  и арендные ставки для торговых площадей выше, чем для офисных помещений. Поэтому такое использование  могло бы быть более эффективным. Вместе с тем, при выборе варианта наиболее эффективного использования  следует учесть, что использование  помещения для размещения полноценного магазина связано с большими затратами, обусловленными необходимостью значительной перепланировки и ремонта. Кроме  того, отрицательным фактором с точки  зрения этого варианта является то, что помещение размещено в  здании на втором уровне над цокольным  этажом, поэтому затруднительно организовать прямой вход с улицы, а также обустроить витрины. Также реализацию этого  варианта затрудняет недостаточное  количество места для вместительной  автостоянки, которая будет желательна в случае размещения магазина. Таким  образом, принимая во внимание, что  переоборудование оцениваемого помещения  в торговое сопряжено с большими затратами и что здание расположено  хотя и в оживленном месте, но недостаточно удачно с точки зрения массовой торговли (далеко от крупных перекрестков и  площадей), финансовая целесообразность этого варианта выглядит сомнительной.