Оценка эффективности инвестиционного проекта. 29

Введение

На современном этапе  развития российского бизнеса важным представляется вопрос поиска возможностей для повышения эффективности  деятельности компаний, устойчивого  функционирования в долгосрочной перспективе.

 Одной из форм реализации  экономического развития предприятия,  позволяющей осваивать новые  рынки, завоевывать конкурентные  преимущества, преодолевать сложившиеся  рыночные барьеры, а также обеспечивать  постоянное увеличение рыночной  стоимости компании, является реальное  инвестирование, а именно капитальные  вложения.

Инвестиции выражают все  виды имущественных и интеллектуальных ценностей, которые направляют в объекты предпринимательской деятельности, в результате которой формируется прибыль (доход) или достигается иной полезный эффект, направляются в капитальные, нематериальные, оборотные и финансовые активы.

Важно выяснить, как лучше  распорядиться имеющимися инвестиционными ресурсами, уметь рассчитать их эффективность, выбрать наиболее эффективные и выгодные варианты капиталовложений.

Новизна и практическая значимость работы связана с выделением особенностей инвестиционного процесса на предприятиях гостиничного бизнеса и определением оптимальных путей реализации инвестиционных проектов.

Предметом исследования выступают  показатели эффективности инновационного развития предприятия.

Объектом исследования являются предприятия гостиничного бизнеса.

Целью курсовой работы является оценка проекта гостиницы.

Для достижения поставленной цели были решены следующие задачи:

    • рассмотрены особенности инвестиционных проектов и оценки их эффективности;
    • проведено исследование особенностей инвестиционных проектов гостиничного бизнеса;
    • оценку эффективности проекта:
    • сделать вывод.

Курсовая работа состоит  из введения, двух глав, заключения и  списка используемой литературы.

 

1 Особенности оценки инвестиций в объекты гостиничного бизнеса

   1.1 Основные принципы оценки эффективности

Под инвестиционным проектом понимают план или программу вложений капитала с целью получения прибыли в дальнейшем. В настоящее время понятие «инвестиционный проект» имеет два значения:

    • дело, деятельность, мероприятие, предполагающее осуществление комплекса каких-либо действий, обеспечивающих достижение определенных целей (получение результатов) и требующих для своего осуществления привлечения инвестиционных ресурсов;
    • система организационно-правовых и расчетно-финансовых документов для осуществления действий, которые связаны с инвестированием.

Федеральный закон «Об  инвестиционной деятельности в РФ, осуществляемой в форме капитальных  вложений» содержит такое определение: «Инвестиционный проект – это  обоснование экономической целесообразности, объема и сроков осуществления капитальных  вложений, в том числе необходимая  проектно-сметная документация, разработанная  в соответствии с законодательством  РФ и установленными нормами (стандартами), а также описание действий по осуществлению  инвестиций (бизнес-план)»1.

Обеспечивают всех участников необходимой информацией для принятия рациональных решений и содержат заранее установленные цели, которые делят на четыре основные группы:

    • сохранение продукции на рынке;

 

    • расширение объемов производства и улучшение качества продукции;
    • выпуск новой продукции;
    • решение социальных, экономических, экологических проблем.

Существует несколько  видов инвестиционных проектов. В  зависимости от признаков, лежащих  в основе их классификации, выделяют следующие разновидности:

    • по отношению друг к другу: независимые, альтернативные, взаимодополняющие, взаимоисключающие;
    • по срокам реализации: краткосрочные (до 3 лет), среднесрочные (3-5 лет), долгосрочные (свыше 5 лет);
    • по масштабам инвестирования: малые, средние, крупные;
    • по целям: коммерческие, социальные, экологические, производственные, научно-технические;
    • в зависимости от степени влияния результатов реализации проекта на внутренние или внешние рынки: глобальные, народнохозяйственные, крупномасштабные, локальные;
    • в зависимости от величины риска: надежные проекты, рискованные;
    • по характеру денежных потоков: с ординарными (повторяющимися), с неординарными денежными потоками;
    • по способам финансирования: за счет собственных средств, за счет заемных средств, за счет средств собственного бюджета.

Определение эффективности  инвестиционного проекта имеет  огромное значение для его анализа  и оценки возможности инвестиций в него.

Эффективность инвестиционного проекта – это категория, отражающая его соответствие целям и интересам его участников.

 

 

Цель анализа капиталовложений состоит в объективной оценке потребности, возможности, масштабности, целесообразности, доходности и безопасности осуществления краткосрочных и долгосрочных инвестиций; определении направлений инвестиционного развития компании и приоритетных областей эффективного вложения капитала; разработке приемлемых условий и базовых ориентиров политики; оперативном выявлении факторов, влияющих на появление отклонений фактических результатов инвестирования от запланированных ранее, в обосновании оптимальных окончательных решений, укрепляющих конкурентные преимущества фирмы и согласующихся с ее тактическими и стратегическими целями.

При выборе инвестиционного  проекта следует также учитывать  факторы, которые не поддаются количественной оценке: геополитические, социальные. Влияние качественных воздействий может быть столь существенным, что проект будет отклонен. Завершающей стадией выбора проекта является оценка чувствительности. Выбор при этом не зависит от источников финансирования2.

В основу оценок эффективности  инвестиционных проектов положены следующие основные принципы, применимые к любым типам проектов независимо от их технических, технологических, финансовых, отраслевых или региональных особенностей:

    • рассмотрение проекта на протяжении всего его жизненного цикла (расчетного периода) от проведения прединвестиционных исследований до прекращения проекта;
    • моделирование денежных потоков, включающих все связанные с осуществлением проекта денежные поступления и расходы за расчетный период с учетом возможности использования различных валют;
    • сопоставимость условий сравнения различных проектов (вариантов проекта);
    • принцип положительности и максимума эффекта, чтобы инвестиционный проект, с точки зрения инвестора, был признан эффективным, необходимо, чтобы эффект реализации порождающего его проект был положительным; при сравнении альтернативных планов предпочтение должно отдаваться проекту с наибольшим значением эффекта;
    • учет фактора времени, при оценке эффективности проекта должны учитываться различные аспекты фактора времени, в том числе динамичность (изменение во времени) параметров проекта и его экономического окружения; разрывы во времени (лаги) между производством продукции или поступлением ресурсов и их оплатой; неравноценность разновременных затрат или результатов (предпочтительность более ранних результатов и более поздних затрат);
    • учет только предстоящих затрат и поступлений, при расчетах показателей эффективности должны учитываться только предстоящие в ходе осуществления проекта затраты и поступления, включая затраты, связанные с привлечением ранее созданных производственных фондов, а также предстоящие потери, непосредственно вызванные осуществлением проекта (например, от прекращения действующего производства в связи с организацией на его месте нового);
    • сравнение «с проектом» и «без проекта», оценка эффективности  должна производиться сопоставлением ситуаций;
    • учет всех наиболее существенных последствий проекта, при определении эффективности инвестиционных проектов должны учитывать все последствия его реализации, как непосредственно экономические, так и внеэкономические (внешние эффекты, общественные блага);
    • многоэтапность оценки, на различных стадиях разработки и осуществления проекта (обоснование инвестиций,  выбор схемы финансирования, экономический мониторинг) его эффективность определяется заново, с различной глубиной проработки;
    • учет влияния на эффективность инвестиционных проектов потребности в оборотном капитале, необходимом для функционирования создаваемых в ходе реализации проекта производственных фондов, поэтому Рекомендации уделяют большое внимание расчетам потребности в оборотных средствах);
    • учет влияния инфляции (учет изменения цен на различные виды продукции и ресурсов в период реализации проекта) и возможности использования при реализации проекта нескольких валют;
    • учет (в количественной форме) влияния неопределенностей и рисков, сопровождающих реализацию проекта3.

Несмотря на существенные  различия  между  типами  проектов  и  многообразие условий их реализации, оценки эффективности проектов и их экспертиза  должны производиться  в  определенном  смысле  единообразно,   на   основе   единых обоснованных принципов. Их можно разделить на три группы:

    • методологические,  наиболее  общие,  обеспечивающие  при их  применении рациональное поведение экономических субъектов  независимо  от  характера  и целей проекта;
    • методические,   обеспечивающие   экономическую   обоснованность   оценок эффективности проектов и решений, принимаемых на их основе;
    • операциональные,  соблюдение  которых облегчит  и упростит  процедуру оценок эффективности проектов и обеспечит необходимую точность оценок.

Существует ряд ситуаций, при которых применение принципов, основанного на расчете срока окупаемости затрат, может быть целесообразным. В частности, это ситуация, когда руководство предприятия в большей степени озадачено решением проблемы ликвидности, а не прибыльности проекта – главное, чтобы инвестиции окупились как можно скорее. Принцип также хорош в ситуации, когда инвестиции сопряжены с высокой степенью риска, поэтому, чем короче срок окупаемости, тем менее рискованным является проект. Такая ситуация характерна для отраслей или видов деятельности, которым присуща большая вероятность достаточно быстрых технологических изменений.

Коэффициент эффективности  инвестиций (ARR). Этот метод имеет две характерные черты: он не предполагает дисконтирования показателей дохода; доход характеризуется показателем чистой прибыли (балансовая прибыль за вычетом отчислений в бюджет). Алгоритм расчета исключительно прост, что и предопределяет широкое использование этого показателя на практике: коэффициент эффективности инвестиции (ARR) рассчитывается делением среднегодовой прибыли на среднюю величину инвестиции (коэффициент берется в процентах). Средняя величина инвестиции находится делением исходной суммы капитальных вложений на два, если предполагается, что по истечении срока реализации анализируемого проекта все капитальные затраты будут списаны; если допускается наличие остаточной стоимости, то ее оценка должна быть учтена. Формула для расчета коэффициента представлена ниже:

                      ,                                      (1)

где    ARR – коэффициент эффективности инвестиций;

Рср – среднегодовая стоимость денежных поступлений от реализации инвестиционного проекта;

IC – первоначальные инвестиции.

Метод, основанный на коэффициенте эффективности инвестиций, также  имеет ряд существенных недостатков, обусловленных в основном тем, что  он не учитывает временной составляющей денежных потоков. В частности, метод  не делает различия между проектами  с одинаковой суммой среднегодовой  прибыли, но варьирующей суммой прибыли  по годам, а также между проектами, имеющими одинаковую среднегодовую  прибыль, но генерируемую в течение  различного количества лет.

Чистая приведенная стоимость (NPV). Этот метод основан на сопоставлении  величины исходной инвестиции (IC) с  общей суммой дисконтированных чистых денежных поступлений, генерируемых ею в течение прогнозируемого срока. Поскольку приток денежных средств  распределен во времени, он дисконтируется с помощью коэффициента r, устанавливаемого аналитиком (инвестором) самостоятельно исходя из ежегодного процента возврата, который он хочет или может иметь на инвестируемый им капитал.

Другими словами NPV – дисконтированная стоимость потока доходов при  заданной ставке дисконта минус дисконтированные инвестиционные затраты.

Допустим, делается прогноз, что инвестиция (IC) будет генерировать в течение n лет, годовые доходы в размере P1, P2, ..., Рk. Общая накопленная величина дисконтированных доходов (PV) и чистый приведенный эффект (NPV) соответственно рассчитываются по формулам:

                     ,                          (2)

                             ,                      (3)

 

где    PV – величина дисконтированных доходов;

          Рk – размер чистых годовых доходов;

          n – количество лет инвестиций;

          NPV – чистый приведенный эффект;

          r – ставка процента.

Если проект предполагает не разовые инвестиции, а последовательное инвестирование в течении m лет, то формула для расчета NPV модифицируется:

                        .              (4)

Если NPV > 0, то проект обеспечивает возможность получения дополнительного  дохода сверх определенного коэффициентом  дисконтирования. Это свидетельствует  о целесообразности принятия решений  о финансировании и реализации проекта. 
Если NPV < 0, то прогнозируемые денежные поступления не обеспечивают получения минимальной нормативной прибыли и возмещения инвестируемого капитала. Это свидетельствует о нецелесообразности принятия решений о финансировании и реализации проекта. 
Если NPV близок к нулю, то прибыль едва обеспечивается. Если NPV = 0, то проект следует принять при условии, что его реализация усилит поток доходов от ранее осуществленных проектов вложения капитала.

Необходимо отметить, что  показатель NPV отражает прогнозную оценку изменения экономического потенциала предприятия в случае принятия рассматриваемого проекта. Этот показатель аддитивен  во временном аспекте, т. е. NPV различных  проектов можно суммировать. Это  очень важное свойство, выделяющее этот критерий из всех остальных и  позволяющее использовать его в  качестве основного при анализе  оптимальности инвестиционного  портфеля.

Метод определения внутренней нормы рентабельности проекта (internal rate of return, IRR), т. е. такой ставки дисконта, при которой значение чистого приведенного дохода равно нулю. Формула для расчета представлена ниже:

              IRR = r, при котором NPV = f(r) = 0                  (5)

Смысл расчета этого коэффициента при анализе эффективности планируемых  инвестиций заключается в следующем: IRR показывает максимально допустимый относительный уровень расходов, которые могут быть ассоциированы  с данным проектом. Например, если проект полностью финансируется за счет ссуды коммерческого банка, то значение IRR показывает верхнюю границу допустимого  уровня банковской процентной ставки, превышение которого делает проект убыточным.

На практике любое предприятие  финансирует свою деятельность, в  том числе и инвестиционную, из различных источников. В качестве платы за пользование авансированными  в деятельность предприятия финансовыми  ресурсами оно уплачивает проценты, дивиденды, вознаграждения и т. п., т. е. несет некоторые обоснованные расходы па поддержание своего экономического потенциала. Показатель, характеризующий относительный уровень этих расходов, можно назвать «ценой» авансированного капитала (CC). Этот показатель отражает сложившийся на предприятии минимум возврата на вложенный в его деятельность капитал, его рентабельность и рассчитывается по формуле средней арифметической взвешенной.

 

1.2 Анализ рынка гостиничных услуг

 

Гостиничная недвижимость –  это инвестиционный объект. Прежде всего потому, что из всех активов отель является наиболее долго окупаемым.

Особенности гостиничного бизнеса  связаны с невозможностью запаса и сохранения гостиничной услуги, т. е. производство гостиничной услуги неразрывно связано с ее потреблением. Это обусловливает специфику деятельности гостиничных предприятий и, безусловно, влияет и на инвестиционный процесс в этой сфере деятельности.

Гостиничный рынок является перспективным как в целом по России, так и в г. Омск. Регион нацелен на развитие круглогодичного туризма. Объем инвестиций в создание инфраструктурной сети, необходимой для развития туризма, оценивается в 6 млрд. рублей. Новая система позволит повысить уровень сервиса и услуг в гостиничном бизнесе, что особенно актуально для туроператоров, работающих в сфере делового туризма и принимающих гостей высокого уровня.

В настоящее время многие гостиницы г. Омск делают ремонт и реконструкцию своих зданий, для того, чтобы успешно пройти классификацию. В области сейчас работает 100 гостиниц с общим номерным фондом более 5,8 тысяч, из них 38 гостиниц – в областном центре.

По вместимости номерного  фонда (число мест, которое может быть предложено клиентам одновременно) гостиницы города можно классифицировать по следующим категориям:

    • мини-гостиницы – вместимость до 20 мест
    • малые – вместимость 21-39 мест
    • средние – 40-100 мест
    • большие – свыше 100 мест

В настоящее время 60% номерного фонда города сосредоточено в больших гостиницах Омска, приблизительно равной долей номерного фонда располагают средние и мини-гостиницы

Наиболее приемлемой формой гостиничного бизнеса среди инвесторов можно назвать мини-гостиницу. На практике это подтверждает тот факт, что начиная с 2000 года доля мини-гостиниц составила 80% от общего количества открытых за этот период гостиниц.

Наиболее многочисленную категорию клиентов омских гостиниц составляют

граждане России – около 80% иприблизительно по 10% гостей из стран СНГ и Дальнего Зарубежья.

Анализ спроса в гостиничном сегменте показывает значительное преобладание приезжих с деловыми и профессиональными целями. По вопросам лечения и здоровья Омск посещают около 6 % всех приезжих. Приезд в целях туризма и отдыха, а также в прочих целях менее популярен среди гостей города (по 2%).

О готовности пройти классификацию  заявили многие крупные гостиницы, такие как «ХХХ», отель «УУУ», гостиница «ССС». Между тем, наибольшую активность показывают не гостиницы  областного центра, а представители  гостиничного бизнеса других городов  региона.

В г. Омск работает около 100 гостиниц, общее количество жителей        1 154 000 человек. В городе располагается ряд крупнейших предприятий области, несколько ВУЗов. Вследствие чего в городе сохраняется дефицит свободных мест в гостиницах.

Для разработки и составления  плана оказания услуг гостиницы  в настоящем разделе бизнес-плана  проводится:

    • оценка привлекательности рынка гостиничных услуг;
    • расчет емкости рынка гостиничных услуг;
    • оценка конкурентоспособности гостиницы.

Привлекательность рынка  гостиничных услуг оценивается на основе методике, которая включает оценку рынка по критериям:

    • доступность рынка;                                   
    • темпы роста рынка;
    • потенциал валовой прибыли (рентабельность);
    • острота конкуренции;
    • возможности ценовой конкуренции;
    • численность потенциальных покупателей.

Оценка осуществляется путем  отнесения рынка по каждому параметру  к одной из трех групп: низкая, средняя, высокая.

Приток иностранных инвестиций на рынок гостиничной недвижимости одинаково выгоден и частному бизнесу и государству. Наряду с  финансовыми вливаниями иностранные  инвестиции приносят новые технологии организации гостиничного бизнеса, новые стандарты качества, методы управления, рабочие места, они приводят с собою новых международных  клиентов и способствуют налаживанию  международных связей. Помимо высоких  доходов развитая гостиничная отрасль  положительно влияет на имидж страны в мире, сопутствующий ей мультипликативный эффект способствует развитию инфраструктуры и повышению качества жизни населения страны.

Рынок гостиничной недвижимости Омска характеризуются двойственностью своего развития. С одной стороны, показатели емкости рынка уже свидетельствуют об определенной степени насыщенности рынка. С другой стороны, рынок демонстрирует скрытый потенциал, о чем свидетельствуют интерес к гостиничному сегменту со стороны инвесторов и целый ряд заявленных проектов. Реализации задуманных проектов и, прежде всего, решению проблемы «свободных площадок» способствует лояльность и готовность местных властей поддержать развивающийся сегмент. За новыми тенденциями и количественным развитием рынка пристально наблюдают и владельцы омских отелей. И хотя немногие игроки рынка гостиничных услуг осознали необходимость качественно организованной инфраструктуры отеля, в городе есть ряд гостиниц с достаточно полным комплексом дополнительныхь услуг. Появление на рынке, в дальнейшем, новых современных многофункциональных проектов в сфере гостиничного сегмента и, как следствие, качественное изменение структуры предложения, перенасыщение рынка и рост конкуренции среди гостиниц заставит многих владельцев пересмотреть свой подход к организации гостиничного бизнеса. Создание атмосферы, отвечающей представлениям гостя об уюте и комфорте, является главной задачей управляющего отелем. Именно за такой атмосферой в гостиницу возвращаются снова и снова4.

 

 

2 Оценка эффективности  проекта по созданию гостиничного  комплекса

2.1 Краткая характеристика  проекта 

Принято решение о строительстве  гостиничного комплекса, предположительным местоположением в тихом зеленом уголке престижного центрального района г.Омска, в пяти минутах ходьбы от основных городских магистралей. Общая площадь здания составит 300 м2.

Гостиница «Перлина» создается  для организации и развития внутреннего  и международного туризма, и для  получения прибыли.  Предоставление мест временного проживания: в гостиницах, включая туристические, отели, мотели, гостиницах с конференц-залами. Предоставление других индивидуальных  услуги носильщиков, услуги парковки автомобилей. На данном предприятии предполагается состав персонала в количестве 150 человек.

Проектируемое здание планируется  расположить в соответствии с  требованиями Генерального плана. Создание гостиничного комплекса планируется осуществить на базе реконструкции здания, являющегося собственностью общества с ограниченной ответственностью.

Приобретение необходимого оборудования и проведение проектных  и строительно-монтажных работ  требует получение долгосрочного  кредита в банке в размере 2 млн. руб. Предполагаемая продолжительность проекта составляет 5 лет. При этом погашение кредита будет происходить равными платежами в течение этого срока, начиная с первого года. Общая стоимость разработанного проекта оценивается на уровне 5 млн. руб.

В настоящее время необходимые документы, подтверждающие право собственности на данный объект, имеются. Также получено и рассмотрено технико-коммерческое предложение от фирмы «Альфа», которая является одной из ведущих компаний на рынке в области изготовления и поставок оборудования для торговых предприятий, и от фирмы «Горизонт», осуществляющей проектные и строительно-монтажные работы. В результате проведены переговоры, после чего было принято решение о сотрудничестве с данными фирмами.

Следует учитывать, что оборачиваемость  кредиторской и дебиторской задолженности  не меняется в течение всей продолжительности  осуществления проекта, основные средства не переоцениваются.

Применялись следующие допущения  и ограничения:

    • инфляция рубля не учитывалась;
    • применялись ставки налогов и сборов, действующие в РФ (Омск) в феврале 2012 г.;
    • в состав всех расходов и доходов включается НДС.

В состав проектных работ были включены:

    • разработка эскизного проекта – 5% от общей суммы расходов на проектирование;
    • выпуск проектной документации – 30% от общей суммы расходов на проектирование;
    • выпуск рабочей документации – 65% от общей суммы расходов на проектирование.

Все работы выполняются последовательно. Вначале каждого этапа выплачивается 65% от необходимой суммы и 35% выплачиваются  по завершении этапа.

2.2 Расчет показателей эффективности инвестиционного проекта

При оценке доходности использовались дисконтные методы анализа эффективности  инвестиционного проекта. Финансовый план составлен на перспективу 5 инвестиционных лет, исходя из сроков окупаемости проекта. Весь инвестиционный период был разбит на интервалы равные году, каждый из которых рассматривался с точки зрения притоков и оттоков денежных средств. На основании потоков денежных средств были определены основные показатели эффективности и финансовой состоятельности проекта. Все расчеты выполнены в рублях инвестиционные затраты проекта складываются из капитальных вложений, направленных на строительство комплекса.

Для оценки проекта в первую очередь всегда рассчитывают финансовый план его осуществления. В целях  дальнейшего анализа составляют систему финансовых планов осуществления  инвестиций. В данной работе рассмотрим план обслуживания банковского кредита, прогнозные отчет о прибылях и  убытках и баланс предприятия.

Расходы, связанные со строительством планировалось осуществить по следующему графику:

    • 35% от общей суммы данного вида расходов в течение первого месяца начала строительно-монтажных работ;
    • по 7 % последующие 8 месяцев;
    • оставшиеся 9% в последний (десятый) месяц строительства.

Стоимость работ, связанных со строительством комплекса оценивается в 910 млн. рублей. Себестоимость гостиничного комплекса составила около 31,8 тыс. руб. за 1 кв.м.

Направления использования  кредита:

    • приобретение (оформление аренды) земельного участка и здания;
    • реконструкция, перепланировка и отделка здания;
    • оснащение гостиницы инженерным оборудованием;
    • обустройство интерьера гостиницы, меблировка;
    • приобретение оборотных средств.
Оценка эффективности инвестиционного проекта. 29