Оценка эффективности инвестиционных проектов. 17

СОДЕРЖАНИЕ

ВВЕДЕНИЕ 2

1. ОСНОВЫ  ОЦЕНКИ ЭФФЕКТИВНОСТИ ИНВЕСТИЦИОННЫХ  ПРОЕКТОВ 4

1.1. Подходы к оценке эффективности  проектов 4

1.2. Основы расчета чистого денежного  потока 7

1.3. Показатели эффективности инвестиционных  проектов 10

2. РАСЧЕТ  ЧИСТОГО ДЕНЕЖНОГО ПОТОКА ПО  БАЗОВОМУ ВАРИАНТУ ПРОЕКТА 13

2.1. Расчет экономических показателей  по операционной и инвестиционной  деятельности 13

2.2. Расчет чистого денежного потока 18

2.3. Анализ чувствительности базового  варианта проекта 21

3. РАСЧЕТ ЧИСТОГО ДЕНЕЖНОГО ПОТОКА ПО АЛЬТЕРНАТИВНОМУ ВАРИАНТУ ПРОЕКТА 28

3.1. Расчет экономических показателей  по операционной и инвестиционной  деятельности 28

3.2. Расчет чистого денежного потока 32

3.3. Анализ чувствительности альтернативного  варианта проекта 34

4. оценка эффективности  и выбор наилучшего ВАРИАНТА  проекта 40

ЗАКЛЮЧЕНИЕ 42

Список ЛИТЕРАТУРы 43

ПРИЛОЖЕНИЕ 44

ВВЕДЕНИЕ

Причинами, обуславливающими необходимость  инвестиций, являются обновление имеющейся  материально-технической базы, наращивание  объемов производства, освоение новых видов деятельности и т.д. Управление инвестиционными процессами, связанными с вложениями денежных средств в долгосрочные материальные и финансовые активы, представляет собой наиболее важный и сложный раздел финансового менеджмента. Принимаемые в этой области решения рассчитаны на длительные периоды времени и, как правило:

- являются частью стратегии  развития фирмы в перспективе;

- влекут за собой значительные  оттоки средств;

- с определенного момента времени  могут стать необратимыми;

-  опираются на прогнозные  оценки будущих затрат и доходов.

В связи с этим значение экономического анализа для планирования и осуществления  инвестиционной деятельности трудно переоценить. При этом особую важность имеет предварительный  анализ, который проводится на стадии разработки инвестиционных проектов и  способствует принятию разумных и обоснованных управленческих решений. Такой анализ инвестиционной деятельности имеет огромный научный и практический интерес, так как от того, насколько объективно и всесторонне осуществлен этот анализ, зависят сроки окупаемости вложенного капитала, темпы развития фирмы, а также решение многих проблем социально-экономического развития. При этом, рассматривая инвестиции как инвестиционные проекты можно оценивать последние как с точки зрения эффекта, так и с точки зрения их эффективности. Различие данных понятий заключается в том, что эффект оценивается в абсолютных (стоимостных, временных, натуральных) либо в относительных (проценты, индексы, коэффициенты) показателях. Эффект может быть положительным, нулевым, отрицательным. Тогда как под эффективностью понимается отношение эффекта к затратам на его получение. Именно анализ инвестиционных проектов с точки зрения эффективности позволяет говорить о выгодности того или иного предприятия. При этом показатели экономической эффективности – это группа показателей, связывающих эффект, время и затраты на его получение. К ним относятся:

- чистая текущая стоимость;

- внутренняя ставка доходности;

- период окупаемости;

- индекс доходности инвестиций;

- точка безубыточности.

Целью курсового проекта стала  оценка эффективности вариантов  инвестиционного проекта, а также выбор наилучшего варианта проекта. При этом вариантами инвестиционного проекта стали вариант реконструкции и вариант нового строительства коммерческой недвижимости.

Для достижения поставленной цели были решены следующие основные задачи:

- закрепление теоретических знаний, полученных при изучении курса «Инвестиционный анализ»;

- развитие навыков оценки эффективности инвестиционных проектов;

- приобретение навыков самостоятельной работы на компьютере при решении конкретных экономических задач

Курсовой проект состоит из 4 глав, введения, заключения и списка литературы. В первой главе представлены основы оценки эффективности инвестиционных проектов, а именно представлены подходы, применяемые при анализе эффективности инвестиционных проектов, дана характеристика денежного потока и приведены формула расчета основных показателей эффективности инвестиционных проектов. Во второй и третьей главах проведены расчеты по базовому и альтернативному вариантах инвестиционного проекта соответственно. Четвертая глава посвящена обоснованию выбора между вариантами инвестиционного проекта.

1. ОСНОВЫ ОЦЕНКИ ЭФФЕКТИВНОСТИ  ИНВЕСТИЦИОННЫХ ПРОЕКТОВ

1.1. Подходы к оценке эффективности  проектов

Актуальность оценки эффективности  инвестиционных проектов определена реалиями современной жизни, когда без инвестиций не возможна практически любая деятельность. Именно поэтому рассмотрим важнейшие принципы и методические подходы, рекомендуемые международной и отечественной практикой для оценки эффективности инвестиционных проектов. 

Первым из таких принципов является оценка возврата вложенных инвестиций на основе расчёта денежного потока, включающего чистую прибыль и амортизационные отчисления, очищенного от капитальных (инвестиционных) затрат [5, с. 67]. Считается, что необходимым критерием принятия инвестиционного проекта является положительное сальдо накопленных реальных денег в любом временном интервале, в котором инвестор осуществляет затраты или получает доход. При этом абсолютная величина денежного потока может применяться для оценки результативности проекта с дифференциацией по отдельным годам эксплуатации объекта или как среднегодовая. 

Вторым принципом оценки эффективности  инвестиций является обязательное соизмерение разновременных показателей путем приведения (дисконтирования) их к ценности в начальном периоде [5, с. 68]. Для приведения разновременных затрат, результатов и эффектов к настоящей (текущей) стоимости используется норма дисконта, как правило, равная приемлемой для инвестора норме дохода на капитал. 

Третьим принципом оценки является выбор дифференцированной ставки дисконта для определения дисконтированного  денежного потока различных инвестиционных проектов [5, с. 70]. 

Четвёртый принцип заключается  в том, что выбираются различные  вариации дисконтной ставки, исходя из целей оценки [5, с. 71]. Для определения различных показателей эффективности проектов в качестве дисконтной ставки могут выбираться [3, с. 86]: 

- средняя депозитная или кредитная  ставка (по валютным и рублёвым  кредитам); 

- индивидуальная норма прибыльности (доходности), которая требуется инвестору, с учётом темпа инфляции, уровня риска и ликвидности инвестиций; 

- норма доходности по государственным  ценным бумагам (облигациям федеральных  и субфедеральных займов); 

- норма доходности по текущей  (эксплуатационной) деятельности; 

- альтернативная норма доходности  по другим аналогичным проектам  и пр.

Методы оценки инвестиционных проектов в отечественной практике иногда разделяют на элементарные и интегральные [2, с. 75]. Элементарными называются методы, при которых производственные затраты и доходы оцениваются без дисконтирования, только по абсолютным значениям. Для финансовой оценки эффективности таких инвестиционных проектов используются следующие основные методы: метод простой (бухгалтерской) нормы прибыли; простой (бездисконтный) метод окупаемости капитальных вложений; дисконтный метод окупаемости проекта.

Метод простой (бухгалтерской) нормы  прибыли применяется для оценки проектов с коротким периодом окупаемости инвестиций (до одного года). Простая норма прибыли – отношение прибыли, полученной от реализации проекта, к исходным инвестициям. Для расчёта рентабельности инвестиционного проекта принимается чистая прибыль (после налогообложения), к которой добавляются амортизационные отчисления. Для реализации выбирается проект с наибольшей простой нормой прибыли. Данный метод игнорирует доходы от ликвидации прежних активов, заменяемых новыми; возможность реинвестирования получаемых доходов в иные прибыльные материальные и финансовые активы; предпочтительность выбора одного из проектов, имеющих одинаковую простую норму прибыли, но различные объемы инвестиций [1, с. 93].

Простой бездисконтный метод окупаемости  проекта основан на том, что определяется количество лет (или месяцев), необходимых для полного возмещения первоначальных капитальных затрат. Другими словами, устанавливается момент, когда денежный поток доходов от проекта сравняется с общей суммой расходов по данному проекту. Отбираются проекты с минимальными сроками окупаемости капитальных вложений. Этот метод не учитывает денежные поступления после истечения срока окупаемости проекта, возможности реинвестирования полученных от проекта доходов и временную стоимость вкладываемых в него денежных средств [2, с. 78]. Поэтому проекты с равными сроками окупаемости капитальных затрат, но с различной временной структурой доходности, признаются равноценными. 

Дисконтный метод окупаемости  проекта предполагает определение момента, когда дисконтированные денежные потоки доходов сравняются с дисконтированными денежными потоками капитальных затрат [7, с. 53]. При использовании данного метода учитывается возможность реинвестирования доходов и временная стоимость денежных средств, вкладываемых в проект, что делает оценку инвестиционных проектов более реальной. 

Таким образом, выгодность проектов определяется на основе анализа коммерческой рентабельности, по результатам которого судят о  том, можно ли рассчитывать на удовлетворительный доход от намечаемого мероприятия  или нет.

Кроме того, для анализа эффективности инвестиций применяют следующие показатели [8]: 

1. чистый дисконтированный доход (ЧДД); 
2. индекс доходности (ИД); 
3. внутренняя норма прибыли (доходности) проекта (ВНД); 
4. срок окупаемости.

Нужно отметить, что нет единой методологии оценки эффективности инвестиций. Однако, так или иначе, эти методики базируются на упомянутых характеристиках, их сочетаниях и модификациях. 

1.2. Основы расчета чистого денежного  потока

Деятельность предприятия неразрывно связана с движением денежных средств. Хозяйственные операции, осуществляемые предприятием, вызывают либо расходование денежных средств, либо их поступление. Непрерывный процесс движения денежных средств во времени представляет собой денежный поток. Это понятие является агрегированным, включает в себя различные виды денежных потоков, обслуживающих хозяйственную деятельность. При этом денежные потоки можно классифицировать по виду хозяйственной деятельности в соответствии с международными стандартами учета [3, с. 84-85]:

- по операционной (основной) деятельности: денежные выплаты поставщикам сырья и материалов сторонним исполнителям отдельных видов услуг, обеспечивающих операционную деятельность; заработной платы персоналу, занятому в операционном процессе, а также осуществляющему управление этим процессом; налоговые платежи предприятия в бюджеты всех уровней и во внебюджетные фонды; другие выплаты, связанные с осуществлением операционного процесса. Отражает поступления международных денежных средств от покупателей продукции, от налоговых органов в порядке осуществления перерасчета излишне уплаченных сумм и некоторые другие платежи, предусмотренные стандартами учета.

- по инвестиционной деятельности: платежи и поступления денежных средств, связанные с осуществлением реального и финансового инвестирования, продажей выбывающих основных средств и нематериальных активов, ротацией долгосрочных финансовых инструментов инвестиционного портфеля и другие аналогичные потоки денежных средств, обслуживающие инвестиционную деятельность фирмы.

- по финансовой деятельности: поступления и выплаты денежных средств, связанные с привлечением дополнительного акционерного или паевого капитала, получением долгосрочных и краткосрочных кредитов и займов, уплатой в денежной форме дивидендов и процентов по вкладам собственников и некоторые другие финансовые потоки, связанные с осуществлением внешнего финансирования хозяйственной деятельности фирмы.

Сумма денежного потока предприятия  представляет собой величину, равную [4, с. 71-73]:

ЧДП = ЧДП(ОПД) + ЧДП(ИНД) + ЧДП (ФД),

где ЧДП(ОПД) – размер чистого денежного потока по операционной деятельности;

ЧДП(ИНД) – размер чистого денежного потока по инвестиционной деятельности;

ЧДП(ФД) – размер чистого денежного потока по финансовой деятельности.

Так как основная деятельность предприятия  является главным источником прибыли, то, очевидно, что основным источником денежных средств является ЧДП(ОПД).

Инвестиционная деятельность, как  правило, связана в основном с  временным оттоком денежных ресурсов, необходимых для приобретения оборудования, технологий и т.п. Наряду с этим по инвестиционной деятельности может быть и приток денежных средств за счет полученных дивидендов и процентов по долгосрочным ценным бумагам и др. Расчет чистого денежного потока по инвестиционной деятельности осуществляется по формуле:

ЧДП(ИНД) = В(ОС) + В(НМАК) + В(ДФВ) + В(АКВ) + ДВДП - ОСПР + АНКС + ДНКС – НМАКП – ДФАП – АКВП,

где    В(ОС) – выручка от реализации основных средств;

В(НМАК) – выручка от реализации нематериальных активов;

В(ДФВ) – выручка от реализации долгосрочных финансовых активов;

В(АКВ) – выручка от реализации ранее выкупленных акций предприятия;

ДВДП –  сумма полученных дивидендов и процентов по долгосрочным ценным бумагам;

ОСПР – сумма приобретенных основных средств;

АНКС – изменение остатка незавершенного производства;

НМАКП – сумма приобретенных нематериальных активов;

ДФАП – сумма приобретения долгосрочных финансовых активов;

АКВП – сумма выкупленных собственных акций предприятия.

Чистый денежный поток по финансовой деятельности характеризует притоки  и оттоки денежных средств, связанных  с использованием внешнего финансирования и определяется по формуле:

ЧДП(ФД) = ПРСК + ДКЗ + ККЗ + БЦФ – ПЛДКР – ПЛККЗ – ДВДВ,

где   ПРСК –  сумма дополнительно привлеченного из внешних источников собственного капитала (денежные поступления от выпуска акций и других долевых инструментов, дополнительные вложения собственников фирмы);

ДКЗ – сумма дополнительно привлеченных долгосрочных заемных кредитов и займов;

ККЗ – сумма дополнительно привлеченных краткосрочных кредитов и займов;

БЦФ – сумма средств, поступивших в порядке безвозмездного целевого финансирования фирмы;

ПЛДКР – сумма выплат основного долга по долгосрочным кредитам и займам;

ПЛККЗ – сумма выплат основного долга по краткосрочным кредитам и займам;

ДВДВ – сумма дивидендов, выплаченных акционерам предприятия.

Финансовая деятельность должна способствовать увеличению денежных средств на предприятии для финансового обеспечения основной и инвестиционной деятельности.

1.3. Показатели эффективности инвестиционных  проектов

Однако не только величина чистого  денежного потока определяет экономическую эффективность инвестиций. Так, к показателям эффективности инвестиционных проектов относят [6, с. 94]:

- чистую текущую стоимость;

- внутреннюю ставку доходности;

- период окупаемости;

- индекс доходности инвестиций;

- точку безубыточности.

Рассмотрим каждый из них более  подробно.

Чистая текущая стоимость (NPV), измеряемая в рублях, является основным показателем при выборе проекта, рассчитывается по формуле [6, с. 87]:

где    NCF_t – чистый денежный поток на шаге t

t – номер шага;

n – продолжительность расчетного  периода.

Нужно отметить, что шаги – отрезки, в пределах которых производится систематизация данных, используемых для оценки финансовых показателей. Шаги расчёта определяются их номерами – 0, 1,…n,… Продолжительность шагов может быть различной – месяцы, кварталы, годы.

При этом коэффициент дисконтирования (PVIF_k,t) рассчитывается по следующей формуле [6, с. 88]:

где     k – ставка дисконта.

 Индекс доходности инвестиций (PI) рассчитывается по формуле [6, с. 89]:

где  CIF_t –положительные значения чистого денежного потока (притоки) на t–м шаге;

I_t – это отрицательные значения чистого денежного потока (оттоки) на t–м шаге, учитываемые по модулю.

Период окупаемости (Pb) состоит  из двух частей: количества лет (y) и  количества месяцев (m) и рассчитывается по следующим формулам [6, с. 91]:

Количество лет до момента окупаемости (y) определяется по формуле:

При этом кумулятивный чистый денежный поток (CNCF) на произвольном шаге l определяется по формуле:

Количество месяцев до момента  окупаемости (m) определяется по формуле:

Внутренняя ставка доходности (IRR) рассчитывается исходя из следующего равенства [6, с. 94]:

Для оценки рисков проектов рассчитывается точка безубыточности (ТБУ) по следующей формуле [9, с. 85]:

где     - постоянные расходы;

- налог на добавленную стоимость,  уплачиваемый при оплате постоянных  расходов;

- цена единицы продукции; 

- налог на добавленную стоимость,  включенный в цену продукции;

- удельные переменные расходы  на единицу продукции;

- налог на добавленную стоимость,  уплачиваемый при оплате удельных  переменных расходов.

Единицы измерения ТБУ – единицы  продукции в период, за который  выражены постоянные расходы.

2. РАСЧЕТ ЧИСТОГО ДЕНЕЖНОГО ПОТОКА  ПО БАЗОВОМУ ВАРИАНТУ ПРОЕКТА

2.1. Расчет экономических показателей  по операционной и инвестиционной деятельности

Исходные данные для расчета  показателей по операционной и инвестиционной деятельности в рамках базового проекта приведены в таблице 2.1

См. вар №5

Таблица 2.1 – Исходные данные для  базового проекта

Рассчитаем поступления по операционной деятельности. Расчеты будем производить исходя из следующих предпосылок:

- полезная площадь объекта недвижимости  равна 900 м²;

- количество месяцев эксплуатации  объекта на каждом шаге –  12;

- доля площадей сдаваемых в  аренду на шаге, в котором начинается  эксплуатация объекта является  минимальной и составляет 80% и  на каждом последующем шаге  реализации проекта равномерно увеличивается на 2% в год.

На основании изложенных выше предпосылок  и исходных данных, рассчитаем доходы от сдачи объекта в аренду, результаты расчетов оформим в виде таблицы 2.2

Таблица 2.2 – Поступления от операционной деятельности

В таблице 2.2 строка 4 получена путем  перемножения строк 1, 2 и 3, например: значение 8640 получено путем перемножения следующих  значений: 900*12*80%

Доходы от сдачи объекта в  аренду получены путем перемножения строки 4 и строки 5 (цена реализации 1 кв. метра приведена в таблице 2.1) и приведения к тысячам рублей, например, доходы от сдачи объекта в аренду на 1 шаге = 8640*1350/1000 = 11664 тыс. руб.

Далее рассчитаем постоянные и переменные платежи по проекту.

Постоянные платежи для t-го шага рассчитываются как произведение ежемесячных  постоянных эксплуатационных расходов (строка 5 табл. 2.1) на количество месяцев  эксплуатации объекта на этом шаге (строка 2 табл. 2.2). По аналогии рассчитывается сумма НДС. Переменные платежи для t-го шага рассчитываются как произведение удельных переменных расходов (строка 6 табл. 2.1) на количество площадей, сдаваемых  в аренду на этом шаге (строка 4 табл. 2.2). Сумма НДС рассчитывается по аналогии. Произведем пример расчета  для шага 1:

- постоянные платежи = (120 000 *12)/1000 = 1440 тыс. руб.; сумма НДС = (12 000*12)/1000 = 144 тыс. руб.

- переменные платежи = 8640*100/1000 = 864 тыс. руб.; сумма НДС = (8640*10)/1000 = 86,4 тыс. руб. или округлив до  целого числа 86 тыс. руб. 

Рассчитаем сумму оборотных  средств, при этом, предполагается, что продолжительность одного оборота  оборотных средств составит два  месяца. Исходя из этого, размер оборотных  средств принимается равным сумме  постоянных и переменных платежей за два месяца. Таким образом, для 1 шага сумма постоянных и переменных затрат составит 1440 тыс. руб. + 864 тыс. руб. = 2 304 тыс. руб. Сумма оборотных средств в данном случае составит: (2 304 тыс. руб. /12) * 2 = 384 тыс. руб.

Произведем аналогичные расчеты  для каждого шага, результаты оформим в виде таблицы 2.3

Таблица 2.3 – Постоянные и переменные платежи по проекту

Для того, чтобы рассчитать финансовый результат по операционной деятельности необходимо произвести расчет начисленной  амортизации. При этом первоначальная стоимость амортизируемого имущества  формируется за счет затрат на создание объекта, которые в нашем случае равны 19 800 тыс. руб., за исключением НДС (18%). Первоначальная стоимость указывается начиная с того шага, на котором объект вводится в эксплуатацию. Предполагается, что переоценки стоимости амортизируемого имущества на последующих шагах не будет. Годовую норму амортизации рассчитаем исходя из того, что срок полезного использования объекта равен 360 месяцев или 30 лет, таким образом, годовая норма амортизации равна: 1/30 = 0,03 или 3%. Результаты расчетов по амортизационным отчислениям оформим в виде таблицы 2.4:

Таблица 2.4 – Расчет амортизационных отчислений