Оценка экономической эффективности проекта развития недвижимости

СОДЕРЖАНИЕ 

Введение...........................................................................................................................................3 

Глава 1. Анализ рынка недвижимости..........................................................................................5

    1. Общий анализ рынка недвижимости......................................................................................5
    2. Анализ  рынка промышленной недвижимости.....................................................................8
    3. Обоснование необходимости реализации данного инвестиционного проекта..................9
 

Глава 2. Концепция и команда проекта  развития недвижимости............................................11

2.1. Описание  архитектурных и технических  требований........................................................11

2.2. Маркетинговые  исследования при подборе команды  проекта..........................................13 

Глава 3. Структура финансирования...........................................................................................14

3.1. Описание  возможных источников финансирования...........................................................14

3.2. Анализ  предложений банковских кредитов.........................................................................15

3.3. Обоснование выбора структуры финансирования и определение стоимости капитала.............16 

Глава 4. Оценка проекта...............................................................................................................17

4.1. Расчет  исходных показателей...............................................................................................17

4.2. Определение  показателей экономической эффективности................................................20

4.3. Анализ  полученных результатов..........................................................................................21 

Выводы...........................................................................................................................................22

Библиография.................................................................................................................................23 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

ВВЕДЕНИЕ

      Инвестиции занимают важное место в жизни современного общества, в сфере производства товаров и услуг, в сфере потребления, являясь фактором, который влияет на спрос и предложение одновременно. Инвестиционный проект является совокупностью оптимальных инвестиционных действий, основанных на последовательном отраслевом планировании, который в соотношении с  человеческими и материальными ресурсами приводит к экономическому и социальному развитию.

      Объектом исследования данной  курсовой работы является оценка  эффективности инвестиций в объект  недвижимости промышленного назначения. Объект инвестирования представляет собой завод по производству подсолнечного масла, располагаемый на территории площадью 4 гектара. Предполагаемое местоположение объекта – муниципий Кишинэу, поселок городского типа Добружа, который входит в состав сектора Ботаника.

     Актуальность темы заключается в важности инвестиционных процессов для развития национальной экономики, а так же в необходимости изучения возможностей прогнозирования, анализа, управления и оценки инвестиций в области недвижимости. Промышленное производство представляет собой значимую отрасль для развития экономики страны, поэтому следует уделять должное внимание инвестиционным процессам в данном направлении.

      Целью данной курсовой работы является формирование практических навыков при разработке инвестиционого проекта в области недвижимости, а именно объекта промышленного назначения, а так же углубленное изучение методов анализа инвестиционных проектов.

      Для достижения поставленной  цели были поставлены и решены  следующие задачи:

  • изучение рынка недвижимости города Кишинэу и выполнение анализа рынка промышленной недвижимости;
  • проведение маркетинговых исследований с целью подбора команды проекта;
  • проведение расчетов ряда показателей с целью определения экономической эффективности.

    Данная  курсовая работа состоит из четырех глав.

   В первой главе изучен рынок недвижимости города Кишинэу и проведен его  анализ за 2010 год. Более подробно рассмотрен сегмент рынка, к которому относится  исследуемый объект, а именно рынок  промышленной недвижимости. В завершении первой главы обосновывается необходимость реализации данного инвестиционного проекта.

   Во  второй главе рассмотрены архитектурные, технические и технологические  требования, предъявляемые к данному  промышленному объекту, который  является предметом инвестирования. Так же в этой главе представлены результаты исследования рынка относительно состава команды проекта.

   В третьей главе отражена информация о потенциальных источниках финансирования проекта, кредитных предложениях, а  так же обоснования данного проекта. Кроме этого, в данной главе определяется стоимость капитала по каждому из источников финансирования.

   В четвертой главе рассчитаны исходные показатели, такие как объем инвестиционных затрат, годовые суммы по обслуживанию кредита, потенциальный валовой  доход, налогооблагаемая прибыль, налог на прибыль, чистая прибыль, износ основных средств, величина чистого денежного потока, ликвидационная стоимость проекта. Так же в этой главе определены  показатели экономической эффективности, а именно чистая современная стоимость проекта, дисконтированный период окупаемости инвестиций, индекс рентабельности и внутренний уровень доходности. В завершении четвертой главы выполнен анализ соответствия полученных результатов условиям эффективности инвестиционного проекта.

   Данная  курсовая работа выполнена на 23 страницах, содержит 9 таблиц и 4 рисунка. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

  1. Анализ  рынка недвижимости                 
    1. Общий анализ рынка недвижимости

         Первая половина 2010 года характеризовалась  спадом цен на недвижимость  на 5% по сравнению с 2009 годом. За первую половину  2010 года Кишиневский рынок первичной жилой недвижимости  значительно сузился. Данный спад объясняется следующими причинами: результатами экономического кризиса, огромным бюджетным дефицитом на 2009 год, низкая покупательская способность населения, снижение денежных переводов от гасторбайтеров по отношению к 2007-2008 годам, высокие процентные ставки по кредитам, отсутствием доверия финансовых учреждений и населения к застройщикам в связи с неисполнением или некачественным и просроченным исполнением принятых обязательств, высоким ростом тарифов на коммунальные услуги, а также в связи с нестабильной политической ситуацией в стране.

Рисунок 1. Динамика изменения рыночной стоимости 1 м² площади

квартир за период 2009 – 2010 гг. (евро) 

         В текущей ситуации прослеживается  тенденция, при которой покупатель  диктует условия рынку. Рынок  недвижимости не может всегда  находиться на подъеме, поэтому  падение рынка было неизбежно,  независимо от наличия или  отсутствия экономического кризиса. Необходимо отметить, что на текущий день, население страны фактически обеспечено жильем на 95%. Однако, основная масса жилого фонда построено в 50-80 года прошлого столетия и представляют собой жилье низкого потребительского качества, а часть построек находится в аварийном состоянии.

        Строительные компании, лишенные  возможности кредитования, выходят  из ситуации различными способами:  одни приостановили строительство,  другие снизили стоимость своих  услуг, пытаясь привлечь покупателя. Так же есть небольшая группа застройщиков, которая осуществляла свою деятельность не за счет заемных средств, а на собственные средства. Данная категория застройщиков пострадала наименьшим образом и сейчас продолжает благополучно работать с перспективой получения доходов в будущем.  
      С января по июнь месяц текущего года объем строительных работ упал на 40%. По итогам первого полугодия 2010 года средняя цена квадратного метра  на рынке первичной жилой недвижимости составила  € 600, что на  15 %  меньше, чем за аналогичный период 2009 года.

Рисунок 2. Средняя стоимость 1 м² площади квартир

    мун. Кишинэу, июнь 2010 год

        Цены на рынке коммерческой недвижимости в первом полугодии 2010 года показали негативную динамику. Однако, снижение рыночной стоимости продажи не было таким бурным как в 2009 году, когда цены упали за год на 30-50%. Общее снижение цен с января по июнь 2010 года составило всего 10-15 %. Торговая недвижимость стала первым сегментом рынка коммерческой недвижимости, отреагировавшим на первые признаки стабилизации национальной экономики. Спрос на помещения, расположенные в основных торговых коридорах в районах города, превысил предложения. Ввиду ограниченности рынка сектор «street retail» пострадал меньше других секторов. Объем вакантных площадей существенно уменьшился. При этом в других секторах рынка коммерческой недвижимости (например, офисной аренде) в первом полугодии уровень вакантных площадей был значительно выше. В общем, по данному сегменту недвижимости за первое полугодие стоимости увеличились на 3-5 %. Средняя стоимость 1м2 торговой площади в мун. Кишинэу на данный период составляет 850-1100 евро, средняя стоимость найма – 9-14 евро/1м2/месяц.

       Дополнительным фактором, способствующим укреплению сегмента «street retail», является ограниченность предложения качественных помещений, расположенных в зонах высокой «пешеходной проходимости». Что касается торговых площадей в торговых центрах, то появилось больше вакантных площадей, так как стоимости продажи и найма плавно снизились. Сейчас ситуация усугубляется и тем что уже некоторые мировые известные брэнды планируют освободить площади некоторых торговых центров ввиду существенного уменьшении покупательских потоков и высоких ставок найма.

        На рынке офисной недвижимости муниципия Кишинэу продолжались снижение ставок продажи и найма, как в офисных центрах, так и встроенно-пристроенных офисных помещений. В общем, по данному сегменту недвижимости за первое полугодие стоимости понизились на 7-10 %. Рыночная стоимость и стоимость найма офисных помещений, на данный период составила в среднем 550-750€/1м2 и 5-7,5€/1м2/месяц. Стоимости найма помещений в  офисных центрах в зависимости от класса составляют 8 -14 €/1м2/месяц.

           Рынок земельных участков порадовал тем что разморозилась ситуация с земельными аукционами и на рынок начали поступать дополнительные предложения по земельным участкам. Сейчас аукционы проводятся один раз в месяц, и если данная тенденция сохранится, то данный сегмент рынка станет более прозрачный и доступный для широких масс. На сегодняшний день спрос на земельные участки вторичного рынка достаточно вялый. Повышенный спрос сохраняется на земельные участки коммерческого назначения небольших площадей (3-10 соток), но часто продавцы данных участков переоценивают их, тем самым делая почти невозможным продажу своих участков в среднесрочном периоде. Стоимость 0,01 га земельных участков промышленного назначения, составляет в среднем на сегодняшний день 2500 – 4000 евро и 6000 – 15000 евро – коммерческого назначения.  
 
 
 
 
 
 
 
 
 

    1. Анализ  рынка недвижимости промышленного назначения

       Что касается промышленной недвижимости, спрос сильно снизился, как на покупку, так и на наём, независимо от площади недвижимости. Данный сегмент был подвержен максимальному снижению ставок, что составило 15-20 %. В первом полугодии 2010 года  производственно-складскую недвижимость по муниципию Кишинэу можно было купить по стоимостям в 60-200 евро/1м2 и снять в наём за 0,6-1,2 евро/1м2/мес. За пределами муниципия стоимости продажи и найма составляли 50-100 Евро/1м2 и 0,5-0,8 Евро/1м2/мес. соответственно.

        В таблице 1 представлена стоимость предложения промышленных объектов. Информация представлена  на дату 29 ноября 2010 года. Предложенные объекты расположены в секторах Чеканы и Буюканы. Согласно данной информации, средняя стоимость 1 квадратного метра промышленного помещения составляет 480 евро. Таким образом, средняя стоимость предложения промышленной недвижимости на конец кода превышает стоимость, которая наблюдалась в первом полугодии текущего года.

    Таблица 1. Стоимость предложения промышленных объектов мун. Кишинэу

№ п.п. Район Адрес Площадь, м² Стоимость, евро Стоимость 1 м², евро
1 Чеканы ул.Узинелор, 17 580 149 000 257
2 Чеканы ул. Транснистрия 1400 1 000 000 714
3 Чеканы ул. Садовяну, 42 1862 1 080 900 581
4 Чеканы ул.Волунтарилор 4481 1 120 250 250
5 Буюканы ул.Алба-Юлие,75 393 199 000 506
6 Буюканы ул.Каля Иешилор 1215 700 000 576
 

   Однако, спрос на производственно-скалдскую  недвижимость не возрос за данный период. Так же наблюдается пониженный спрос на земельные участки промышленного назначения. Некоторый вялый рост появился во второй половине 2009 года на участки площадью 10-40 соток, расположенные с выходом на такие промышленные улицы как Узинелор, Петрикань, Варница. 

   Таким образом, ситуация на рынке промышленной недвижимости, так же как на ситуация других сегментах, продолжает во многом зависеть от макроэкономической ситуации в стране и в мире. 
 
 
 
 

    1. Обоснование необходимости реализации инвестиционного  проекта

      По данным Министерства экономики и торговли, промышленность Молдовы обеспечивает 14,8% всего ВВП. В отрасли действуют порядка 690 крупных предприятий, из которых только 7% представляют публичную собственность. В промышленном секторе зарегистрировано около 16 тыс. агентов, что составляет 12,3% их общего числа по стране. Свыше 12% занятого населения республики работает в промышленности.

     В соответствии со стратегией  развития промышленности на период  до 2015 года планируется увеличить  ежегодный темп роста промышленного производства до 8-10%, обеспечить удельный вес промышленности в ВВП – 20-22%,  удельный вес занятых в промышленном секторе должен быть равен 20% от общего числа работников, занятых в экономике республики.

     Таким образом, осуществление  данного проекта позволит обеспечить увеличение темпа роста промышленного производства, удельного веса промышленности в ВВП, а так же обеспечит увеличение уровня занятости населения.

   Объектом  инвестиционно-строительного проекта является завод по производству подсолнечного масла, расположенный на земельном участке площадью 4 гектара.  

      Предполагаемое местоположение  объекта инвестирования – муниципий  Кишинэу, сектор Ботаника, село  Добружа. Местоположение промышленного  объекта указано на карте на  рисунке 3. 

Рисунок 3. Местоположение объекта инвестирования

       Поселок находится к югу от  Кишинева на расстоянии 21 км от  ворот города. С Кишиневом поселок  связан автобусным маршрутом  №33. В будние дни в часы пик  интервал движения автобусов  составляет 15-20 минут, в остальное время - 40-60 минут. В выходные дни - 30-50 минут. 19 сентября 2005 года было завершено строительство новой железнодорожной линии Ревака - Кэинарь. Так как эта линия проходит в непосредственной близости от поселка, была построена железнодорожная станция Dobrogea.

        Выбранное местоположение объясняется тем, что промышленный объект следует разместить за чертой города. Городское пространство перенасыщено промышленными и производственными объектами, что наносит ущерб экологическому состоянию города. Кроме этого, за пределами Кишинева имеются в наличии свободные земельные участки, пригодные для строительства крупного промышленного объекта. В пределах города найти подобный участок, на котором можно построить завод указанного назначения, гораздо сложнее.

       Так же подобное местоположение  обусловлено близким расположением  к источнику сырья, а именно  полям выращивания подсолнуха. Предполагается  использование сырья отечественного  происхождения. Сырьё предполагается  поставлять следующими способами: 

  • выкуп у населения за деньги;
  • выкуп у мелкооптовых производителей, или фермеров, на условиях частичного бартера на масло и шрот (побочный продукт выделения масел из семян растительных культур);
  • обмен сырья на готовую продукцию.

   Данная  тактика позволит стимулировать местное население к производству отдельного вида сельхозпродукции, а так же способствует улучшению материального положения населения.

      Выбранная отрасль, в которой  планируется эксплуатировать объект  инвестирования, объясняется тем,  что выращивание подсолнечника остается одной из самых выгодных культур для сельхозпроизводителей. Производство качественной продукции позволит ориентировать данную продукцию не только на местный рынок, но и направить на экспорт.

      Предполагается, что в центральных регионах республики производимая продукция будет успешно конкурировать с производителями из Бэлць и Отачь.

      Создание промышленного объекта  в данном регионе поспособствует  созданию рабочих мест, что означает  увеличение благосостояния населения.

      Таким образом, реализация данного инвестиционно-строительного проекта признается необходимой с целью увеличения темпа роста промышленного производства в данном регионе, удельного веса промышленности в ВВП, а так же обеспечит увеличение уровня занятости населения.

      

     

  1. Концепция и команда проекта развития недвижимости
    1. Описание архитектурных и технических требований

      Проектирование промышленного объекта  подразумевает под собой решение  ряда поставленных задач по  введению и монтажу высокотехнологичного производства, разработка самых оптимальных объемно-планировочных решений. При выполнении работ по проектированию промышленных объектов необходимо строго соблюдать все установленные нормативы и правила, а так же соблюдение санитарно-гигиенических правил и норм в цехах и производственных помещениях проектируемого объекта. Очень важным аспектом является охрана окружающей среды, поэтому данный вопрос так же рассматривается и решается.

      К технологическим, или функциональным, требованиям относятся построение вспомогательных зданий, таких как санитарно-гигиенические помещения, столовые, медпункты, и прочее. Размеры пространства должны быть достаточными для размещения технологического и подъемно-транспортного оборудования, перемещения материалов и изделий. Общее пространство здания должно составлять не менее 15 м³ на одного работающего, а площадь – не менее 4,5 м²/чел. Так же нужно учитывать перспективы совершенствования технологического процесса. Кроме этого предъявляются требования к воздушной среде, а именно учитывается степень загрязнения вредными веществами, температура воздуха, его влажность. Серьезные требования предъявляются световому режиму. Предполагается максимальное использование естественного освещения. Так же контролируется акустический режим для обеспечения требуемого уровня шума и изоляции от посторонних звуков, обеспечение звукоизоляции и звукопоглощения. Необходимо установить санитарно-защитную зону, цель которой -  защита окружающей среды и здоровья жителей населенного пункта, вблизи которого расположен объект. Согласно санитарной классификации в соответствии со СН 245 – 71 (раздел 8), санитарно-защитная зона для данного предприятия должна составлять 100 м.

      К техническим требованиям относятся требования к прочности конструкций здания, их устойчивости, долговечности материалов и конструкций, требования по противопожарной безопасности, требования к санитарно-техническому и инженерному оборудованию здания. Данный объект относится ко II категории долговечности, то есть его эксплуатация будет осуществляться не менее 50 лет. Ему соответствует огнестойкость не ниже Ш степени. Однако в комплекс данного завода входят здания различного класса капитальности в зависимости от назначения.

      Архитектурно-художественные требования подразумевают, что промышленный объект не должен нарушать общей композиции застройки города, должен гармонично с ней сочетаться. Данный объект инвестирования будет находиться за пределами населенного пункта, однако будет уделено должное внимание выразительности и привлекательности его внешнего облика, а так же интерьера.

      К экономическим требованиям относятся следующие:

  • экономичность объемно-планировочных решений;
  • экономичность конструктивных решений;
  • экономичность средств, идущих на архитектурно-художественные решения.

       Предполагается, что необходимо  стремиться к снижению затрат  на строительство производственного  и подсобных зданий для того, что бы освободить материальные  и денежные средства на технологическое  оборудование, с помощью которого будет осуществляться поизводство.

        Важным требованием по созданию  благоприятных условий труда  и отдыха на промышленном предприятии  является качественное благоустройство  и озеленение территории. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

    1. Маркетинговые исследования при  подборе команды проекта

      Залогом успешной реализации инвестиционного проекта является эффективная управленческая команда, нацеленная на достижение не только текущего результата, но и результата реализации всего проекта. При формировании команды обязательно нужно учитывать опыт реализации проектов и уровень квалификации сотрудников. Кроме этого, важнейшим фактором, способствующим эффективной работе управленцев, является особое внимание к формированию системы мотивации и оплаты труда.

       Руководитель рабочей группы отвечает за соответствие инвестиционного проекта внутренним регламентам и процедурам, следит за сроками разработки и принятия решений по проекту, а так же за необходимостью и достаточностью запрашиваемых ресурсов.

     Отраслевой специалист несет ответственность за достоверность общей информации об отрасли и продукте, достоверность анализов и прогнозов развития отрасли. Так же отраслевой специалист проводит экспертную оценку данных, специфичных для отрасли, продукта, ниши. Отраслевой специалист определяет циклы разработки, производства, внедрения, обслуживания, эксплуатации объекта.

      Специалист по инвестициям несет ответственность за достоверность расчета инвестиционных показателей, производит оценку рисков, разрабатывает инвестиционную модель.

      Специалист по финансам отвечает за достоверность данных об обеспечении проекта финансовыми ресурсами. Специалист по финансам осуществляет согласование финансирования с юридическими аспектами проекта. Так же специалист по финансам отвечает за оптимизацию налогообложения и минимизацию налоговых рисков.

Оценка экономической эффективности проекта развития недвижимости