Оценка коммерческой недвижимости

    Содержание

    Введение………………………………………………………………………...3

    1 Законодательная база по оценочной  деятельности………………………...6

    2 Основные показатели при работе  оценщика……………………………….8

    2.1 Изучение материалов и документов, предоставленных заказчиком…..13

    2.2 Визуальный осмотр и изучение  объекта недвижимости……………...13

    2.3 Анализ оцениваемого объекта  с целью определения лучшего  и наиболее эффективного использования…………………………………...……...14

    2.4 Выбор и применение подходов  к оценке………………………………..15

    2.5 Анализ рынка коммерческой недвижимости с целью подбора аналогов и определения уровня цен для оценки……………………………………………22

    2.6 Согласование результатов определения  итоговой стоимости…………24

    2.7 Составление отчета……………………………………………………….25

    3 Описание оцениваемых прав……………………………………………….26

    4 Используемая терминология при  определении рыночной стоимости…..28

    5 Обзор рынка торговой недвижимости……………………………………..31

    5.1 Обзор рынка недвижимости на  данной территории……………………31

    5.2 Состояние на рынке недвижимости  на данный момент………………..33

    6 Основные сведения об объекте  оценки……………………………………36

    6.1 Описание объекта оценки…………………………………...……………36

    6.2 Описание местоположения……………………………………………….39

    7 Анализ наилучшего и наиболее  эффективного использования объекта  оценки………………………………………………………………………….……40

    8 Подходы к оценке…………………………………………………………...41

    9 Оценка износа………………………………………………….……………54

    10 Определение итоговой стоимости  объекта……………......……………..57

    Список  использованных источников………………………………………...58 
 
 

       ВВЕДЕНИЕ

       Принципы  и методики оценки были разработаны  в разных странах с развитой рыночной экономикой к сороковым годам XX столетия. Они основываются на экономической  теории и практике. Существует и  развивается наука об оценке. Оценка стоимости различных объектов собственности  уходит своими корнями в классическую экономическую теорию: теорию предельной полезности, факторов производства стоимости  и т.д.

       Учитывая  огромное значение независимой оценки для нормального функционирования и развития экономики, в пятидесятые  годы в мировой практике появилась  самостоятельная профессия —  профессия оценщика. Для России она  является сравнительно новой. Потребность  в профессии оценщика родилась и  развивается параллельно с развитием  рыночных отношений в экономике.

       В современной России оценочная деятельность переживает повторное становление  после многолетнего перерыва. Современные  российские оценщики «выросли» на Д. Фридмане, Г. Харисоне, Шенноне П. Пратте, адаптируя зарубежный опыт оценки к  современным российским условиям и  особенностям рыночной экономики переходного  периода.

         Начало оценочной деятельности  в России датируется XV веком. В  первоначальный период развития  оценивалось имущество в различных  целях. Особое внимание как  объект оценки привлекала, в первую  очередь, земля. В России проблема  собственности на землю и земельные  отношения всегда находились  в центре социально-экономического  и политического развития, а земельная  оценочная деятельность была  специальным направлением государственной  политики. Главной отличительной  особенностью оценки земельной  собственности вплоть до середины XIX века была оценка земли с  прикрепленным к ней зависимым  крестьянином. В конце XIX — начале XX столетия оценка земельных угодий  проводилась или по ценности  земель, или по их доходности. Земля оценивалась одновременно и как источник дохода, и как предмет сделки купли-продажи.

       Свои  особенности имела оценка лесов  и лесных земель, она проводилась  по совершенно особым основаниям. Это  связано с тем, что при оценке участка с лесом необходимо кроме  самой почвы оценить и сам  лес.

       Развитие  в России в XIX веке промышленности и  торговли повлекло за собой образование  крупных городов, вывело оценочную  деятельность на новый качественный уровень. В это время объектом налогообложения и оценки становятся разнообразные фабрики, заводы, торгово-промышленные заведения, жилые и хозяйственные  постройки, пароходства, земля и  другое недвижимое имущество в городах  и сельской местности.

       В ХIХ веке в России преобладал метод  оценки по доходности, и современный  доходный подход к оценке предприятия  можно назвать традиционно российским подходом.

       Следующий заметный шаг российской оценки был  связан с развитием кредитно-денежных отношений. Во второй половине ХIХ века образовалось два вида кредитных  институтов: коммерческие банки, специализировавшиеся на выдаче под движимые ценности, и  земельные банки, в которых выдавали ссуды под залог недвижимости, при этом залог оставался во владении собственника. Таким образом, появилась  ипотека, одной из задач которой  была регистрация изменений в  составе заложенной недвижимости, в  ее юридическом положении. Таким  образом, банк получал возможность  всегда иметь сведения о действительном состоянии залога и определять его  экономическую ценность, производить  оценку недвижимости. Стоимость заложенного  имущества определялась по нормальной или специальной цене. Нормальная цена определялась умножением количества десятин удобной земли на нормальную цену десятины в данной местности. При  специальной оценке определялась доходность покупаемой земли или закладываемого имения, после чего рассчитывалась оценочная стоимость путем капитализации суммы доходов.

       Развитие  в России промышленности, рост парка  машин и механизмов привели к  появлению новых видов и форм оценки. В хозяйственной практике все чаще возникали ситуации, требовавшие  проведения оценки конкретных станков, механизмов или другого оборудования. Основной целью такой оценки, как  и в случаях оценки земли, лесов, фабрик и т. п., являлось налогообложение.

       Помимо  налогообложения стали появляться и другие финансово-экономические  операции, когда возникала потребность  в оценке стоимости станков и  механизмов: купля-продажа, страхование, залог имущества при получении  кредита, аренда, судебные тяжбы. Все  это способствовало развитию оценочной  деятельности в России, которое, как  и многие другие процессы, свойственные рыночной экономике, прекратилось в  связи с переходом к социалистической экономике.

       Возвращение оценочной деятельности в Россию было обусловлено возвращением страны к рынку. Формирование частной собственности в РФ вызвало спрос со стороны частного сектора на услуги оценщиков. Начиная с мая – июня 1993г. в России прошли организованные Институтом экономического развития всемирного банка семинары по подготовке специалистов по оценке недвижимости, прочитанные американскими оценщиками.

       Целью данной курсовой работы является проведение мероприятий по анализу рыночной информации и определение рыночной стоимости объекта оценки. 
 
 

       1. Законодательная  база по оценочной  деятельности

       Проведение  оценки осуществляется в соответствии с требованиями Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (с изменениями от 21.12.2001, 21.03.2002, 14.11.2002, 10.01.2003, 27.02.2003, 22.08.2004, 05.01.2006, 27.07.2006, 05.02.2007, 13.07.2007, 27.07.2007).

       Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» определяет правовые основы регулирования оценочной  деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих РФ, субъектам  РФ или муниципальным образованиям, физическим лицам и юридическим  лицам, для целей совершения сделок с объектами оценки, а также  для иных целей.

       В соответствии с ФЗ под оценочной  деятельностью понимается деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении  объектов оценки рыночной или иной стоимости.

       Субъектами  оценочной деятельности признаются, с одной стороны, юридические  лица и физические лица, деятельность которых регулируется настоящим  Федеральным законом, а с другой - потребители их услуг.

       К объектам оценки относятся:

1. отдельные материальные объекты (вещи);
2. совокупность вещей, составляющих имущество лица, в том числе имущество определенного вида (движимое или недвижимое, в том числе предприятия);
3. право собственности и иные вещные права на имущество или отдельные вещи из состава имущества;
4. права требования, обязательства (долги);
5. работы, услуги, информация;
6. иные объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте.

       Проведение  оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью  или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации  либо муниципальным образованиям, в  том числе:

• при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду;
• при использовании объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в качестве предмета залога;
• при продаже или ином отчуждении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям;
• при переуступке долговых обязательств, связанных с объектами оценки, принадлежащими Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям;
• при передаче объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в качестве вклада в уставные капиталы, фонды юридических лиц, а также при возникновении спора о стоимости объекта оценки, в том числе:
• при национализации имущества;
• при ипотечном кредитовании физических лиц и юридических лиц в случаях возникновения споров о величине стоимости предмета ипотеки;
• при составлении брачных контрактов и разделе имущества разводящихся супругов по требованию одной из сторон или обеих сторон в случае возникновения спора о стоимости этого имущества;
• при выкупе или ином предусмотренном законодательством Российской Федерации изъятии имущества у собственников для государственных или муниципальных нужд;
• при проведении оценки объектов оценки в целях контроля за правильностью уплаты налогов в случае возникновения спора об исчислении налогооблагаемой базы.

       Основанием  для проведения оценки объекта оценки является договор, заключенный заказчиком с оценщиком или с юридическим  лицом, с которым оценщик заключил трудовой договор.

       При оценке объекта недвижимости эксперт  должен максимально объективно подойти  к вопросам формирования рыночной стоимости  с учетом различных факторов; все  субъективные мнения, допущения и  выводы должны быть обоснованы с учетом анализа рыночной ситуации и тенденций  ее изменения.

       2. Основные показатели  при работе оценщика

       Оценщик –  это специалист,  способный  определить стоимость любого вида имущества: движимого и недвижимого, земли, пакетов акций и долей бизнеса, имущественных прав, нематериальных активов.

       Субъектами  оценочной деятельности признаются физические лица, являющиеся членами  одной из саморегулируемых организаций  оценщиков и застраховавшие свою ответственность в соответствии с требованиями настоящего Федерального закона (оценщики).

       Условия проведения оценки

       1. Профессиональные знания

       1.1. Проведение оценки требует наличия  у Оценщика специальных знаний  и профессионального опыта, позволяющих  ему компетентно осуществлять идентификацию, сбор и анализ необходимой для оценки информации, делать корректные допущения, выбирать и применять соответствующие подходы и методы оценки, а также согласовывать полученные результаты и давать заключение относительно итоговой величины стоимости объекта оценки.

       1.2. Для того чтобы определить, может  ли Оценщик провести оценку  с требуемой профессиональной  компетентностью и достаточным  уровнем точности, он должен проанализировать, как минимум:

       • объект оценки;

       • наличие сервитутов, ипотеки и  иных обременений;

       • предположения и ограничительные  условия, которым необходимо следовать  в процессе оценки;

       • наличие методических рекомендаций по оценке данного вида недвижимости.

       2. Независимость и объективность  оценки

       2.1. Принцип объективности налагает  на Оценщика обязательства авторства  суждений, беспристрастности, незаинтересованности  в оцениваемом имуществе и  неприемлемости злоупотребления  профессиональным положением.

       2.2. Принятие заказа на проведение  оценки недопустимо, если Оценщик  и/или юридическое лицо, с которым  оценщик заключил трудовой договор,  обладают признаками зависимости  от заказчика оценки в соответствии  со статьей 16 федерального закона  «Об оценочной деятельности в  Российской Федерации».

       2.3. Если услуги по оценке оказываются  заказчику оценки, для которого  Оценщик или юридическое лицо, с которым у Оценщика заключен  трудовой договор, осуществляет  аудиторские или иные консультационные  услуги, результаты которых по  отдельности или в совокупности  могут существенно повлиять на  финансовую отчетность, признается  наличие конфликта интересов.  В случае возникновения конфликта интересов, Оценщик обязан отказаться от проведения оценки.

       2.4. Оценщик не имеет права осуществлять  функции управления или принимать  управленческие решения для заказчика  оценки.

       3. Заключение с заказчиком оценки  договора на проведение оценки

       3.1. Оценщик или юридическое лицо, с которым у Оценщика заключен  трудовой договор, должно заключить  с заказчиком оценки договор  на проведение оценки, содержание  которого должно отвечать требованиям,  предъявляемым к нему статьей  10 Закона и пунктом 17 ФСО №  1.

       3.2. Установление четких договоренностей  с заказчиком оценки, а также  в ряде случаев с пользователем  Отчета, снижает вероятность того, что Оценщик или заказчик оценки (пользователь Отчета) могут неверно  истолковать требования или ожидания  друг друга. 

       3.3. Задание на оценку недвижимого  имущества может содержать следующую,  дополнительную к указанной в  пункте 17 ФСО № 1, информацию:

       • состав оцениваемой недвижимости с  указанием информации, достаточной  для идентификации каждого элемента;

       • характеристики оцениваемой недвижимости и ее составных частей, существенно  влияющие на их стоимость, в случае непредставления заказчиком оценки соответствующих документов, содержащих указанные характеристики;

       • состав прав на оцениваемую недвижимость, а также ограничения и обременения  этих прав по каждой из составных частей недвижимости;

       • перечень документов, представляемых заказчиком оценки и/или иным уполномоченным лицом для проведения оценки, за исключением документов, потребность  в которых выявилась в ходе проведения оценки.

       3.4. В задании на оценку могут  быть указаны расчетные величины, которые дополнительно к стоимости  Оценщик должен определить при  проведении оценки недвижимого  имущества. К таким величинам,  могут относиться, в том числе:

       • затраты на воспроизводство или  замещение объекта оценки;

       • рыночная арендная плата за пользование  объектом оценки;

       • убытки и упущенная выгода при  вынужденном отчуждении объекта  оценки;

       • затраты на устранение экологического загрязнения и рекультивацию  земельного участка.

       4. Документы, используемые Оценщиком  и устанавливающие количественные  и качественные характеристики  объекта оценки.

       4.1. Для проведения оценки Оценщику  необходимо получить документы,  устанавливающие количественные  и качественные характеристики  объекта оценки.

       Примерный перечень запрашиваемых документов приведен в Приложении 1.

       Документы, предоставленные заказчиком оценки или третьими лицами, должны быть подписаны  уполномоченным на это лицом и  заверены в установленном порядке (заказчиком оценки; лицом, выпустившим  документ, или нотариально). В таком  случае она считается достоверной, если у Оценщика нет основания  считать иное.

       Оценщик проводит анализ полученной информации на предмет ее полноты и достаточности  для определения стоимости объекта  оценки.

       При необходимости Оценщик направляет новые запросы с целью получить дополнительные комментарии и пояснения  относительно состава предоставленных  документов и содержащейся в них  информации об объекте оценки.

       4.2. Так как при проведении сделок  с недвижимым имуществом права  на него признаются только  при условии их государственной  регистрации, оценка недвижимости  проводится на основании документов, свидетельствующих о государственной  регистрации прав на нее (свидетельства  о государственной регистрации  прав, договоры с отметкой о  государственной регистрации, выписка  из единого государственного  реестра прав и др.).

       4.3. Оценка объектов недвижимости, сделки  с которыми возможны без регистрации  прав на земельный участок  (например, квартир и встроенных  нежилых помещений), осуществляется, исходя из сложившихся условий  оборота таких объектов.

       4.4. Оценка недвижимости с неоформленными  правами на земельный участок  проводится с учетом установленных  действующим законодательством  прав и обязанностей собственника  Улучшений в отношении земельного  участка.

       4.5. В отсутствие документально подтвержденных  имущественных прав третьих лиц,  ограничений в использовании  и обременений в отношении  объекта оценки, его стоимость  определяется Оценщиком, исходя  из предположения об отсутствии  таковых, если в задании на  оценку не указано иное. Это  же правило действует в отношении  экологического загрязнения земельного  участка.

       5. Допущения и ограничительные  условия

       5.1. Наличие допущений и ограничительных  условий при проведении оценки  является общепринятой практикой.  Допущения и ограничительные  условия, использованные оценщиком  при проведении оценки являются  обязательным разделом Отчета  об оценке, допущения и ограничения,  на которых должна основываться  оценка, являются обязательным разделом  Задания на оценку. Целью включения  является установление разумного  и согласованного объема расчетов, выполняемых в рамках оценки, для того, чтобы Оценщик мог  определить стоимость объекта  эффективно и с достаточной  точностью. Например, допущения и  ограничительные условия при  оценке недвижимости обычно содержат  положение о том, что Оценщик  принимает предоставляемую заказчиком  оценки техническую информацию  об объекте оценки как есть, не проводит ее проверки и  не несет ответственности за  ее достоверность.

       5.2. Допущения и ограничительные  условия не предназначены для  того, чтобы ограничивать объем  исследований или анализируемых  данных. Подобные ограничения, если они способны повлиять на результат оценки, должны быть раскрыты в Отчете.  

       2.1. Изучение материалов и документов, представленных заказчиком

       Необходимые документы для оценки: 

       - свидетельство о государственной  регистрации прав на недвижимое  имущество и сделок с ним  (для государственного имущества  могут быть представлены выписки  из реестра государственного  имущества);

       - документы, содержащие сведения  о наличии обременении (ограничений)  прав на объект оценки –  договора залога (ипотеки), аренды (субаренды), доверительного управления, договор  об охране памятника культуры (архитектуры), определение суда  об аресте имущества, иные документы; 

       - технический паспорт БТИ (выписка  из техпаспорта БТИ),

       - справка БТИ о состоянии здания/помещения,

       - экспликация,

       - поэтажный план,

       - справка о балансовой стоимости  (остаточной и первоначальной  стоимости) объекта оценки по  состоянию на последнюю отчетную  дату в отношении объектов, принадлежащих  юридическому лицу.

       - данные об имуществе, которое  не является недвижимым, но которое  подлежит оценке в составе  объекта оценки; 

       2.2. Визуальный осмотр  и изучение объекта  недвижимости

       Предварительное или общее визуальное обследование может включать в себя:

       -рекогносцировочный  осмотр объекта;

       -ознакомление  с проектной, исполнительной и  эксплуатационной документацией;

       -визуальное  обследование конструкций;

       -выполнение  обмерных (исполнительных) чертежей;

       -выполнение  прикидочных поверочных расчетов  некоторых конструкций;

       -ориентировочную  оценку состояния конструкций  и объекта в целом;

       -разработку  плана дальнейших работ по  обследованию;

       -составление  Заключения по результатам предварительного  или общего обследования. 

       Предварительное или общее обследование начинается с осмотра конструкций здания или сооружения, ознакомления с технической  документацией и другими материалами, помогающими составить представление  об изучаемом объекте. 

       2.3. Анализ оценки  объекта с целью  определения лучшего  и наиболее эффективного  использования

       Понятие наилучшего и наиболее эффективного использования (далее - ННЭИ), применяемое  в настоящем Отчете, определяется как вероятное и разрешенное  законом использование земельного участка и возведенных на нем  зданий и сооружений с наилучшей  отдачей, причем непременными являются условия физической возможности, должного обеспечения и финансовой оправданности  такого рода действий.

       Понятие ННЭИ подразумевает наряду с выгодами для собственника, особую общественную пользу. Подразумевается, что определение  ННЭИ является результатом суждений оценщика на основе его аналитических  навыков, тем самым, выражая лишь мнение, а не безусловный факт. В  практике оценки недвижимости положение  о наилучшем и наиболее эффективном  использовании представляет собой  посылку для дальнейшей стоимостной  оценки.

       ННЭИ  должно быть определено для земельного участка как бы свободного (незастроенного), а также для всего объекта  недвижимости в целом.

       При определении вариантов наилучшего и наиболее эффективного использования  объекта использовались четыре основных критерия анализа:

       1. Физическая возможность – физическая  возможность возведения сооружения  с целью наилучшего и оптимального  использования на рассматриваемом  участке.

       2. Допустимость с точки зрения законодательства – характер предлагаемого использования не противоречит законодательству, ограничивающему действия собственника участка, и положениям зонирования.

       3. Финансовая целесообразность – допустимый с точки зрения закона порядок использования объекта должен обеспечить чистый доход собственнику участка.

       4. Максимальная продуктивность – кроме получения чистого дохода как такового, ННЭИ подразумевает либо максимизацию чистого дохода собственника, либо достижение максимальной стоимости самого объекта.

       Таким образом, ННЭИ имущества – это вероятный способ его эксплуатации, который является юридически разрешенным, физически возможным, экономически обоснованным, осуществимым с финансовой точки зрения и приводящим к наивысшей стоимости этого имущества. 

       2.4. Выбор и применение  подходов к оценке

       ▪ Затратный подход

       Затратный подход основывается на изучении возможностей инвестора в приобретении недвижимости и исходит из того, что покупатель, проявляя должную благоразумность, не заплатит за объект большую сумму, чем та, в которую обойдется получение соответствующего участка под застройку и возведение аналогичного по назначению и качеству объекта в обозримый период без существенных задержек. Данный подход оценки может привести к объективным результатам, если возможно точно оценить величины затрат на

       строительство аналогичного объекта и его износа при непременном условии

       относительного  равновесия спроса и предложения  на рынке недвижимости.

       Определить  рыночную восстановительную стоимость  зданий и сооружений можно путем пересчета сметной стоимости строительства в ценах 1984 гг в сметные цены 1991 г. идальнейшей корректировки этих цен с использованием рыночных коэффициентов удорожания строительно-монтажных работ на дату оценки. Другой подход для получения величины восстановительной стоимости - расчет ее на основе индексов и рыночных цен в строительстве, приводимым в ежеквартальном межрегиональном информационно- аналитическом бюллетене КО-Инвест. Третий подход применяется для нового строительства и заключается в калькулировании необходимых для строительства ресурсов в текущих ценах.