Оценка квартиры

СОДЕРЖАНИЕ 

Введение…………………………………………………………………........…3

Глава 1.Теоретические основы оценки стоимости  недвижимости

1. Основные принципы оценки обьектов недвижимости……..…......5
2. Виды стоимости объектов недвижимости………………….…......9

Глава 2. Оценка объекта жилой недвижимости

           2.1 Описание обьекта недвижимости………….……………………...13

           2.2 Оценка жилой недвижимости……………………………………..18

           2.3 Согласование результатов оценки  недвижимости……………....27

ЗАКЛЮЧЕНИЕ………………………………………………………………...33

СПИСОК  ИСПОЛЬЗУЕМОЙ ЛИТЕРАТУРЫ………………………………35

ПРИЛОЖЕНИЕ…………………………………………………………………37 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

ВВЕДЕНИЕ 

     Среди элементов рыночной экономики особое место занимает недвижимость, которая выступает в качестве средств производства (земля, административные, производственные, складские, торговые и прочие здания и помещения, а также другие сооружения) и предмета или объекта потребления (земельные участки, жилые дома, дачи, квартиры, гаражи).

     Недвижимость  выступает основой личного существования  для граждан и служит базой  для хозяйственной деятельности и развития предприятий и организаций  всех форм собственности. В России происходит активное формирование и развитие рынка  недвижимости и все большее число  граждан, предприятий и организаций  участвует в операциях с недвижимостью.

     Благодаря конструктивному взаимодействию между  государством и оценщиками, процесс  оценки имущества в последние  годы стал гораздо более цивилизованным по сравнению с теми временами, когда  независимая оценка в России только зарождалась. Сегодня деятельность оценщиков регламентируется соответствующим  федеральным законом и стандартами  в области оценки.

     Цель  курсовой работы – разработка предложений по улучшению методов оценки жилой недвижимости.

     Для достижения поставленной цели необходимо решить следующие задачи:

     - описать сущность оценки жилья;

     - охарактеризовать методологические  подходы к оценке недвижимости;

     - оценить жилую недвижимость затратным,  сравнительным и доходным подходом;

     - провести сравнительный анализ  результатов оценки;

     - разработать предложения по улучшению  методики оценки жилой недвижимости.

     Объект  исследования в курсовой работе – оценка жилой недвижимости, а предмет исследования – методы и подходы к оценке жилой недвижимости. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Глава 1. Теоретические  основы оценки стоимости  недвижимости 

     1.1.Основные  принципы оценки  объектов недвижимости 

     Начнем  непосредственно с самого понятия: что же такое оценка. Оценивать что-либо - означает определять стоимость объекта. Есть более сложное определение, одновременно отражающее суть и уточняющее ограничительные условия проведения оценки. Оценка - это процесс установления экспертом-оценщиком стоимости объекта оценки для специфических целей, результатом которого является научно обоснованное мнение о стоимости оцениваемого объекта на дату оценки в денежном выражении. Объектами оценки могут являться различные активы - земля, здания, сооружения и другие объекты недвижимости, оборудование, ценные бумаги, нематериальные активы (авторские права, патенты, гуд-вилл, торговая марка и т.д.), предприятие как действующий бизнес и др. Мы подчеркнули, что стоимость объекта оценки определяется для специфических целей. Процесс оценки включает в себя две базовые составляющие - аналитическую и расчетную, - грамотное сочетание которых позволяет сформировать научно обоснованное мнение.

     Виды  имущества, подлежащего оценке.

     Оценить можно все, что относится к  объектам гражданских прав, которые  в соответствии с российским законодательством  могут участвовать в гражданском  обороте. Оценщики обычно разделяют все виды имущества на 4 основные группы.

     Объекты недвижимости

     К недвижимости относятся здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, жилые помещения (дома, квартиры, коттеджи), земельные участки, леса, многолетние  насаждения.

     Интеллектуальная  собственность

     В эту группу входят патенты, лицензии, авторские свидетельства, а также  ноу-хау (новая, неизвестная другим информация, имеющая коммерческую стоимость), деловая репутация (гуд-вилл) и другие нематериальные объекты. Бизнес Обычно в рамках оценки бизнеса оцениваются акции и другие первичные и ценные производственные бумаги, а также доли и паи в капитале предприятий различных организационно-правовых форм собственности. На деле объектов оценки можно выделить еще больше. Оценить можно долги и права, требования, работы, услуги и некоторые другие виды имущества. Возможные цели оценки имущества:

• купля-продажа, мена;
• проведение конкурсов, аукционов, торгов;
• аренда, лизинг;
• залог;
• внесение имущества в уставный капитал;
• определение доли имущественных прав;
• передача в доверительное управление;
• отражение в отчетности;
• оценка с целью переоценки основных фондов;
• инвестиционное проектирование;
• раздел, наследование, дарение;
• страхование;
• исчисление налогов, пошлин, сборов;
• приватизация;
• национализация;
• конфискация;
• возмещение ущерба;
• ликвидация;
• разрешение имущественных споров;
• передача прав собственности;
• коммерческая концессия.

     Переход к рыночной экономике в России привел к появлению новой профессии  утвержденной Министерством труда  Российской Федерации – эксперт - оценщик. В связи с растущими  потребностями в новом виде услуг  разрабатываются законодательные  и методологические основы оценочной  деятельности. Правительством РФ утверждены стандарты оценки.

     Согласно  Федеральному закону “Об оценочной  деятельности в Российской Федерации” под оценочной деятельностью  понимается деятельность субъектов  оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости.

     Но  следует учесть, что цена определенная одним подходом будет не точная и  по стандартам оценки необходимо применять  более одного подхода.

     Согласно  российскому законодательству оценочная  деятельность включает в себя оценку:

• Бизнеса
• Недвижимости
• Нематериальных активов
• Машин, оборудования и транспортных средств
• Интеллектуальной собственности

     Надлежащим  исполнением оценщиком своих  обязанностей, возложенных на него договором, являются своевременное  составление в письменной форме  и передача заказчику отчета об оценке объекта оценки.

     В отчете в обязательном порядке указываются  дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также приводятся иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

     В данном отчете об оценке была проведена  оценка земельного участка с улучшениями (гараж, баня, пристрой, навес, ворота, дворовое покрытие, ограждение, санузел). Оценка осуществлялась на основании договора заказчика. Данный объект был оценен по трем подходам:

• Затратный (по сборникам ЧелСЦена)
• Сравнительный (с помощью газеты «Из рук в руки от 05.04.2010)
• Доходный (не использовался)

     После чего полученные стоимости были согласованы, и была получена окончательная стоимость  объекта оценки.

     Также мы определили ликвидационную стоимость - стоимость объекта оценки в случае, если объект оценки должен, быть, отчужден в срок меньше обычного срока экспозиции аналогичных объектов. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

1.2. Виды стоимости объектов недвижимости 

     На  начальной стадии оценки недвижимости перед экспертом-оценщиком всегда возникает сложная проблема выбора вида стоимости для проведения оценочных  расчетов. Этот выбор зависит от многих факторов (характера объекта  и функций оценки) и обусловливает  последующий выбор метода оценки данного объекта недвижимости. Если оценка недвижимости имущества производится в целях получения ипотечного кредита (ссуды под залог недвижимости собственности), оценщику важно иметь  достоверную информацию о наиболее вероятной цене продажи этой недвижимой собственности, если заемщик (владелец недвижимости) не вернет дол (кредит). При  оценке недвижимости в целях налогообложения  в западных странах используется рыночная или восстановительная  стоимость объекта недвижимости, основанная на издержках воспроизводства  последнего. При оценке объектов, подлежащих реконструкции, как правило, выбирается инвестиционная стоимость, т.е. стоимость  недвижимости для конкретного инвестора.

     При оценке зданий специального назначения, объектов недвижимости в «пассивных»  секторах рынка недвижимости, когда  для определения рыночной стоимости  нет достаточной информации, а  также при оценке в целях страхования  недвижимого имущества используется восстановительная стоимость или  стоимость замещения.

     Рыночная  стоимость

     В рыночных условиях хозяйствования наиболее распространенным видом стоимости  объектов недвижимости является рыночная стоимость. Рыночная стоимость –  это наиболее вероятная цена, которую  должна достигать собственность  на конкурентном и открытом рынке  с соблюдением всех условий справедливой торговли, сознательных действий продавца и покупателя, без воздействия  незаконных стимулов.

     Подразумевается, что при сделке купли-продажи  передача прав от продавца к покупателю производится при соблюдении следующих  условий.

1. Мотивация покупателя и продавца имеют типичный характер, т.е. они действуют, не испытывая незаконного давления или чрезвычайных жизненных обстоятельств.
2. Обе стороны хорошо проинформированы, проконсультированы и действуют, по их мнению, с учетом своих максимальных интересов.
3. Имущество было выставлено на продажу на рынке достаточное количество времени (достаточное для того, чтобы с информацией о продаже недвижимости ознакомились потенциальные покупатели и приняли решение о покупке объекта).
4. Оплата произведена на условиях финансирования сделки.
5. Цена является нормальной, не затронутой специфическими условиями финансирования и продажи.

     Рыночную  стоимость недвижимости иначе называют стоимостью при обмене – в отличие  от стоимости в использовании (или  потребительской стоимости), которая  отражает ценность объекта для конкретного  собственника.

     Концепция рыночной стоимости основывается на том, что типичный покупатель на рынке  недвижимости имеет возможность  выбрать альтернативные объекты  недвижимости. Рыночная стоимость является объективной, независимой от желаний  отдельных участников рынка недвижимости и отражает реальные экономические  условия, складывающиеся на этом рынке.

     Стоимость в использовании (потребительская  стоимость)

     Стоимость в использовании (потребительская  стоимость) отражает ценность объекта  недвижимости для конкретного собственника, который не собирается выставлять объект на рынок недвижимости. Оценка потребительской  стоимости объекта производится исходя из существующего профиля его использования и тех финансово-экономических параметров, которые наблюдались в период предыстории функционирования объекта и прогнозируются в будущем.

     Инвестиционная  стоимость.

     Понятие «инвестиционная стоимость», сходное  с понятием «стоимость в использовании», означает стоимость объекта недвижимости для конкретного инвестора, который  собирается купить оцениваемый объект или вложить в него свои финансовые средства. Расчет инвестиционной стоимости  производится исходя из ожидаемых данным инвестором доходов и конкретной ставки их капитализации. Инвестиционная стоимость рассчитывается обычно при  оценке для конкретного инвестора  инвестиционного проекта либо объекта, приносящего доход. Данный вид стоимости  носит субъективный характер.

     Восстановительная стоимость (стоимость воспроизводства  объекта).

     Восстановительная стоимость (стоимость воспроизводства  объекта) определяется издержками в  текущих ценах на строительство  точной копии оцениваемого объекта, в его «новом» состоянии (без  учета износа), с использованием таких же архитектурных решений, строительных конструкций и материалов, а также с тем же качеством строительно-монтажных работ. В данном случае воспроизводится тот же моральный износ объекта и те же недостатки в архитектурных решениях, которые имелись у оцениваемого объекта.

     Стоимость замещения.

     Стоимость замещения определяется расходами  в текущих ценах на строительство  объекта, имеющего с оцениваемым  эквивалентную полезность, но построенного в новом архитектурном стиле, с использованием современных проектных  нормативов и прогрессивных материалов и конструкций, а также современного оборудования объекта недвижимости. Таким образом, восстановительная стоимость выражается издержками на воспроизводство точной копии объекта, а стоимость замещения – издержками на создание объекта функционального аналога.

     Страховая стоимость.

     Страховая стоимость рассчитывается на основе либо восстановительной стоимости, либо стоимости замещения объекта, который подвержен риску уничтожения (или разрушения). На базе страховой  стоимости объекта определяются страховые суммы, страховые выплаты  и страховые проценты.

     Стоимость для целей налогообложения (налогооблагаемая стоимость).

     Стоимость для целей налогообложения имущества  юридических и физических лиц  определяется аккредитованными при  налоговых инспекциях экспертами-оценщиками на основе либо рыночной стоимости, либо восстановительной стоимости объекта  недвижимости, либо оценка производится формально по нормативной методике без привлечения экспертов-оценщиков.

     Ликвидационная  стоимость.

     Ликвидационная  стоимость представляет собой чистую денежную сумму, которую собственник  объекта может получить при ликвидации объекта недвижимости. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Глава 2. Оценка объекта  жилой недвижимости 

     2.1. Описание объекта недвижимости 

Таблица № 1 Характеристика местоположения объекта оценки

     Таблица № 2 Общая характеристика здания

     Таблица № 3 Характеристика объекта оценки

Цель  и задачи оценки

     Определение рыночной стоимости трехкомнатной  квартиры на рынке вторичного жилья, аналогично предъявленному к оценке по местонахождению, расположению, технической характеристике, потребительским свойствам и с учетом произведенных улучшений.

     Цель  оценки – определение рыночной стоимости.

     Дата  оценки: по состоянию на 25.03.2010 года

     Балансовая  стоимость объекта  оценки: данные отсутствуют

     Дата  составления отчета: 25.04.2010 года.

     К оценке предъявлено:

     1. Заявка на оказание услуг №  01 от 25.03.2010 года.

     2. Свидетельство о государственной  регистрации права собственности  серия 74-АА 044921, дата 29.08.2008 г.

     3. Технический паспорт на квартиру  по состоянию на 17.03.2010 года.

     Обоснование

     Определение текущей стоимости квартиры осуществляется на основании:

• Осмотра объекта;
• Информации, полученной от заказчика;
• Информации еженедельника «Из рук в руки», №13 (632) 5 апреля, 2010 года.
• Правил оценки физического износа жилых зданий (ПОФИ), «Гражданстрой», М.1988г.
• «Правила оценки физического износа» ВСН 53-86 (Р), Москва, 1990;
• «Начисление износа» - М.: «ПРИОР», 1995. – 128С;
• Справочника «ЧелСЦена» - выпуск № 2, февраль 2009 г. Главное управление строительства администрации Челябинской области (Региональный центр по ценообразованию в строительстве «Челинформцентр»);
• Маркетинговых исследований ранка недвижимости г. Магнитогорска

     Определяемый вид  стоимости

     В соответствии с принятым Законом  «Об оценочной деятельности в  РФ» №135 – ФЗ от 29.07.98г., ст.3. под  рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может  быть отчужден на открытом рынке в  условиях конкуренции, когда стороны  сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

1. Одна из сторон не обязана отчуждать объект оценки, а другая не обязана принимать исполнение;
2. Стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
3. Объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;
4. Цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки, и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;
5. Платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

     Описание оцениваемых  прав

     Определение рыночной стоимости построено на предпосылке, сто имущество реализуется  на рынке при соблюдении определенных условий, перечисленных выше. Поскольку  в результате сделки купли-продажи  от покупателя к продавцу переходит  набор имущественных прав, то именно они и выступают объектом оценки. Право собственности, согласно Гражданскому кодексу РФ часть 1 (ст.209) включает право  владения, пользования и распоряжения имуществом. Оценка проводилась для  полных прав собственности.

     Объемы этапы исследования

     Оценка  рыночной стоимости включает в себя следующие этапы:

1. сбор и анализ общих данных
2. сбор и анализ специальных данных. Собрана и проанализирована информация по оцениваемому объекту за последний период времени. Был также проведен анализ рынка и цен предложения на рынке.
3. краткий обзор экономического состояния рынка.
4. идентификация и определение технического состояния объекта оценки. Оценщиком лично был произведен осмотр объекта оценки и его окрестностей.
5. выбор и возможность применения всех подходов оценки стоимости объекта (затратного, сравнения продаж, доходного), являющихся стандартными согласно следующих документов: Федеральный Закон «Об оценочной стоимости в Российской Федерации», № 135-ФЗ, 27.07.1998г.; Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности, утв. Постановлением Правительства РФ от 06.07.2001г. №519; стандарты Российского Общества Оценщиков.
6. подготовка отчета об оценке рыночной стоимости объекта оценки.

      2.2.Оценка жилой недвижимости 

     В соответствии со стандартами оценки, утвержденными постановлениями  Правительства РФ № 519 от 06.07.2001 г. для  оценки недвижимости (земли, зданий, сооружений и др.) возможно использование трех подходов: затратного, сравнительного (рыночного) и доходного.

     Затратный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки, с учетом его износа. Отражает точку зрения по созданию объекта с позиции понесенных затрат.

     Сравнительный подход – отражает совокупность ценообразующих факторов конкретного рынка (спрос и предложение, конкуренцию, ограничение и т.д.), присутствующих на дату оценки.

     Доходный  подход – отражает позиции наиболее вероятного покупателя (инвестора). Сущность доходного подхода состоит в пересчете будущих доходов от объекта недвижимости в единую сумму текущей стоимости. 

     Затратный подход 

     Затратный подход включает следующие этапы:

• определение стоимости земельного участка, на котором находятся здания, сооружения;
• оценка восстановительной стоимости или стоимости замещения здания и сооружения на действительную дату оценки;
• расчет всех видов износа зданий и сооружений с учетом их физического, функционального и экономического устаревания;
• определение остаточной стоимости зданий и сооружений как разницы между стоимостью воспроизводства (восстановления или замещения) и накопленным износом;
• расчет стоимости объекта недвижимости посредством суммирования остаточной стоимости зданий и сооружений и стоимости земельного участка.