Оценка лесного участка

Министерство  образования и науки РФ

Санкт-Петербургская Государственная Лесотехнический Университет

Имени С.М. Кирова (СПбГЛТУ)

Факультет экономики и управления

Кафедра Лесной политики, экономики  и управления

Контрольная работа

по дисциплине: «Экономика недвижимости»

на тему: «Оценка лесного участка»

                                             Работу выполнил:

Работу проверил:

Санкт-Петербург -2011г.

ОГЛАВЛЕНИЕ:

Введение………………………………………………………. стр.

1.Особенности объекта оценки…………………………….стр.

2. Правовые  и  социально-экономические условия

при  оценке лесных участков………….…………………стр.

3. Цели оценки лесного  участка…………………………..стр.

4. Методы оценки лесного  участка……………………….стр.

Библиографический список ………..…………   …………стр.

ВВЕДЕНИЕ

Лесной  фонд составляет более одной трети  территории России. В его состав входят: леса, земли, покрытые лесом  либо предназначенные для лесоразведывания, нелесные земли, но расположенные внутри земель лесного фонда (болота, дороги, гари, просека и т.д.)

Центральное место в составе элементов  лесного фонда занимают леса. Основы лесного законодательства РФ определяют леса как совокупность земли, древесной, кустарниковой и травянистой  растительности, животных, микроорганизмов  и других компонентов окружающей среды, биологически взаимосвязанных  и влияющих друг на друга в своём  развитии.

Согласно  ЛК РФ все леса, за исключением лесов, расположенных на землях обороны  и землях населённых пунктов (поселений), а также земли лесного фонда, не покрытые лесной растительностью (лесные земли и нелесные земли), образуют лесной фонд. Леса, расположенные на землях обороны и городские леса на землях городских поселений в  лесной фонд не включаются.

К участкам лесного фонда относятся участки  леса, а также участки лесных земель, не покрытых лесной растительностью, и  участки нелесных земель.

В лесной фонд не входят леса, расположенные  на землях обороны, и городские леса на землях городских поселений.

Как природный  объект лес выполняет три жизнеобеспечивающие  функции: экологическую, экономическую, культурно – оздоровительную.

Экологическая функция леса выражается в оказании влияния на окружающую среду. Лес  имеет средозащитное, климаторегулирующую, почвозащитное, водоохранное, санитарное, оздоровительное значение. Экономическая функция леса состоит в том, что он является источником древесины и другой продукции народного хозяйства. Культурно – оздоровительная функция проявляется в том, что лес способствует укреплению здоровья, развитию познания человеческой природы.

Границы земель лесного фонда устанавливает  государство, исходя из фактически занимаемой площади лесными деревьями и  лесной растительности, с учётом необходимости  восстановления и воспроизводства  лесных культур. Конкретное земельно–лесное пространство распределяется по субъектам федерации, владельцам лесного фонда и субъектами лесопользования, имеющим право на сдачу лесов в аренду.

Внутреннее  распределение земель и лесов  в рамках лесного фонда решается органами лесного хозяйства.

Из взаимосвязи  земель и древесно–кустарниковой растительности определяется и собственность на лесной фонд.

Основы  лесного законодательства РФ не дают ответа о праве собственности  на леса в РФ. Согласно Конституции  РФ, леса могут быть в собственности  государственной, муниципальной и  частной.

Основная  часть лесного фонда находится  в государственной собственности. К муниципальной собственности  могут быть отнесены лесные участки  городских лесов, лесопаркового  пояса, обслуживающие потребности  городов и районов. В частной  собственности закон допускает  нахождение небольших лесных участков лесофонда.

Ещё одной  структурной частью лесного фонда  является животный мир. Под ним понимается сообщество диких животных и птиц, насекомых, обитающих в лесах. Они  органически связаны с лесом  как со средой своего обитания. Вместе с тем (как и земля) животный мир  лесов имеет самостоятельное  значение и регулируется в аспекте  его охраны и использования специальным  законодательством.

Раздел1. Особенности объекта оценки

Объектами лесных отношений являются лесной фонд Российской Федерации, участки лесного  фонда, права пользования ими, леса, не входящие в лесной фонд, как участки, права пользования ими, древесно-кустарниковая  растительность.

Лес – совокупность древесных, кустарниковых, травянистых и других растений, а также животных и микроорганизмов, биологически взаимосвязанных в своем развитии и влияющих друг на друга и на внешнюю среду. Понятие «лес» используется также для обозначения элемента географического ландшафта, сырьевого ресурса или объекта ведения лесного хозяйства.

Леса 1 группы. К ним относятся леса, выполняющие преимущественно водоохранные, защитные и другие функции, сгруппированные по категориям защитности.

Леса 2 группы. К ним относятся леса, произрастающие в районах с высокой плотностью населения, которые имеют защитное и ограниченное эксплуатационное значение.

Леса 3 группы. К ним относятся леса многолесных районов, имеющих преимущественно эксплуатационное  значение и предназначенные для непрерывного удовлетворения потребностей народного хозяйства в древесине без ущерба для их защитных свойств.

Лесной фонд. Образован всеми лесами (кроме расположенных на землях обороны и землях населенных пунктов), а также землями, не покрытыми лесом, но включенными в установленном порядке в границы лесного фонда. Границы лесного фонда определяются путем отграничения земель лесного фонда от земель иных категорий в соответствии с материалами лесоустройства.

Земли лесного  фонда разделяются на лесные и нелесные.

Лесные земли. Земли, покрытые лесной растительностью, и не покрытые ею, но предназначенные для ее восстановления.

Нелесные земли. Земли лесного фонда, не предназначенные для выращивания леса или не пригодные для выращивания леса без проведения специальных мероприятий.

По разнообразию видов и запасам Лесной фонд занимает ведущую позицию среди природных  ресурсов, а растительный покров, отличаясь  большим разнообразием видов, занимает практически всю территорию России, за исключением аридных районов  и Крайнего Севера.

Отношения в области использования, охраны, защиты и воспроизводства лесов, как входящих, так и не входящих в лесной фонд, древесно-кустарниковой  растительности, а также использования  и охраны земель лесного фонда  регулирует Лесное законодательство

Развитие  новых лесных отношений в последнее  время сталкивается с рядом проблем, носящих на первый взгляд экономический  характер. В качестве основной называют низкий уровень доходности российских лесов и высокие расходы по их государственному управлению. Использование  государственного имущества – лесного  фонда оказывается убыточным  для его собственника – государства.

Лесной участок выступает объектом оценки. «Лесным участком является земельный участок, границы которого определяются в соответствии со статьями 67,69 и 92 Лесного Кодекса РФ»

Все объекты недвижимости могут быть условно разделены  на две большие группы, исходя из их экономических, правовых и социальных признаков.

-Условно-однородные 

-Неоднородные

Особое место среди  условно-однородных участков занимают лесные участки.

Лесной участок, который  имеет проектную документацию о  его местоположениях, площадях, границах и иных количественных и качественных характеристиках, признается объектом недвижимости. Поэтому, чтобы лесной участок получил статус объекта  недвижимости, он должен быть спроектирован. Проектирование лесных участков осуществляется в границах лесничеств и лесопарков, при проведении лесоустройств.

Россия является крупнейшей лесной державой. Площадь ее лесного фонда  составляет 1180,9 млн.га, в том числе 886,5 млн.га земель, пригодных и предназначенных для лесовыращивания. По обеспеченности лесами Россия занимает первое место в мире, обладая примерно одной пятой мировых лесонасаждений и запасов древесины, а в отношении бореальных и умеренных лесов является практически монополистом, обладая 2/3 мирового запаса.

Лес обладает следующими качествами: лес как имущество  принадлежностное с течением времени  изменяется количественно и качественно;  стоимость леса как имущества  находится в постоянном движении; стоимость леса как имущества  основывается не на затратах по его  созданию, а на приносимом доходе или  его полезных свойствах; лес не является однородным предметом, как, например, зерновые культуры;

Стоимость главного имущества – земли – определяется стоимостью поступлений от использования  имущества принадлежностного –  леса, а не наоборот.

Рассмотрим  краткую характеристику лесного  фонда Ленинградской области:

Ленинградская область относится к числу  многолесных областей России - ее лесистость - 53 %. Площадь лесного фонда составляет 5.8 млн. га, в том числе - покрытая лесом - 4.5, непокрытая - 0.2 млн. га.

В ведении государственных органов  управления лесным хозяйством находится 4577 тыс. га или 79 % общей площади лесов  области, в ведении сельхозструктур - 16 %, прочих ведомств - 5 %. Леса первой группы составляют 1830 тыс. га (40 %), второй - 2747 тыс. га (60%). На каждого человека, проживающего в СПб и области приходится 0.7 га лесной площади и 87 м3 запаса имеющейся в лесах древесины - это в 6-8 раз меньше, чем в целом по России.

Площадь покрытых лесом земель за пять лет уменьшилась на 237,4 тыс. га, что  является следствием изъятия земель лесного фонда и передачи его  другим землепользователям. Основные причины гибели лесных культур : несвоевременный уход, лесные пожары, потравы скотом и дикими животными. В настоящее время в области насчитывается 4900 тыс. га искусственно созданных лесов (площадь же погибших и списанных лесных культур всех возрастов, как уже упоминалось выше, составила за эти пять лет 1667,4 тыс. га).

При выяснении  экономических особенностей недвижимого  имущества важную роль в теоретическом  и практическом плане играет отделение  рентного имущества от иных видов  имущества. Как объект экономического исследования лес представляет определенные трудности, обусловленные прежде всего: длительным процессом воспроизводства, мультифункциональным назначением лесных угодий, тесным переплетением деятельности человека с естественным ходом роста деревьев, «труд».   И еще одна важная особенность - идентификация средств производства и продукта труда.

Отличительные признаки рентного имущества  представлены в табл.1

Таблица 1

Отличительные признаки рентного имущества  от других видов имущества

Проектирование  лесных участков является трудоемким и наиболее дорогостоящим мероприятием. Лесные участки, предоставленные в  пользование на правах аренды, подлежат государственному кадастровому учету  как объекты недвижимости.

Раздел 2. Правовые и социально-экономические  условия при оценке лесных участков

Оценка  лесов играет важную роль как в теоретическом, так и в практическом плане. Теория оценки лесов является фундаментом экономики лесного хозяйства как науки о целесообразности принятия конкретных хозяйственных и управленческих решений в лесу.

Оценка  лесов сопряжена с рядом особенностей, которые обусловлены двумя основными  причинами - длительностью процесса лесовыращивания и содержанием в объекте оценки двух основных взаимосвязанных единиц: земли (главного имущества) и древостоя (имущественно принадлежностного). Эти причины порождают ряд следствий: необходимость рассмотрения леса как динамической системы, учета фактора времени и др.

Экономическая оценка леса как хозяйствующего имущества (материального объекта) или отдельных  правомочий собственности на него, например, права пользования (нематериального  объекта) зависит от многих взаимосвязанных  факторов, как социально-экономические  условия, методы оценки, цели оценки и  субъекты оценки. Из перечисленных  компонентов оценки леса определяющую роль играют правовые и социально-экономические  условия. К ним относятся нормы  права, экономические, социальные и  исторические условия.

Оценочную деятельность в Российской Федерации  регулируют Федеральный закон об оценочной деятельности, другие федеральные  законы, принимаемые в соответствии с этим законом, иные нормативные  правовые акты Российской Федерации, законы и иные нормативные правовые акты субъектов Российской Федерации, а  также международные договора Российской Федерации.

Сильное влияние на сложившиеся правовые и социально-экономические условия  оказывает история развития лесных отношений в стране. Это основная предпосылка формирования вышеназванных  условий. В свою очередь, их многообразие зависит от экономической системы  страны. В связи с этим можно  выделить централизованно-планируемую  и рыночную системы. Лесной сектор в своем развитии находится на промежуточной стадии между централизованно-планируемой системой и рыночной. Причем, лесная промышленность и лесное хозяйство оказались по-разному подготовлены к рыночным условиям. Если в лесной промышленности уже существовали такие рыночные категории, как цена, себестоимость, прибыль, рентабельность и др., то в лесном хозяйстве этих категорий не существует даже в настоящее время. Как результат – более 90% лесозаготовительных предприятий практически полностью приватизированы, а все лесхозы находятся в государственной собственности. Такая резкая поляризация организаций лесопромышленного сектора находит свое отражение в вопросах собственности на лесной фонд.

Конституция России признает многообразие форм собственности  на леса, Гражданский кодекс допускает  нахождение лесов в частной собственности  в той мере, в какой это допускает  федеральное лесное законодательство. Лесной кодекс подходит к вопросам собственности на леса однозначно –  лесной фонд объявлен федеральной собственностью, это следует из ст. 19 ЛК РФ “Лесной  фонд и расположенные на землях обороны  леса находятся в федеральной  собственности.

В соответствии с федеральным законом допускается  передача части лесного фонда  в собственность Российской Федерации.

Формы собственности  на леса, расположенные на землях городских  поселений, устанавливаются федеральным  законом”.

       Из ст.12 "Оборотоспособность объектов  лесных отношений" следует:  “Оборот лесного фонда не допускается.  Нахождение в обороте участков  лесного фонда и не входящих  в лесной фонд участков лесов,  прав пользования ими допускается  в той мере, в какой это предусмотрено  настоящим Кодексом.

Купля-продажа, залог и совершенствование других сделок, которые влекут или могут  повлечь за собой отчуждение участков лесного фонда, а также участков лесов, не входящих в лесной фонд, не допускаются.

Сделки  с правами пользования участками  лесного фонда и правами пользования  участками лесов, не входящих в лесной фонд, осуществляются в порядке, установленном  лесным законодательством Российской Федерации, а в части, не урегулированной  им, гражданским законодательством  и земельным законодательством  Российской Федерации”.

Оборот  лесного фонда запрещен, а это  значит, что купля, дарение, залог, равно  как и любые другие сделки, влекущие за собой или могущие повлечь  изменение форм собственности на леса, запрещены.

Запрещение  в законодательном порядке подобных действий существенно сокращает  число целей оценки и в какой-то степени тормозит развитие методов  оценки. На сегодняшний день остаются невостребованными методы оценки леса (участков лесного фонда) с целью  его купли-продажи, дарения, залога, наследования и т.п.

На мой взгляд, в социальном и экономическом плане приватизация лесов физическими лицами повысит занятость населения в сельской местности, укрепит финансовое положение фермерских хозяйств, позволит ввести в хозяйственный оборот территориально рассредоточенные лесные насаждения. Во избежание возникновения финансовых и экологических рисков лесное законодательство может на определенный период ввести ограничения, касающиеся определения максимально возможной площади участков выкупаемых лесных земель.

В то же время приватизацию лесов  через выкуп у государства  арендованных лесных участков следует  рассматривать как весьма рискованное  по экономическим и экологическим  последствиям политическое решение

Раздел 3 . Цели оценки лесного участка

Оценка  производится всегда с какой то целью. Как только появляется цель, то следом появляется методика оценки. 

Один  и тот же участок лесного фонда, в силу его многофункционального назначения, может быть подвергнут различным целям оценки. Эти цели являются результатом проявления интересов субъектов оценки.

Можно выделить несколько характерных случаев, когда необходимо произвести оценку недвижимости:

- оценка  по требованию продавца, перед  выставлением объекта недвижимости  на продажу;

- оценка  по заказу потенциального покупателя перед заключением сделки;

- оценка  перед приобретением земельного или лесного участка на предмет его использования для конкретных целей;

- оценка  по заказу собственника для выявления наиболее эффективного способа использования объекта недвижимости;

- оценка  инвестиционного проекта;

- оценка  перед реконструкцией объекта  недвижимости на предмет прироста  дохода от эксплуатации и ее рыночной стоимости в зависимости от затрат на реконструкцию;

- оценка  при получении кредита под  залог недвижимости, при разделе  имущества, при внесении недвижимости в качестве уставной доли в уставный капитал нового предприятия;

- оценка  при определении стартовой цены объекта недвижимости на конкурсах или аукционах.

Цели оценки леса зависят от видов лесопользования, способов владения лесом и объемов полномочий по распоряжению им.

Участок лесного  фонда получит различные оценки, если в одном случае он рассматривается  с точки зрения пользования им для культурно-оздоровительных целей, а в другом — как источник получения древесины.

Арендатор владеет  участком лесного фонда лишь на правах пользования, и поэтому его цели не будут совпадать с целями государства, которое владеет лесами на правах собственника.

Право пользования  участками лесного фонда осуществляется на основе ряда принципов:

строго  целевой и рациональный порядок  использования земель лесного фонда;

установление  платного порядка пользования землями  лесного фонда;

свобода хозяйственной деятельности по использованию  земель лесного фонда;

соблюдение  закона при осуществлении права  использования участками земель лесного фонда;

соблюдение  безопасности при осуществлении  хозяйственной деятельности по использованию  земель лесного фонда;

соблюдение  норм рубки леса.

По лесному  законодательству участниками лесных отношений являются Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, муниципальные  образования, граждане и юридические  лица, осуществляющие ведение лесного  хозяйства и использование лесного  фонда, а также лесов, не входящих в лесной фонд.

Цели оценки леса зависят от видов  лесопользования, способов владения лесом  и объемов полномочий по распоряжению им.

Возможность субъектов Российской Федерации совершать распорядительные действия по поводу перевода лесных земель в нелесные, в целях, не связанных  с ведением лесного хозяйства  и пользованием лесного фонда, и  изъятие земель лесного фонда  в лесах II и III группы порождает появление соответствующих целей оценки земель лесного фонда.

Исходя  из существующих правовых и социально-экономических условий, наиболее распространенными целями оценки леса являются: оценка леса на корню, оценка леса при передаче участков лесного фонда в аренду, концессию, оценка леса при расчете эффективности работ и мероприятий в лесном хозяйстве, установление стоимости участков лесного фонда при страховании или налогообложении, оценка рекреационной и защитной функций леса, оценка участков лесного фонда в результате их отчуждения (приемки), изменение статуса участка лесного фонда при пожарах и лесонарушениях, кадастровая оценка и др.

Раздел 4. Методы оценки лесного участка

В зависимости  от объекта недвижимости и целей  оценки в мировой и отечественной  практике применяются, как правило, три основных метода оценки недвижимости: затратный, аналоговый и доходный.

В лесном хозяйстве, по аналогии с общепринятыми  методами оценки, теоретически также  используют затратный метод (основанный на расчете затрат на восстановление лесных ресурсов), доходный, или рентный (основанный на свободном рыночном ценообразовании, на продукцию конечного  потребления), и аналоговый (когда  образование цены на какой-либо участок  леса происходит одинаково с аналогичным  участком, цена на который уже определена).

На практике востребован лишь доходный, или рентный  метод, поскольку вычислить затраты  на восстановление леса за 100-180-летний период или найти два аналогичных  участка леса оказывается практически  невозможно.

Рассмотрим  подробнее методы оценки леса.

Сущность  затратного метода основывается на предположении, что рассматриваемый объект недвижимости не может стоить больше, чем понесенные затраты на создание аналогичного объекта.

Исходя  из этого, затратный метод практически  не применяется при оценке стоимости  лесных и земельных участков.

Этапы оценки по затратному подходу:

1. определение стоимости восстановления либо замещения оцениваемого объекта.
2. оценка износа объекта недвижимости.
3. корректировка рассчитанной стоимости замещения либо восстановления на величину износа и получение текущей стоимости объекта недвижимости.
4. определение стоимости земельного участка.

Стоимость недвижимости по затратному методу можно  определить как стоимость полного  воспроизводства или замещения  минус величина износа плюс стоимость  земельного участка, свободного от застройки.

Сущность  метода сравнительного анализа продаж заключается в определении искомой  стоимости объекта недвижимости через сравнение с другими  аналогичными объектами, сделки по купле-продаже которых были осуществлены в течение недавнего времени.

Этапы оценки при применении метода сравнительного анализа продаж:

- сбор  информации по совершившимся  сделкам купли-продажи аналогичных  объектов недвижимости за последнее  время;

- анализ  полученной информации, проверка  ее достоверности;

- сопоставление  цен проданных объектов недвижимости  с оцениваемым объектом, с учетом  физических характеристик, местоположения, влияния различных факторов и  т.п.

- корректировка  цен продаж сопоставимых объектов, исходя из выявленных различий;

- согласование  корректировок цен по каждому  сопоставимому объекту и определение  стоимости оцениваемого объекта.

Доходный метод. Основан на определении стоимости недвижимости путем расчета дисконтированного потока доходов (от владения или использования этим объектом). Данный метод базируется на принципе ожидания – установления текущей стоимости доходов и других выгод, которые могут быть получены в будущем от владения этой собственностью. Соответственно,  владелец недвижимости не уступит свою собственность ниже той суммы, которую он мог бы получить, продолжая эксплуатировать ее, а покупатель не заплатит больше той суммы, которую ему принесет последующее использование данного объекта в коммерческих целях. Таким образом, рыночная цена недвижимости определяется на основе стоимости будущих доходов путем соглашения между сторонами.

Недостатком метода является то, что  будущие доходы – прогнозная величина поступлений от арендной платы и  суммы будущей перепродажи объекта, определяются оценщиком путем анализа  ряда факторов, а потому могут нести  в себе определенную погрешность, так  как абсолютно точно определить состояние рынка недвижимости на длительную перспективу невозможно.

Существует несколько методик  доходного подхода оценки: 
- метод валовой ренты; 
- метод дисконтирования денежных потоков;

-метод  прямой капитализации доходов.

Метод валовой ренты основан  на определении соотношения между  рыночной ценой и потенциальным  валовым доходом (валовой рентой), которую может приносить оцениваемый  объект недвижимости за определенный период.

Метод анализа дисконтированных денежных доходов применяется в случае произвольно меняющихся, неравномерно поступающих денежных доходов от использования недвижимого имущества.