Оценка недвижемости

1. СВЕДЕНИЯ ОБ ОБЪЕКТЕ ОЦЕНКИ

1.1 Описание объекта оценки

Объектом оценки является двухкомнатная  квартира расположенная по адресу: г. Москва, Саранская улица, дом 2.

Квартира находится на 1 этаже 10 этажного блочного дома.

В доме имеется лифт и  кодовый замок. В подъезд установлена  железная дверь. Территориальное положение - в 15 минутах транспортом от метро «Выхино», или 4-ех автобусных остановках. Через дорогу находиться бассейн «Парус».

1.2 Планировка квартиры:

1.3 История объекта оценки:

Объект оценки (квартира) расположена в десятиэтажном доме 1996 года постройки. Дом блочный. За весь период эксплуатации дома капитальный ремонт не проводился.

С 1996 года до настоящего времени квартира не меняла своих  владельцев. В 2012 году в рамках общегосударственной программы была проведена приватизация квартиры в долях.

2.АНАЛИЗ  МЕСТОНАХОЖДЕНИЯ ОБЪЕКТА:

2.1 Местоположение объекта

Квартира расположена  в спальном районе, застройки 1990-98 годов. Район Выхино-Жулебино расположен в Юго-Восточной части Москвы и имеет все отличительные особенности спального микрорайона. Здесь нет промышленных предприятий, зато много детских садов, школ, высших учебных заведений и профтехучилищ. Значительная плотность жилой застройки не позволяет разбивать в микрорайоне парки в большом количестве, но жители района любят гулять по территории Кузьминского лесопарка, а также наслаждаться видом Верхнего Кузьминского пруда.

В районе великолепно  развита транспортная инфраструктура.

 Попасть из Жулебино  в любую точку Москвы можно,  воспользовавшись метро, автобусом,  троллейбусом, маршрутным такси.  Огромное множество продовольственных  магазинов, а также крупных торговых центров полностью решают вопрос приобретения продуктов в непосредственной близости от дома, а сфера услуг предлагает множество небольших парикмахерских и салонов красоты, фитнес-клубов и кафе.

Состояние экологии в  Жулебино находится на более высоком уровне, чем в промышленной или деловой части Москвы. Несмотря на довольно большую плотность жилой застройки и значительное количество населения, Жулебино остается тихим и спокойным районом, где шумная столица затихает.

2.2 Историческая справка

Свое название район  получил, от названия деревни Жулебино.

Возниконвение Жулебино относится к концу 15в. Свое название он получил, от представителя одного из Московских боярских родов - Андрея Тимофеевича Оспеева. В памяти современников  он остался как хитрый и пронырливый человек, и при жизни получил весьма характерное прозвище "Жулеба" (Хитрец). В летописи он упоминается в 1472г. как боярин и посол к магистру ливанского ордена. Он стал основателем фамилии Жулебиных. Его сын Иван Андреевич Жулебин был одним из видных лиц в Москве, начало 16в., а внук Иван Иванович Жулебин в первую половину царствования Ивана IV имел 2 по значению после боярина чин - акольнического. 

 В 17в. владения  перешли к внуку Федора Ивановича  Шереметьева - князю Якову Никитичу Одоевскому. Позже Жулебиным владеют князья Черкасские. 

 В середине 19в., в  Жулебино насчитывалось 30 дворов. После прокладки неподалеку от  этих мест Рязанской железной  дороги, начинается заметный рост  численности населения. По данным 1884г. в Жулебино было 57 дворов, проживали 169 мужчин и 177 женщин.  

 При новом районировании  в 1929г. создается Ухтомский  район с центром в Люберцах, Куда вошли Выхино и Жулебино.  

 В 1997г. Торжественно  заложено основание будущего  храма Святого и Праведного  Иоанна Кронштадского.  

 В сентябре 1999г.  строительство храма было завершено.  

 Завершено строительство  школы исскуств им. Балакирева. Торжественное  открытие, которой состоялось в  день города. 

25 октября 2003г. Открылся  плавательный бассейн "Парус"  находящийся по адресу: ул. Привольная вл. 44. 

 За время присоединения  микрорайона Жулебино к г. Москве, он стал современным, интенсивно  развивающимся, красивым и элитным  микрорайоном. Его активная застройка  завершена.

.

2.3 Настоящее положение

Специфика расположения района заключается в том, что половина его территории - микрорайон Жулебино - находится за пределами МКАД. На границе района расположена станция метрополитена "Выхино", рядом с районом - станция "Рязанский проспект". В районе развита сеть наземного общественного транспорта. В районе имеется стабильная инфраструктура. В 2013 году планируется открытие двух станций метро «Лермонтовский проспект» и «Жулебино». Существует много объектов социально-бытового, культурного назначения, а также прогулочных и рекреационных зон.

2.3.1 Промышленные предприятия

Не смотря на то, что  район считается «спальным», в  районе функционируют несколько  промышленных предприятий, среди них: хлебобулочный комбинат "Простор" на улице Академика Скрябина, ЗАО"ЗРЭПС"на Рязанском проспект. Расположены эти предприятия на окраинах района где-то в 6-8 остановках наземного транспорта от оцениваемого объекта.

2.3.2 Объекты бытового и социально-культурного  назначения

Помимо промышленных предприятий в районе также находится  немало объектов культурного назначения. На территории района находится 25 общеобразовательных школ , 2 школы искусств, 6 ВУЗов, 39 дошкольных учреждений, 8 поликлиник (в т.ч. 4 детских) , родильный дом, 2 рынка, 7 библиотек, киноконцертный зал, выставочный зал, 2 центра социального обслуживания населения. Здесь функционируют 5 промышленных предприятий, госпиталь инвалидов Великой Отечественной войны, плавательный бассейн, 9 отделений связи. 325 предприятий розничной торговли 118 предприятий общественного питания.

Недалеко от дома находится аптека, фотография, сберкасса, почта, телеграф и переговорный пункт, парикмахерская. Во дворе дома есть продуктовый магазин, где можно приобрести самые необходимые продукты. Недалеко находится «Ярмарка Выходного Дня», кинотеатры "Динамит". В 15 минтуах ходьбы расположены рестораны "Якитория", "Зодиак". Для людей азартных, любящих активный отдых в 5 минутах пешком находится ночной диско-клуб "Зорро".

 Так же недалеко  от объекта оценки находятся  два детских ясли-сада и две  школы, что немаловажно для  родителей, имеющих детей. В 15 мин. пешком расположена Детская музыкальная школа и школа танца "Изумруд".

Детская и взрослая поликлиники, находятся  в 10-15 мин пешком от объекта оценки.

2.3.3 Правоохранительные органы

В 3-ех остановках на таввтобусе находится ОВД  "Жулебино» в этом же здании находиться отделение УФМС.

2.3.4 Парки, прогулочные и рекреационные  зоны

Наибольшей популярностью у  населения пользуются парки культуры и отдыха района Выхино-Жулебино. Они  занимают видное место среди культурно-просветительных учреждений — это многофункциональные комплексы.

Районные парки или парки  культуры и отдыха района Выхино-Жулебино - дополняют систему общегородских  парков. Небольшие по размерам, они  равномерно распределяются по городу, обеспечивая население районов, лишенных крупных зеленых массивов, условиями культурного отдыха.

Парки культуры и отдыха должны соответствовать  задачам отдыха и досуга населения  прилегающих городских жилых  районов.

2.4 Коммунальное обслуживание

В подъезде поддерживается чистота, по мере необходимости делается косметический ремонт. Во дворе дома установлены лавочки для пенсионеров, постоянно поддерживается чистота и порядок.

Но нужно сказать  и о таком немаловажном факторе  как криминогенная обстановка, которая  в данном районе считается относительно спокойной.

2.5 Состояние окружающей среды

В плане экологического состояния данный район является относительно благополучным, хотя ЮВАО не отличается благоприятной экологической обстановкой. Хуже всего ситуация с загрязненностью атмосферы в Марьино, Капотне и Люблино. Несколько лучше экологическая обстановка в Выхино-Жулебино и Кузьминках, где расположен одноименный парк.

2.6 Транспортная доступность объекта

Объект оценки имеет  среднюю транспортную доступность. Квартира находится в 15-20 минутах езды на автобусе  от станции метро «Выхино». Также в 15 минутах ходьбы от местоположения объекта оценки находится крупная железнодорожная станция «Ухтомская» (интервал электропоездов в часы-пик 2-4 минуты), имеющая удобную и быструю связь с со ст. метро "Выхино", «Электрозаводская» и Казанский вокзал.

Остановки общественного  транспорта расположены в 3-5 минутах ходьбы от объекта оценки.

Подъезд к дому автомашин  также очень удобен, т.к. дом расположен не во дворах, а выходит одной  стороной прямо на улицу, и въезд во двор осуществляется прямо с Саранской улицы. Доступность к центру обусловлена двумя выездами на Волгоградский проспект и Рязанский проспект. Без учета пробок до Таганской площади 20-25 мин езды на автомобиле.

2.7 Занятость и доходы населения

Район и является спальным, Район  является престижным, и доходы населения весьма высокие. Но есть конечно  и крайности: сверхбогатые жители на иномарках, и бедные (в основном пенсионеры). Как было отмечено выше, в районе мало промышленных предприятий, но население работает в самых различных областях начиная от заводских рабочих и кончая торговлей. В осноном все жители работает за пределами района.

2.8 Налоги, связанные с недвижимостью

В настоящее время  для купли-продажи квартиры необходимо в первую очередь определить стоимость квартиры. Для оценки квартиры обращаются в Бюро Технической Инвентаризации (БТИ), где за справку об оценке квартиры взимается определенная плата, зависящая от объекта оценки.

Еще одним налогом  при оформлении купли-продажи квартиры является налог, который платится у нотариуса (в нотариальной конторе) при оформлении продажи квартиры.

2.9 Рынок жилых квартир

В нашем случае оценивается  рыночная стоимость квартиры для  совершения сделки купли - продажи, соответственно для рассмотрения выделяем только сегмент - рынок купли-продажи, с передачей полного права собственности.

В настоящее время  существует большое количества компаний работающих на рынке недвижимости. Однако не всем компаниям можно доверять, ни для кого не секрет, что сейчас появилось большое количество мошенников. Так в связи с неустойчивой экономической ситуацией в стране фирмы то появляются, то исчезают, с такой быстротой, что отследить точное количество компаний работающих с недвижимость, на мой взгляд, практически невозможно.

В конце лета и осенью на рынке московской недвижимости было две волны повышения цен  на жилье. Первая накрыла рынок в  августе, увеличив средние цены на 8% по сравнению с июлем. Такой резкий подъем, нетипичный для московского рынка, был вызван, в первую очередь, активной рекламной компанией застройщиков элитного жилья. Наибольший прирост цен пришелся на квартиры в домах повышенной комфортности. В это же время некоторые владельцы типовых квартир решили отложить продажу до лучших осенних времен. В сентябре продавцы начали потихоньку поднимать цены и на других сегментах рынка, тем более что осеннее подорожание квартир уже стало традицией. Особенно хорошо это было видно на примере квартир в домах периода массовой жилой застройки. Увеличилось по сравнению с августом и присутствие на рынке квартир в 9- и 17-этажных домах.

Первая декада ноября характеризовалась стабильным повышением основного показателя рынка - средней цены предложения одного квадратного метра. По сравнению  с июлем эта цифра достигла 112 %. В ноябре окончательно выровнялось представительство различных типов квартир на рынке. Это в некоторой степени является признаком "спокойного" рынка. У продавцов и покупателей появилась надежда, что до нового года ситуация на квартирном рынке сохранится стабильной (по данным тематического приложения "Недвижимость" к газете "Известия" от 28.11.2000)

Так как в настоящее  время увеличился спрос на жилищную недвижимость, то возросло и количество заключаемых сделок, и тут нужно отметить, что срок нахождения объекта недвижимости на рынке может колебаться в среднем от 1 до 3 месяцев. При этом среднее время на оформление сделки так же колеблется в пределах 2-4 недель.

В настоящее время  активно работают средства массовой информации, появляются информационные издания полностью посвященные рынку недвижимости, что помогает при выборе агентства недвижимости или напрямую объекта жилищной недвижимости.

3. РАСЧЕТ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ ЗАТРАТНЫМ МЕТОДОМ

Поскольку объект оценки (квартира) расположен в доме 1996 года постройки, то информация о затратах на строительство дома и о стоимости 1 м² жилья недостоверна. 

Поэтому расчет стоимости  объекта оценки, будем проводить на основании данных о минимальной рыночной стоимости 1 м²  жилья в данном районе, а именно в данном доме, и на основании данных о затратах на ремонт объекта оценки. При этом в цене не будут учитываться другие улучшения и внешние факторы (месторасположение, близость автотранспорта и т.п.).

3.1 Расчет затрат на ремонт объекта оценки

В квартире, которая является объектом оценки, 6 месяцев назад закончен косметический ремонт. Расчет затрат на ремонт объекта оценки сведен в следующую таблицу (все затраты приведены в долларах США):

Так как с момента  ремонта прошел очень маленький  срок, то по результатам проведенного осмотра будем считать, что износ за время после окончания ремонта составил 3%.

Таким образом на данный момент стоимость ремонта = затраты на ремонт - износ = 12945 – 388,35 = 12556,65 $

3.2 Расчет стоимости объекта оценки

Согласно данным сети "Интернет" в настоящее время  минимальная цена за 1 м² жилья в районе, где расположен объект оценки составляет 3500 $. Таким образом, для расчета рыночной стоимости объекта оценки (квартиры), можно воспользоваться имеющейся информацией:

(Стоимость 1 м² жилья * общую площадь квартиры) + затраты на ремонт =

= (3500 * 73,8 ) + 12556,65 = 270856,65 $

ВЫВОД: На основании оценки объекта затратным методом можно сказать, что стоимость объекта оценки будет составлять 270856,65 $

Выводы

На основании сделанной  работы, мы можем сделать вывод, что для данного объекта оценки (квартиры), расчет стоимости проведенный затратным методом показывает нам рыночную цену, так как он с большей точностью учитывает индивидуальные особенности квартиры.