Оценка недвижимого имущества. 2

СОДЕРЖАНИЕ

Введение                                                                                                               3

Правовые основы оценочной  деятельности                                                          4

Отчет                                                                                                                         8

Заключение                                                                                                             49

Список используемой литературы                                                                      50

ВВЕДЕНИЕ

Актуальность темы работы заключается в том, что оценка недвижимости во всем мире рассматривается  как один из механизмов эффективного управления собственностью. Постепенно и в России с формированием  класса собственников недвижимости встает проблема ее эффективного использования  и соответственно возникает потребность  в услугах оценщика.

Цель данной курсовой работы заключается в определении рыночной стоимости нежилого помещения тремя подходами к оценке.

В соответствии с поставленной целью необходимо решить следующие  задачи:

• Дать определение недвижимого имущества;
• Изложить правовые основы оценочной деятельности;
• Описать принципы оценочной деятельности;
• Изучить подходы к оценочной деятельности;
• Описать объект оценки;
• Выполнить анализ рынка недвижимости;
• Рассчитать стоимость объекта оценки сравнительным (рыночным), затратным и доходным подходами;
• Согласовать результаты оценки, полученные тремя подходами.

ПРАВОВЫЕ ОСНОВЫ ОЦЕНОЧНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ

В сложившейся практике к  недвижимости традиционно относят  землю и все улучшения, постоянно  закрепленные на ней (здания, сооружения, объекты не завершенного строительства).

Согласно ст. 130 ГК РФ, «к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки  недр и все, что прочно связано  с землей, то есть объекты, перемещение  которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том  числе здания, сооружения, объекты  незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные  и морские суда, суда внутреннего  плавания, космические объекты» [1].

Законом к недвижимым вещам  может быть отнесено и иное имущество. Так, согласно ст. 132 ГК РФ, «предприятие в целом как имущественный  комплекс, используемый для осуществления  предпринимательской деятельности, признается недвижимостью» [1].

Под оценочной деятельностью, согласно ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ», понимается деятельность субъектов  оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости [2].

К правовым основам оценочной  деятельности в РФ относят:

• Конституция РФ 1993 г., ст. 9 п. 2.;
• ГК РФ часть I, II, III 1995 г.;
• Федеральный закон от 29.07.1998г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ», Федеральный закон от 27.07.2006г. № 157-ФЗ «О внесении изменений в ФЗ об оценочной деятельности»;
• НК РФ часть I, II 1999г.;
• Федеральные стандарты оценки № 1, 2, 3; приказы МЭРТА № 254, 255, 256 от 20.07.2007г.;
• ГОСТы: Госстандарт РФ 1998г.: ГОСТ Р № 511950.01-98 «Единая система оценки имущества. Основные положения»; ГОСТ Р № 511950.02-98 «Единая система оценочного имущества. Термины и определения»;
• Закон «О приватизации государственных и муниципальных предприятий», Закон «О залоге», Закон «Об ипотеки», Закон «О несостоятельности»;
• Жилищный, лесной, земельный, водный, градостроительный кодексы РФ.

Принципы оценки недвижимости можно сгруппировать по следующим 4 категориям:

1. Принципы, основанные на представлениях пользователя;
2. Принципы связанные с землей, размещенными на ней зданиями и сооружениями;
3. Принципы связанные с рыночной средой;
4. Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования.

Эти принципы взаимосвязаны. При анализе объекта недвижимости одновременно могут быть задействованы  сразу несколько принципов.

Принципы, основанные на представлениях пользователя.

Данные принципы включают в себя следующие: полезность, замещение  и ожидание.

Полезность. Недвижимость обладает стоимостью только в том случае, когда она может быть полезной потенциальному собственнику. Она может  быть полезной, так как нужна для реализации определенной экономической функции, например, работы промышленного предприятия или выращивания урожая. Она может быть полезной, поскольку кто-то готов платить арендную плату за временное владение ею. Или она полезна, поскольку создает чувство гордости собственника и удовлетворяет иную психологическую потребность.

Определение полезности: Полезность – это способность данной недвижимости удовлетворять потребности пользователя в данном месте и в течение данного периода времени.

Замещение. Этот принцип  гласит, что максимальная стоимость  имущества определяется наименьшей ценой или стоимостью, по которой  может быть приобретен другой объект с эквивалентной полезностью.

Ожидание – это определение текущей стоимости дохода или других выгод, которые могут быть получены в будущем от владельцев недвижимости.

Принципы, связанные  с землей, зданиями и сооружениями на ней.

Остаточная продуктивность – это чистый доход, отнесенный к земле, после того, как были оплачены расходы на труд и предпринимательскую деятельность. Иными словами остаточная продуктивность является результатом того, что земля позволяет извлекать максимальные доходы, минимизировать затраты, удовлетворять какие-то особые потребности, или добиваться сочетания этих трех условий.

Вклад – сумма, на которую увеличивается или уменьшается стоимость хозяйственного объекта или чистый доход от него вследствие наличия или отсутствия какого-то дополнительного фактора производства.

Возрастающая и убывающая  отдача. По мере добавления ресурсов к  основным факторам производства, чистая отдача имеет свойство увеличиваться  растущими темпами вплоть до точки, начиная с которой общая отдача, хотя и растет, однако уже замедляющимися темпами. Это замедление происходит до тех пор, пока прирост стоимости  не становится меньше, чем затраты на добавленные ресурсы.

Если земля недозастроена или уже перегружена, то она так же становиться менее рентабельной. Отсюда вытекает новый принцип оценки.

Принцип сбалансированности – любому виду землепользования соответствуют оптимальные суммы различных факторов производства, при сочетании которых достигается максимальная стоимость земли.

Очень близкий к принципу сбалансированности принцип экономического размера – количества земли, пропорционального для обеспечения оптимального масштаба землепользования в соответствии с рыночной конъюнктурой в данном месте.

Если права на недвижимость можно разделить на 2 или более  имущественных интереса, в результате чего общая стоимость объекта возрастает, то имеет место принцип экономического разделения.

Принципы, связанные  с рыночной средой.

Принципы, связанные с  рыночной средой, включают: зависимость, соответствие, предложение и спрос, конкуренцию и изменение.

Принцип зависимости. Стоимость  недвижимости, используемой конкретным образом, подвержена влиянию и сама влияет на природу и величину стоимости  других используемых земель в прилегающей  местности.

Очевидно следующее, в  какой степени архитектурный  стиль и уровни удобств и услуг, предлагаемых застройкой земли, отвечают потребностям и ожиданиям рынка, в той степени будет востребован  данный фактор производства, т.е. поток  дохода будет достаточно высоким. Данный принцип носит название - принцип  соответствия.

Как мы замечали выше недвижимость, имеет стоимость, если она обладает полезностью для какого-либо пользователя. Однако, полезность не является единственным элементом стоимости. Недвижимость должна быть относительно дефицитна. Другими словами рынок недвижимости должен обладать определенным спросом и предложением. Предложение - это количество товаров, имеющихся в наличии по данной цене, спрос - это количество товаров, желаемых по данной цене. Предложение и спрос во взаимодействии определяют цены. Поскольку рынки недвижимости несовершенны, предложение и спрос не всегда диктуют цену, по которой происходят сделки с недвижимостью. Умение торговаться, число и способности участников, эмоции, затраты на финансирование и другие факторы также играют роль в установлении продажных цен.

Когда прибыль на рынке  превышает уровень, необходимый  для оплаты факторов производства на данном рынке обостряется конкуренция, что, в свою, очередь приводит к снижению среднего уровня доходов. Принцип конкуренции важен для аналитика, пытающегося оценить стоимость потока дохода, здесь нормальную прибыль необходимо отделять от сверхприбыли.

Следующий принцип, который  используется при оценке недвижимости – изменение. Объекты постепенно изнашиваются. Новые предприятия открываются, старые модернизируются или закрываются. Характер использования меняется под влиянием частных и общественных акций. Колеблется объем денежной массы и процентные ставки. Внешняя политика влияет на себестоимость, цену товаров. Все эти факторы и многие другие могут менять полезность недвижимости в данном месте. Следовательно, стоимость объектов недвижимости обычно не остается постоянной, но меняется с течением времени. В этом заключается принцип изменения. Поскольку события и условия постоянно меняются, оценщики придерживаются профессионального стандарта и производят оценку на конкретную дату.

Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования.

Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования – это синтез принципов всех трех категорий, которые были рассмотрены ранее. Принятое среди оценщиков выглядит следующим образом:

Определение наилучшего и  наиболее эффективного использования: разумное и возможное использование, которое обеспечит объекту наивысшую  текущую стоимость (по определению) на эффективную дату оценки, или  использование, выбранное среди  разумных, возможных и законных альтернативных вариантов, которое является физически  возможным, достаточно обоснованным и  финансово осуществимым и которое  приводит к наивысшей стоимости  земли.

ООО «Кузьмина Н. Ф.»

Аккредитовано при Якутской городской администрации

Свидетельство об аккредитации НИ №027

Лицензия на осуществление  оценочной деятельности №001277 от 01.09.2009

ОТЧЕТ № ОН-023

ОБ ОЦЕНКЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ

Расположенного по адресу:

г. Якутск, ул. Курашова, д.4.

СОБСТВЕННИК ИМУЩЕСТВА:

ООО «Ремстрой»

ЗАКАЗЧИК:

ООО «Ремстрой»

По состоянию  на 01 ноября 2012 года

Дата составления  отчета 10 ноября 2012 г.

Якутск, 2012 г.

10 ноября 2012 г.

г. Якутск, ул. Октябрьская, д.26, корп.Б.

ООО «Ремстрой», Цой Т. В.

Уважаемая Тамара Владимировна,

В соответствии с договором №  ОН-023 от 29.10.2012г. на оценку стоимости нежилых помещений, эксперты ООО “Кузьмина Н. Ф.” произвели оценку рыночной стоимости нежилого помещения, принадлежащего ООО «Ремстрой», и находящегося по адресу: Россия, г. Якутск, ул. Курашова, д.4.

Объект общей площадью 240 кв. м.

Оценка рыночной стоимости  была произведена по состоянию на 01 ноября 2012 года, что совпадает с датой осмотра.

Результаты анализа имеющейся  в нашем распоряжении информации позволяют сделать вывод о  том, что рыночная стоимость всего  недвижимого имущества, с учетом ограничительных условий и сделанных  допущений, составляет:

3 858 992 (Три миллиона восемьсот пятьдесят восемь тысяч девятьсот девяносто два) руб. с учетом НДС.

Предлагаемый Вашему вниманию Отчет  об оценке содержит описание оцениваемого имущества, собранную нами фактическую  информацию, этапы проведенного анализа, обоснование полученных результатов, а также ограничительные условия  и сделанные допущения.

Оценка была проведена, а  Отчет составлен в соответствии с Законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» №135-ФЗ от 29.07.1998г., Государственными Стандартами в области оценки, утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации от 06.07.2001 года №519 и “Международными стандартами оценки” Международного комитета по стандартам оценки имущества МСО-1 – МСО-4 (IVSC, русский перевод РОО, Москва, 2000).

Полис страхования гражданской  ответственности оценщика ОСАО "Ингосстрах" № 43-003039/03.

С уважением,

Кузьмина Н. Ф., ген. директор ООО “Кузьмина Н. Ф.” 

ОГЛАВЛЕНИЕ

1. Общие сведения                                                                                                 11

1.1. Постановка задания  на оценку                                                                      11

1.2. Результаты оценки  и заключения                                                                 12

1.3. Заявление (сертификат) о качестве оценки                                                  12

1.4. Сделанные допущения  и ограничивающие условия                                   14

1.5. Квалификация оценщиков                                                                             15

1.6. Назначение оценки                                                                                         16

2. Используемая терминология  и процесс оценки                                             17

2.1 оцениваемые права                                                                                          20

2.2. Перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих  количественные и качественные характеристики объекта оценки                 20

2.3 последовательность определения  стоимости объекта оценки                    20

2.4. Обзор общепринятых  подходов оценки                                                       21

3. Анализ объекта оценки  и его окружения                                                        26

3.1. Обзор рынка коммерческой недвижимости г. Якутска.                             26

3.2. Описание района объекта  оценки                                                                 33

3.3. Описание объекта                                                                                           33

4. Анализ наилучшего и  наиболее эффективного использования                    35

5. Оценка стоимости недвижимости                                                                    36

5.1. Оценка стоимости недвижимости сравнительным (рыночным)

подходом                                                                                                                36

5.2. Оценка стоимости недвижимости затратным подходом                           40

5.3. Оценка стоимости недвижимости  доходным подходом                            42

6. Согласование результатов  оценки, полученных тремя подходами              45

Заключение                                                                                                             49

Список используемой литературы                                                                       50

1. ОБЩИЕ СВЕДЕНИЯ

1.1. Постановка  задания на оценку

На основании договора № ОН-023 от 29.10.2012 г. ЗАКАЗЧИК поручает, а ОЦЕНЩИК производит оценку рыночной стоимости здания общей площадью 240 кв. м. по адресу: ул. Курашова, д.4.

Описание и технические  характеристики объекта оценки приведены  в соответствующих разделах отчета.

Арестов и ограничений  по использованию вышеперечисленного имущества г. Якутск нет.

Применяемые стандарты оценки: Работа выполнена в соответствии со "Стандартами оценки, обязательными для применения субъектами оценочной деятельности", утвержденными постановлением Правительства РФ №519 от 06 июля 2001 г., стандартами профессиональной деятельности в области оценки Российского Общества Оценщиков.

Дата оценки: Оценка объекта  проведена по состоянию на 01 ноября 2012 года, что совпадает с датой осмотра. Под датой оценки подразумевается оценка состояния зданий и сооружений на вышеуказанную дату.

Сроки проведения оценки: с 01 ноября по 10 ноября 2012 г.

1.2. Результаты  оценки и заключения

1.3. Заявление  (сертификат) о качестве оценки

Подписавшие данный отчет  надлежащие оценщики (далее Оценщики) настоящим заявляют, что в соответствии с имеющимися у них данными:

1. Все факты, изложенные в настоящем отчете, нами проверены, верны и соответствуют действительности.

2. Приведенные анализы, мнения и выводы ограничиваются лишь принятыми нами предположениями и существующими ограничительными условиями и допущениями, являющихся частью настоящего отчета, и представляют собой наши личные беспристрастные профессиональные формулировки.

3. В отношении недвижимости, являющейся предметом настоящего отчета, оценщики не имеют никакой личной заинтересованности ни сейчас, ни в перспективе, а также не состоят в родстве, не имеют никаких личных интересов или пристрастности по отношению к лицам, являющимся на дату вступления в силу настоящего отчета владельцами оцененной нами недвижимости или намеревающихся совершить с ней сделку.

4. Оплата услуг оценщиков не связана с обусловленной или заранее установленной стоимостью недвижимости или с деятельностью по оценке недвижимости, благоприятствующей интересам клиента, с суммой стоимости оцененной недвижимости, с достижением оговоренных или с возникновением последующих событий и совершением сделки с недвижимостью.

5. Оценка была проведена, а отчет составлен в соответствии со "Стандартами оценки, обязательными для применения субъектами оценочной деятельности", утвержденными постановлением Правительства РФ №519 от 06 июля 2001 г., стандартов РФ "Единая система оценки имущества" ГОСТ Р51195.0.02-98, стандартами профессиональной деятельности в области оценки Российского Общества Оценщиков.

6. Оценщики лично произвели наружный и внутренний осмотр оцениваемого имущества.

7. В процессе анализа данных, ни одно лицо не оказывало сколько-нибудь существенной помощи оценщикам, подписавшим настоящий отчет.

1.4. Сделанные допущения  и ограничивающие условия

Сертификат качества оценки, являющийся частью настоящего отчета, ограничивается следующими условиями:

1. В процессе подготовки настоящего отчета, мы исходили из достоверности имеющихся документов, полученных от Заказчика.

2. Оценщики не несут ответственности за юридическое описание права собственности на оцениваемое имущество, достоверность которого резюмируется со слов заказчика. Оцениваемые права собственности рассматриваются свободными от каких-либо претензий или ограничений, кроме оговоренных в отчете.

3. Чертежи и схемы, приведенные в отчете, являются приблизительными, призваны помочь пользователю получить наглядное представление об оцениваемом имуществе и не должны использоваться в каких-либо других целях. Оценщики не производили обмер земельного участка, зданий и сооружений, полагаясь на верность исходной информации, предоставленной заказчиком.

4. От оценщиков не требуется появляться в суде или свидетельствовать иным образом по поводу составленного отчета или оцененного имущества, кроме как официального вызова суда.

5. При проведении оценки предполагалось отсутствие каких-либо скрытых факторов, влияющих на стоимость оцениваемого имущества. На оценщиках не лежит ответственность по обнаружению (или в случае обнаружения) подобных факторов.

6. Исходные данные, использованные оценщиками при подготовке отчета, были получены из надежных источников и считаются достоверными. Тем не менее, оценщики не могут гарантировать их абсолютную точность, поэтому там, где это, возможно, делаются ссылки на источник информации.

7. Ни заказчик, ни оценщики не могут использовать отчет (или любую его часть) иначе, чем это предусмотрено договором об оценке.

8. Все оценки, выполненные при условии окончания строительства, реконструкции или ремонта, действительны только в случае успешного завершения подобных работ.
9. Мнение оценщиков относительно рыночной стоимости действительно только на дату оценки. Оценщики не принимают на себя ответственность за последующие изменения социальных, экономических, юридических и природных условий, которые могут повлиять на стоимость оцениваемого имущества.
10. Отчет об оценке содержит профессиональное мнение оценщиков относительно стоимости оцениваемого имущества и не является гарантией того, что оно перейдет из рук в руки по цене, равной указанной в отчете стоимости.
11. Собранная информация о последних предложениях и сделках сдачи помещений в аренду, а также куплю-продажу нежилых помещений в районах, близлежащих к оцениваемому объекту представляют собой объекты, представленные в виде публичной оферты и опубликованные в печатных изданиях. Перевод к стоимости сделок осуществляется на основании средних скидок, опубликованных в аналитических материалах на Интернет – сайте nedv.ykt.ru.

1.5. Квалификация  оценщиков

Все участники составления  Отчета имеют базовое профессиональное образование в области оценки недвижимости. Ниже приведен список оценщиков, участвовавших в выполнении работ:

Кузьмина Ньургуйана Федоровна

Генеральный директор ООО  “Кузьмина Н. Ф.”, кандидат физико-математических наук, Профессиональный оценщик недвижимости второго уровня №00097/ОС-2 (решение аттестационной комиссии №7-66-03/01-Р Общественного Совета Оценщиков Москвы при правительстве Москвы), член Правления Московского регионального отделения РОО, действительный член РОО.

Образовательные и профессиональные сертификаты участников работ, а  также лицензия приведены в Приложениях.

1.6. Назначение  оценки

Основываясь на информации, полученной от Заказчика, нам стало  известно, что он намерен использовать результаты настоящего Отчета об оценке для продажи объекта оценки.

2. ИСПОЛЬЗУЕМАЯ  ТЕРМИНОЛОГИЯ И ПРОЦЕСС ОЦЕНКИ

В соответствии с Постановлением Правительства Российской Федерации  от 6 июля 2001г. №519 "ОБ УТВЕРЖДЕНИИ  СТАНДАРТОВ ОЦЕНКИ" применяются  следующие термины и определения:

1. Рыночная стоимость объекта оценки – наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

2. Виды стоимости объекта оценки, отличные от рыночной стоимости:

а) стоимость объекта оценки с ограниченным рынком – стоимость объекта оценки, продажа которого на открытом рынке невозможна или требует дополнительных затрат по сравнению с затратами, необходимыми для продажи свободно обращающихся на рынке товаров;

б) стоимость замещения объекта оценки – сумма затрат на создание объекта, аналогичного объекту оценки, в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, с учетом износа объекта оценки;

в) стоимость воспроизводства объекта оценки – сумма затрат в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, на создание объекта, идентичного объекту оценки, с применением идентичных материалов и технологий, с учетом износа объекта оценки;

г) стоимость объекта оценки при существующем использовании – стоимость объекта оценки, определяемая исходя из существующих условий и цели его использования;

д) инвестиционная стоимость объекта оценки – стоимость объекта оценки, определяемая исходя из его доходности для конкретного лица при заданных инвестиционных целях;