Оценка недвижимого имущества. 4

Министерство образования и науки Красноярского края

краевое государственное бюджетное образовательное учреждение

среднего профессионального образования

(среднее специальное  учебное заведение)

«Красноярский аграрный техникум»

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Курсовая работа

 

 

По дисциплине МДК 04.01. «ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА»

Студента  3  курса группы И – 31

Заочной формы обучения

Специальности 120714 «Земельно-имущественные отношения»

Степашкина Кирилла Сергеевича

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Красноярск  2014г

 

Содержание

 

 

 

 

Раздел 1. Общие сведения

1.1 Общая информация, идентифицирующая объект оценки:

 

Объектом   оценки   является   квартира   по   адресу: г. Красноярск,             ул. Матросова д.10 кв.14 общей площадью 53,5 кв. м, расположенная на 1-м этаже   4-х этажного жилого   дома.

Итоговая величина рыночной стоимости Объекта оценки рассчитана в процессе проведения оценки с применением сравнительного подхода.

Рыночная стоимость Объекта оценки по состоянию на c учетом округления и указанных допущений составила: 5 125 000 (Пять миллионов сто двадцать пять тысяч) рублей или по курсу ЦБ РФ на дату оценки (23,58 руб. за 1 долл. США) с учетом округления     

217 300 (двести семнадцать тысяч триста) долларов США.

 

Ликвидационная стоимость Объекта оценки по состоянию на составляет:

4 030 000 (Четыре  миллиона тридцать тысяч) рублей

или по курсу ЦБ РФ на дату оценки (23,67 рублей РФ за 1 доллар США)

170 000 (сто семьдесят  тысяч) долларов США с учетом округления.

В соответствии с п. 26 Федерального Стандарта оценки №1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007  г. № 256, итоговая величина стоимости объекта оценки, указанная в Отчете об оценке, является рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, в течение 6 (шести) месяцев с даты составления Отчета до даты совершения сделки с объектом оценки или даты представления публичной оферты.

 

 

1.2  Задание на оценку

Объект оценки	Квартира по адресу: г. Красноярск, ул. Матросова, д. 14, кв. 10, общей площадью 53,5 кв. м, расположенная на 1-м этаже 4-х этажного жилого дома.
Имущественные права на объект оценки	Договор передачи жилого помещения в собственность граждан от 18.03.2009г.
Оцениваемые права	Оценке подлежит право собственности: - собственнику принадлежат  права владения, пользования  и распоряжения своим имуществом, он вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом (Гражданский кодекс Российской Федерации, ч. I, ст. 209);   - Объект оценки оценивается свободным, от каких бы то ни было  прав его удержания, долговых обязательств под заклад имущества или иных обременений; не сопровождается наложенным на него в соответствии с законодательством России арестами, сервитутами и иными ограничениями имущественных прав.
Цель оценки	Определение рыночной и ликвидационной стоимости объекта оценки
Предполагаемое использование результатов оценки и связанные с этим ограничения	Результатом оценки является итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки. Результат оценки может использоваться для принятия Банком управленческого решения о целесообразности заключения залоговой сделки и её стоимостных параметрах. Допущения и ограничивающие условия к результату оценки 1. Заключение о стоимости базируется на данных о сложившейся ситуации  на дату оценки. Оценщик не принимает во внимание события, которые произошли или могут произойти после даты проведения оценки. 2. Оценщик не  несет обязательств по  обновлению Отчета или сделанной   им оценки с учетом событий и сделок, произошедших после даты оценки. 3. Итоговый результат стоимости, получаемый в рамках оценки, характеризуется   неизбежной   погрешностью,   являющейся   следствием качества исходных   данных   и   вычисляемых   параметров,   используемых   для    расчета результата оценки.   Ограничивающие условия использования результатов, полученных при проведении оценки 1. Сумма    денежного    выражения    ценности    Объекта    (итоговая величина стоимости), указанная в Отчете об оценке, носит рекомендательный характер   для целей принятия решения и может быть признана рекомендуемой для вышеуказанных  целей,  если  с  даты  составления  отчета  об  оценке  до      даты совершения сделки с объектом оценки прошло не более 6 месяцев. 2. Ни  Заказчик,  ни  Оценщик  не  могут  использовать  Отчет  иначе,  чем   это предусмотрено Договором на оценку. Отчет или какая-либо его часть не могут быть предоставлены Заказчиком для использования в целях рекламы, для мероприятий по связям с общественностью без предварительного письменного согласования   с Оценщиком.
Вид стоимости	рыночная и ликвидационная стоимость
Дата оценки
Дата составления отчета
Период проведения работ по оценке объекта
Собственник	Вольф Денис Александрович
Основание для проведения оценки	Договор №253 от 13.06.2014г.  возмездного оказания оценочных услуг, заключенный между ООО «BaxStep I-31» и Вольф Денисом Александровичем Задание на оценку, составленное в соответствии с п.17 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО №1)», утвержденного приказом Минэкономразвития от 20.07.2007г. №256.
Стандарты оценки	Федеральные стандарты оценочной деятельности, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности, утвержденные приказами Минэкономразвития России от 20 июля 2007 года №№ 256,255,254 соответственно: Федеральный стандарт оценки №1, «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО №1)», (приказ №256). Федеральный стандарт оценки №2, «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)», (приказ № 255). Федеральный стандарт оценки №3, «Требования к отчету об оценке (ФСО №3)», (приказ № 254).

 

 

 

 

1.3 Сертификат рыночной стоимости.

Я, нижеподписавшийся, данным удостоверяю, что в соответствии с имеющимися у меня данными:

-      изложенные в данном отчете факты правильны и соответствуют действительности;

-      сделанный анализ, высказанные мнения и полученные выводы действительны исключительно в пределах оговоренных в данном отчете допущений и ограничивающих условий и являются моим персональным, непредвзятым, профессиональным анализом, мнениями и выводами;

-      я не имею ни в настоящем, ни в будущем какого-либо интереса в объекте собственности, являющемся предметом данного заключения; я также не имею личной заинтересованности и предубеждения в отношении вовлеченных сторон;

-      мое вознаграждение ни в коей степени не связано с объявлением заранее определенной стоимости или тенденции в определении стоимости в пользу клиента с суммой оценки стоимости, с достижением заранее оговоренного результата или с последующими событиями;

-      задание на оценку не основывалось на требовании определения минимальной или оговоренной цены;

-      ни одно лицо, кроме подписавших данный отчет, не оказывали профессионального содействия оценщику, подписавшему данный отчет;

-      мой анализ, мнения и выводы были получены, а этот отчет составлен в полном соответствии со «Стандартами оценки, обязательными к применению субъектами оценочной деятельности»;

-      удостоверяю, что использование данного отчета регулируется требованиями Российского общества оценщиков в отношении его проверки должным образом уполномоченными представителями :

-      расчетная стоимость признается действительной на дату оценки.

                                                                                                         Оценщик      Степашкин. К С

 

 

 

 

1.4 Сделанные допущения и ограничивающие  условия.

Оценка произведена с учетом допущений и ограничивающих условий, содержащихся в настоящем разделе.

 

 

Допущения к составу работ по оценке и содержанию отчета об оценке	1.        Работы  по оценке включают: исследование объекта оценки и окружающей его среды (в текущем состоянии и ретроспективе); сбор и анализ информации, необходимой для обоснования сути и меры полезности объекта оценки в настоящем и будущем; выполнение необходимых исследований, прогнозов и вычислений; подготовку письменного отчета об оценке. 2. Состав работ по оценке, детальность и глубина выполняемых  анализов и исследований, содержание отчета удовлетворяют требованиям необходимости и достаточности для доказательства результата оценки: состав работ по оценке не содержит работ, выполнение которых не повысит доказательности результата оценки и не повлияет на значение итогового результата в пределах неизбежной погрешности; глубина анализов и исследований ограничивается существенностью их влияния на значение результата оценки, его погрешность и степень обоснованности; отчет не содержит сведений, которые не используются в анализах, выводах и расчетах. Отчет содержит все необходимое для того, чтобы представитель получателя отчета (имеющий высшее или дополнительное образование в области экономики, но не являющийся профессиональным оценщиком) мог понять содержание отчета; примененные оценщиком способы выполнения работ, анализов и исследований; идентифицировать источники использованной им информации и степень ее достоверности; проверить выполненные расчеты. Оценщиком не проводится как часть работы юридическая экспертиза Объекта   5.        Отчет об  оценке достоверен лишь в полном  объеме и лишь в указанных  в нем целях.
Допущения и ограничения к проведению оценки	При оценке выводы делаются на основании стандартных допущений: Объект оценки, по предположениям оценщика, не характеризуется какими- либо скрытыми (не указанными явным образом) факторами, которые могут повлиять на его стоимость. Оценщик не несет ответственности за будущие изменения экономической среды, свойств объекта оценки, макроэкономических показателей, возможные изменения экономической политики Правительства РФ, других существенных для результата оценки обстоятельств, которые он не мог прогнозировать и учитывать в процессе выполнения оценки. Услуги, оказанные в рамках настоящего отчета, представляют собой стандартную практику оценки. Оказанные Оценщиком услуги ограничиваются его квалификацией в области оценки и не включают в себя прочие услуги по аудиту, налогообложению. Оценщик не берет на себя ответственность за полноту учета имущества и основывается на данных, предоставленных Заказчиком.
Допущения в отношении оцениваемых прав	Оценщик не берет на себя никаких обязательств по правовым вопросам, включая толкование законов или контрактов. Оценщик не изучал вопрос о правовом статусе и исходил из того, что заявленное право владельца на имущество является обоснованным. Оценщик исходит из допущения, что все необходимые лицензии, разрешения и т.д. имеют действующую силу. Оценщик не берет на себя ответственность за полноту учета имущественных прав, а также обязательств и обременений, которые могли иметь место в отношении имущества и имущественных прав Заказчика, а также за анализ юридических аспектов возникновения таких обязательств и обременений.
Допущения к источникам информации, использованным в отчете	1. Информация, используемая в настоящем отчете, оценивалась по достаточности, достоверности и актуальности. 2. Сведения,  полученные  Оценщиком  и  содержащиеся  в  Отчете,   считаются достаточными   и   достоверными   для   получения   обоснованной   оценки.  Однако Оценщик не может гарантировать абсолютную точность информации, поэтому для всех сведений указан источник информации 3. Большая  часть  существенной  для  оценки  информации  об  Объекте оценки была  предоставлена  Заказчиком. Оценщик не  располагает данными  независимых источников   об   Объекте   оценки,   и   не   имеет   необходимой   квалификации для подтверждения    указанной    информации    и    не    выражает    какого-либо мнения относительно ее корректности 4. При  наличии  альтернативных  данных,  несогласованности  поступившей    в распоряжении   Оценщика   информации   или   её   отсутствии   расчеты   и  выводы делались, исходя из информации и предположений Оценщика. 5.           Чертежи   и   схемы,  приведенные   в   Отчете,  являются  приблизительными, призваны  помочь  пользователю  получить  наглядное  представление  об   Объекте оценки и не должны использоваться в каких либо других целях. 6. Ссылки на использованные источники информации и литературу не заменяют разумного объема разъяснений, которые содержаться в Отчете, и предоставляют пользователю  Отчета  возможность  проверки  качества  использованных  данных и результатов анализа
Допущения в отношении используемых методах расчета	1. Допущения,    сформулированные    в    рамках    использованных  конкретных методов   оценки,   ограничения   и   границы   применения   полученного результата приведены непосредственно в расчётных разделах настоящего Отчёта. 2. При   расчетах   общей   стоимости   Объекта   доходным   и    сравнительным подходом учитывались площади, оказывающие влияние на формирование рыночной стоимости, и имеющие значение в процессе её формирования
Допущения и ограничивающие условия к результату оценки	1. Заключение  о  стоимости, содержащееся в Отчете,  базируется на  данных  о сложившейся ситуации на дату оценки. Оценщик не принимает во внимание события, которые произошли или могут произойти после даты проведения оценки. 2. Оценщик  не  несет  обязательств  по  обновлению  настоящего  Отчета    или сделанной им оценки с учетом событий и сделок, произошедших после даты оценки. 3. Итоговый  результат  стоимости,  полученный  в  рамках  настоящей    оценки, характеризуется неизбежной погрешностью, являющейся следствием качества исходных данных и вычисляемых оценщиком параметров, используемых для расчета результата оценки.
Ограничивающие условия использования результатов, полученных при проведении оценки	1. Сумма    денежного    выражения    ценности    Объекта,    (итоговая величина рыночной стоимости), указанная в настоящем Отчете об оценке, носит рекомендательный характер  для  целей  совершения  сделки  с  объектом  оценки, и может  быть  признана  рекомендуемой  для  целей  совершения  сделки  с объектом оценки, если с даты составления отчета об оценке до даты совершения сделки с объектом  оценки или даты представления публичной  оферты прошло  не  более   6 месяцев 2. Оценщик   обязуется   соблюдать   условия   строгой   конфиденциальности во взаимоотношениях  с  Заказчиком,  т.е.  Оценщик  обязуется  не  разглашать третьим лицам   конфиденциальные   сведения,   полученные   от   Заказчика,   равно   как   и результаты задания, выполненного для Заказчика, за исключением следующих лиц: - лиц, письменно уполномоченных Заказчиком; - суда, арбитражного или третейского суда; - уполномоченных положениями действующего законодательства лиц, занимающихся экспертизой отчетов профессиональных оценщиков или принимающих   для   хранения   обязательные   копии   документов, подготовленных профессиональными оценщиками, для целей проведения официальных  аттестаций или аккредитаций профессиональных оценщиков. 3. Ни   Заказчик,  ни   Оценщик  не   могут   использовать  Отчет   иначе,  чем это предусмотрено Договором на оценку. Отчет или какая-либо его часть не могут    быть предоставлены Заказчиком для использования в целях рекламы, для мероприятий по связям  с  общественностью без предварительного письменного согласования    с Оценщиком. 4. От  Оценщика  не требуется появляться  в  суде или свидетельствовать иным способом по поводу произведенной оценки, иначе как по официальному вызову суда.

 

 

 

1.5 Сведения о заказчике оценки.

Заказчик: Вольф Денис Александрович

Паспорт: 0403 №994352, выдан УВД г. Канска Красноярского края 12.03.2005г.

Зарегистрирован по адресу г. Красноярск, ул. Матросова, д.14, кв. 10

 

1.6 Сведения об оценщике.

Степашкин Кирилл Сергеевич

Член Общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков» (Включен в реестр оценщиков 12 марта 2007 года за регистрационным номером 004217). Место нахождения СРО: 107078, Красноярск, Ленина 5а-86, реестровый номер СРО №0007.

Диплом о профессиональной подготовке ПП-I № 013690 Государственным образовательным учреждением высшего профессионального образования «Красноярский государственный аграрный университет» 2005г.

 Гражданская ответственность  профессиональной деятельности  Оценщика застрахована в ЗАО  Страховая Группа «Спасские ворота»  на сумму 300 000 рублей(полис LO 12030 № 1945933 от 03.02.2010г.)

 Заключен трудовой  договор с: ООО «BaxStep I-31» ОГРН  –1105476015402, дата присвоения ОГРН  – 27.05.2010 г. Юридический адрес –  630049 Россия, г. Красноярск, 26 Бакинских  Комисаров 5г, оф.12, ИНН 5402526674;  КПП 540201001, Р/с № 40702810301200065861 в  «Банк24.ру» (ОАО) г. Екатеринбург, К/с № 30101810600000000859, БИК 046577859.

 

2. Раздел 2. Определение основных  оценочных понятий (терминов).

Недвижимость — вид имущества, признаваемого в законодательном порядке недвижимым.

К недвижимости по происхождению относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершённого строительства.

Движимая вещь (движимое имущество) — любая вещь (включая деньги и ценные бумаги), не отнесённая законом к недвижимости.

 

Наилучшее и наиболее эффективное использование определяется как наиболее вероятное, разумное и разрешенное использование оцениваемого объекта, которое должно удовлетворять следующим критериям: являться физически возможным, юридически допустимым, целесообразным с финансовой точки зрения, и обеспечивает наибольший экономический эффект.

 

Метод сравнения продаж базируется на информации о недавних сделках с аналогичными объектами на рынке и сравнении оцениваемой недвижимости с аналогами.

 

Единица сравнения - единица измерения, общая для оцениваемых и сопоставимых объектов недвижимости.

 

Корректировки (поправки) (adjustments) - используются в подходе к оценке на основе прямого сравнительного анализа продаж. Прибавляемые или вычитаемые суммы, принимающие во внимание различия между сопоставимыми и оцениваемыми объектами.

 

Процедура оценки - совокупность приемов и методов, обеспечивающих сбор и анализ рыночных и нормативных данных, а также проведение расчетов стоимости недвижимости и оформления результатов оценки.

 

Здания -  архитектурно-строительные объекты, назначением которых является создание условий для труда, жилья, социально-культурного обслуживания населения и хранения материальных ценностей.

 

Сооружения - инженерно-строительные объекты, назначением которых является создание условий, необходимых для осуществления процесса производства или различных непроизводственных функций.

 

Земельный участок - часть поверхности земли (в том числе поверхностный почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке уполномоченным государственным органом, а также все, что находится над и под поверхностью земельного участка, если иное не предусмотрено федеральными законами о недрах, об использовании воздушного пространства и иными федеральными законами. (Федеральный закон от 2 января 2000г. N 28-ФЗ <О государственном земельном кадастре>).

 

Помещение - пространство внутри здания, ограниченное строительными конструкциями, которое имеет определенное функциональное назначение.

 

Улучшения - все изменения неосвоенного земельного участка, являющиеся результатом деятельности человека по его преобразованию для последующего использования. Улучшения делятся на внешние и внутренние.

 

Инвентарный номер объекта - номер, присваиваемый объекту, прочно связанному с земельным участком, при его регистрации.

 

Объекты оценки - отдельные материальные объекты (вещи); совокупность вещей, составляющих имущество лица, в том числе имущество определенного вида (движимое или недвижимое, в том числе предприятия); право собственности и иные вещные права на имущество или отдельные вещи из состава имущества; права требования, обязательства (долги); работы, услуги, информация; иные объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством РФ установлена возможность их участия в гражданском обороте. (ст. 5 Закона РФ <Об оценочной деятельности в РФ> от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ).

 

Оценка - процесс определения стоимости объекта оценки на определенную дату в соответствии с действующим законодательством и стандартами оценки, который включает в себя сбор и анализ необходимых данных для проведения оценки.

 

Разрешенное использование - целевое назначение недвижимой вещи, перечень всех ее обременении и ограничений использования. Разрешенное использование земельного участка - диапазон незапрещенных видов использования земельного участка для хозяйственных и иных целей с учетом установленных ограничений и сервитутов.

 

Сервитут - право ограниченного пользования другим земельным участком. Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.

 

Рыночная арендная плата - величина арендной платы, установившаяся на рынке для определенного вида недвижимости.

 

Полезность - в оценке определяется возможностями и способами использования недвижимости, обусловливающими величину и сроки получаемого дохода или других выгод.

 

Затраты прямые в строительстве - расходы, непосредственно связанные со строительством (стоимость строительных материалов и оборудования, заработная плата рабочих, стоимость сопутствующих строительству сооружений и инженерных сетей, стоимость коммунальных услуг, стоимость доставки и хранения материалов и другие расходы).

 

Затраты косвенные в строительстве - расходы, сопутствующие, но не относящиеся непосредственно к строительству (стоимость инвестиций в землю, гонорары проектно-сметным организациям, маркетинговые, страховые, рекламные и другие расходы).

 

Стоимость воспроизводства (восстановительная стоимость) - затраты на строительство точной копии оцениваемого объекта недвижимости из тех же материалов, по тому же проекту, технологиям и стандартам, рассчитанные в ценах на дату оценки.

 

Стоимость замещения - затраты на строительство объекта, аналогичного по полезности оцениваемому объекту недвижимости, но построенного с применением современных материалов, оборудования, проектов, технологий и стандартов.

 

Стоимость ликвидационная - стоимость объекта недвижимости при его вынужденной продаже.

 

Стоимость балансовая - полная первоначальная стоимость основных фондов, принимаемая в расчет в момент их постановки на учет в бухгалтерском балансе.

 

Стоимость в обмене - способность объекта недвижимости обмениваться на деньги или другие товары. Стоимость в обмене носит объективный характер и лежит в основе проведения операций с недвижимостью на рынке.

 

Стоимость в пользовании - обусловлена полезностью объекта недвижимости при определенном варианте его использования. Она носит субъективный характер и чаще всего отражает сложившиеся возможности эксплуатации объекта конкретным владельцем, не связанные с куплей-продажей объекта и с другими рыночными операциями.

 

Стоимость действующего предприятия - стоимость предприятия, рассматриваемого как действующее, а не просто сумма его активов.

 

Стоимость залоговая - стоимость объекта недвижимости, обеспечивающего ипотечный кредит, величина которой гарантирует возмещение денежных средств кредитора за счет реализации объекта залога, в случае невыполнения заемщиком своих обязательств.

 

Стоимость инвестиционная - стоимость недвижимости для конкретного инвестора (группы инвесторов), учитывающая его индивидуальные требования и предпочтения, определяемая результатами инвестиционного проектирования при оценке недвижимости как объекта инвестиций

 

Стоимость меновая - выражает полезность объекта недвижимости с точки зрения типичных субъектов рынка на конкретную дату продажи, исходя из варианта его наилучшего использования.

 

Стоимость налогооблагаемая - стоимость, определенная на основе нормативных документов, относящихся к налогообложению недвижимости.

 

Стоимость остаточная - стоимость объекта недвижимости с учетом всех видов износа

 

Стоимость первоначальная - фактические затраты на приобретение или строительство объекта недвижимости на начало его эксплуатации.

 

Стоимость полная восстановительная (пвс) - восстановительная стоимость основных фондов с учетом сопутствующих затрат, необходимых для начала эксплуатации активов и отражаемая в балансе.

 

Стоимость потребительная - выражает полезность объекта недвижимости с точки зрения конкретного пользователя, который исходит из сложившегося варианта ее использования.

 

Стоимость рыночная - наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

 

Стоимость страховая - денежная сумма, на которую могут быть застрахованы разрушаемые элементы недвижимости, рассчитанная в соответствии с методиками, используемыми в сфере государственного и частного страхования.

 

Стоимость утилизационная - стоимость объекта недвижимости, рассчитанная с учетом затрат на продажу совокупности элементов объекта недвижимости без их дополнительного ремонта и подготовки к продаже.

 

Укрупненные показатели стоимости строительства (УПСС) - данные нормативных документов, как правило, отраслевого назначения, предназначенные для определения стоимости строительства на стадии технико-экономических обоснований, разрабатываемые на здания и сооружения в целом или на виды работ на основании смет к рабочим чертежам типовых и индивидуальных проектов.

 

Смета (в строительстве) - документ, определяющий стоимость строительства, составленный по принятой методике на основе проектных объемов работ, сметных норм и расценок.

 

Износ устранимый - есть износ или устаревание, устранение которого является экономически оправданным, поскольку ожидаемое увеличение полезности рассматриваемого объекта собственности, а стало быть и его стоимости, не меньше затрат на устранение износа.

 

Износ неустранимый - есть износ или устаревание, которое не может быть устранено либо устранение которого не является экономически оправданным, поскольку требуемые затраты превосходят ожидаемое увеличение полезности и стоимости рассматриваемого объекта собственности.

 

Износ экономический (внешний) - есть потеря стоимости, обусловленная влиянием внешних факторов. Под внешними факторами подразумевается экономическое местоположение, транспортная доступность, условия рынка, экологическая ситуация, нормативно-законодательная база и т.д.

 

Износ физический - есть потеря стоимости, вызванная изнашиванием объекта в процессе эксплуатации и природного воздействия.

 

Износ функциональный - есть потеря стоимости, вызванная несоответствием проекта, материалов, строительных стандартов, качества дизайна современным требованиям.

 

Остаточная экономическая жизнь - период, в течение которого улучшения на земельном участке будут вносить вклад в стоимость объекта недвижимости.

 

Нормативный срок службы - определенный нормативными документами срок службы зданий, сооружений и других строений.

 

Срок экономической жизни объекта - период времени, в течение которого объект можно использовать извлекая прибыль. В этот период улучшения вносят вклад в стоимость объекта. Срок экономической жизни объекта заканчивается, когда улучшения не вносят вклад в стоимость объекта вследствие его устаревания.

 

Срок физической жизни - период от завершения строительства объекта недвижимости до его сноса.

Экономическая жизнь - период, в течение которого улучшения земельного участка приносят вклад в стоимость объекта недвижимости.

 

Эффективный возраст объекта недвижимости - определяется на основе хронологического возраста с учетом физического состояния, внешнего вида, накопленного износа, экономических факторов эксплуатации и пр. В зависимости от особенностей эксплуатации объекта эффективный возраст может отличаться от хронологического в большую или меньшую сторону.

 

Цена сметная в строительстве - цена, рассчитанная на основе нормативов затрат на строительство объекта, выраженная определенной единицей измерения.

 

Доход чистый операционный (ЧОД) - часть действительного (эффективного валового дохода), которая остается после выплаты всех операционных расходов.

 

 

 

Существует три основных подхода к оценке недвижимости: сравнительный, затратный, доходный.

Затратный подход

Затратный подход - это совокупность методов оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки с учетом накопленного износа. Базируется на предположении, что покупатель не заплатит за готовый объект больше, чем за создание объекта аналогичной полезности.

При применении этого подхода учитываются затраты инвестора, а не подрядчика.

В основе этого подхода лежит принцип замещения.

Информация, необходимая для применения затратного подхода:

- уровень заработной платы; 
- величина накладных расходов; 
- затраты на оборудование; 
- нормы прибыли строителей в данном регионе; 
- рыночные цены на строительные материалы.

Этапы затратного подхода:

-  расчет стоимости земельного участка с учетом наиболее эффективного использования (Сз); 
- расчет затрат на новое строительство оцениваемых строений (Снс);

- расчет накопленного износа (Ин):

-    физический износ - износ, связанный со снижением работоспособности объекта в результате естественного физического старения и влияния внешних неблагоприятных факторов;

-    функциональный износ - износ из-за несоответствия современным требованиям, предъявляемым к подобным объектам;

-    внешний износ - износ в результате изменения внешних экономических факторов;

- расчет стоимости улучшений с учетом накопленного износа: Су=Снс-Си;

- определение итоговой  стоимости недвижимости: Сзп= Сз+Су.

Преимущества затратного подхода:

1. При оценке новых объектов затратный подход является наиболее надежным.

2. Данный подход является целесообразным и/или единственно возможным в следующих случаях:

- анализ наилучшего и  наиболее эффективного земельного  участка; 
- технико-экономический анализ нового строительства и улучшений; 
- оценка общественно-государственных и специальных объектов; 
- оценка объектов на малоактивных рынках; 
- оценка для целей страхования и налогообложения.

Недостатки затратного подхода:

1. Затраты не всегда эквивалентны рыночной стоимости.

2. Попытки достижения более точного результата оценки сопровождаются быстрым ростом затрат труда.

3. Несоответствие затрат на приобретение оцениваемого объекта недвижимости затратам на новое строительство точно такого же объекта, так как в процессе оценки из стоимости строительства вычитается накопленный износ.

4. Проблематичность расчета стоимости воспроизводства старых строений.

5. Сложность определения величины накопленного износа старых строений и сооружений.

6. Отдельная оценка земельного участка от строений.

7. Проблематичность оценки земельных участков в России.

 Доходный подход

Доходный подход основан на том, что стоимость недвижимости, в которую вложен капитал, должна соответствовать текущей оценке качества и количества дохода, который эта недвижимость способна принести.

Доходный подход - это совокупность методов оценки стоимости недвижимости, основанных на определении текущей стоимости ожидаемых от нее доходов.

Основной предпосылкой расчета стоимости таким подходом является сдача в аренду объекта недвижимости. Для преобразования будущих доходов от недвижимости в текущую стоимость осуществляется капитализация дохода.

Капитализация дохода - это процесс, определяющий взаимосвязь будущего дохода и текущей стоимости объекта.

Базовая формула доходного подхода (IRV - формула):

V=I/R,

где V - стоимость недвижимости,

 

 I - ожидаемый доход от оцениваемой недвижимости. Под доходом обычно подразумевается чистый операционный доход, который способна приносить недвижимость за период,

 

 R - норма дохода или прибыли - это коэффициент или ставка капитализации.

Коэффициент капитализации - норма дохода, отражающая взаимосвязь между доходом и стоимостью объекта оценки.

Различают два вида капитализации:

- прямая капитализация; 
- капитализация дохода по норме отдачи на капитал.

При прямой капитализации рассматривают две величины: годовой доход и ставка капитализации.

Ставка капитализации - это отношение рыночной стоимости имущества к приносимому им чистому доходу.

Ожидаемый доход определяется в результате анализа доходов в течении периода владения недвижимостью.

Ставка дисконтирования - норма сложного процента, которая применяется при пересчете в определенный момент времени стоимости денежных потоков, возникающих в результате использования имущества.

Этапы доходного подхода:

1.     Расчет суммы всех возможных поступлений от объекта оценки. 
2.     Расчет действительного валового дохода. 
3.     Расчет расходов, связанных с объектом оценки:

- условно-постоянные; 
- условно-переменные (эксплуатационные); 
- резервы.

4.     Определение величины чистого операционного дохода. 
5.     Преобразование ожидаемых доходов в текущую стоимость.

 

Сравнительный подход

Сравнительный подход к оценке - это совокупность методов оценки стоимости, основанных на сравнении объекта оценки с его аналогами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.

Условия применения сравнительного подхода:

1. Объект не должен быть уникальным. 
2. Информация должна быть исчерпывающей, включающей условия совершения сделок. 
3. Факторы, влияющие на стоимость сравниваемых аналогов оцениваемой недвижимости, должны быть сопоставимы.

Основные требования к аналогу:

-  аналог похож на объект оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам; 
-  сходные условия сделки.

Сравнительный подход базируется на принципах:

-  замещения; 
-  сбалансированности; 
-  спроса и предложения.

Этапы сравнительного подхода:

-  изучение рынка; 
-  сбор и проверка достоверности информации о предлагаемых на продажу или недавно проданных аналогах объекта оценки; 
-  сравнение данных об отобранных аналогах и объекте оценки; 
-  корректировка цен продаж выбранных аналогов в соответствии с отличиями от объекта оценки; 
-  установление стоимости объекта оценки.

Для определения итоговой стоимости оцениваемой недвижимости необходима корректировка сопоставимых продаж. Расчет и внесение корректировок производится на основе логического анализа предыдущих расчетов с учетом значимости каждого показателя. Наиболее важным является точное определение поправочных коэффициентов.

Преимущества сравнительного подхода:

1. В итоговой стоимости отражается мнение типичных продавцов и покупателей. 
2. В ценах продаж отражается изменение финансовых условий и инфляция. 
3. Статически обоснован. 
4. Вносятся корректировки на отличия сравниваемых объектов. 
5. Достаточно прост в применении и дает надежные результаты.

Недостатки сравнительного подхода:

1. Различия продаж. 
2. Сложность сбора информации о практических ценах продаж. 
3. Проблематичность сбора информации о специфических условиях сделки. 
4. Зависимость от активности рынка. 
5. Зависимость от стабильности рынка.  
6. Сложность согласования данных о существенно различающихся продажах.

В данной курсовой мы используем сравнительный подход, так как есть свободный доступ к информации по объектам-аналогам.

Различным целям оценки недвижимости соответствует несколько видов стоимости.

Рыночная стоимость объекта оценки – наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Для определения рыночной стоимости нельзя принять цены продаж аналогичных объектов без проведения дополнительного анализа, так как цена сделки не характеризует мотивы продавца и покупателя, отсутствие или наличие каких-либо внешних воздействий. Рыночная стоимость недвижимости может быть определена только при наличии следующих условий равновесной сделки:

– рынок является конкурентным и предоставляет достаточный выбор имущества для взаимодействия большого числа покупателей и продавцов;

– покупатель и продавец свободны, независимы друг от друга, хорошо информированы о предмете сделки и действуют только в целях максимального удовлетворения собственных интересов – увеличить доход или полнее удовлетворить потребности;

– срок экспозиции объекта оценки.

Ликвидационная стоимость объекта оценки – стоимость объекта оценки в случае, если объект оценки должен быть отчужден в срок меньше обычного срока экспозиции аналогичных объектов. Обычно рассчитывается при вынужденной продаже объекта. Из-за ограничения сроков продажи, которых недостаточно для ознакомления с выставленным на рынок объектом всех потенциальных покупателей, ликвидационная стоимость может быть значительно ниже рыночной. Определяется, как правило, при ликвидации предприятия по решению собственника либо судебного органа. Представляет собой сумму денежных средств, которая фактически может быть получена в результате продажи активов предприятия независимо от их балансовой стоимости.