Оценка недвижимого имущества. 3

Министерство образования  и науки РФ

Государственное образовательное  учреждение

высшего профессионального  образования

Тульский государственный  университет

Кафедра «Финансы и менеджмент»

 

 

 

 

 

 

 

Контрольно-курсовая работа

по дисциплине: «Оценка  недвижимости»

на тему: «Оценка недвижимого  имущества»

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Тула - 2013

Содержание:

 

Введение 3

 Краткое изложение  основных фактов и выводов 4

1.Общие сведения…………………………………………………………………5

1.1. Определение термина  "рыночная стоимость"………………………….......5

2. Объем и этапы исследования 5

3. Среда местоположения 6

4. Описание основных параметров  здания 8

5. Строительные характеристики  объекта оценки 8

6. Анализ наилучшего и  наиболее эффективного использования 9

7. Определение стоимости  объекта 10

7.1. Оценка стоимости объекта  затратным методом 10

7.2. Оценка методом капитализации  дохода 14

7.3. Оценка методом сравнительного  анализа продаж 18

8. Согласование результатов 22

Заключени…………………………………………………………………...…...24

Список используемой литературы 25

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Введение

 

Необходимым элементом рыночной экономики выступает институт независимой  оценки собственности, без которого невозможно становление права собственности  и демократизации экономической  жизни.

Объективная оценка различных  видов стоимости (рыночной, инвестиционной, залоговой, страховой, налогооблагаемой и других) недвижимого имущества  необходима:

-     при операциях купли-продажи или сдачи в аренду;

- при акционировании предприятий  и перераспределении имущественных  долей;

- при кадастровой оценке  для целей налогообложения объектов  недвижимости: зданий и земельных  участков;

- для страхования объектов  недвижимости;

- при кредитовании под  залог объектов недвижимости;

- при ликвидации объектов  недвижимости;

- при исполнении права  наследования, судебного приговора;

- при других операциях,  связанных с реализацией имущественных  прав на объекты недвижимости.

Оценка стоимости  любого объекта собственности - упорядоченный, целенаправленный процесс определения в денежном выражении стоимости соответствующего вида с учетом потенциального и реального дохода, приносимого им в определенный момент времени в условиях конкретного сегмента рынка.

Объектом оценки в работе является объект недвижимости – хозяйственный магазин.

 

 

 

 

 

 

Краткое изложение  основных фактов и выводов

 

Местонахождение объекта:

Город Тула, Пролетарский район, ул.Металлургов , д.32

Тип объекта недвижимости:

Здание магазина общей площадью 160,4 кв.м

Цель оценки:

Определение рыночной стоимости  объекта для целей купли-продажи

Оцениваемые права:

1) Земельный участок:

 

Право полной собственности

2) Улучшения (здания):

Право полной собственности

Наилучшее и наиболее эффективное  использование:

Использование объекта в качестве торгового помещения

Дата оценки:

1 декаря 2013 года, дата оценки объекта совпадает с датой осмотра

Основание для проведения оценки

Договор № 39 от 1.12.2013 г., заключённый между Заказчиком – Кузьминым А.В. и Исполнителем - ООО «Альфа - Оценка»,

Реквизиты заказчика

Российская Федерация, город  Тула, улица М.Горького д.9, кв 13

Расчетный счет 40702800000000000001 в АКБ «*****банк» г.Тулы,


 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1. Общие сведения

 

1.1. Определение  термина «рыночная стоимость»

Под рыночной стоимостью, в соответствии с Законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

  • одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;
  • стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
  • объект оценки представлен на открытый рынок в форме публичной оферты;
  • цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;
  • платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

 

2. Объем и этапы  исследования

 

Оценка рыночной стоимости  рассматриваемого объекта включает в себя следующие этапы:

Сбор общих  данных и их анализ: на этом этапе были проанализированы данные, характеризующие факторы, влияющие на  рыночную стоимость объекта.

Сбор специальных  данных и их анализ: на данном этапе была собрана детальная информация, относящаяся как к оцениваемому объекту, так и к сопоставимым с ним другим объектам, недавно проданным или сданным в аренду. Сбор данных осуществлялся путём изучения соответствующей документации, консультаций с представителями административных служб, сотрудниками агентств по недвижимости и другими лицами, обладающими необходимой информацией.

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования:  на этом этапе на основе собранной информации были проанализированы различные варианты использования объекта.

Применение методов  оценки объекта: для оценки рыночной стоимости объекта были применены три метода (затратный, метод прямого сравнительного анализа продаж и доходный), являющихся стандартными, принятыми Российским Обществом Оценщиков.

Подготовка отчёта об оценке: на данном этапе все результаты, полученные на предыдущих этапах, сведены воедино и изложены в виде отчёта.

3. Среда местоположения

 

Местоположение. Объект оценки расположен в Пролетарском районе города Тулы, в непосредственной близости от остановки троллейбуса, автобуса, маршрутного автолайна ост Быткоминат. Доступ к объекту обеспечивается городским транспортом по улице Металлургов.

Площадь земельного участка, на котором расположен исследуемый  объект недвижимости - 200 кв.м.

Окружение: Здание магазина расположено на расстоянии до 100м от жилых домов. Жилые дома являются преобладающими объектами в данном районе города.

Наличие инженерных коммуникаций. Объект оценки обеспечен электроснабжением, водопроводом, системой отопления и другими инженерными коммуникациями. На момент осмотра объекта все инженерные коммуникации объекта находились в работоспособном состоянии.

Подъезд – асфальтированная дорога от ул.Металлургов. Общее удаление от транспортных путей – 50 м. Прилегающая территория имеет асфальтовое покрытие, состояние которого можно оценить как хорошее. Площадка застройки характеризуется упорядоченной и высокой степенью застройки.

Характеристика  местности - Городская, расположен в Зареченском районе г.Тулы.

Рельеф площадки - спокойный, без существенных неровностей. Уровень  грунтовых вод на участке находится  в 2,1-2,7 м от поверхности земли. Климат умеренно-континентальный. Средняя температура января - 8.3 о С, июля 20.5 о С. За год выпадает примерно 625мм осадков. Глубина промерзания грунта - 1.2 м.

Преобладающее направление  ветров - юго-западное.

Степень застройки – 80 %

 

Характеристика  спроса и предложения 

Анализ рынка недвижимости Тульской области показал, что предложение  подобных зданий значительно. Спрос  на объекты аналогичного качества и  назначения также весьма высок.

Коммерческая  привлекательность объекта оценки

Объект расположен на незначительном удалении от маршрутов городского транспорта (автобус 21, 24; автолайн 4м, 18, 24 маршрута). Объект выполняется по индивидуальному проекту и может быть использован только по непосредственному назначению, в качестве торгового помещения.

К достоинствам объекта оценки, увеличивающим его коммерческую привлекательность, можно отнести:

  1. объект имеет высокий уровень технического обеспечения;
  2. выгодное местоположение;
  3. объект имеет внутреннюю отделку хорошего качества;
  4. удобные подъездные пути;
  5. наличие складских помещений.

 

4. Описание основных  параметров здания

 

Техническое обследование произведено  с целью определения фактического состояния основных элементов строительных конструкций объекта оценки. Использованы результаты визуального технического осмотра и данные, предоставленные заказчиком.

Таблица 1

 

Год постройки здания

2007

Площадь общая, м2

160,4 м2

Объем общий, м3

578,2 м3

Количество этажей

1


 

Объект представляет собой  одноэтажное пеноблочное здание с рулонной рубероидной мягкой кровлей. В плане объект имеет прямоугольную форму.

 

5. Строительные  характеристики объекта оценки

 

Строительные характеристики объекта оценки

Таблица 2

 

Фундаменты

Бетонные блоки с гидроизоляционным составом

Стены наружные

Пеноблоки с установкой арматурной сетки

Перегородки

Пеноблочные

Перекрытия

Железобетонные плиты

Покрытие кровли

Рулонная, рубероидная, совмещенная  по железобетонным плитам с цементной  стяжкой и с организованным водостоком по всей площади крыши. Отвод воды предусмотрен через систему внутренних водостоков.

Полы

Плиточные

Проёмы оконные

Двойные, глухие

Проёмы дверные

Деревянные простые

Внутренняя отделка

 Покраска, отделочная рейка, напольная плитка

Наружная отделка

Окраска кремнеорганическими составами

Инженерное обеспечение

Электроснабжение, водопровод, система отопления, вентиляции, канализация, телефон.


 

Описание технического состояния основных элементов здания

Фундаменты. Вскрытие не производилось. Выпучивания кладки цоколя стен не обнаружено. Состояние хорошее.

Стены наружные и  перегородки. При осмотре существенных дефектов и повреждений стен не обнаружено. Незначительные растрескивания и выветривание раствора из швов. Состояние наружных и внутренних стен можно охарактеризовать как хорошее.

Перекрытия. При осмотре трещин в местах примыкания к смежным конструкциям и в штукатурке потолка и иных дефектов перекрытий не обнаружено. Состояние перекрытий характеризуется как отличное.

Крыша. При осмотре выявлено, что рулонный ковер практически не поврежден, но замены его уже давно не было, поэтому он довольно старый. Разрывов не обнаружено, в некоторых местах есть трещины. Состояние крыши удовлетворительное.

Полы. Следов растрескивания покрытия не обнаружено. Состояние полов характеризуется как хорошее.

Проёмы оконные  и дверные. Рассыхание оконных и дверных блоков отсутствует. Повреждения поверхностного слоя не обнаружены. Состояние проемов оценивается как хорошее.

Внутренняя и  наружная отделка. При осмотре существенных дефектов и повреждений не обнаружено. Состояние хорошее.

Инженерное обеспечение. На момент осмотра все инженерные системы находились в исправном состоянии и не требуют ремонта или замены. Состояние можно оценить как отличное.

 

6. Анализ наилучшего  и наиболее эффективного использования

 

Наилучшее  и наиболее эффективное использование является основополагающей предпосылкой стоимости.

Понятие «наилучшего и  наиболее эффективного использования», определяется как вероятное использование  оцениваемого объекта, обеспечивающее его максимальную стоимость из всех разумно возможных, физически осуществимых, финансово-приемлемых, должным образом  обеспеченных и юридически допустимых видов использования.

На основании анализа  всех возможных вариантов, мы пришли к выводу о том, что наилучшим  и наиболее эффективным использованием объекта оценки является его использование в качестве торгового помещения, т.е. магазина.

 

7. Определение  стоимости объекта

 

 

Определение стоимости осуществляется с учетом всех факторов, существенно  влияющих как на рынок недвижимости в целом, так и непосредственно  на ценность рассматриваемой собственности. При определении стоимости недвижимости обычно используют три основных метода:

  • затратный метод;
  • метод прямого сравнительного анализа продаж;
  • доходный метод.

 

 

7.1. Оценка стоимости  объекта затратным методом

 

 

Для оценки восстановительной  стоимости объекта затратным  методом воспользуемся ресурсным  методом. Этот метод основывается на расчете стоимости основных строительных материалов в текущих ценах с последующим добавлением стоимости строительно-монтажных работ.

Информация о типе элементов  конструкций, материале, фактическом  их объеме получена на основе анализа  проектно-сметной документации.

Расчет стоимости материалов выполнялся в ценах на дату оценки, полученных на основе анализа рынка  строительных материалов.

Результаты расчета стоимости  материалов приводятся в таблице 3.

 

Таблица 3

№ п/п

Наименование работ

Ед.изм.

Количество

Цена единицы, руб

Общая сумма, руб

1

Выноска осей, планировка, разработка и выемка грунта

м3

60

830

         49800.00

2

Армирование фундамента

м2

145

220

31900. 00

3

Монтаж опалубки

м2

50

350

17500. 00

4

Устройство песчаной подушки  с трамбованием

м. пог.

65

340

22100. 00

5

Заливка фундамента (с гидроизоляционным  проникающим составом)

м3

75

2000

150000. 00

6

Демонтаж опалубки

м2

50

130

6500. 00

7

Подготовка фундамента для  монтажа перекрытия (гидроизоляция  пространства между фундаментом  и перекрытием)

м. пог.

65

90

5850. 00

8

Монтаж монолитного ж/б  перекрытия фундамента

м2

88

560

49280. 00

9

Установка монолитных колонн по углам дома

шт

20

3500

70000. 00

10

Кладка стен из пеноблоков с установкой арматурной сетки

м2

100

2150

215000. 00

11

Теплоизоляция стен

м2

220

---

---

12

Монтаж оконных и дверных  перемычек

шт

28

200

5600. 00

13

Монтаж монолитного ж/б  перекрытия 1 этажа

м2

85

1000

85000. 00

15

Установка внутренних перегородок

м2

40

170

6800. 00

16

Монтаж крыши (стропильная  система, обрешотка, покрытие рубероидом)

м2

200

1000

200000. 00

17

Антисептирование элементов крыши готовыми растворами в 2 слоя

м2

201

120

24120

18

Дерево

м2

250

270

67500. 00

19

Арматура

м2

300

500

150000. 00

20

Бетон

м3

110

3700

407000. 00

21

Проникающая гидроизоляция

кг

60з

250

15000. 00

22

Пеноблок

м3

70

2500

175000. 00

23

Уголок для оконных  перемычек

м. пог.

95

120

11400. 00

24

Материал для крыши

м2

200

700

140700. 00

25

Антисептик для дерева

шт

7

400

2800. 00

26

Кладочная смесь М150

шт

200

120

24000. 00

27

Песок

м3

10

600

6000. 00

28

Цемент

шт

20

200

4000. 00

29

Арматурная сетка

шт

8

700

5600. 00

30

Щебень

м3

4

1000

4000. 00

31

Штукатурка стен

кв.м

102

200

20400

32

Шпатлевание стен (2 раза)

кв.м

102

115

11730

33

Грунтовка

кв.м

100

40

4000

34

Покраска стен и потолка

кв.м

276

100

27600

35

Укладка напольной плитки

кв.м

175,8

280

49224

36

Грунтовка полов

кв.м

154,6

40

6184

37

Монтаж канализации

-

-

1100

1100

38

Установка унитаза

шт.

3

800

2400

39

Установка умывальника

шт.

1

2000

2000

40

Комплект электропроводки 

шт.

1

4000

4000

41

Накладные и транспортные расходы

      

        71632.00

 

Итого:

      

2 338 120.00


Восстановительная стоимость  квартиры, определенная затратным методом, составляет 2 338 120.00  рублей.

 

Определение величины накопленного износа строений

 

Износ – это потеря стоимости из-за ухудшения физического состояния объекта и/или морального устаревания. В зависимости от причин, вызывающих потерю стоимости, износ подразделяется на 3 типа: физический износ, функциональный износ, внешний (экономический) износ.

Физический  износ – это потеря стоимости за счет естественных процессов во время эксплуатации. Он выражается в старении и изнашивании, разрушении, гниении, ржавлении, поломке и конструктивных дефектах.

 Накопленный износ определяется как разница между текущей стоимостью восстановления (замещения) и реальной рыночной стоимостью объекта на дату оценки. Для определения накопленного износа объекта оценки применим метод разбивки на компоненты. Для этого определяется процент физического износа по каждому конструктивному элементу. Результаты заносятся в таблицу 4:

Определение физического  износа объекта оценки

Таблица 4

 

Наименование конструктивных элементов

Удельный вес конструктивного  элемента

Износ, %

Процент износа к строению

Фундамент

6

8

0,48

Стены и перегородки 

21

10

2,1

Крыша

10

17

0,17

Перекрытия

5

4

0,2

Полы

10

5

0,5

Наружная и внутренняя отделка

7

10

0,7

Окна

7

8

0,56

Двери

4

5

0,2

Электрическое освещение  и прочие инженерные коммуникации

30

6

1,8

ИТОГО

100

  

6,71


 

Таким образом, процент физического  износа торгового помещения составляет 6,7%.

Исходя из того, что оцениваемый  объект имеет определенный процент  физического износа, его остаточная стоимость составит:

Sзат = 2 338 120* (100 – 6,71) / 100 = 2 181 232 рублей.

 

 

 

7.2. Оценка методом  капитализации дохода

 

Этот метод основан  на том, что оценщик измеряет текущую  стоимость будущих выгод от владения имуществом. Потоки дохода в период владения и выручка от последующей  перепродажи недвижимости (реверсия) капитализируются в текущую стоимость.

 

Анализ доходов

Предполагается, что данный объект оценки будет сдан в аренду на условиях рыночной арендной платы  сроком на 5 лет. Для аналогичных  объектов на рынке установилась месячная арендная плата в 80-120 руб. за квадратный метр площади. Для расчетов принимаем величину в 100 руб. за 1 кв.м. в месяц. В связи с инфляцией принимаем, что арендная плате будет увеличиваться на 10% в год в течение второго и третьего года и на 5% в течение четвертого и пятого годов.

Текущую стоимость потока доходов можно определить как  сумму доходов каждого года, приведенных  к текущему моменту:

ТС=П1+П2+П3+П4+П5

     Приведение  доходов к текущему моменту  производится по следующей формуле:

Пi=(Сарi - Сзсi)*ТСЕi,

где Сарi – арендная плата в i году;

Сзсi – затраты содержания в i году;

ТСЕi – текущая стоимость единицы для года i, рассчитывается по следующей формуле:

ТСЕi=

где СД – ставка дисконтирования  за год;

Величина ставки дисконтирования  СД отражает возможность альтернативного  вложения капитала. В наших условиях это ставка по депозитам высоконадежного  банковского вклада - 10%.

Вторым источником дохода является продажа этой квартиры по истечению 5 лет (реверсия). Для определения  возможной стоимости реверсии, воспользуемся  следующей формулой:

Срев=

    Доход от аренды берется по шестому году.

    Ставка возвратной  капитализации в данном случае  показывает, во сколько раз стоимость  имущества превышает приносимый  годовой доход. Для торговых помещений, представленных на рынке, эта ставка равна 5-10% После получения стоимости реверсии ее необходимо так же, как и доход от аренды, привести к текущему моменту. Для этого воспользуемся следующей формулой:

ТСрев=Срев*СТЕ5,

где Срев – стоимость реверсии;

ТСЕ5 – текущая стоимость  единицы для пятого года.

 

Анализ расходов

     Затраты на содержание магазина составляют 82345 рублей, в том числе налог на имущество – 43625 рублей , то есть в размере 2 % от остаточной восстановительной стоимости объекта. Принимаем, что затраты на содержание магазина будут расти, как и арендная плата: на 10% в течение второго и третьего годов и на 5% в течение четвертого и пятого годов.      Необходимо отметить, что для использования магазина как торгового помещения, приносящего доход, ни ремонта, ни реконструкции производить не требуется.

     Исходя из  принятых выше условий, проведем  анализ потока дохода за 5 лет  аренды. Этот анализ целесообразно  представить в табличной форме  (табл. 5).

     Общая стоимость  объекта определяется как сумма  текущей стоимости потока доходов  от аренды и дохода от продажи магазина (реверсии).

     Таким образом, стоимость магазина, как объекта приносящего доход, составляет 2 097 913

 

Анализ дисконтированного  денежного потока

Таблица 5

 

№

Наименование показателя

Ед.

  

Изменение по доходам

п/п

изм.

1

2

3

4

5

  

1

Арендуемая площадь

м2

160,4

            

2

Арендная плата за месяц

руб/ м2

100

            

3

Арендная плата за год

руб/ м2

1200

192500

211750

232925

235254,25

247016,96

  

4

Увеличение арендной платы  в год

%/год

  

0%

10%

10%

5%

5%

  

5

Эксплуатационные расходы

руб/год

  

38720

42592

46851

49194

51653

  

6

Изменение эксплуатационных расходов

%/год

  

0% 

10%

10%

5%

5%

  

7

Налог на имущество

руб/год

  

43625

47988

52786

55426

58197

  

8

Чистый операционный доход

руб/год

  

110155

121170

133288

130634

137167

  

9

Процент по депозиту

    

10

10

10

10

10

  

10

Стоимость единицы

    

0,90909

0,82645

0,75131

0,68301

0,62092

  

11

Текущая стоимость денежных потоков

руб.

  

100140

100141

100142

89224

85170

  

12

Текущая стоимость будущих  доходов

руб.

            

394518

13

Стоимость реверсии

руб.

            

1703395

14

Рыночная стоимость объекта

руб.

            

2097913


 

7.3. Оценка методом  сравнительного анализа продаж

 

Подход к оценке с точки  зрения сравнения продаж основывается на прямом сравнении оцениваемого объекта  с другими объектами недвижимости, которые были проданы или включены в реестр на продажу. Основная идея этого метода заключается в том, что ни один потенциальный покупатель не вложит деньги в объект недвижимости, если аналогичные объекты на рынке  продаются дешевле. Сравнительный  подход наиболее действенен для объектов недвижимости, по которым имеется  достаточное количество информации о недавних сделках купли –  продажи. Если такая недвижимость на рынках продаж отсутствует, метод сравнения  продаж не применим. Любое отличие  условий продажи сравниваемого  объекта от типичных рыночных условий  на дату оценки должно быть учтено при  анализе.

Применение метода сравнения  продаж заключается в последовательном выполнении следующих действий:

    1. Исследование рынка с целью получения достоверной информации о всех факторах, имеющих отношение к объектам сравнимой продажи.
    2. Определение подходящих единиц сравнения и проведение сравнительного анализа по каждой единице.
    3. Сопоставление исследуемого объекта с выбранными объектами сравнения с целью корректировки их цен предложения или исключения из списка сравниваемых.
    4. Приведение ряда показателей стоимости сравнимых объектов к одному или диапазону рыночной стоимости исследуемого объекта.

 Информацию об объектах, аналогичных оцениваемому, представим  в таблице 6.

 

Таблица 6

Таблица характеристик объектов торгового назначения по сравнимым продажам

Номер объекта сравнения

Объект оценки

1

2

3

Местоположение

г.Тула, Пролетарский район, ул.Металлургов

г.Тула, Пролетарский район, ул.Металлургов

г.Тула, Пролетарский район, ул.м Горького

г.Тула, Пролетарский район, ул.Ложевая

Юридическое описание

собственность

собственность

собственность

собственность

Цена предложения, продажи,  руб.

  

2 300 000

2 600 000

2 400 000

Право собственности

полное

полное

полное

полное

Условия финансирования

рыночные

рыночные

рыночные

рыночные

Условия продажи

продажа

предложение

предложение

предложение

Дата предложения, продажи

Декабрь 2013

Октябрь 2013

Сентябрь 2013

Октябрь 2013

Физические характеристики

        

Строительные характеристики

Стены из пеноблоков с арматурной сеткой

Стены из пеноблоков с арматурной сеткой

Стены из пеноблоков с арматурной сеткой

Стены из пеноблоков с арматурной сеткой

Общая площадь, м2

160,4

150.3

172,5

161.4

Площадь участка,м2

200

175

200

200

Коммуникации

Все необходимые 

Все необходимые 

Все необходимые

Все необходимые

Состояние

хорошее

хорошее

хорошее

удовлетворительное

Удалённость от магистралей

рядом

рядом

150м

200м

Использование

магазин

магазин

магазин

Магазин