Оценка недвижимого имущества» Обоснование рыночной стоимости помещения столовой, расположенного по улице Российской дом №15 в п.Патруши
ГОСУДАРСТВЕННОЕ АВТОНОМНОЕ ОБРАЗОВАТЕЛЬНОЕ УЧРЕЖДЕНИЕ СРЕДНЕГО ПРОФЕССИОНАЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ СВЕРДЛОВСКОЙ ОБЛАСТИ «УРАЛЬСКИЙ КОЛЛЕДЖ СТРОИТЕЛЬСТВА, АРХИТЕКТУРЫ И ПРЕДПРИНИМАТЕЛЬСТВА»
ГАОУ СПО СО «УКСАП»
КУРСОВАЯ РАБОТА
ОТЧЁТ ПО ОЦЕНКЕ
По МДК 04.01 « Оценка недвижимого имущества»
Обоснование рыночной стоимости помещения столовой, расположенного
по улице Российской дом №15 в п.Патруши в Сысертском районе»
Руководитель работы
Х.Ф. Аюпов
Выполнила Мингалева Е.А
студентка группы ЗИО-31
Екатеринбург- 2013
ОГЛАВЛЕНИЕ
1. Общие сведения
1.1 Оценка имущества
1.1.1 Право собственности
1.1.2 Правоустанавливающими документами являются
1.2 Доходный подход
1.2.1 Метод дисконтирования денежных потоков
1.2.2 Метод капитализации доходов
1.3 Сравнительный подход
1.4 Затратный подход
2.1.1 Основание для проведения оценки
2.1.2 Наименование объекта оценки
2.1.3 Имущественные права на объект оценки
2.1.4 Дата оценки
2.1.5 Цель оценки
2.1.6 Назначение оценки
2.1.7 Вид стоимости
2.1.8 Форма отчета
2.1.9 График проведения оценки
2.1.10 Дата составления отчета об оценке
2.2 Сведения о заказчике оценки и об оценщике
2.2.1 Сведения о заказчике оценки
2.2.2 Сведения об оценщике
2.2.3. Данные об оценочной организации
2.3 Допущения и ограничительные условия
2.4 Применяемые стандарты оценочной деятельности
2.5 Описание объекта оценки
2.5.1 Местонахождение и местоположение объекта оценки
2.5.2 Техническое описание объекта оценки
2.6 Анализ рынка объекта оценки
2.7 Описание процесса оценки в части применения доходного, затратного и сравнительного подходов к оценке
2.7.2 Процедура оценки
2.7.3 Выбор и обоснование подходов и методов оценки
2.8 Определение рыночной стоимости объекта оценки с помощью затратного подхода
2.8.1 Теоретические и методологические основы затратного подхода
2.8.4 Оценка совокупного износа
2.8.5 Корректировка стоимости замещения на величину прибыли предпринимателя
2.9 Определение рыночной стоимости объекта с помощью доходного подхода
2.9.1 Определение чистого операционного дохода
2.9.2 Анализ ставок аренды производственных зданий
2.9.3 Определение коэффициента капитализации
2.9.4 Стоимость объекта оценки, рассчитанная с помощью доходного подхода
2.10 Определение рыночной стоимости объекта с помощью сравнительного подхода
2.10.1 Расчет стоимости
2.11 Согласование результатов
2.12 Заключение
2.12.1 Итоговое заключение о величине рыночной стоимости
2.13 Список литературы
ПРИЛОЖЕНИЕ 1
ПРИЛОЖЕНИЕ 2
ВВЕДЕНИЕ
В рыночной экономике весьма распространены сделки по продаже успешных компаний, «готового» бизнеса, административных зданий и торговых центров, а также долей в них. Для осуществления подобных сделок требуется проведение оценки недвижимого имущества и установление рыночной стоимости. Точную оценку реализуемой собственности могут дать лишь специализированные оценочные компании, однако при купле-продаже бывает весьма полезно самостоятельно провести предварительную оценку недвижимого имущества.
Само понятие "недвижимость" в современной России, хотя и введено в активный практический оборот всего лишь несколько лет назад, но его значение выходит далеко за пределы терминологических уточнений. Дело в том, что именно недвижимость формирует центральное звено всей системы рыночных отношений. Объекты недвижимости - не только важнейший товар, удовлетворяющий разнообразные личные потребности людей, но и одновременно капитал в вещной форме, приносящий доход. Вложения в них обычно представляют собой инвестирования с целью получения прибыли. Недвижимость - основа национального богатства страны, имеющая по числу собственников массовый, всенародный характер. Знание экономики недвижимости крайне необходимо как для успешной предпринимательской деятельности в различных видах бизнеса, так и в жизни, в быту любой семьи и отдельно взятых граждан, поскольку собственность на недвижимость - первичная основа свободы, независимости и достойного существования всех людей.
В производственно-экономической практике экономических субъектов появляется множество случаев, когда возникает необходимость оценить рыночную стоимость имущества предприятий. Без оценки стоимости не обходится ни одна операция по купле-продаже имущества, кредитованию, страхованию, разрешению имущественных споров, налогообложению и т. д.
Написание курсовой работы является важным этапом на пути изучения стоимости объектов недвижимости. Выполнение работы по созданию отчёта по оценке помогает определить цели, задачи, направления и принципы государственного регулирования системы оценочной деятельности (деятельности, направленной на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости) в Российской Федерации. Оценочная деятельность обеспечивает информационную основу для принятия хозяйственных управленческих решений, способствует структурной перестройке экономики, формированию конкурентной рыночной среды, активизации инвестиционных процессов.
Цель курсовой работы – подготовка отчёта и определение рыночной стоимости коммерческой недвижимости на примере столовой расположенной в Свердловской области, Сысертском районе, в п.Патруши, на улице Российская, дом 15.
1.Общие сведения
1.1Оценка имущества
Оценка имущества - определение стоимости имущества в соответствии с поставленной целью, процедурой оценки, с учётом всех влияющих факторов на оцениваемый объект.
Общие понятия оценки.
К объектам оценки относятся объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте.
При определении цены объекта оценки определяется денежная сумма, предлагаемая, запрашиваемая или уплаченная за объект оценки участниками совершенной или планируемой сделки.
При определении стоимости объекта оценки определяется расчетная величина цены объекта оценки, определенная на дату оценки в соответствии с выбранным видом стоимости. Совершение сделки с объектом оценки не является необходимым условием для установления его стоимости.
Итоговая стоимость объекта оценки определяется путем расчета стоимости объекта оценки при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке.
Подход к оценке представляет собой совокупность методов оценки, объединенных общей методологией. Методом оценки является последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.
Датой оценки (датой проведения оценки, датой определения стоимости) является дата, по состоянию на которую определяется стоимость объекта оценки. Если в соответствии с законодательством Российской Федерации проведение оценки является обязательным, то с даты оценки до даты составления отчета об оценке должно пройти не более трех месяцев, за исключением случаев, когда законодательством Российской Федерации установлено иное.
При установлении затрат определяется денежное выражение величины ресурсов, требуемых для создания или производства объекта оценки, либо цену, уплаченную покупателем за объект оценки.
При определении наиболее эффективного использования объекта оценки определяется использование объекта оценки, при котором его стоимость будет наибольшей.
При проведении экспертизы отчета об оценке осуществляется совокупность мероприятий по проверке соблюдения оценщиком при проведении оценки объекта оценки требований законодательства. Российской Федерации об оценочной деятельности и договора об оценке, а также достаточности и достоверности используемой информации, обоснованности сделанных оценщиком допущений, использования или отказа от использования подходов к оценке, согласования результатов расчетов стоимости объекта оценки при использовании различных подходов к оценке и методов оценки.
Срок экспозиции объекта оценки рассчитывается с даты представления на открытый рынок объекта оценки до даты совершения сделки с ним.
1.1.1 Право собственности
Право собственности в объективном смысле - совокупность правовых норм, регулирующих владение, пользование и распоряжение собственника имуществом по своему усмотрению и в своих интересах и защита этого имущества от посягательств третьих лиц.
Право собственности в субъективном смысле состоит из следующих правомочий собственника:
- право владения - возможность осуществления фактического господства над вещью.
- право пользования - это возможность осуществлять эксплуатацию имущества, извлекать из него полезные свойства, получать плоды и доходы.
- право распоряжения - возможность определять юридическую и фактическую судьбу вещи. Кроме права собственности, обладатель которого имеет неограниченные возможности в управлении вещью (за исключением случаев, когда правомочия собственника ограничены законом), существуют иные вещные права, которые можно назвать ограниченными. они предоставляют ограниченный комплекс прав в отношении имущества. чаще всего это выражается в невозможности определять юридическую судьбу вещи (распоряжаться ею).
- право хозяйственного ведения (вещное право юридического лица - не собственника владеть, пользоваться и распоряжаться закрепленным за ним имуществом в пределах, определенных законом);
- право оперативного управления (право юридического лица - не собственника владеть, пользоваться и распоряжаться закрепленным за ним имуществом в пределах, определенных законом, в соответствии с заданиями собственника, назначением имущества);
- право пожизненного наследуемого владения землей (носитель, не будучи собственником земельного участка, наделяется в отношении его правомочиями владения, пользования пожизненно с передачей этого пользования по наследству);
- право постоянного пользования земельным участком (право пользования, не ограниченное установлением срока);
- сервитут (сервитут - это ограниченное право пользования имуществом, находящимся в собственности другого лица);
- иные вещные права (право пользования жильем членами семьи собственника, право фактического владельца, право пожизненного проживания в жилом помещении другого лица в соответствии с завещательным отказом).
Общие признаки:
1.это право на чужое имущество;
2.это право следования,
то есть смена собственника
не влечет для носителя
-носитель - только титульный владелец;
-предоставляется та же защита, что и праву собственности.
1.1.2 Правоустанавливающими документами являются:
- договоры и другие сделки отчуждения недвижимости (купля-продажа, дарение, мена, пожизненное содержание с иждивением, отступное, приватизация и др.), надлежащим образом оформленные, а в установленных случаях и зарегистрированные как сделки;
- -акты ввода завершённого строительством объекта в эксплуатацию, утверждённые органами государственной власти или местного самоуправления, организациями и ведомствами;
- свидетельства о праве на наследство, выданные нотариусом;
- решения судов в отношении прав на недвижимость, вступившие в законную силу, постановления апелляционной, кассационной и надзорной инстанций (если в ходе судебного процесса стороны пришли к мировому соглашению, правоустанавливающим документом будет мировое соглашение, утверждённое определением суда);
- справки о полной выплате пая в ЖСК, ГСК, ДСК (должны содержать указание на членство гражданина в кооперативе, размер и дату полной выплаты паевого взноса, описание недвижимости, за которую выплачен пай, подпись, фамилию, инициалы председателя кооператива, оттиск печати кооператива). Особо следует обратить внимание на то, что различного рода свидетельства «о правовой регистрации», «о внесении в реестр собственников», выданные БТИ, местными комитетами по управлению имуществом и фондами имущества, иными органами местного самоуправления не соответствуют требованиям закона и не являются правоустанавливающими. Они могут быть только приобщены к документам, являющимся основанием для возникновения и перехода прав: договорам, актам и решениям органов государственной власти, судебных органов.
Права граждан на недвижимость могут быть зарегистрированы (после вступления в силу Закона о регистрации прав) и подтверждены соответствующим Свидетельством о государственной регистрации права.
Если такая регистрация не была проведена, то это обычно не является препятствием для проведения сделок с недвижимым имуществом, однако вначале будет проведена регистрация ранее возникших прав. Как и везде, здесь тоже могут возникнуть проблемы. Поэтому рекомендуется такую регистрацию пройти заранее, особенно в тех случаях, когда имеются какие-то сомнения. Для регистрации прав на жилые дома, здания, сооружения и другие отдельно стоящие объекты недвижимости, а также на объекты, отчуждаемые вместе с земельным участком, необходимо представить правоустанавливающие документы на земельный участок и кадастровый план земельного участка (в случае его отсутствия представляется план, заверенный местным Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству).
1.2 Доходный подход
Доходный подход к оценке недвижимости базируется на определении стоимости объекта недвижимости на основе расчета ожидаемых доходов от владения (использования) этим объектом. Этот показатель является очень важным, поскольку позволяет прогнозировать стоимость объекта на перспективу.
Доходный подход является одним из наиболее применяемых методов оценки недвижимости в оценочной практике на сегодняшний день.
Доходный метод в основном, основан на определении стоимости недвижимости путем расчета дисконтированного потока доходов (от владения или использования этим объектом). Данный метод базируется на принципе ожидания - установления текущей стоимости доходов и других выгод, которые могут быть получены в будущем от владения этой собственностью. Логично, что владелец недвижимости не уступит свою собственность ниже той суммы, которую он мог бы получить, продолжая эксплуатировать ее, а покупатель не заплатит больше той суммы, которую ему принесет последующее использование данного объекта в коммерческих целях. Таким образом, цена недвижимости определяется на основе стоимости будущих доходов путем соглашения между сторонами.
При расчёте доходным подходом используются следующие методики: капитализации доходов и дисконтирования денежных потоков. Эти методики являются основными в данном методе.
1) В соответствии с технологией метода прямой капитализации стоимость определяется отношением чистого операционного дохода до налогообложения к ставке капитализации. Ставка капитализации определяется оценщиком на основе величины базовой ставки путем ее корректировки на риски.
2) Метод дисконтирования денежных потоков применяется, когда денежные потоки поступают неравномерно (нестабильный доход), или при использовании различных коэффициентов капитализации. Согласно методике, стоимость объекта определяется как сумма дисконтированных доходов по проекту. Для этого необходимо определить модель денежного потока с составлением прогноза расходов и инвестиций на выбранный период. Ставка дисконта определяется с учетом тех же параметров, что и при методе капитализации.
Суть метода - доходный подход оценивает стоимость недвижимости, как текущую стоимость будущих денежных потоков. При этом данный подход отражает уровень риска для оцениваемого объекта недвижимости, а также качество и количество дохода, который сможет принести объект оценки в течение срока службы. Основным достоинством доходного подхода является то, что он позволяет учесть будущие инвестиционные риски уже сейчас.
Недостатком метода является то, что будущие доходы - прогнозная величина поступлений от арендной платы и суммы будущей перепродажи объекта, определяются оценщиком путем анализа ряда факторов, а потому могут нести в себе определенную погрешность, так как абсолютно точно определить состояние рынка недвижимости на длительную перспективу невозможно.
1.2.1 Метод дисконтирования денежных потоков
Метод дисконтированных денежных потоков (ДДП) более сложен, детален и позволяет оценить объект в случае получения от него нестабильных денежных потоков, моделируя характерные черты их поступления.
Применяется метод ДДП, когда:
-предполагается, что будущие денежные потоки будут существенно отличаться от текущих;
-имеются данные, позволяющие обосновать размер будущих потоков денежных средств от недвижимости;
-потоки доходов и расходов носят сезонный характер;
-оцениваемая недвижимость - крупный многофункциональный коммерческий объект;
-объект недвижимости строится или только что построен и ввод: (или введен в действие).
Метод дисконтированных денежных потоков - наиболее универсальный метод, позволяющий определить настоящую стоимость будущих денежных потоков. Денежные потоки могут произвольно изменяться, неравномерно поступать и отличаться высоким уровнем риска. Это связано со спецификой такого понятия, как недвижимое имущество. Недвижимое имущество приобретается инвестором в основном из-за определенных выгод в будущем. Инвестор рассматривает объект недвижимости в виде набора будущих преимуществ и оценивает его привлекательность с позиций того, как денежное выражение этих будущих преимуществ соотносится с ценой, по которой объект может быть приобретен.
Метод ДДП позволяет оценить стоимость недвижимости на основе текущей стоимости дохода, состоящего из прогнозируемых денежных потоков и остаточной стоимости.
1.2.2 Метод капитализации доходов
Суть метода капитализации доходов - определение стоимости объекта недвижимости происходит путём преобразования годового чистого операционного дохода (ЧОД) в текущую стоимость.
Базовая формула:
Где – С, стоимость объекта недвижимости (денежная единица).
Д – Чистый операционный доход или ЧОД.
К – Коэффициент капитализации.
Коэффициент капитализации – показатель отражающий отношение ожидаемого годового дохода (ЧОД) от стоимости недвижимости:
Где, К – коэффициент капитализации
Ки – ставка доходности инвестора на вложенный капитал - ожидаемая инвестором норма доходности от инвестирования с учётом риска на рынке.
Кв – норма возврата капитала – процентная ставка которая обеспечивает возврат первоначальных инвестиций. Ставка разделяет доход на две части: возмещение капитальных вложений в недвижимость и получение дохода от владения объектом.
Данный метод используется, если потоки доходов стабильны на протяжении длительного периода и являются значительной величиной, а также, если поток доходов возрастает устойчивыми темпами.
Метод неприменим в ситуации, когда объект оценки представляет собой объект незавершённого строительства или требует значительной реконструкции, т.е. в ближайший период не может приносить стабильного дохода.
«Информационная непрозрачность» российского рынка затрудняет расчёт Чистого операционного дохода и ставки капитализации, ввиду недостатка информации по реальным сделкам продажи, эксплуатационным платежам и т. д.
1.3 Сравнительный подход
Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.
Сравнительный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. Применяя сравнительный подход к оценке, оценщик должен:
а) выбрать единицы сравнения и провести сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения. По каждому объекту-аналогу может быть выбрано несколько единиц сравнения. Выбор единиц сравнения должен быть обоснован оценщиком. Оценщик должен обосновать отказ от использования других единиц сравнения, принятых при проведении оценки и связанных с факторами спроса и предложения;
б) скорректировать значения единицы сравнения для объектов-аналогов по каждому элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик объекта оценки и объекта-аналога по данному элементу сравнения. При внесении корректировок оценщик должен ввести и обосновать шкалу корректировок и привести объяснение того, при каких условиях значения введенных корректировок будут иными. Шкала и процедура корректирования единицы сравнения не должны меняться от одного объекта-аналога к другому;
в) согласовать результаты корректирования значений единиц сравнения по выбранным объектам-аналогам. Оценщик должен обосновать схему согласования скорректированных значений единиц сравнения и скорректированных цен объектов-аналогов.
1.4 Затратный подход
Затратный подход (подход на основе активов) - совокупность методов оценки, в которых стоимость объекта равна сумме стоимости земельного участка и стоимости воспроизводства (замещения) всех улучшений, за вычетом накопленного износа, и стоимости обязательств, то есть стоимость объекта оценки зависит от стоимости создания аналогичного объекта. Данный подход применяется для оценки отдельно стоящих зданий, домовладений.
Затратный подход применяется, когда существует возможность заменить объект оценки другим объектом, который либо является точной копией объекта оценки, либо имеет аналогичные полезные свойства. Если объекту оценки свойственно уменьшение стоимости в связи с физическим состоянием, функциональным или экономическим устареванием, при применении затратного подхода необходимо учитывать износ и все виды устаревания.
Совокупный (накопленный) износ
Для определения коэффициента суммарного (накопленного) износа существует два подхода:
-аддитивный;
-мультипликативный.
При аддитивном подходе коэффициент суммарного износа (К) определяется сложением коэффициентов физического, функционального и экономического износов:
где:
Кфиз - Коэффициент физического износа;
Кфиз - Коэффициент функционального износа;
Кфиз - Коэффициент внешнего (экономического) износа.
При мультипликативном подходе базой для определения коэффициентов износа является стоимость, из которой исключены учтённые ранее виды износа. В данном случае суммарный коэффициент износа определяется по формуле:
где:
Кфиз - Коэффициент физического износа;
Кфун - Коэффициент функционального износа;
Квн - Коэффициент внешнего (экономического) износа.
В литературе по оценке недвижимости обычно рассматриваются 5 методов определения физического износа в той или иной комбинации у разных авторов:
- метод компенсации затрат (метод компенсационных затрат);
- метод хронологического возраста;
- метод эффективного возраста;
- экспертный метод;
- метод разбивки.
Метод компенсации затрат. Величина физического износа, в общем виде, приравнивается к затратам на его устранение.
Метод хронологического возраста. Базовая формула для расчета:
где Вх - фактический (хронологический) возраст объекта оценки;
Всс - нормативный срок эксплуатации (экономической жизни).
Метод эффективного возраста. Базовая формула для расчета имеет 3 варианта написания:
где Вэв - эффективный возраст объекта оценки, т.е. на какой возраст выглядит объект;
Вост - остающийся срок экономической жизни;
Внэс - нормативный срок эксплуатации (экономической жизни).
Всэж - срок экономической жизни.
Экспертный метод. В основу метода положена шкала экспертных оценок для определения физического износа, изложенная в Ведомственном нормативном документе ВСН 53-86р «Правила оценки физического износа жилых зданий». Величина износа определяется по внешним (видимым) повреждениям элементов. Именно данным методом пользуются работники БТИ при составлении технических паспортов на здания. Формула для расчета имеет вид:
где Иi - величина физического износа i - того элемента в здании, определенная по нормативному документу;
УВi - удельный вес i- того элемента в здании; i- номер элемента.
Метод разбивки. Метод предполагает определение общего физического износа по отдельным группам с учетом физической возможности устранения данного износа или экономической целесообразности его устранения:
- исправимый физический износ (отложенный ремонт);
- неисправимый физический износ короткоживущих элементов (тех, которые могут неоднократно заменятся в процессе эксплуатации здания);
- неисправимый износ долгоживущих элементов (тех, которые образуют силовой каркас здания и могут быть восстановлены только при проведении капитального ремонта или реконструкции всего здания).
Величины неустранимого износа определяются от стоимости элементов с учетом устранимого износа. Общий физический износ определяется путем суммирования отдельных видов износа. При этом в рамках реализации метода разбивки на различных этапах расчета могут применяться и метод компенсации затрат, и метод хронологического возраста, и экспертный метод.
Функциональный износ.
Признаки функционального износа - это несоответствие объемно - планировочного и конструктивного решения недвижимости, включая различное оборудование и инженерную оснащенность недвижимости в соответствии с его текущим или предполагаемым использованием.
Расчет функционального износа. Расчет функционального износа проводится по методикам аналогичным расчетам физического износа. Спецификой в данном случае является то, что оценщик определяя износ по какому-либо элементу недвижимости должен четко разделить и отделить функциональный износ от физического и величина функционального износа будет равна стоимости затрат до введения элемента недвижимости до современных требований и стандартов. Стоимость функционального износа может быть определена в виде потерь в арендной плате, либо избыточными характеристиками.
