Оценка недвижимого имущества, расположенного по адресу: Алмалинский район, улица Масанчи дом 5, квартира 20

МИНИСТЕРСТВО  ОБРАЗОВАНИЯ И  НАУКИ РК 

АЛМАТИНСКАЯ АКАДЕМИЯ ЭКОНОМИКИ И СТАТИСТИКИ 
 
 
 

                                 

КУРСОВАЯ  РАБОТА

На тему: Оценка недвижимого имущества, расположенного по адресу:

Алмалинский район, улица Масанчи дом 5, квартира 20.

                    
 
 
 
 
 

                                                                                                                                                                     Выполнил (а): студент гр. 09/56,

Сатыбалдиева  Асем

Проверил: Жакан А.Ж.

_____________________ 
 
 
 
 
 
 

Алматы, 2011г.

Содержание.

Введение

1. Основная частьстр.                                                                                  

      1.1.Процесс оценки.                                                                 

      1.2. Сравнительный подход к оценке недвижимост

      1.3. Доходный подход к оценке недвижимости

      1.4. Затратный подход к оценке недвижимости

2. Расчет рыночной стоимости объекта оценки

      2.1.Характеристика объекта оценки

     2.2.Расчет рыночной стоимости объекта оценки по сравнительному подходу..31 – 32 стр.                                                                                               

      2.3.Расчет рыночной стоимости объекта оценки по доходному подходу…….. 33 – 34 стр.

      2.4.Расчет рыночной стоимости объекта оценки по затратному подходу

      2.5.Согласование результатов оценки

3. Заключение

Список использованной литературы 

Приложение………………………………………………………………………………... 39 стр

.                                                                                                                                                        

                                                      
 
 
 
 
 
 
 

Введение.

       Понятие «недвижимое имущество» впервые сформулировано в римском праве в связи с введением в гражданский оборот земельных участков и других природных объектов, и в настоящее время оно стало общепринятым во всех странах мира.

        В мировой практике недвижимость – это земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что связанно с землей, т.е. объекты перемещения, которых без ущерба их назначению невозможно. В том числе леса, многолетние насаждения, здания и сооружения, а также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.

         В Казахстанском законодательстве понятие недвижимости включает приравненные к нему движимые вещи. Не по родовым или видовым признакам, а по целесообразности распространения на них специального правового режима, установленного для действительно недвижимых вещей.

         Недвижимость включает в себя не только понятие физического или материального объекта, но и комплекс экономико-правовых и специальных отношений.

          Недвижимость как товар с экономической точки зрения имеет двойственную характеристику, то есть, в конечном счете, приобретается либо сам объект, либо предоставляемые им услуги. Недвижимость отличается от большинства экономических товаров своими размерами, характером использования, способами реализации на рынке и т.д.

           Основные признаки недвижимого имущества являются: 1.полезность - это удовлетворение всех потребностей человека (психологические, экономические, интеллектуальные) и т.д. 2.фундаментальность – недвижимое имущество невозможно потерять, похитить, в натуральной форме  3. актуальность – стоимость недвижимости в настоящее время очень велика  4. долговечность и 5. объект недвижимости – это объект инвестирования и получения будущих выгод.

         С переходом Казахстана к рыночным отношениям возрастает интерес к недвижимости, появляются люди, стремящиеся организовать свое дело на рынке недвижимости, создается новая экономическая основа.

          Рынок недвижимости – это средство перераспределения земельных участков, зданий и сооружений, и др. имущества между собственниками на основе конкурентного спроса и предложения.

          Если говорить о рынке недвижимости в Казахстане, то следует отметить, что в настоящее время он находится в начальной стадии становления и постепенного развития. Развитие рынка недвижимости напрямую связанно как с политико-правовыми основами, так и с экономической ситуацией в стране. Кроме того, важным условием развития рынка недвижимости является привлечение инвестиций (как иностранных, так и со стороны казахстанских партнеров). Сегодня, проведена большая работа государством, в частности, приватизации собственности, являющиеся главным экономической основой рынка недвижимости.

           В данной работе студент выступает  в роли оценщика. Каждая оценка основывается на определенной методологии, имеет определенные требования к расчетам. В этой работе оценщик (студент) должен выявить рыночную стоимость недвижимости, которая соответствует стоимости аналогичных объектов недвижимости. При этом необходимо составить отчет об оценке рыночной стоимости жилой недвижимости. В отчет по оценке обязательно должен  войти описание района, описание самого объекта недвижимости (квартиры), фотографии объекта недвижимости, расчеты его стоимости.

          Целью данной курсовой работы является закрепление теоретических знаний и приобретение практических навыков в области экономики и оценки недвижимости на основе самостоятельного изучения и обобщения законодательных актов и специальной экономической литературы, проведение расчетов по определению стоимости объекта коммерческой недвижимости 
 
 
 

Основные  термины, используемые в данной курсовой работе:

Оценочная деятельность - это коммерческая деятельность, направленная на определении рыночной или иной стоимости объекта оценки.

Оценщик – физическое или юридическое лицо, имеющее лицензию на осуществление оценочной деятельности.

Заказчик  – физическое или юридическое лицо, потребитель услуг оценщика.

Оценка - определение возможной рыночной или иной стоимости объекта оценки.

Метод оценки – совокупность действий юридического, финансово – экономического и организационно – технического характера, используемых для установления рыночной и иной стоимости объекта оценки.

Подход  к оценке – способ определения возможной рыночной или иной стоимости объекта оценки с использованием одного или нескольких методов оценки.

Стоимость – это некая ожидаемая цена, которая должна быть достигнута в результате сделки.

Аналог  объекта оценки – сходный по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам объекту оценки другой объект, цена которого известна из сделки, составляющейся при сходных условиях.

  Отчет об оценке – передаваемое заказчику письменное сообщение оценщика о результатах работы по оценке по форме, установленной уполномоченным органом, и соответствующее требованиям Закона « Об оценочной деятельности»

Рыночная  стоимость имущества  – наиболее вероятная цена, по которой данный объект может быть отчужден на основании сделки в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют, располагая всей доступной информацией об объекте оценки, а на цене сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Восстановительная стоимость имущества  – стоимость воспроизведения копии имущества в ценах на дату оценки.

Первоначальная стоимость – фактические затраты на приобретение или создание имущества на момент начала его использования.

Остаточная  стоимость имущества  – стоимость имущества с учетом его износа.

     
 
 
 

    

   1.1. Процесс оценки.

         Новые жизненные условия нашего общества потребовали новую профессию – специалиста-оценщика. Оценка  как новое направление рыночной инфраструктуры возникла в связи с необходимостью разрешения имущественных споров. Возрастающий оборот объектов недвижимости в нашей республике требует знания рынка недвижимости обеими сторонами – продавцами и покупателями

        У нас в Казахстане оценочная деятельность начала развиваться с введением Закона об «Оценочной деятельности» от 30 ноября 2000 года № 109-II .

       Оценочная деятельность-это предпринимательская деятельность, осуществляемая оценщиками, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости на определенную дату.

        Субъекты оценочной деятельности  являются оценщики, заказчики и  третьи лица.

К объектам оценочной деятельности относят:

  1. отдельные материальные объекты (вещи), в том числе бесхозяйное, выморочное имущество;
  2. совокупность вещей, составляющих имущество лица, в том числе имущество определенного вида (движимое или недвижимое);
  3. право собственности и иные вещные права на имущество или отдельные вещи из состава имущества;
  4. право требования обязательства (долги);
  5. работы, услуги, информация;
  6. объекты права интеллектуальной собственности;
  7. иные объекты гражданских прав.

Основания и условия осуществления оценочной деятельности.

    • Основанием для проведения оценки является договор на проведение оценки, заключенный между оценщиком и заказчиком в соответствии с гражданским законодательством Республики Казахстан.

    По  договору на проведение оценки оценщик  обязуется выполнить услуги для установления рыночной или иной стоимости объектов оценки, а заказчик обязуется оплатить эти услуги.

    • В случаях, предусмотренных законодательными актами, оценка объекта, в том числе повторная, должна быть произведена на основании решении суда или уполномоченного органа.
    • Суд и уполномоченный орган самостоятельны в выборе оценщика.
 
 

Права и обязанности  оценщика.

     Закон определяет статус оценщика. Статус оценщика представляет  собой совокупность прав и  обязанностей оценщика.

     Основные права оценщика:

  • самостоятельный выбор подхода, методов оценки и корректировок;
  • права на получение всей информации;
  • привлечение на договорной основе проведению оценки других          специалистов;
  • отказ от проведения оценки, если заказчик нарушил условия договора, не обеспечил условие работы предусмотренные договором.

     Обязанности оценщика  перед государством:

  • соблюдать требования нормативно - правовых актов;
  • предоставлять копии хранящихся отчетов или информации государственным органам;
  • срок хранения отчета об оценке 5 лет со дня оценки.

      Обязанности оценщика перед заказчиком.

  • обеспечить сохранность документов получаемых от заказчика;
  • не разглашать конфиденциальную информацию полученные в ходе проведения оценки;
  • хранить в течение 5 лет копии составленных документов.
 

Требования  к содержанию отчета об оценке.

  1. По результатом проведенной оценки составляется отчет об оценке в двух экземплярах, один из которых хранится у заказчика, второй - у оценщика.

Требования  к форме и содержанию отчета об оценке устанавливается в нормативно правовых актах в области оценочной деятельности.

2. Отчет, составленный оценщиком, являющимся индивидуальным предпринимателем, подписывается им и заверяется печатью.

Отчет юридического лица, имеющего лицензию на осуществление оценочной деятельности, подписывается оценщиком-исполнителем, утверждается руководителем юридического лица либо уполномоченным им лицом и заверяются печатью.

3. В случае если оценка проводилась несколькими оценщиками по разным объектам оценки, входящих в состав оцениваемого объекта, отчет подписывается каждым оценщиком с указанием объектов оценки, по которым он проводил оценку.

4. В отчете об оценке должны быть указаны:

  • Наименование (Ф.И.О. (при его наличии) оценщика;
  • Номер и дата выдачи лицензии на право осуществления деятельности     

по оценки имущества;

  • Вид определяемой стоимости:
  • Дата составления отчета и дата оценки;
  • Наименование и местонахождение, и описание объекта оценки;
  • Подходы к оценке и методы оценки, используемые при проведении оценки
  • Стандарты оценки, используемые при проведении оценки;
  • Фактические данные, используемые при проведении оценки, с указанием источника

их получения;

  • Обоснование расчета;
  • Результат оценки;
  • Иные сведения, необходимые для полного и однозначного толкования результата

проведенной оценки.

      В отчете, помимо ограничивающих условий, должны быть указаны допущения – утверждения, сделанные оценщиком в процессе оценки на основе его профессионального мнения, но не подкрепленные фактическими данными.

       Отчет об оценке итоговый документ, предоставляемый оценщиком клиенту и содержащий заключения об итоговой стоимости недвижимости и любую другую информацию, имеющих отношение к оценке.  

Порядок проведения оценки.

       Проведение оценки имущества  профессиональным оценщиком включает в себя следующие этапы:

  • заключение с заказчиком договора об оценки объекта;
  • проверка первичных документов объекта оценки (тех паспорт, свидетельство о государственной регистрации, доверенность) и т.д.;
  • обследование объекта оценки;
  • установление количественных и качественных характеристик объекта оценки (год выпуска, модель, марка) и т.д.;
  • анализ рынка, к которому относиться объект оценки;
  • обобщение результатов полученных в рамках анализа рынка;
  • выбор подхода оценки и осуществление необходимых расчетов;
  • составление и передача заказчику отчета об оценке;

Итоговая  величина стоимости объекта оценки должна выражаться в национальной валюте. 

       Процесс оценки – это определенная последовательность процедур направленная на определении рыночной или иной стоимости объекта, получение оценки обычно заверяется отчетом об оценке.

Процесс оценки включает в  себя следующие этапы:

1. Определение цели оценки, сбор основных сведений об объекте оценки. Задачи оценки, основные сведения об объекте, определение текущего использования объекта, виды стоимости и оцениваемых прав, определение даты.

2.  Составление плана и договора проведение оценки:

  • заполнение заявки на оценку отражающие общие сведения об объекте;
  • составление договора на оценку;
  • составление графика работ по оценки;
  • определение затрат на проведение оценки, денежное вознаграждение.

3. Предварительный анализ и сбор информации:

  • история объекта (собственники);
  • правоустанавливающие документы (технический паспорт, договор купли-продажи,

договор о приватизации, акт на землю) копии прилагаются к отчету;

  • описание объекта (местоположение, технические характеристики, износ),

описание  отражается в акте осмотра объекта  недвижимости и в отчете;

  • проверка достоверности собранной информации и обработка

информации. Оценщик проводит осмотр объекта оценки. Основная цель осмотра определение физического износа и сверка элементов составляющих объектов земли указанных в техническом паспорте с фактическим их наличием.

4. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования определяют правовую обоснованность выбранного варианта использования его физическую осуществимость и финансовую целесообразность.

5. Применение основных методов и подходов оценки объектов.  

Законы  и нормативные  акты.

      Основным документом, регулирующую профессиональную оценочную деятельность в РК является Закон «Об Оценочной деятельности». В данном законе просматриваются такие вопросы, как независимость оценщика, обязанности оценщика, общие требования к содержанию отчета об оценке, палата оценщиков и т.д.

        Оценка объектов недвижимого  имущества производиться в соответствии  с законом РК «Об оценочной  деятельности» от 30.11. 2001 г. № 109, а также:

1. Правил по применению субъектами оценочной деятельности требований к качеству выполнения работ по оценке и используемым принципам оценки, утвержденных приказом Министра юстиции РК от 23 ноября 2002 года, за № 179.

2.Правил по применению субъектами оценочной деятельности требований к методам оценки недвижимого имущества (за исключением предприятий как имущественных комплексов), утвержденных совместным приказом Министра юстиции РК от 21 ноября 2002 года № 173, Министра финансов  РК от 23 декабря 2002 года № 600, Министра индустрии и торговли РК от 26 ноября 2002 года № 96 и Председателя Республики Казахстан по управлению земельными ресурсами от 23 ноября 2002 года № 90.

3.Правил по применению субъектами оценочной деятельности к содержанию и форме отчета об оценке, утвержденных совместным приказом Министра юстиции РК от 21 ноября 2002 года № 172, Министра финансов РК от 2 декабря 2002 года № 598.

4.Государственных стандартов Республики Казахстан « Система оценки имущества РК». Термины и определения. СТ. РК 1127-2003, утвержденных и введенных в действие Приказом комитета по стандартизации, метрологии и сертификации Министерства индустрии и торговли Республики Казахстан от 29 декабря 2002 года № 510.

5.Государственных стандартов Республики Казахстан « Система оценки имущества РК». Термины и определения. СТ. РК 1126-2003, утвержденных и введенных в действие Приказом комитета по стандартизации, метрологии и сертификации Министерства индустрии и торговли Республики Казахстан от 29 декабря 2002 года № 51. 

    1. Сравнительный подход к оценке недвижимости

     Подход  сравнительного анализа продаж, основывается на прямом сравнении  оцениваемого объекта с другими объектами недвижимости, которые были проданы в недавнем прошлом. Этот подход целиком основан на рыночных данных. После тщательного сбора, анализа, проверки и согласования рыночные данные представляют собой наилучший индикатор рыночной стоимости недвижимости. Цена, которую выплачивает типичный покупатель, часто представляет собой результат процесса выбора, в ходе которого изучается и оценивается большое количество объектов недвижимости. Принцип замещения, положенный в основу данного подхода, гласит, что при наличии нескольких товаров или услуг схожей пригодности, тот из них, который имеет самую низкую цену, пользуется наибольшим спросом и имеет самое широкое распространение.

Преимущества  и недостатки подхода, сфера применения.

    Главным преимуществом подхода с точки зрения  сравнения продаж является простота, надежность и объективность определяемой стоимости недвижимости. Этот подход очень чувствителен к изменениям условий на рынке, чутко реагирует на такие критерии как спрос-предложение, статистически обоснован, предполагает метод корректировки, обеспечивает данные для других подходов. Для этого необходима достаточно обширная информация по  количеству сопоставимых продаж и предложений на продажу для данного рынка.

    Этот  подход имеет и свои недостатки.  Его нельзя применять:

  • в условиях неразвитого рынка недвижимости;
  • при отсутствии достоверной информации или   отсутствия  ее как  таковой;
  • требует внесения поправок, большое число которых оказывает влияние на достоверность результатов;
  • основан на прошлых событиях,  не принимает в расчет будущие ожидания.

   В условиях нашего рынка найти достоверную  информацию по  нежилому фонду  очень  сложно, зачастую  к ней  нет  доступа. И даже если удается найти  какую-либо информацию, то она  бывает настолько разрозненной, с большим разбросом цен за квадратный   или кубический метр строений, что объясняется  дефицитом  открытой информации.

   При проведении оценки недвижимости жилого фонда серийной застройки  и при  наличии достаточного количества сопоставимых продаж, с помощью  применения небольшого количества корректировок, легко проследить ценовые тенденции, которые служат лучшим индикатором рыночной стоимости недвижимости. Здесь бывает достаточно применить метод прямого сравнения продаж, метод парных продаж, статистический метод. Метод регрессионного анализа. Но при оценке недвижимости индивидуальной застройки или недвижимости  промышленных, складских, офисных и др. видов оценщику приходится сложнее: необходимо больше анализировать, вносить корректировки или поправки на элементы различия зданий, выявлять  их взаимное влияние,  т.е. приводить к общему знаменателю, используя  методы статистического анализа,  экспертный метод,  метод  валового рентного мультипликатора.

Критерии  подбора аналогов-продаж

    Точность  оценки стоимости, полученной с точки зрения сравнения продаж, в значительной мере,  зависит от количества и качества данных по продажам, предложениям на продажу аналогичных объектов. С помощью большого объема собранной информации оценщик может произвести подбор сопоставимых объектов по различным факторам: по переданным правам собственности на недвижимость, времени продажи, местоположению, физическим характеристикам и условиям продажи.

Метод прямого сравнительного анализа продаж

    Метод рыночных сравнений или метод прямого сравнительного анализа продаж – один из трех основных методов оценки рыночной стоимости недвижимости. Этот метод оценки исходит из данных о недавних сделках. После тщательного сбора, анализа, проверки и согласования рыночных данных оценщик получает  наиболее достоверную  рыночную стоимость недвижимости. Оценщик анализирует реальные рыночные сделки и сравнивает объекты, по которым они проводились, с оцениваемым объектом. Этот подход основан на принципе замещения. Предполагается, что рациональный инвестор или покупатель не заплатит за конкретную собственность больше, чем обойдется приобретение другой сходной собственности, обладающей такой же полезностью. Поэтому цены, заплаченные за сходные или сопоставимые объекты, должны отражать рыночную стоимость оцениваемой собственности.

Оценка недвижимого имущества, расположенного по адресу: Алмалинский район, улица Масанчи дом 5, квартира 20