Содержание 

    Введение                                                                                3 

1.Недвижимое  имущество как  объект оценки.                4                    

2.Подходы  и методы оценки.                                               6   

  2.1 Затратный  подход                                                            6 

    2.1.1Физический  износ                                                       9 

    2.1.1.1  Экспортный метод расчета                                  9  

    2.1.1.2  Стоимостный метод расчета                                 11

    2.1.1.3  Метод расчета срока жизни  здания                      13   

    2.1.2  Функциональный износ                                            19

    2.1.3  Экономический износ                                               25 

  2.2  Сравнительный  подход                                                  28 

  2.3  Доходный  подход                                                           34                

   2.3.1 Метод  прямой капитализации                                    34

   2.3.2 Метод  дисконтирования                                             37 

  Заключение.                                                                           44 

Список  используемых источников                                    46

Введение

      Понятие стоимости трудно поддается четкому определению и имеет множество интерпретаций.  На стоимость недвижимости влияют множество факторов. Для того, чтобы разобраться в сути оценки недвижимости, следует выделить следующие социальные и экономические факторы, влияющие на ее стоимость. Стоимость недвижимости создают 4  фундаментальных фактора, действующих на рынке: спрос на недвижимость со стороны платежеспособных покупателей; полезность; ограниченность предложения ; отчуждаемость объектов недвижимости.

Покупателей коммерческой недвижимости интересует одна простая вещь - доход от использования данного объекта. А доход есть выраженное в деньгах отдача имущества. При этом следует учитывать, что, чем выше размер дохода выше надежность и длительность его получения,   тем лучше.

Следовательно, для определения стоимости недвижимости оценщик должен принять во внимание размер, риск и период, связанный с получением дохода от использования данного имущества. Оценка недвижимости - это последовательность действий, направленная на установление рыночной (или иной) стоимости объекта. Эта последовательность имеет достаточно жесткий регламент, установленный законом 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и Федеральными стандартами оценки (ФСО). Процесс оценки недвижимости состоит из следующих этапов:

заключение договора на проведение оценки;

сбор и анализ необходимой информации;

применение подходов к оценке, включая выбор методов  и осуществление необходимых расчетов;

согласование (обобщение) результатов применения подходов к  оценке и определение итоговой величины стоимости объекта;

составление отчета об оценке.

 Как  это делается, познание теоретических основ оценки недвижимости, приносящей доход, в общих чертах, и есть цель данной курсовой работы.

Глава 1. Недвижимое имущество как объект оценки 

        Недвижимость это все объекты неразрывно связанные с землей, перемещение в пространстве которых невозможно без причинения им существенных разрушений. Незастроенные земельные участки также относятся к понятию недвижимость. По действующему российскому законодательству (федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"), все объекты недвижимости подлежат обязательной государственной регистрации, при этом регистрационная запись вносится в Единый государственный реестр. Здесь следует понимать, что первичным является само существование права на недвижимость, а государственная регистрация лишь подтверждает это право и может быть произведена только на основании документов, из которых следует возникновение регистрируемого права (например, договор купли-продажи, договор участия в долевом строительстве и т.п.).

       Типичный объект недвижимости обычно состоит из участка земли и здания, расположенного на нем. Кроме того, на участке могут находиться еще так называемые "улучшения" например, газоны, асфальтовые дорожки, коммуникации и вспомогательные сооружения. Вообще говоря, и само здание также часто называют улучшением земельного участка. Сам этот термин ( улучшения ) возник из-за того, что природа земли и рукотворных творений на этой земле различна улучшения можно воспроизвести, а землю нельзя. Конечно, в большинстве случаев улучшения вносят заметный положительный вклад в стоимость объекта недвижимости, однако, как правило, большую часть стоимости недвижимого имущества составляет все-таки стоимость земельного участка. Поэтому выделение существующих в оцениваемом объекте прав на земельный участок и оценка земли является очень важным этапом всего процесса оценки недвижимости.

       Определить рыночную стоимость можно для всех объектов недвижимости зданий, сооружений, зеленых насаждений, обособленных водных объектов, земельных участков, квартир и нежилых помещений. Здесь стоит отметить, кстати, что хотя у владельцев помещений (как жилых, т.е. квартир, так и нежилых) теоретически тоже есть право на некий участок земли под зданием, пропорциональный площади помещения, но на практике это право не практически никогда не бывает выделено в натуре . Это не значит что земля не вносит свой вклад в стоимость совокупного объекта недвижимости, но это приводит к тому, что оценка земли в отрыве от самого помещения не производится. Методы определения стоимости у различных объектов недвижимости конечно разные наиболее подходящие для конкретной ситуации оценочные методы оценщик выбирает самостоятельно, исходя из целей и задач проводимой оценки. Когда говорят об оценке какого-либо объекта недвижимости, то в 90% случаев имеют в виду оценку рыночной стоимости права собственности на данный объект, т.е. наиболее вероятную цену продажи данного объекта на открытом, конкурентном рынке. Однако, кроме права собственности, в отношении объекта недвижимого имущества существуют и другие права, например, право аренды, право пользования или совокупность прав пользования и владения. Эти права в отношении объекта недвижимости могут принимать участие в гражданском обороте и могут быть соответствующим образом оценены при необходимости.  
 
 
 
 
 
 
 
 

Глава 2. Подходы и методы оценки.

     Рассматривая  объект недвижимости, оценщик обязан  учесть все факторы, формирующие  его стоимость: местоположение, инфраструктуру, транспортную доступность и состояние  окружающей среды в данном  месте. При осмотре оценщик должен внимательно изучить техническое состояние объекта и определить его износ на дату осмотра. Но самая главная часть работы при оценке недвижимости заключается в изучении состояния местного рынка недвижимого имущества и текущих ценовых тенденций в разных секторах этого рынка. При проведении анализа рынка, оценщик должен учитывать и существующие на дату оценки макроэкономические показатели и их динамику, поскольку общеэкономическая ситуация в стране непосредственно влияет и на рынок недвижимости.

      Для расчета стоимости недвижимости оценщик может применять разные методы оценки. Выбор методов диктуется, прежде всего, целями и задачами

оценки, а также  наличием (или отсутствием) необходимой  информации. Далее мы приводим краткие  описания сути различных оценочных подходов (под подходом подразумевается совокупность родственных методов оценки, объединенная использованием какого либо одного фундаментального качества недвижимости), используемых для оценки недвижимости для того, чтобы помочь читателю сформировать начальное представление о механизмах формирования стоимости недвижимого имущества.

необходимостью  уменьшения трансакционных издержек (Р. Коуз, О. Уильямсон).  

2.1. Затратный подход. 
 

        Затратный подход предполагает, что в центре анализа оказывается не "экономическая" стоимость аренды имущества, качество управления им или стоимость различных альтернативных вариантов использования этого имущества, а "физическая" стоимость объекта оценки. По существу оценщик суммирует затраты на воспроизведение данного объекта оценки и вычитает сумму износа в тех случаях, когда объект оценки не является новым.

        Если воспроизводство точной  копии оцениваемого объекта возможно, то принимается стандарт стоимости воспроизводства, если по каким-то причинам невозможно- то принимается стандарт стоимости замещения. Причины, по которым возможно или невозможно создания точной копии, различны и зависят от типа объекта оценки. Эти причины будут рассмотрены в последующих главах настоящего методического пособия.

      Формула, по которой рассчитывается рыночная стоимость объекта оценки (Vрын) имеет вид:

      Vрын = Vвосст –   И  ,       (2.1)

    где  V восст – восстановительная стоимость;

       И - суммарный (накопленный) износ

      Для недвижимости:

      V рын = V восст - И +  V зем ,     (2.2)

    где  Vзем – стоимость земли

      Восстановительная стоимость равна сумме затрат в текущих ценах (на дату оценки) на создание, приобретение и установку  объекта оценки. Для недвижимости восстановительная стоимость складывается из затрат на новое строительство в текущих ценах и прибыли предпринимателя.

      Термин  «износ»,  следует отличать от «износа» в бухгалтерском учете. В бухгалтерском учете износ- это процесс распределения ретроспективных затрат, связанных с приобретением актива, на весь срок его полезной жизни (срока амортизации), без попытки оценить стоимость самого актива. В оценке же собственности, в независимости от того, является ли она активом предприятия или нет, износ рассматривается как фактор текущей оценки, безотносительно к ретроспективным затратам.

      В общем виде износ определяется как «утрата полезности», а значит, и стоимости по всевозможным причинам.

      В зависимости от причин выделяют три  вида износа:

      1. Физический износ.

      2. Функциональный или технический  (технологический) износ.

      3. Экономический (внешний) износ.

Общим фактором, который обуславливает наличие всех трех видов износа, является время. Метод разбивки заключается в подробном рассмотрении и учете всех видов износа, к которым относят (рис. 1):

• устранимый и неустранимый физический износ;
• устранимый и неустранимый функциональный износ;
• внешний износ.

Устранимый (исправимый) износ — это износ, устранение которого физически возможно и экономически целесообразно, т. е. производимые затраты  на устранение того или иного вида износа способствуют повышению стоимости объекта в целом.

Неустранимый (неисправимый) износ — это износ, устранение которого либо физически не возможно либо экономически нецелесообразно, т. е. производимые затраты на устранение того или иного вида износа не способствуют повышению стоимости объекта в целом.

 
Рис. 1. Классификация  износа объектов недвижимости  
 

2.1.1 Физический износ.

Физический  износ — постепенная утрата изначально заложенных при строительстве технико-эксплуатационных качеств объекта под воздействием природно-климатических факторов, а также жизнедеятельности человека. Физический износ отражает изменения физических свойств объекта недвижимости со временем (например, дефекты конструктивных элементов).

Существуют четыре основных метода расчета физического  износа:

• экспертный (нормативный);
• стоимостной;
• метод расчета срока жизни здания.

2.1.1.1 Экспертный метод  расчета.

    Экспертный метод расчета физического износа основан на создании дефектной ведомости и определения процентов износа всех конструктивных элементов здания или сооружения. Экспертный метод является самым точным, но и наиболее трудоемким.

Данный метод  предполагает использование различных  нормативных инструкций межотраслевого или ведомственного уровня. В качестве примера можно назвать ВСН 53-86 [2], применяемые бюро технической инвентаризации в целях оценки физического износа жилых зданий при технической инвентаризации, планировании капитального ремонта жилищного фонда независимо от его ведомственной принадлежности. В указанных правилах даны характеристика физического износа различных конструктивных элементов зданий и их оценка.

Физический износ  здания определяется следующим образом:

F_ф — физический износ здания, (%);

F_i — физический износ i-го конструктивного элемента, (%);

L_i — коэффициент, соответствующий доле восстановительной стоимости i-го конструктивного элемента (участка) в общей стоимости здания;

n — количество  конструктивных элементов в здании.

Доли восстановительной  стоимости отдельных конструкций, элементов и систем в общей  восстановительной стоимости здания, следует принимать по укрупненным показателям восстановительной стоимости жилых зданий, утвержденным в установленном порядке, а для конструкций, элементов и систем, не имеющих утвержденных показателей — по их сметной стоимости.

Пример 1. Определить физический износ жилого здания, если известно, что при его обследовании выявлен физический износ всех конструктивных элементов:

• фундаменты — 10%;
• стены — 15%;
• перекрытия — 20%;
• кровля — 10%;
• полы — 35%;
• окна — 40%;
• отделочные покрытия — 30%;
• внутренние сантехнические и электротехнические устройства — 50%;
• прочие — 25%.

Решение:

1. Определим  удельные веса конструктивных  элементов в соответствии со  сб. № 28 УПВС [3].

2. Результаты  оценки физического износа элементов  и систем, а также определения  их удельного веса по восстановительной стоимости:

Таким образом, физический износ здания составляет 23,25%

2.1.1.2 Стоимостной метод расчета.

       Стоимостной метод расчета физического износа основан на предположении о том, что физический износ на момент оценки выражается соотношением стоимости объективно необходимых ремонтных мероприятий, устраняющих повреждения конструкции, элемента или здания в целом, и их восстановительной стоимостью.

Пример 2. Определить физический износ жилого здания, если известно, что восстановительная стоимость конструктивных элементов и объективно необходимые затраты на их ремонт составляют соответственно: фундаменты — 3 200 тыс. руб., 640 тыс. руб.; стены — 4 000 тыс. руб., 1 200 тыс. руб.; перекрытия — 800 тыс. руб., 160 тыс. руб.; прочие — 8 000 тыс. руб., 2 800 тыс. руб.

Решение:

Определим величину физического износа. Результаты оценки физического износа элементов, а  также определение их удельного веса по восстановительной стоимости:

Таким образом, физический износ здания составляет 30%

Данный метод  позволяет сразу рассчитать износ  элементов и здания в целом  в стоимостном выражении. Поскольку  расчет обесценения производится на основе разумных фактических затрат на доведение изношенных элементов до «практически нового состояния», результат по данному подходу можно считать достаточно точным. Недостатки метода — обязательная детализация и точность расчета затрат на проведение ремонта изношенных элементов здания.

2.1.1.3 Метод расчета срока жизни здания

Метод расчета срока  жизни здания основан на предположении о том, что соотношение между физическим износом (ФИ) и восстановительной стоимостью (ВС) определяется соотношением между эффективным возрастом (ЭВ) и типичным сроком экономической жизни (ФЖ):

Пример 3. Определить физический износ жилого здания, если известно, что восстановительная стоимость, действительный возраст и общая физическая жизнь его конструктивных элементов составляют соответственно: фундаменты — 1 200 тыс. руб., 10 лет, 15 лет; стены — 400 тыс. руб., 5 лет, 10 лет; перекрытия — 300 тыс. руб., 6 лет, 15 лет; прочие — 900 тыс. руб., 1 год, 10 лет.

Решение:

Определим величину физического износа. Результаты оценки физического износа элементов:

Таким образом, физический износ здания составляет 1210 руб. или 43,2%.

Определение величины физического износа состоит из нескольких последовательных этапов:

• определение величины исправимого физического износа;
• определение величины неисправимого физического износа в короткоживущих элементах;
• определение величины неисправимого физического износа в долгоживущих элементах.

Определение величины исправимого физического износа (его называют также отложенным ремонтом, так как предполагается, что типичный покупатель произведет немедленный  ремонт, чтобы восстановить нормальные эксплуатационные характеристики сооружения: косметический ремонт, восстановление участков протекающей кровли, ремонт инженерного оборудования и т. д.) осуществляется с использованием стоимостного или экспертного метода расчета физического износа.

Неисправимый  физический износ соответствует позициям, исправление которых в настоящее время практически невозможно или экономически нецелесообразно. Величина этого типа износа определяется на базе разности между полной восстановительной (или замещающей) стоимостью и суммой устранимого физического износа.

Для целей расчета  износа элементы сооружения, имеющие  неустранимый физический износ, делят  на долгоживущие и короткоживущие.

У долгоживущих элементов ожидаемая остаточная жизнь совпадает с остаточной экономической жизнью всего сооружения. Короткоживущие элементы имеют меньшую остаточную экономическую жизнь, чем все сооружение.

Для оценки неисправимого  физического износа в короткоживущих элементах используют метод расчета  срока жизни здания: разность между  полной восстановительной (или замещающей) стоимостью элемента и суммой исправимого износа элемента умножают на отношение действительного возраста к общей физической жизни элемента.

При этом общая  физическая жизнь элемента определяется по справочным данным, учитывающим  периодические ремонты и поддержание нормальных эксплуатационных характеристик.

Для оценки неисправимого  физического износа в долгоживущих элементах используют также метод  расчета срока жизни здания: величину исправимого физического износа и суммы восстановительной стоимости короткоживущих элементов с неисправимым физическим износом вычитают из полной восстановительной (или замещающей) стоимости и полученный результат умножают на остаточную восстановительную (или замещающую стоимость) долгоживущих элементов, а также отношение действительного возраста к общей физической жизни здания.

Общая физическая жизнь здания определяется в зависимости  от типа основных конструктивных элементов  для различных категорий зданий по долговечности. Классификация жилых  и общественных зданий по долговечности приведена в нормативной литературе.

Пример 4. Определить физический износ жилого здания. Исходные данные приведем по мере проведения расчета.

Решение:

1. На основании  сметной документации определим  стоимость нового строительства для оценки накопленного износа:

2. Определим  величину исправимого физического  износа: