Оценка недвижимости. 2

Введение

В повседневной жизни термин «недвижимость» кажется  вполне понятным и как бы само собою разумеющимся. В действительности внешняя видимость далеко не совпадает с юридической сущностью недвижимости, которая во многом определяется особенностями экономического развития страны, сложившимися историческими традициями и другими условиями.

Любой объект недвижимости в реальной действительности существует в единстве физических, экономических, социальных и правовых свойств, каждое из которых может  в соответствующих случаях выступать  в качестве основного (определяющего) в зависимости от жизненных ситуаций, целей и стадий анализа.

Социальная  роль недвижимого имущества состоит  в удовлетворении физиологических, психологических, интеллектуальных и  других потребностей людей. Все, что нужно человеку для выживания и достойной жизни, он получает в конечном счете от земли. Владение недвижимостью престижно в общественном сознании и необходимо для формирования цивилизованного среднего социального слоя.

Понятие стоимости трудно поддается четкому  определению и имеет множество  интерпретаций. На стоимость недвижимости влияют множество факторов. Для того, чтобы разобраться в сути оценки недвижимости, следует выделить следующие социальные и экономические факторы, влияющие на ее стоимость.

Стоимость недвижимости создают 4 фундаментальных  фактора, действующих на рынке: спрос  на недвижимость со стороны платежеспособных покупателей; полезность; ограниченность предложения; отчуждаемость объектов недвижимости.

Покупатели  коммерческой недвижимости интересует одна простая вещь - доход от использования  данного объекта. А доход есть выраженное в деньгах отдача имущества. При этом следует учитывать, что, чем выше размер дохода выше надежность и длительность его получения, тем  лучше.

1. Исходные данные для выполнения  работы

Таблица 1

Исходные  данные

Таблица 2

Дополнительные  данные

По  производственному цеху

Год ввода  в эксплуатацию - 1972. Здание строилось в соответствии с нормативными сроками, каркасного типа, прямоугольное в плане, без подвала. Конструктивное решение - продольная схема.

Основные  строительные конструкции:

• фундаменты – столбчатые, железобетонные;
• каркас – колонны, балки и фермы железобетонные или металлические;
• стены и перегородки – кирпичные или железобетонные панели;
• перекрытия – ребристые железобетонные плиты;

• крыша  шт., весом по 900 кг;
• произвести ремонт полов, на площади 550 м²;
• произвести ремонт рулонной кровли на 500 м²;
• окрасить трубопроводы на площади 800 м².

Продолжительность эффективного возраста здания определяется по выражению: ДВ + 10 лет, где ДВ –  действительный возраст здания, лет.

При сдаче  площадей корпуса в аренду известно, что среднерыночный коэффициент оборачиваемости по аналогичной недвижимости (К_об) составляет 0,1. Период поиска нового арендатора после ухода старого (t_п.н.) составляет 6 месяцев.

Постоянные  расходы по аналогичной недвижимости складываются из следующих статей затрат:

-налог – 2,2% от  стоимости имущества, рассчитанной по затратному подходу;

-страховые платежи – 3% от  стоимости нового строительства  здания на дату оценки (см. затратный  подход);

-прочие - $5/м²/год.

Переменные  расходы составляют - $35/м²/год.

По  складскому помещению

Год ввода  в эксплуатацию - 1970. Здание строилось в соответствии с нормативными сроками, прямоугольное в плане, без подвала. Конструктивное решение - продольная схема; вертикальные несущие конструкции: стены и столбы из кирпичной кладки (1 этажные), железобетонный каркас (2 и 3 этажные).

Основные  строительные конструкции:

• фундаменты - сборные железобетонные;
• каркас – железобетонные колонны, балки и фермы (2 и 3 этажные);
• стены и перегородки – кирпичные или железобетонные панели;
• перекрытия - железобетонные плиты;
• крыша - совмещенная, плоская;
• кровля - рулонная;
• полы - асфальтовые;
• проемы - металлические;
• отделка внутренняя – простая, наружная – простая.

Инженерные  системы: здание оборудовано системами холодного водоснабжения, центрального отопления, электроснабжения, принудительной вентиляции и телефонизации.

Косвенные издержки (КИ’) составляют 10 % от суммы прямых и косвенных издержек, рассчитанных при помощи укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений. Прибыль предпринимателя (ПП) составляет 12 % от суммы прямых и косвенных издержек.

Для приведения здания в состояние, соответствующее  рыночному уровню данного типа недвижимости, требуется осуществить ремонт:

• заделать трещины и отремонтировать швы между стеновыми плитами, на участке длиной 750 п. м.; 
• возвести 8 глухих кирпичных перегородок, общей площадью 500 м²;
• заменить 50 стальных оконных переплетов, масса 1-го стального оконного переплета – 60 кг;
• заново застеклить 250 м² оконных проемов;

При сдаче  площадей корпуса в аренду известно, что среднерыночный коэффициент оборачиваемости по аналогичной недвижимости (К_об) составляет 0,2. Период поиска нового арендатора после ухода старого (t_п.н.) составляет 3 месяца.

Постоянные  расходы по аналогичной недвижимости складываются из следующих статей затрат:

-налог – 2,2% от  стоимости имущества, рассчитанной по затратному подходу;

-страховые платежи – 3% от  стоимости нового строительства  здания на дату оценки (см. затратный  подход);

-прочие - $7/м²/год.

Переменные  расходы составляют - $25/м²/год.

1. 1. Анализ ситуации на рынке недвижимости

1.1.1.

Строительство коммерческой недвижимости в последние  годы ведется практически во всех развитых региональных городах нашей  страны. При этом данный сегмент  рынка формируется усилиями как  внешних, так и местных инвесторов.

Российские  регионы привлекательны для инвесторов, однако характеризуются умеренными и высокими инвестиционными рисками. Согласно рейтингу инвестиционной привлекательности  регионов за 2010–2011 гг., составленному рейтинговым агентством «Эксперт РА», Санкт-Петербург занимает первое место по сочетанию высокого потенциала с умеренным риском. Лидерство Санкт-Петербургу обеспечил прежде всего минимальный уровень социального риска.

2. Расчет рыночной стоимости  недвижимости 

на основе затратного подхода

2.1.    Алгоритм реализации затратного подхода.

В общем  виде алгоритм оценки недвижимости на основе затратного подхода выглядит следующим образом:

1. Определяется стоимость нового строительства здания (сооружения), которая может выступать либо в виде восстановительной стоимости, либо в виде стоимости замещения.
2. Оценивается величина накопительного износа здания (сооружения).
3. Оценивается стоимость здания (сооружения) с учетом накопительного износа (п.1-п.2).
4. Отдельно оценивается рыночная стоимость земельного участка как свободного и доступного для максимально эффективного использования.
5. Выполняется оценка рыночной стоимости полного права собственности недвижимости (п.4+п.3). при этом учитываются подходящая для данного проекта величина предпринимательской прибыли, а также дополнительные косвенные издержки,  возникающие в период с окончания строительства до текущей даты. Они производятся для придания объекту уровня занятости и обустройства, соответствующего рыночному значению.

Стоимость нового строительства – это стоимость воспроизводства объекта как нового, т.е. без учета износа.

Восстановительная стоимость (reproduction cost)- это стоимость строительства в ценах на дату оценки точной копии оцениваемого здания, т.е. из таких же материалов, с соблюдением тех же способов производства строительных работ и квалификацией рабочей силы, по такому же проекту, которые применялись при строительстве оцениваемого здания.

Стоимость замещения (replacement cost) – это стоимость строительства в ценах на дату оценки аналогичного объекта, равной полезности оцениваемому зданию, но возведенных из современных материалов, с соблюдением передовых способов производства строительных работ и квалификации рабочей силы, по современному проекту.

2.2.   Определение стоимости нового строительства здания методом сравнительной стоимости единицы имущества.

Определение стоимости нового строительства  в курсовой работе будет выполняться  на основе восстановительной стоимости. Для этого предлагается воспользоваться  одним из источников отечественной  нормативно-методической базы, разработанным  специально для целей оценки, и  называемым «Укрупненные показатели восстановительной  стоимости зданий и сооружений для  переоценки основных фондов» (УПВС). Сборники УПВС содержат стоимостные показатели возведения единицы измерения –  1 м³ строительного объема для различных типов зданий и сооружений в базисном уровне цен. За базисный уровень принимаются цены на 1969г. Нормативы, включенные в УПВС, учитывают усредненные затраты в объеме всех глав сводного сметного расчета стоимости строительства, в том числе и прочие затраты.

Определение восстановительной стоимости строительства  здания производится в следующем  порядке:

1. По данным сборников УПВС, подбираем объект-аналог, т.е. здание, наиболее похожее, по основным характеристикам, на объект оценки. К таким характеристикам относят:
• Назначение здания (производственное).
• Общая форма: - этажность, наличие подвалов и др.
• Характеристики конструкций здания и элементов его инженерного оборудования (Таблица 4).
• Расчетный (строительный) объем здания.

2. 11. Здания производственные одноэтажные, 1 и 2 групп капитальности, объемом до 100 000 м³, при средней высоте более 10 м.

2. Таблица 15.

Восстановительная стоимость 1 м³ здания в руб. в ценах 1969 г.

Таблица 4

Основные  строительные конструкции.

Расчетный (строительный) объем оцениваемого (V) здания определяется по формуле:

V=L*B*H,   м³

где  L – длина объекта оценки, м;

        B – ширина объекта оценки, м;

        H – высота объекта оценки, м.

V=150*36*11= 59400 (м³)

2. Определим единичный укрупненный показатель восстановительной стоимости объекта-аналога в базисном уровне цен (С₆₉^таб., руб./м³) непосредственно по таблице УПВС, с учетом территориального пояса, в котором находится объект оценки. Восстановительная стоимость 1 м³ здания 10,8 руб. в ценах 1969г.
3. Затем произведем корректировку единичного укрупненного показателя восстановительной стоимости при обнаружении отличия между объектом-аналогом и объектом оценки по ряду признаков.

Эта операция выполняется в соответствии с  указаниями по формуле:

где  К_i – поправочные коэффициенты на следующие  признаки:

Порядок корректировки единичных укрупненных  показателей восстановительной  стоимости следующий: 

1. Т.к. этажность оцениваемого объекта больше аналога по УПВС, то применяем поправочный коэффициент 0,95.

    2.  Объем оцениваемого объекта отличается  от объема объекта-аналога менее  чем   

         на 20%, то поправочный коэффициент  К₀ не применяется.

2. У оцениваемого здания имеется система принудительной вентиляции, следовательно к табличному показателю восстановительной стоимости     применим поправочный коэффициент, который равен 1,03.

С₆₉ =10,8*0,95*1,03  = 10,57 (руб./м³)

4. Затем оценивается восстановительная стоимость здания в базисном уровне цен, т.е. определяется сумма прямых и косвенных издержек в ценах 1969г. (ВС₆₉).

ВС₆₉ = (ПИ+КИ)₆₉ = С₆₉*V, руб.

где  V – расчетный объем здания, м³;

С₆₉ – стоимость единицы объема в базисном уровне цен с учетом выполненных корректировок, руб./м³.

Здесь прямые и косвенные издержки отождествляются  с восстановительной стоимостью здания, поскольку содержание сборников  УПВС не позволяет структурировать  восстановительную стоимость по элементам затрат.

ВС₆₉ = 10,57*59400=627858 (руб.)

5. Осуществляется пересчет прямых и косвенных издержек в текущий уровень цен, т.е. определяется полная восстановительная стоимость объекта-оценки в ценах на текущую дату:

ВС_Д.о. = (ПИ+КИ)_Д.о. =

= [(ПИ+КИ)₆₉ *И_84/69*И_Д.о./84*k_КИ ^,*k_ПП]*(1+∑Н_нал.),

где  И_84/69 – индекс перехода от сметных цен 1969г. к ценам 1984г.;  И_84/69 =1,18;

И_Д.о./84 – индекс удорожания от цен 1984г. к дате оценки на весь комплекс работ по зданию. Определяется исходя из показателей, предназначенных для перевода стоимости здания в ценах 1884 года. В стоимость на дату оценки: И_Д.о./84 =125.

Н_нал. – ставки всех видов налогов, относимых на себестоимость строительства. Н_нал. = (2%+3%+0,5%+1,8%+1,5%+3%) / 100%=0,118;

k_КИ` - коэф. косвенных расходов, которые не были учтены в ценах 1969г., равный 1,08;

k_ПИ – коэффициент, соответствующий ожидаемой норме прибыли предпринимателя, k_ПИ =12% или 1,12.

ВС_Д.о. = [627858*1,18*125*1,08*1,12]*(1+0,118) = 125238263 (руб.)

2.3. Расчет накопительного износа  здания модифицированным методом  экономического возраста.

Накопленный износ (accrued depreciation) – это уменьшение восстановительной стоимости улучшений, которое может происходить в результате их физического разрушения, функционального и внешнего (экономического) устаревания, или комбинации этих причин.

Теоретически  износ может накапливаться даже к моменту завершения  строительства  здания. Физическое разрушение имеет  тенденцию существовать всегда,   возможно лишь некоторое изменение (замедление) его темпов  посредствам  ремонта. С возрастом здания начинает проявляться его функциональное устаревание, хотя даже новые здания могут иметь различные формы  такого износа, например, вследствие неудачного дизайна и т.п. земля не имеет  износа.

 При  применении указного выше метода  в работе сначала определяют  стоимость всех позиций устранимого  физического и функционального  износа (отложенного ремонта), который  затем суммируется с величиной  неустранимого устаревания.

Таким образом, величина накопленного износа здания может быть определена по формуле:

где  И_н – накопленный износ здания;

ЭВ –  эффективный возраст здания, лет: ЭВ=39+10=49 (лет);

ОЭЖ –  общая экономическая жизнь здания, лет: ОЭЖ=100(лет);

ВС_Д.о. – восстановительная стоимость строительства здания на дату оценки, руб.;

И_у – величина устранимого износа, руб. (табл.5) И_у =722152,4 (руб.)

Таблица 5

Укрупненные стоимостные показатели по видам работ для расчета  величины устранимого износа.

2.4. Стоимость здания с учетом  накопительного износа.

Остаточная  стоимость оцениваемого здания с  учетом накопленного износа определяется по формуле:

С_Д.о. = ВС _Д.о. – И_Н.

С_Д.о.=125238263 – 61735046 = 63503217 (руб.)

2.5. Оценка рыночной стоимости участка  земли.

Рыночная  стоимость земли объекта оценки в рамках курсовой работы определяется на основе подхода сравнения продаж (рыночный подход) и рассчитывается в общем виде по формуле:

С_З =S_Уч*Ц_З

где  S_Уч. – площадь оцениваемого участка земли в м², принимается как площадь застройки по выражению: S_Уч =L*B= 150*36 = 5400 м²

Ц_З – показатель удельной стоимости 1 м² земли, исходя их сложившихся на рынке сделок купли-продажи участков, руб./м².

Расчет  показателя удельной стоимости 1 м² земли в рамках курсовой работы базируется на основе анализа рыночных сделок купли-продажи земельных участков.

                                                                                                              Таблица 6

Корректировки на отличия объектов – аналогов и оцениваемого объекта

Ц_З = (1032,75+1919,7+1483,9+1287,6+933,28)/5 = 1331,4 (руб./м²)

С_З =  5400*1331,4=718560 (руб.)

2.6. Оценка рыночной стоимости недвижимости на основе затрат.

 Используя  полученные данные расчета остаточной  стоимости зданий (улучшений) и  рыночной стоимости земли, определим  рыночную стоимость полного права  собственности оцениваемого объекта: 

РС_ЗП = ВС _Д.о. – И_Н+С_З, где

       ВС _Д.о. – восстановительная стоимость здания на дату оценки, руб.

И_Н – величина накопленного износа здания, руб.

С_З – рыночная стоимость участка земли, руб.

РС_ЗП = 125238263 - 61735046 + 718560 =64221777  (руб.)

3. Расчет рыночной стоимости  недвижимости  на основе доходного  подхода.

Алгоритм  расчета стоимости недвижимости на основе доходов состоит из трех основных шагов:

1. составляется (реконструируется) отчет о доходах и расходах по объекту, с помощью которого определяется величина чистого операционного дохода от владения недвижимостью.
2. выбирается метод оценки, и соответственно коэффициент капитализации или норма дисконтирования показателя чистого операционного дохода.
3. производится оценки недвижимости на основе полученных на предыдущих этапах данных.

3.2.Реконструкция отчета о доходах.

Для определения  чистого операционного дохода по объекту оценки предполагается  составление отчета о доходах, на основе исходных данных по алгоритму, приведенному ниже.

1. Потенциальный валовой доход от сдачи объекта оценки в аренду:

PGI = S_1э*m*0,8*А_р*k_r,

где S_1э – площадь одного этажа, м²; (S_1э =L*В = 180*36=5400 м²);

m – количество этажей в оцениваемом здании (2);

0,8 – коэффициент, учитывающий  отличие площади застройки, от  площади, сдаваемой в аренду;

А_р – ставка аренды, $120/м²/год (табл.2);

k_r – принятый курс рубля к доллару США на дату оценки, 29,5 руб./долл.

PGI =5400*2*0,8*120*29,5 =30585600 (руб.)

2. Потери от незанятости и при сборе арендной платы, образуются в результате того, что реально не все площади могут оказаться востребованными на рынке, а значит занятыми арендаторами по запланированным владельцем ставкам, следовательно – эти помещения не будут приносить доход. Кроме того, не все арендаторы вовремя вносят арендную плату, а иногда могут возникнуть убытки от неоплаты аренды недобросовестными съемщиками.