Оценка недвижимости. 13

ГОУ ВПО

ДАЛЬНЕВОСТОЧНЫЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ  УНИВЕРСИТЕТ

ПУТЕЙ СООБЩЕНИЯ

Кафедра «Экономики строительства и 

технологии  строительных материалов» 
 

КУРСОВОЙ  ПРОЕКТ 
 
 

ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ 

Офисного  здания 
 
 
 
 

Выполнил: Быкова В.И. 44е

Проверил: Шувалова С.Н. 
 
 
 
 
 

Хабаровск

2010

     СОДЕРЖАНИЕ

     Ведение

     Целью данной курсовой работы является рассмотрение теоретических и практических основ, с помощью которых требуется  определить стоимость офисного помещения.

     Задачами курсовой работы являются:

1. Раскрыть понятия и принципы, на которых основана оценочная теория.
2. Расчет стоимости.
3. Согласование результатов и заключение о стоимости.

     Курсовая  работа выполнена, с использованием фактического материала, отражающего рыночную ситуацию по отрасли и по региону.

      Основные понятия  и термины, используемые в оценочной деятельности  

    Основные  понятия

     Согласно  Федеральному закону “Об оценочной  деятельности в Российской Федерации” Федеральный закон от 29.07.98 г. № 135-ФЗ “Об оценочной деятельности в Российской Федерации”, статья 3. под оценочной деятельностью понимается деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости.

     Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

     · одна из сторон сделки не обязана отчуждать  объект оценки, а другая сторона  не обязана принимать исполнение;

     · стороны сделки хорошо осведомлены  о предмете сделки и действуют  в своих интересах;

     · объект оценки представлен на открытый рынок в форме публичной оферты;

     · цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и  принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

     · платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

     Субъектами  оценочной деятельности признаются, с одной стороны, юридические лица и физические лица (индивидуальные предприниматели), деятельность которых регулируется федеральным законом об оценочной деятельности (оценщики), а с другой - потребители их услуг (заказчики).

     К объектам оценки относятся:

     · отдельные материальные объекты (вещи);

     · совокупность вещей, составляющих имущество  лица, в том числе имущество  определенного вида (движимое или  недвижимое, в том числе предприятия);

     · право собственности и иные вещные права на имущество или отдельные вещи из состава имущества;

     · права требования, обязательства (долги);

     · работы, услуги, информация;

     · иные объекты гражданских прав, в  отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте.

     Оценщики  должны точно определять и различать  такие термины: цена, рынок, затраты и стоимость. Термин цена обычно относится к цене продажи (транзакции), а также обмена. Цена - это свершившийся факт. Цена представляет сумму (объем) того, что определенный покупатель согласен заплатить, а определенный продавец получить за товар в сложившихся обстоятельствах. Как правило, обстоятельства транзакции отражают условия, сложившиеся в каком-то из многочисленных рынков. Рынок - это набор предложений, в которые покупатель и продавец переносятся с помощью ценового механизма. Рынок может быть определен географически (шведский рынок, европейский рынок), продуктами или их особенностями, количеством доступных покупателей, продавцов или другими особенностями. Рынок образуется взаимодействием индивидуальных (физических и юридических) лиц, обменивающих наборы прав на другие ценности, например деньги. Специфические рынки определяются в зависимости от типа, местоположения, типичных характеристик владения и другими атрибутами, определяющимися участниками обмена товарами. В качестве примеров специфических рынков можно привести рынки недвижимости с небольшими (на одну-две семьи) новыми жилыми домами, продающимися по цене близкой к $ 100 000, либо рынок многоквартирных домов, расположенных в центральной части города. Термин “затраты” - используется оценщиками в связи с производством, но не обменом. Затраты могут быть либо уже свершившимися, либо определенными на текущий момент. В числе нескольких видов затрат определяют: прямые затраты, непрямые затраты, затраты на постройку и развитие (создание планов).

     Прямые  затраты включают расходы на труд и материалы, необходимые для  постройки нового здания (сооружения и т.д.). Прямые затраты также называют жесткими затратами. Накладные расходы и прибыль подрядчика обычно составляют прямые затраты. Непрямые расходы включают в себя расходы иные, чем на оплату труда и материалов.

     Например, это затраты на управление, оплата владельцем официальных сборов и гонораров, налогов, процентов с кредита и страховки в период строительства. Кроме того, затраты, связанные с арендой, составляющие затраты по управлению проектом до достижения определенного стабильного уровня заселения квартир. Непрямые затраты так же называют мягкими. Затраты на строительство, или цена подрядчика, обычно включает прямые затраты на оплату труда и материалов плюс непрямые затраты подрядчика. Затраты на развитие включают в себя затраты на создание недвижимости, включая землю, и приведение ее к эффективному операционному состоянию, определяются из затрат на строительство. Затраты на развитие включают прибыль разработчика или предпринимателя, воплощающего проект. Эти связанные с недвижимостью расходы непосредственно зависят от цены товаров и услуг на конкурирующих рынках: например, от затрат на строительные материалы, архитектурные планы, определенные предложением и спросом в специфических сферах, и от субъектов влияния социальных, экономических, правительственных и природных сил. Взаимоотношение цены, рынков и затрат также использует концепцию стоимости. Стоимость может иметь много значений в оценке. Используемое определение зависит от контекста и использования. На рынке понятие стоимости обычно описывается как прибыль, ожидаемая в будущем. Поскольку стоимость существует в определенный момент времени, то и оценка отражает стоимость в определенный момент времени. Стоимость в определенный момент времени - это выраженная в денежной форме ценность товаров, услуг для покупателей и продавцов. Чтобы избежать путаницы, оценщики не используют термин стоимость в одиночку - поскольку существуют различные виды стоимости: рыночная, стоимость пользования, инвестиционная стоимость и т.д. Рыночная стоимость определяется как наиболее вероятная стоимость данного вида оцениваемого товара в данном районе в определенный период времени.

     Российская  Федерация, субъекты Российской Федерации  или муниципальные образования, физические лица и юридические лица имеют право на проведение оценщиком оценки любых принадлежащих им объектов оценки. Право на проведение оценки объекта является безусловным и не зависит от установленного законодательством Российской Федерации порядка осуществления государственного статистического учета и бухгалтерского учета и отчетности. Это право распространяется и на проведение повторной оценки. Результаты проведения оценки могут быть использованы для корректировки данных бухгалтерского учета и отчетности. Результаты проведения оценки объекта оценки могут быть обжалованы заинтересованными лицами в порядке, установленном законодательством Российской Федерации.

     Согласно  статье 9 Федерального закона об оценке Федеральный закон от 29.07.98 г. № 135-ФЗ “Об оценочной деятельности в  Российской Федерации”, статья 9 основанием для проведения оценки объекта оценки является договор между оценщиком и заказчиком. Договором между оценщиком и заказчиком может быть предусмотрено проведение данным оценщиком оценки конкретного объекта оценки, ряда объектов оценки либо долговременное обслуживание заказчика по его заявлениям.

     В случаях, предусмотренных законодательством  Российской Федерации, оценка объекта оценки, в том числе повторная, может быть проведена оценщиком на основании определения суда, арбитражного суда, третейского суда, а также по решению уполномоченного органа.

     Суд, арбитражный суд, третейский суд  самостоятельны в выборе оценщика. Расходы, связанные с проведением  оценки объекта оценки, а также денежное вознаграждение оценщику подлежат возмещению в порядке, установленном законодательством Российской Федерации.

     Договор между оценщиком и заказчиком заключается в письменной форме  и не требует нотариального удостоверения.

     Договор должен содержать:

     · основания заключения договора;

     · вид объекта оценки;

     · вид определяемой стоимости (стоимостей) объекта оценки;

     · денежное вознаграждение за проведение оценки объекта оценки;

     · сведения о страховании гражданской  ответственности оценщика.

     В договор в обязательном порядке  включаются сведения о наличии у  оценщика лицензии на осуществление  оценочной деятельности с указанием порядкового номера и даты выдачи этой лицензии, органа, ее выдавшего, а также срока, на который данная лицензия выдана.

     Договор об оценке как единичного объекта  оценки, так и ряда объектов оценки должен содержать точное указание на этот объект оценки, а также его описание.

     В отношении оценки объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации  или муниципальным образованиям, договор заключается оценщиком с лицом, уполномоченным собственником на совершение сделки с объектами оценки, если иное не установлено законодательством Российской Федерации.

     Надлежащим  исполнением оценщиком своих  обязанностей, возложенных на него договором, являются своевременное составление в письменной форме и передача заказчику отчета об оценке объекта оценки.

     Отчет не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также приводятся иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

     В случае, если при проведении оценки объекта оценки определяется не рыночная стоимость, а иные виды стоимости, в отчете должны быть указаны критерии установления оценки объекта оценки и причины отступления от возможности определения рыночной стоимости объекта оценки.

     В отчете должны быть указаны:

     · дата составления и порядковый номер отчета;

     · основание для проведения оценщиком  оценки объекта оценки;

     · юридический адрес оценщика и  сведения о выданной ему лицензии на осуществление оценочной деятельности по данному виду имущества;

     · точное описание объекта оценки, а  в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, - реквизиты юридического лица и балансовая стоимость данного объекта оценки;

     · стандарты оценки для определения  соответствующего вида стоимости объекта  оценки, обоснование их использования  при проведении оценки данного объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, а также принятые при проведении оценки объекта оценки допущения;

     · последовательность определения стоимости  объекта оценки и ее итоговая величина, а также ограничения и пределы применения полученного результата;

     · дата определения стоимости объекта  оценки;

     · перечень документов, используемых оценщиком  и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки.

     Отчет может также содержать иные сведения, являющиеся, по мнению оценщика, существенно  важными для полноты отражения  примененного им метода расчета стоимости  конкретного объекта оценки.

     Для проведения оценки отдельных видов  объектов оценки законодательством Российской Федерации могут быть предусмотрены специальные формы отчетов.

     Отчет собственноручно подписывается  оценщиком и заверяется его печатью.

     Итоговая  величина рыночной или иной стоимости  объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены федеральным законом об оценочной деятельности, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

     В случае наличия спора о достоверности  величины рыночной или иной стоимости  объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

     Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации. 

     Рынок недвижимости

     По  утверждению Джека Фридмана и  Николаса Ордуэя, рынок недвижимости - это определенный набор механизмов, посредством которых передаются права на собственность и связанные с ней интересы, устанавливаются цены и распределяется пространство между различными конкурирующими вариантами землепользования.

     С учетом отечественного опыта по реализации недвижимости можно считать, что  рынок недвижимости - это совокупность сделок, совершенных с недвижимостью, информационного их обеспечения, операций по управлению и финансированию работ в области недвижимости. Купля-продажа недвижимости это не просто обычная купля-продажа товаров длительного пользования, а движение капитала, т.е. стоимости, приносящей доход. Так купленный дом, квартира, земельный участок через некоторое время можно продать по более высокой цене или сдавать в аренду и иметь от этого дополнительный доход. Покупка предприятия приносит покупателю (инвестору) доход в результате работы предприятия.

     Рынок недвижимости представляет собой совокупность региональных, локальных рынков, существенно отличающихся друг от друга по уровню цен, уровню риска, эффективности инвестиций в недвижимость и т.д.

     Рынок недвижимости является существенной составляющей в любой национальной экономике. Недвижимость - важнейшая составная часть национального богатства, на долю которой приходится более 50% мирового богатства.

     Без рынка недвижимости не может быть рынка вообще, так как рынок  труда, рынок капитала, рынок товаров  и услуг и т.д. для своего существования должны иметь или арендовать соответствующие помещения, необходимые для их деятельности.2

     Рынок недвижимости - это средство перераспределения  земельных участков, зданий, сооружений и другого имущества между  собственниками и пользователями экономическими методами на основе конкурентного спроса и предложения. Он обеспечивает с помощью механизма «невидимой руки» и государственного регулирования:

     · передачу прав на недвижимость от одного лица к другому;

     · установление равновесных цен на объекты недвижимости в регионах и местностях;

     · связь между собственниками и  покупателями на основе экономической мотивации и интересов;

     · распределение пространства между  конкурирующими вариантами использования земель и субъектами рынка.

     Основу  рынка недвижимости составляют существующие земельные участки и вновь создаваемые, реконструируемые и расширяемые предприятия, здания и сооружения различного целевого назначения, а также деньги или финансовый капитал. Недостаток инвестиций сдерживает технологическое обновление предприятий и оживление отечественного производства товаров, что, в свою очередь, сужает инвестиционные возможности страны.1

     Рынок недвижимости как саморегулируемая в установленной правовой среде  система состоит из 7 основных элементов: спрос, предложение, цена, менеджмент (кадры, лицензированные субъекты, инвестиции, сделки, налоги, нормативы, законы), маркетинг (анализ, прогнозирование, сегментация, объекты и акции, мониторинг, ценообразование), инфраструктура (консалтинговая, юридическая, риэлтерская, прайсерская, рекламная, информационная, страховая, методическая) и деловые процедуры (операции внебиржевые, тендер, оценка, аукцион, конкурс).1

     Функции рынка недвижимости

     Рынок недвижимости оказывает большое  воздействие на все стороны жизни  и деятельности людей, выполняя ряд общих и специальных функций:

     Одна  из главных функций рынка - установление равновесных цен, при которых  платежеспособный спрос соответствует  объему предложений.1

     Регулирующая  функция состоит в том, что  рынок, автономно функционируя, по определению А.Смита, «невидимой рукой» перераспределяет ресурсы по сферам предпринимательства и направляет его участников к цели, которая совсем не входила в их намерения, - к формированию эффективной структуры экономики и удовлетворению общественных интересов.

     Коммерческая  функция состоит в реализации стоимости и потребительной стоимости недвижимости и получении прибыли на вложенный капитал.

     Функция санирования - это очищение экономики  от неконкурентноспособных и слабых участников рынка, банкротство неэффективных.

     Информационная  функция - это уникальный рыночный способ оперативного сбора и распространения обобщенной объективной информации, позволяющей продавцам и покупателям недвижимости свободно со знанием дела принять решение в своих интересах.

     Посредническая  функция выражается в том, что рынок выступает в качестве совокупного посредника и места встречи множества независимых и экономически обособленных в результате общественного разделения труда покупателей и продавцов, устанавливается связь между ними и предоставляется возможность альтернативного выбора партнеров.1

     Стимулирующая функция в конечном счете выступает  в форме экономического поощрения прибылью продуктивного использования достижений научно-технического прогресса в создании и использовании недвижимого имущества.

     Инвестиционная функция - рынок недвижимости привлекательный способ хранения и увеличения стоимости капитала, он способствует переводу сбережений и накоплений населения из пассивной формы запасов в реальный производительный капитал, приносящий доход владельцу недвижимого имущества.

     Социальная  функция проявляется в росте  трудовой активности всего населения, в повышении интенсивности труда граждан, стремящихся стать собственниками квартир, земельных участков и других капитальных и престижных объектов.

     Субъекты  рынка недвижимости

     На  рынке недвижимости сформировались и активно действуют различные рыночные структуры, способствующие повышению эффективности его оборота. Различают следующие субъекты рынка недвижимости. Это, прежде всего, покупатели (юридические и физические лица), инвесторы-покупатели (юридические и физические лица). Во-вторых, продавцы недвижимости - собственники недвижимости, фонды имущества, органы, уполномоченные местной властью, конкурсные управляющие. Продавцами и покупателями могут быть предприятия всех форм собственности, домохозяйства, ипотечные банки. Среди продавцов недвижимости особое место занимают строительные организации. Они строят новое жилье, нежилые объекты и могут продавать объекты недвижимости либо сами, либо привлекать посредников-продавцов, оплачивая их услуги.

     Участниками рынка недвижимости являются профессиональные посредники, обеспечивающие реализацию объектов недвижимости: агенты по недвижимости, брокеры, риэлтеры, оценщики, юридические фирмы, биржи недвижимости, страховые компании, ипотечные кредиторы, дилеры, уполномоченные лица, девелоперы, менеджеры по управлению недвижимостью, средства массовой информации.

     Агентства недвижимости представляют специалисты, выполняющие функции консультантов  по сделкам с недвижимостью: купля-продажа, сдача в аренду, залоговые операции.

     Брокеры - агенты, или посредники, представляющие в сделке интересы продавца или покупателя недвижимости.

     Совершенно  новая структура рынка недвижимости, которая возникла непосредственно  с появлением самого рынка недвижимости - это риэлтерская фирма. За короткий период времени, с 1991 года риэлтерская фирма прошла путь от простого посредника до ведущего профессионального участника рынка недвижимости, предлагающего целый комплекс услуг на данном рынке.

     Никакая сделка на рынке недвижимости не может быть осуществлена без предварительной оценки стоимости недвижимости. В странах с рыночной экономикой существует государственная служба оценки недвижимости, с помощью которой определяется рыночная цена недвижимости. В России учетом и определением стоимости недвижимости занимаются бюро технической инвентаризации. Кроме того, существуют общественные организации оценщиков, институт независимых оценщиков, лига независимых экспертов.

     Девелопер - это тот, кто преобразует землю  к новому использованию, это предприниматель, строящий на земле. Девелопер сам не строит, он организует создание объекта недвижимости таким образом, чтобы окупились инвестированные в объект недвижимости ресурсы и была получена достаточная прибыль от реализации объекта.

     Самая консервативная структура, действующая на рынке недвижимости, - банки. Основной деятельностью банков на рынке недвижимости должно быть участие в инвестиционных и девелоперских проектах, ипотечное кредитование покупки жилья.

     Менеджеры по управлению недвижимостью осуществляют эффективное использование объекта недвижимости при его эксплуатации.

     Средства  массовой информации реализуют рекламные  акции по купле-продаже и другим операциям с различными видами недвижимости. 

    Принципы  оценки

     Теоретическим фундаментом процесса оценки является единый набор оценочных принципов. В их основу положены модели наблюдавшегося ранее экономического поведения людей, имевших дело с недвижимостью.

     Принципы  оценки объектов недвижимости могут  быть условно объединены в следующие четыре группы:

     принципы, основанные на представлениях пользователя;

     принципы, связанные с объектами недвижимости (земля, здания, сооружения);

     принципы, связанные с рыночной средой;

     принцип наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости.

     Все принципы оценки недвижимости связаны  между собой. Оценивая объект недвижимости, необходимо по возможности учитывать  все или основные принципы оценки, чтобы получить более достоверную и точную оценку стоимости объекта недвижимости.

     Принципы  пользователя

     К принципам, основанным на представлениях пользователя, относятся принципы полезности, замещения и ожидания.

     Полезность - это способность объекта недвижимости удовлетворять потребности пользователя в данном месте и в течение данного периода времени. Принцип полезности заключается в том, что всякий объект недвижимости обладает стоимостью только в том случае, если он полезен какому-нибудь инвестору и может быть использован для реализации определенных функций или личных потребностей, например, использование недвижимости в качестве промышленного предприятия, гостиницы, кафе, офиса, музея и пр. В случаях с приносящей доход недвижимостью удовлетворение потребностей пользователя в конечном счете может быть выражено в виде потока доходов.