Федеральное агентство по образованию РФ 

Государственное образовательное учреждение

высшего профессионального образования

«Тульский государственный университет» 

Кафедра «Финансы и менеджмент» 

Курсовая  работа по курсу:

«Оценка недвижимости и бизнеса» 
 
 
 
 

Выполнил:                                                            . 
 

Руководитель:                                                       . 
 
 
 
 

Тула 2009

Введение

     Оценка  недвижимости - наука прикладного  экономического анализа, цель которого заключается в выявлении наиболее эффективного с экономической точки  зрения использования объекта, в исследовании спроса и предложения на соответствующем рынке, а также в разработке модели оценки объекта, которая прогнозировала бы наиболее вероятную цену его продажи.

     Оценка  рыночной стоимости – итоговое значение рыночной стоимости имущественных прав на оцениваемый актив как наиболее вероятного значения цены.

     Одним из главных преимуществ при продаже  квартиры является правильно определенная цена на нее. Задача собственника –  попасть в конъюнктуру рынка, предложить квартиру по стоимости, адекватной той, которую просят за аналогичную недвижимость. Для этого необходимо оценить имеющуюся недвижимость, используя услуги оценщика. Услуги оценщика практически не востребованы в том случае, когда квартира выставляется на продажу. Очень важна оценка стоимости недвижимости, в том числе оценка недвижимости под залог, оценка стоимости жилья для ипотечного кредитования, оценка имущества  и обеспечения кредитования под залог. Оценка недвижимости необходима тогда, когда решается вопрос по суду и когда заключается ипотечный договор или выдается любой кредит под залог недвижимости. Оценка недвижимого имущества  требует специального образования, подготовки и опыта и поэтому выполняется профессионалом, имеющим соответствующую лицензию.

     Смысл оценки состоит в том, чтобы показать реальную стоимость объекта. Ведь цена объектов недвижимости может вырасти или упасть в зависимости от различных условий и обстоятельств рынка.

     Оценка  объектов недвижимости и определение  рыночной стоимости играет важную роль в настоящее время. Недвижимость заняла одно из важных мест в жизни человека, как место проживания, так и вложение капитала. Люди, не имеющие собственного жилья, стремятся его приобрести, а тот, у кого уже оно есть, и кто имеет достаточно средств на его приобретение, желает проживать в более комфортных условиях, и покупает более дорогое и современное жилье. Так как рынок жилья сейчас очень развит, то без оценки и стоимости недвижимости невозможно совершить практически ни одной операции.

1. Краткое описание  оцениваемого объекта недвижимости

Определение термина «рыночная  стоимость»

Под рыночной стоимостью объекта оценки, в соответствии с  Законом «ОБ оценочной деятельности в Российской Федерации» понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

• одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;
• стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
• объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;
• цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;
• платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

2. Объем и этапы исследования

Оценка  рыночной стоимости рассматриваемого объекта включает в себя следующие  этапы:

     Сбор общих данных и их анализ: на этом этапе были проанализированы данные, характеризующие факторы, влияющие на рыночную стоимость объекта.

      Сбор специальных данных и их анализ: на этом этапе была собрана детальная информация, относящаяся как к оцениваемому объекту, так и к сопоставимым с ним другим объектам, недавно проданным или сданным в аренду. Сбор данных осуществляется путем изучения соответствующей документации, консультаций с представителями административных служб, сотрудниками агентств по недвижимости и другими лицами, обладающими необходимой информацией.

     Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования: на этом этапе на основе собранной информации были проанализированы различные варианты использования объекта.

     Применение метода оценки объекта: для оценки рыночной стоимости объекта были применены три метода (затратный, метод прямого сравнительного анализа продаж и доходный), являющихся стандартными, принятыми Российским обществом оценщиков.

     Подготовка отчета об оценке: на данном этапе все результаты, полученные на предыдущих этапах, сведены во едино и изложены а виде отчета.

3. Среда местоположения

Местоположение Объект оценки расположен в Советском районе города Тулы. Доступ к объекту обеспечивается городским транспортом по проспекту Ленина, улице Первомайской и ул. Фрунзе.

Окружение. Объект находится на расстоянии 500 метров от ЦПКиО им. Белоусова. На расстоянии 200 м находятся средняя школа и детский сад. На таком же удалении расположены магазины.

Наличие инженерных коммуникаций. Объект оценки обеспечен электроснабжением, водопроводом, системой отопления и другими инженерными коммуникациями. На момент осмотра объекта все инженерные коммуникации магазина находились в работоспособном состоянии.

Подъезд – асфальтированная дорога от улицы С. Перовской. Общее удаление от транспортных путей  - 50 м. Прилегающая территория имеет асфальтовое покрытие, состояние которого можно оценить как удовлетворительное. Площадка застройки характеризуется упорядоченной и высокой степенью застройки.

Характеристика  местности. Городская, расположена в Зареченском районе г.Тулы. Рельеф площадки - спокойный, без существенных неровностей. Уровень грунтовых вод на участке находится в 2,1-2,7 м от поверхности земли. Климат умеренно-континентальный. Средняя температура января - 8.3 о С, июля 20.5 о С. За год выпадает примерно 625мм осадков. Глубина промерзания грунта - 1.2 м. Преобладающее направление ветров - юго-западное.

Степень застройки  80%.

Характеристика  спроса и предложения. Анализ рынка недвижимости Тульской области показал, что предложение подобных зданий крайне мало. Спрос на объекты аналогичного качества и назначения средний.

    Коммерческая  привлекательность  объекта оценки. Объект расположен в спальном районе города Тула рядом с парком им. Белоусова. В то же время маршруты городского транспорта (трамваев 2, 12, 6, 15 маршрута) находятся в незначительном удалении. Объект может быть использован в качестве жилого помещения.

    К достоинствам объекта оценки, увеличивающим  его коммерческую привлекательность, можно отнести:

1. выгодное местоположение;
2. наличие рядом школы и детского сада;
3. удобные подъездные пути;
4. объект имеет высокий уровень технического обеспечения.

4. Описание основных параметров здания.

Техническое обследование проведено с целью  определения фактического состояния  основных элементов строительных конструкций объекта оценки. Использованы результаты визуального, технического осмотра и данные, предоставленные заказчиком:

Таблица 4.1

5. Строительные характеристики объекта оценки

Описание  технического состояния основных элементов здания.

• Фундаменты. Вскрытие не производилось. Выпучивания кладки цоколя стен не обнаружено. Состояние хорошее.
• Стены наружные и перегородки. При осмотре существенных дефектов и повреждений стен не обнаружено. Незначительные растрескивания и выветривание раствора из швов. Состояние наружных и внутренних стен можно охарактеризовать как хорошее.
• Перекрытия. При осмотре трещин в местах примыкания к смежным конструкциям и в штукатурке потолка и иных дефектов перекрытий не обнаружено. Состояние перекрытий характеризуется как отличное.
• Крыша. При осмотре трещин и разрывов в рулонном ковре, а также иных повреждений не выявлено. Состояние крыши характеризуется как хорошее.
• Полы. Следов растрескивания покрытия не обнаружено. Состояние полов характеризуется как хорошее.
• Проёмы оконные и дверные. Рассыхание оконных и дверных блоков отсутствует. Повреждения поверхностного слоя не обнаружены. Состояние проемов оценивается как отличное.
• Внутренняя и наружная отделка. Повреждений не обнаружено. Состояние хорошее.
• Инженерное обеспечение. На момент осмотра все инженерные системы находились в исправном состоянии и не требуют ремонта или замены. Состояние можно оценить как отличное.

6. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования.

      Наилучшее и наиболее эффективное  использование является основополагающей  предпосылкой стоимости.

       Заключение о наилучшем использовании  отражает мнение оценщика в  отношении наилучшего использования  собственности: исходя из анализа  состояния рынка. Понятие «Наилучшее и наиболее эффективное использование» подразумевает такое использование, которое из всех разумно возможных, физически осуществимых, финансово-приемлемых, должным образом обеспеченных и юридически допустимых видов использования имеет своим результатом максимально высокую текущую стоимость недвижимости.

       Анализ проверки наилучшего и  наиболее эффективного использования  выполняется путем проверки соответствия  рассматриваемых вариантов использования  следующим критериям.

       Законодательная разрешенность: рассмотрение тех способов использования, которые разрешены распоряжениями о зонообразовании, ограничениями на частную инициативу, положениями об исторических зонах и экологическим законодательством.

       Физическая осуществимость: рассмотрение физически реальных в данной местности способов использования.

      Финансовая осуществимость: рассмотрение того, какое физически осуществимое и разрешенное законом использование будет давать приемлемый доход владельцу участка.

       На основании анализа всех возможных вариантов, мы пришли к выводу о том, что наилучшим и наиболее эффективным использованием объекта оценки является его использование в качестве квартиры.

7. Определение стоимости объекта.

     Определение стоимости осуществляется с учетом всех факторов, существенно влияющих как на рынок недвижимости в целом, так и непосредственно на ценность рассматриваемой собственности. При определении стоимости недвижимости обычно используют три основных метода:

• затратный метод;
• метод прямого сравнительного анализа продаж;
• доходный метод.

7.1 Определение рыночной стоимости объекта затратным методом

     Затратный подход – это стандартный подход к оценке рыночной стоимости недвижимости. Он основан на определении затрат, которые может понести потенциальный покупатель недвижимости при строительстве здания или сооружения, аналогичного по своим физическим параметрам или потребительским свойствам оцениваемой недвижимости.

     Стоимость недвижимости, определяемая затратным  подходом, соответствует полному  праву собственности и равна сумме рыночной стоимости участка земли, плюс стоимость нового строительства улучшений, минус накопленный износ.

     Стоимость нового строительства улучшений  в зависимости от типа объекта  оценки и условий может выступать  в виде восстановительной стоимости или стоимости замещения.

     Восстановительная стоимость – стоимость строительства в текущих ценах на дату оценки точной копии оцениваемого объекта из таких же материалов, возведенного с соблюдением таких же стандартов, по такому же проекту.

     Стоимость замещения -  оцениваемая стоимость строительства в текущих на дату оценки ценах здания с полезностью, равной полезности оцениваемого объекта, с употреблением современных материалов, современных стандартов, проекта и т.д.

     Таким образом, восстановительная стоимость выражается издержками на воспроизводство точной копии объекта, а стоимость замещения – издержками на создание объекта-аналога.

     Под накопленным износом понимается потеря стоимости из-за ухудшения  физического состояния объекта  и/или морального устаревания.

     Процедура оценки затратным методом включает следующие последовательные шаги:

1. расчет восстановительной стоимости строительства или приобретения строения, идентичного оцениваемому;
2. определение величины накопленного износа строений;
3. уменьшение восстановительной (заменяющей) стоимости на сумму износа для получения остаточной стоимости объекта оценки.

     Затратный подход применяется в следующих случаях¹:

• при технико-экономическом обосновании нового строительства;
• при выборе наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка;
• при выборе профиля объекта недвижимости;
• при согласовании стоимостей объекта недвижимости, полученных различными методами;
• при оценке зданий специального назначения;
• при оценке объектов недвижимости в «пассивных» секторах рынка;
• для страхования.

Определение восстановительной  стоимости

     Существуют  несколько способов определения  восстановительной стоимости или стоимости замещения объекта недвижимости.

     1. Метод сравнительной единицы.  Основан на сравнении стоимости единицы площади или единицы объема со стоимостью единицы площади или единицы объема подобного типового сооружения. В результате корректировки стоимости типового объекта на условиях рынка и физические различия определяется искомая величина рыночной стоимости.

     2. Метод разбивки на компоненты. Сущность метода заключается  в том, что стоимость всего  сооружения определяется как  сумма стоимостей его строительных  компонентов. Стоимость каждого  компонента получают исходя из  его единичной стоимости, т.е.  суммы издержек, необходимых для выполнения единичного объема. Зная  объем каждого элемента и его единичную стоимость находят стоимость всего сооружения.

     3.Ресурсный  метод. Основывается на расчете  стоимости основных строительных  материалов в текущих  ценах  с последующим добавлением стоимости  оплаты труда, затрат на эксплуатацию  машин и механизмов, накладных  расходов, прибыли подрядчика и  прочих работ и затрат.

     Для оценки стоимости строительства  наиболее целесообразно применить  метод сравнительной единицы.

     На  основании статистической отчетности строительных организаций Госкомстат тульской области определил среднюю себестоимость квадратного метра жилой площади в размере – 18 тыс. рублей. Следовательно, при рентабельности застройки в 35%, стоимость квадратного метра составит 24,3 тыс. рублей. Таким образом, на 2009 год стоимость квартиры будет составлять: 43*24300 = 1044900 руб.

Определение величины накопленного износа

     Износ – это потеря стоимости из-за ухудшения физического состояния объекта и/или морального устаревания. Накопленный износ определяется как разница между текущей стоимостью восстановления (замещения) и реальной рыночной стоимостью объекта на дату оценки. Износ подразделяют на 3 типа: физический износ, функциональный износ, износ внешнего воздействия.

     Физический  износ – это потеря стоимости за счет физического разрушения строительных конструкций и материалов в процессе эксплуатации. Он выражается в старении и изнашивании, разрушении, гниении, ржавлении, поломке и конструктивных дефектах. Такой тип износа может быть как устранимым, так и неустранимым. Устранимый физический износ(т.е. износ, который может быть устранен в результате текущего ремонта) включает в себя плановый ремонт или замену частей объекта в процессе повседневной эксплуатации.

     Функциональный (моральный) износ – это потеря стоимости вследствие относительной неспособности данного сооружения обеспечить полезность по сравнению с новым сооружением, созданным для таких же целей. Он обычно вызван плохой планировкой, несоответствием техническим и функциональным требованиям по таким параметрам как размер, стиль, срок службы и т.д.

     Внешний (экономический) износ – вызывается факторами извне – изменением ситуации на рынке, изменением финансовых и законодательных условий и т.д.

     Физический  износ здания определяется по формуле:

     где Фз – физический износ здания, %;

     Фkj – физический износ конструктивного  элемента в общей восстановительной стоимости здания;

     Ij – удельный вес конструктивного  элемента в общей восстановительной  стоимости здания;

     n – число отдельных элементов,  конструкций или систем в здании.

     Для определения накопленного физического  износа объекта оценки применим метод  разбивки на компоненты. Для этого определяется процент физического износа здания по каждому конструктивному элементу. Результаты заносятся в таблицу 1.

Таблица 1

     Таким образом, процент физического износа квартиры составляет 8%.

     Исходя  из того, что оцениваемый объект имеет определенный процент физического  износа, его рыночная стоимость составит:

 S_зат  = 1044900*(100-8)/100 = 961308 руб., или округленно 962000 руб.

     Таким образом, рыночная стоимость квартиры, рассчитанная затратным методом, составляет 962000 рублей.

7.2 Оценка методом сравнительного анализа продаж

     Сравнительный подход к оценке недвижимости базируется на информации о недавних сделках с аналогичными объектами на рынке и сравнении оцениваемой недвижимости с аналогами.

     Рыночная  стоимость недвижимости определяется ценой, которую заплатит типичный покупатель за аналогичный по качеству и полезности объект. Метод сравнения продаж наиболее действенен для объектов недвижимости, по которым имеется достаточное количество информации о недавних сделках купли-продажи. Если такая недвижимость на рынках продаж отсутствует, метод сравнения продаж не применим.

     Применение  метода сравнения продаж заключается  в последовательном выполнении следующих действий:

     1. Анализ рыночной ситуации по данному объекту недвижимости  с целью получения достоверной информации о всех факторах, имеющих отношение к объектам сравнимой продажи.

     2. Определение подходящих единиц сравнения и показателей, существенно влияющих на стоимость, проведение сравнительного анализа по каждой единице.

     3. Сопоставление исследуемого объекта с выбранными объектами сравнения с целью корректировки их цен предложения или исключения из списка сравниваемых.

     4. Приведение ряда показателей стоимости сравнимых объектов к одной или к диапазону рыночной стоимости исследуемого объекта.

     При корректировке цен предложения  объектов сравнения все поправки делаются от объекта сравнения к  объекту оценки. Стоимость оцениваемого объекта не корректируется.

     На  дату оценки имеется информация о  ценах продажи трех объектов недвижимости, аналогичных оцениваемому. Информация о характеристиках объектов приведена  в таблице 7.2.2.