Оценка недвижимости. 20

НИЖЕГОРОДСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ АРХИТЕКТУРНО –  СТРОИТЕЛЬНЫЙ   УНИВЕРСИТЕТ

 

Институт  экономики, управления и права

 

 

Курсовая  работа

Из  задач

« Оценка недвижимости.»

 

 

 

 

 

 

Выполнил студент гр. МО 400/1                        Финагин  М. А.

 Проверил :                                             

 

 

 

 

 

 

 

 

Н. Новгород 2012г.

Определение рыночной стоимости коттеджа путем анализа парного набора данных

 

Подход  сравнительного  анализа  продаж  –  способ  оценки  имущества путем анализа продаж  объектов  сравнения имущества после проведения  соответствующих корректировок,  учитывающих различие  между ними.

В  общем  виде  модель  расчетной  рыночной  стоимости  оцениваемого  объекта  недвижимости  С_р  принимает следующую форму:

 

                                                         С_р = Ц_i ± К_i,                                                     (16)

где Ц_i –  цена  продажи i-го  сравнимого  объекта недвижимости;

К_i  –  величина  корректировки цены  продажи i-го  сравнимого  объекта недвижимости.

Реализация  метода  сравнения  продаж  предполагает  такую  последовательность  этапов:

• анализ  рыночной  ситуации  по  объектам  недвижимости  рассматриваемого  типа,  региону  и  выбор  информационного  массива  для  реализации  последующих  этапов;
• определение  единиц  сравнения  и  показателей  (элементов  сравнения),  существенно  влияющих  на  стоимость  рассматриваемого  объекта  недвижимости;
• разработка  модели,  которая  связывает  единицы  сравнения  с  показателями  (элементами)  сравнения;
• расчет  корректировок  показателей  (элементов  сравнения)  по  данным  рынка;
• применение  модели  к  объектам  сравнения  для  расчета  скорректированных  цен  продаж  объектов  сравнения;
• анализ  скорректированных  цен  продаж  объектов  сравнения  для  определения  стоимости  оцениваемого  объекта.

Наиболее  распространенной единицей сравнения  для российских условий в настоящее  время является цена 1 м² общей или полезной площади. Если рассматривается доходная недвижимость (офисное или торговое здание), то полезной площадью считается площадь, сдаваемая в аренду (не учитывается площадь лифтов, коридоров и т. п.).

Основное правило корректировок при реализации метода сравнения продаж: корректируется цена продажи сравнимого объекта недвижимости для моделирования стоимости оцениваемого объекта. Оцениваемый объект никогда не подвергается корректировкам.

В зарубежной и отечественной оценочной практике выделяют девять основных элементов сравнения:

1. Переданные права собственности на недвижимость.

2. Условия финансовых расчетов при приобретении недвижимости.

3. Условия продажи (чистота сделки).

4. Динамика сделок на рынке (дата продажи).

5. Местоположение.

6. Физические характеристики.

7. Экономические характеристики.

8. Отклонения от целевого использования.

9. Наличие движимого имущества.

Первые  четыре корректировки всегда осуществляются в следующем порядке: после каждой корректировки цена продажи сравнимого объекта пересчитывается заново (до перехода к последующим корректировкам). При этом необходимо соблюдать указанную выше очередность первых четырех элементов сравнения. Последующие (после четвертого элемента сравнения) корректировки могут быть выполнены в любом порядке. Допустимы корректировки как в процентах, так и в денежных суммах. Возможно одновременное использование корректировок в процентах и денежных суммах.

Определить  рыночную стоимость коттеджа площадью 140 м², расположенного на земельном участке площадью 11 000 м².

Коттедж имеет 7 комнат и законченный подвал, гараж на дату оценки отсутствует.

Для анализа  используются данные о пяти продажах сравнимых объектов.

Исходные  данные

Вариант № 3	Объект  оценки	Сравнимые  продажи
		1-й	2-й	3-й	4-й	5-й
Цена продажи	88600	74 200	89 600	63 300	78 400	60 200
Условия финансирования	Рыноч-ные	Нерыночные	Нерыночные	Рыноч-ные	Рыноч-ные	Рыноч-ные
Коррекция  по  финансированию		-2700	-8400	0	0	0
Размер  участка, м2	11 000	11 000	14 000	11 000	14 000	11 200
Размер  дома, м2	140	140	175	140	175	140
Кол-во  комнат	7	7	8	7	8	7
Гараж	-	+	+	+	+	-
Подвал	+	-	-	-	+	-

 

Как видно  из исходных данных, объекты сравнения  отличаются от оцениваемого условиями  финансирования, временем продажи и  физическими характеристиками.

Величина  корректировки по условиям финансирования определяется сравнением цены продажи  объектов с рыночным и нерыночным финансированием. При этом платежи  по кредиту дисконтируются  по рыночной процентной ставке. В данном случае величины корректировок определены в размере 2700 руб. для 1-го объекта и 8400 руб. – для 2-го объекта.

Так как  у всех сравнимых объектов условия  продажи рыночные, то корректировки  на условия продажи не требуется.

Для корректировки  на условия рынка (время продажи) необходимо выделить объекты, отличающиеся только этим элементом. В рассматриваемом  примере 1-й и 3-й объекты отличаются только условиями финансирования и временем продажи. Скорректировав цену продажи 1-го объекта на условия финансирования, можно определить корректировку на время продажи:

(74200 - 63300) / 63300 = 0,1, или на 10 %, т.е. за год цены на рынке увеличились на 10 %.

Таким образом, все сравнимые объекты приведены  в одинаковые условия по финансированию и времени продажи, что создает  единую базу для проведения корректировок  на физические различия.

В ряду объектов сравнения различия в размерах представлены разным количеством комнат и разной площадью дома и участка. Причем участку  площадью 14 000 м² соответствует дом площадью 175 м² с 8 комнатами, а участку площадью 11 000 м² соответствует дом площадью 145 м² с 7 комнатами. Сравнивая 1-й и 2-й объекты, определяем корректировку на размер:

81200 – 71500 = 9700 руб.

Для определения  величины корректировки на наличие  гаража необходимо произвести сравнение 3-го и 5-го объектов, т.к. они различаются  лишь наличием гаража:

63300 – 60200 = 3100 руб.

Для определения  величины корректировки на наличие  законченного подвала необходимо произвести сравнение 2-го и 4-го объектов, т.к. они  различаются лишь этим показателем:

89600 – 78400 = 112000 руб.

Результаты  выполненных корректировок приведены в табл. Для каждого объекта сравнения получена скорректированная цена.

 

 

 

 

 

Определение скорректированной цены

Показатели,  руб.	Сравнимые продажи
	1-я	2-я	3-я	4-я	5-я
Цена продажи	74200	89600	63300	78400	60200
Коррекция по переданным правам на собственность	0	0	0	0	0
Скорректированная цена по переданным правам на собственность	74200	89600	63300	78400	60200
Коррекция по условиям финансирования	-2700	-8400	0	0	0
Скорректированная цена по условиям финансирования	71500	81200	63300	78400	60200
Коррекция по условиям продажи	0	0	0	0	0
Скорректированная цена по условиям продажи	71500	81200	63300	78400	60200
Коррекция по условиям рынка	0	0	+10%	+10%	+10%
Скорректированная цена по условиям рынка	71500	81200	69630	86240	66200
Коррекция по месторасположению	0	0	0	0	0

О к о н  ч а н и е   т а б л

Показатели,  руб.	Сравнимые продажи
	1-я	2-я	3-я	4-я	5-я
Коррекция по размеру	0	- 9700	0	-9700	0
Коррекция для гаража	- 3100	-3100	- 3100	- 3100	0
Коррекция для подвала	+ 11200	+ 11200	+11200	0	+ 11200
Скорректированная цена	79600	79600	77400	73440	77400

 

В соответствии с условиями задачи требуется  на основании данного ряда скорректированных цен продаж (см. табл.) вывести одно значение рыночной стоимости.

Обоснование вывода единого показателя рыночной стоимости заключается в придании каждому члену ряда весового коэффициента, учитывающего степень отличия объекта  сравнения от объекта оценки. При этом следует принимать во внимание диапазон разброса скорректированных цен продаж; количество корректировок для каждого объекта; общий процент корректировок, взятых по абсолютной величине; общий процент корректировок, определенный как разница между положительной и отрицательной корректировками.

В рассматриваемом  примере имеем очень узкий  диапазон цен продажи – от 73440 руб. до 79600 руб. Продажная цена с меньшим количеством корректировок имеет больший удельный вес – для 5-го объекта общее число корректировок равно двум. Кроме того, общая валовая коррекция для 5-го объекта также почти наименьшая. Поэтому в качестве рыночной стоимости оцениваемого коттеджа принимаем скорректированную цену продажи 5-го объекта– 77400 руб.

77400+11200=88600 стоимость объекта оценка

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Определение рыночной стоимости административного  здания                 относительным сравнительным анализом

 

Относительный сравнительный анализ применяется, когда ненадежные рыночные данные не позволяют оценщику проанализировать парный набор данных, а также при  необходимости проведения экспресс-расчета оценки объекта недвижимости. Этот метод основывается на ранжировании качественных характеристик (элементов сравнения) в категориях типа: значительно лучше; немного лучше; равный; немного хуже; значительно хуже.

Пример. Определить рыночную стоимость административного здания. В качестве объектов сравнения выбраны пять сдаваемых в аренду зданий, недавно проданных на местном рынке. Все здания имеют примерно одинаковое географическое положение и продавались на условиях рыночного финансирования для владения на основе аренды. Состояние конструкций всех зданий – среднее. Характеристики оцениваемого объекта и объектов сравнения приведены в            табл. 8.

Т а б  л и ц а 8

Сводка  рыночных данных для относительного сравнительного анализа                 административного здания

 

Элементы сравнения	Объект оценки	Сравнимые объекты
		1-й	2-й	3-й	4-й	5-й
Цена продажи, руб.		290 000	210 000	240 000	210 000	250 000
Общая площадь, м2	3500	4000	3330	3430	2930	3840
Отношение арендной площади к общей	0,88	0,94	0,93	0,92	0,88	0,88
Коэффициент использования	0,90	0,87	0,85	0,90	0,95	0,90
Средняя рента за 1 м2 арендной площади, руб.	126	126	117	126	126	126
Местоположение	Среднее	Лучше	Хуже	Среднее	Лучше	Хуже
Затраты на эксплуатацию	Рыноч-ный уровень	Рыноч-ный уровень	Рыноч-ный уровень	Выше	Рыноч-ный уровень	Рыноч-ный уровень
Размер арендной площади	3000	3760	3100	3150	2600	3420
Цена за 1 м2 арендной площади, руб.		77,12	67,74	76,00	80,77	73,10

Все здания проданы при рыночном финансировании в одно и то же время при рыночных условиях продажи. Все продажи передают право владения на основе аренды. Следовательно, корректировок по данным элементам  не требуется.

В качестве единицы сравнения принимаем  цену продажи 1 м² арендной площади (см. табл. 9).

Рассмотрим 1-й объект сравнения и определим  корректировки, которые необходимо применить к цене за 1 м² арендной площади 1-го объекта –                77,12 руб.

Т а б  л и ц а 9

Требуемые корректировки к цене за 1 м² арендной площади

1-го объекта сравнения

 

Позиции сравнения	Требуемая корректировка
Отношение арендной площади к общей	Вниз
Коэффициент использования	Вверх
Местоположение	Вниз
Общая корректировка	Вниз

 

Корректировки на местоположение и на производительность значительно перекрывают небольшую  корректировку на коэффициент использования. Следовательно, единица стоимости  объекта оценки должна быть меньше, чем        77,12 руб.

Рассмотрим 2-й объект сравнения: определим корректировки, которые необходимо применить к цене за 1 м² арендной площади 2-го объекта – 67,74 руб.

 

Т а б  л и ц а 10

Требуемые корректировки к цене за 1 м² арендной площади

2-го объекта сравнения

 

Позиции сравнения	Требуемая корректировка
Отношение арендной площади к общей	Вниз
Коэффициент использования	Вверх
Средняя рента за 1 м2 арендной площади	Вверх
Местоположение	Вверх
Общая корректировка	Вверх

 

Из табл. 10 следует, что единица стоимости объекта оценки должна быть больше, чем 67,74 руб.

 

Рассмотрим 3-й объект сравнения и определим  корректировки, которые необходимо применить к цене за 1 м² арендной площади 3-го объекта –                 76,00 руб.

Т а б  л и ц а 11

Требуемые корректировки к цене за 1 м² арендной площади

3-го объекта сравнения

 

Позиции сравнения	Требуемая корректировка
Отношение арендной площади к общей	Вниз
Местоположение	Не требуется
Затраты на эксплуатацию	Вверх
Общая корректировка	Вниз

 

Так как  более высокая производительность здания дает больший вклад, чем незначительно  повышенные расходы, общая корректировка  получается отрицательной и цена объекта оценки должна быть меньше 76,00 руб.

Рассмотрим 4-й объект сравнения и определим  корректировки, которые необходимо применить к цене за 1 м² арендной площади 4-го объекта –       80,77 руб.

 

Т а б  л и ц а 12

Требуемые корректировки к цене за 1 м² арендной площади

4-го объекта сравнения

 

Позиции сравнения	Требуемая корректировка
Коэффициент использования	Вниз
Местоположение	Вниз
Общая корректировка	Вниз

 

Все корректировки  указывают на необходимость снижения показателей, следовательно, единица  стоимости объекта оценки должна быть меньше, чем 80,77 руб.

Рассмотрим 5-й объект сравнения и определим  корректировки, которые необходимо применить к цене за 1 м² арендной площади 5-го объекта –      73,10 руб.

 

Т а б  л и ц а 13

Требуемые корректировки к цене за 1 м² арендной площади

5-го объекта сравнения

 

Позиции сравнения	Требуемая корректировка
Местоположение	Вверх
Общая корректировка	Вверх

 

Из табл. 11 следует, что единица стоимости  объекта оценки должна быть больше, чем 73,10 руб.

Для определения  рыночной стоимости объекта оценки данные относительного сравнительного анализа распределяются в соответствии с величинами корректировок продажных  цен объектов сравнения  (см. табл. 14).

Т а б  л и ц а 14

Анализ  полученных данных

 

Номер объекта	Корректировка	Цена продажи, руб.
4-й	Вниз	80,77
1-й	Вниз	77,12
3-й	Вниз	76,00
5-й	Вверх	73,10
2-й	Вверх	67,74

 

Из данного  распределения следует, что рыночная стоимость объекта оценки находится  в диапазоне от 73,10 руб. до 76,00 руб. за 1 м² арендной площади.

Так как  для 5-го объекта было выполнено меньшее  число корректировок, то ему можно  придать больший вес. Следовательно, рыночная стоимость 1 м² арендной площади объекта оценки можно принять равной 74,00 руб. Тогда стоимость сдачи в аренду всего здания составит 74,00 × 3000 = 222 000 руб.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Пример оценки недвижимости затратным  подходом:              определение рыночной стоимости квартиры

 

Определить  стоимость трех комнатной квартиры общей площадью 70 м², расположенной на третьем  этаже пятиэтажного кирпичного дома, построенного по типовому проекту.

В доме отсутствуют  лифт, санузел в квартире совмещенный, комнаты смежные, высота помещений 2,8 м, площадь кухни 6,5м². Физический износ здания составляет 15 процентов. Удаленность от центра составляет менее 2 км. Коэффициент, учитывающий экологическое состояние, равен 0,9.

Порядок  определения рыночной стоимости  квартиры следующий.

1. Восстановительная  стоимость одного квадратного  метра жилого пятиэтажного кирпичного  дома, построенного по типовому  проекту, в уровне цен 1984 г. составляет 248,75 руб. (панельного здания – 188,11 руб., кирпичного здания, построенного по индивидуальному проекту – 314,92 руб.).

2. Восстановительная  стоимость одного квадратного  метра жилого пятиэтажного кирпичного  дома, построенного по типовому  проекту, в текущем уровне цен  (ноябрь 2006 г.) определяется по формуле:

 

                                                    С_в = С_в1984 × И,                                                      (11)

где С_в – восстановительная стоимость одного квадратного метра здания в текущем уровне цен;

         С_в1984 – восстановительная стоимость одного квадратного метра здания в базисном уровне цен (уровень 1984 г.);

И – индекс удорожания стоимости строительства  в текущем уровне цен по отношению  к базисному уровню.

На январь 2007 г. И = 64,95 (из письма Госстроя РФ).

С_в = 248,75 × 64,95 = 16156,31 руб.

3. Остаточная  стоимость одного квадратного  метра общей жилой площади  определяется по формуле:

                                                С_о = С_в × (1 - И_ф^н / 100),                                         (12)

где С_о – остаточная стоимость одного квадратного метра общей жилой площади;

И_ф^н – физический износ здания, в процентах.

С_о = 16156,31 × (1 – 15/100) = 13732,87 руб. 

4. По  приложению В определяем величины коэффициентов, влияющих на потребительские качества квартиры:

К_вп – коэффициент, учитывающий высоту помещения. При высоте помещения 2,8 м К_вп = 1,012;

К_пк – коэффициент, учитывающий площадь кухни. При площади кухни  6,5 м² К_пк = 0,9;

К_ос – коэффициент, учитывающий обустроенность санузлов. При совмещенном санузле К_ос = 0,97;

К_эт – коэффициент, учитывающий этажность. При условии расположения квартиры на четвертом  этаже пятиэтажного дома  К_эт = 1,0;

К_нл – коэффициент, учитывающий наличие лифта. При отсутствии лифта К_нл = 0,994;

К_нм – коэффициент, учитывающий наличие мусоропровода. При отсутствии мусоропровода  К_нм = 0,972;

К_ск – коэффициент, учитывающий наличие смежных комнат. Для двухкомнатной квартиры со смежными комнатами К_ск = 0,936;

К_рц – коэффициент, учитывающий местоположение жилого дома. При удаленности дома от центра на расстояние менее 1 км  К_рц = 1,0;

К_эс – коэффициент, учитывающий экологическое состояние. Согласно заданию  К_эс = 1,0.

5. Коэффициент  потребительских качеств квартиры определяется по формуле:

К_п = (0,534 × К_вп + 1,428 × К_пк + 0,794 × К_ос + 0,741 × К_эт + 0,397 × К_нм +

             + 0,473 × К_нл + 1,259 × К_ск + 0,733 × К_рц + 1,275 × К_эс) / 7,634.              (13)

К_п = (0,534 × 1,012 + 1,428 × 0,9 + 0,794 × 0,97 + 0,741 × 1,00 + 0,397 × 0,994 +

+ 0,473 × 0,972 + 1,259 × 0,936 + 0,733 × 1,0 + 1,275 × 1,0) / 7,634 = 0,966.

6. Остаточная  стоимость одного квадратного  метра общей жилой площади  с учетом коэффициентов, учитывающих  потребительские качества жилья,  С_км определяется по формуле:

                                                           С_км = С_о × К_п.                                                

С_км = 12925,05 × 0,966 = 12485,59 руб.

7. Цена  продажи жилья с учетом удорожания  строительной продукции и потребительских  качеств жилья С_ск определяется по формуле:

 

                                                           С_ск = С_км × S,                                                

где S – общая площадь жилья, м².

С_ск = 12485,59 х 70 = 873950 руб.