Ирина Эланс

Автор который поможет с любыми образовательными и учебными заданиями

Оценка недвижимости. 25

Содержание

1. Основные факты и выводы 4

2. Задание на оценку 4-5

3. Сведения о Заказчике оценки и об Оценщике 5-6

4. Допущения и ограничительные условия, использованные оценщиком при

проведении оценки 6-7

5. Применяемые стандарты оценочной деятельности 7

6. Описание объекта оценки 8-13

6.1. Количественные и качественные характеристики объекта оценки 8

6.1.1. Сведения об имущественных правах и обременениях 8

6.1.2. Описание местоположения 8-10

6.1.3. Сведения об износе и устареваниях 10-11

6.2. Количественные и качественные характеристики элементов, входящих

в состав объекта оценки, которые имеют специфику, влияющую на результаты

оценки объекта оценки 11-12

6.3. Информация о текущем использовании объекта оценки 12

6.4. Другие факторы и характеристики, относящиеся к объекту оценки,

существенно влияющие на его стоимость 12

6.5. Перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих

количественные и качественные характеристики объекта оценки 13

7. Анализ рынка/сегмента рынка, к которому относится Объект оценки и обоснование

значений или диапазонов значений ценообразующих факторов 13-21

7.1. Рынок недвижимости, его структура и объекты……………………………………......13-14

7.2. Анализ рынка/сегмента рынка, к которому относится Объект оценки и обоснование значений или диапазонов значений ценообразующих факторов 14-19

7.3. Выводы 19-20

7.4. Анализ наиболее эффективного использования 20-21

8. Описание процесса оценки объекта оценки 21-29

8.1. Определение понятия рыночной стоимости 21-22

8.2. Согласно п. 16. ФСО №1 проведение оценки включает следующие этапы: 22

8.3. Общие понятия процесса оценки 22

8.4. Использование (или обоснование отказа от использования)

затратного, сравнительного и доходного подходов 22-23

8.5. Определение рыночной стоимости сравнительным подходом 23-29

8.5.1. Выбор и описание объектов-аналогов 24-25

8.5.2. Выбор единицы сравнения 25

8.5.3. Выбор элементов сравнения и расчет корректировок 25-27

8.5.4. Расчет рыночной стоимости объекта оценки. 27-29

9. Согласование результатов 29

10. Определение ликвидационной стоимости 29-30

11. Перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с

указанием источников их получения 30-31

11.1. Перечень документов, использованных оценщиком и устанавливающих

качественные и количественные характеристики объекта оценки 30

11.2. Перечень нормативных актов 30-31

11.3. Перечень методической литературы 31

11.4. Перечень источников внешней информации……………………………………………….31

Основные факты и выводы

Общая информация, идентифицирующая объект оценки
Объект оценки	Двухкомнатная квартира общей площадью 43,5 кв.м., жилой площадью 27,4 кв.м., расположенная по адресу: Российская Федерация, Алтайский край, г. Барнаул, ул. Юрина, д.246 кв.65.
Оцениваемые имущественные права	Общая совместная собственность.
Собственник	ХХХ – 1/6 доля ХХ – 1/6 доля ХХ – 1/6 доля ХХ – ½ доля
Балансовая стоимость	Заказчиком не предоставлена.
Текущее использование	Жилое помещение (квартира).
Результаты оценки, полученные при применении различных подходов к оценке с учетом НДС, руб
Сравнительный подход	1 500 000
Затратный подход	Не применялся
Доходный подход	Не применялся
Итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки
*1 500 000 ( один миллион пятьсот* *тысяч* ) рублей, в том числе НДС 228 814 (двести двадцать восемь тысяч восемьсот четырнадцать) рублей
Итоговая величина ликвидационной стоимости объекта оценки
*1 050 000 ( один миллион пятьдесят* *тысяч* ) рублей

2. Задание на оценку¹

Объект оценки	Право собственности на двухкомнатную квартиру общей площадью 43,5 кв.м., жилой площадью 27,4 кв.м., расположенной по адресу: Российская Федерация, Алтайский край, г. Барнаул, ул. Юрина, д.246 кв.65.
Имущественные права на объект оценки	Право общей совместной собственности, принадлежащее физическим лицам, ограничения (обременения) объекта оценки – не зарегистрированы.
Цель оценки	Определение рыночной стоимости Объекта оценки.
Предполагаемое использование результатов оценки и связанные с этим ограничения	Определение цены объекта для кредитования под залог объекта оценки. Результат оценки может использоваться только в указанных целях.
Вид стоимости	Рыночная стоимость.
Дата оценки (дата определения стоимости, дата проведения оценки) объекта оценки	06 ноября 2011 г.
Срок проведения оценки	2 (два) рабочих дня со дня исполнения Заказчиком обязательств, предусмотренных п. 3.2 Договора.
Допущения и ограничения, на которых должна основываться оценка	Оценка основана на документах, предоставленных Заказчиком, и пояснениях Заказчика, которые считаются достоверными.

Информация обо всех привлекаемых к проведению оценки и подготовке отчета об оценке организациях и специалистах:

Не привлекались.

4. Допущения и ограничительные условия, использованные Оценщиком при проведении оценки (в том числе специальные)

1.Отчет об оценке представляет собой документ, составленный в соответствии с законодательством РФ об оценочной деятельности, федеральными стандартами оценки, стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является Оценщик, подготовивший отчет об оценке, предназначенный для Заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователей отчета об оценке), содержащий подтвержденное на основе собранной информации и расчетов профессиональное суждение Оценщика относительно стоимости объекта оценки.

2. Пределы применения полученных результатов оценки ограничены целью и предполагаемым использованием результатов оценки, а также датой оценки.

3. Отчет об оценке основан на профессиональном суждении Оценщика относительно стоимости объекта оценки, которое не является гарантией перехода прав, по стоимости, рассчитанной в отчете об оценке.

4. В процессе определения стоимости Оценщик применяют подходы к оценке и методы оценки, и использует свой профессиональный опыт. Профессиональное суждение Оценщика – основанное на требованиях законодательства РФ, федеральных стандартов оценки, стандартов и правил оценочной деятельности саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является Оценщик, аргументированное, подтвержденное соответствующими исследованиями и верифицированное заключение о рыночной или иной стоимости объекта оценки, выраженное в письменной форме в отчете об оценке, как документе, содержащем сведения доказательственного значения.

5. Суждение Оценщика относительно величины стоимости действительно только на дату оценки. Оценщик не принимает на себя ответственность за последующие изменения социальных, экономических, юридических и природных условий, которые в дальнейшем могут повлиять на стоимость объекта оценки.

6. При проведении оценки предполагается отсутствие каких-либо скрытых внешних и внутренних факторов, влияющих на стоимость объекта оценки. На Оценщике не лежит ответственность по обнаружению подобных факторов, либо в случае их последующего обнаружения.

7. В обязанности Оценщика не входит проведение экспертизы документов на объект оценки на предмет их подлинности и соответствия действующему законодательству. Информация, предоставленная Заказчиком, считается достоверной в том случае, если она подписана уполномоченным на то лицом и заверена в установленном порядке, при условии, что у Оценщика нет оснований считать иначе.

8. В отчете об оценке имеются ссылки на все источники информации, используемой в отчете об оценке, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, либо прилагаются копии материалов и распечаток. В случае если информация при опубликовании на сайте в сети Интернет не обеспечена свободным и необременительным доступом на дату проведения оценки и после даты проведения оценки или в будущем возможно изменение адреса страницы, на которой опубликована используемая в отчете об оценке информация, или используется информация, опубликованная не в периодическом печатном издании, распространяемом на территории Российской Федерации, к отчету об оценке прилагаются копии соответствующих материалов.

9. Оценщики не могут разглашать содержание отчета об оценке в целом или по частям без предварительного письменного согласования с Заказчиком, за исключением случаев, предусмотренных законодательством РФ.

10. Итоговая величина стоимости объекта оценки, указанная в отчете об оценке, может быть признана рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если с даты составления отчета об оценке до даты совершения сделки с объектом оценки или даты представления публичной оферты прошло не более 6 месяцев.

Допущения и ограничения связанные с различными этапами расчетов представлены далее по тексту отчета об оценки с пометной «допущение».

5. Применяемые стандарты оценочной деятельности

Федеральные стандарты оценки, обязательные к применению на территории РФ:

Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО №1)», утвержденный Приказом МЭРТ РФ от 20.07.2007 г. № 256.
Федеральный стандарт оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2)», утвержденный Приказом МЭРТ РФ от 20.07.2007 г. № 255.
Федеральный стандарт оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО №3)» утвержденный Приказом МЭРТ РФ от 20.07.2007 г. № 254.

Также оценщик использовал стандарты и правила оценочной деятельности, утвержденные НП «Кадастр-оценка». Данные стандарты и правила являются обязательными к использованию (в соответствии с положениями ст.15 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ), так как оценщик является членом НП «Кадастр-оценка».

6. Описание объекта оценки

Количественные и качественные характеристики объекта оценки

Объектом оценки согласно заданию на оценку является: двухкомнатная квартира общей площадью 43,5 кв.м., жилой площадью 27,4 кв.м., расположенная по адресу: Российская Федерация, Алтайский край, г. Барнаул, ул. Юрина, д.246 кв.65.

Сведения об имущественных правах и обременениях

Имущественные права

Табл. 6.1. Описание имущественных прав

Правоудостоверяющие (правоподтверждающие) документы	Свидетельство о государственной регистрации права от ХХХ. 22АВ 636411.ХХХ Свидетельство о государственной регистрации права от ХХХ. 22АВ ХХХ. Свидетельство о государственной регистрации права от ХХХ. 22АВ ХХХ. Свидетельство о государственной регистрации права от ХХХ. 22АБ 0ХХХ.
Вид права	Право общей совместной собственности.
Документ-основание	Договор купли-продажи от ХХХ. Дата регистрации: 10.11.2010г. Номер регистрации: ХХХ Договор о передаче жилья в собственность от 26.01.2007 № ХХХ.
Субъект (субъекты) права	Х – 1/6 доля Х – 1/6 доля Х – 1/6 доля Х – ½ доля
Объект права	Двухкомнатная квартира общей площадью 43,5 кв.м., жилой площадью 27,4 кв.м., расположенная по адресу: Российская Федерация, Алтайский край, г. Барнаул, ул. Юрина, д.246 кв.65.
Существующие ограничения (обременения) права	Не зарегистрированы.

Описание местоположения

Объект оценки расположен по адресу Российская Федерация, Алтайский край, г. Барнаул, ул. Юрина, д.246 кв.65.

Алтайский край – самостоятельная административно-территориальная единица Российской Федерации, входит в состав Сибирского федерального округа. Площадь Алтайского края - 261, 7 тыс. кв. км. Протяженность с запада на восток – 600 км, с севера на юг – 400 км. Расположен на юго-востоке Западной Сибири, граничит с республикой Казахстан, Новосибирской и Кемеровской областями, Республикой Алтай. Климат - резко-континентальный.

Оценщиком были проанализированы положительные и отрицательные факторы местоположения объекта оценки. Описание местоположения объекта оценки представлено в табл. 6.2.

Наименование	Характеристика
Адрес	Российская Федерация, Алтайский край, г. Барнаул, ул. Юрина, д.246 кв.65.
Округ, микрорайон	-
Улица, проспект, бульвар и т.д.	Улица Юрина начинается от пересечения с улицей Путейской и продолжается до пересечения с улицей Просторная.
Локальное местоположение	В микрорайоне, ограниченном улицами: Юрина, Кавалерийская, Гущина, Солнечная поляна.
Преобладающая застройка микрорайона	Жилая застройка, административные и торговые здания.
Транспортная доступность	В непосредственной близости с домом находится остановка «Солнечная поляна (ул. Юрина) – конечная остановка троллейбусного маршрута, в 3 - 5 мин. от дома остановка «Василия Шукшина» (ул. Юрина) – автобусные маршруты, маршрутные такси.
Обеспеченность общественным транспортом (субъективная оценка)	Хорошая.
Близость к скоростным магистралям	-
Объекты социальной инфраструктуры микрорайона в пределах пешей доступности (менее 1 км)	Социальная инфраструктура характеризуется как достаточно развитая, так как вблизи объекта оценки расположены социально значимые объекты – детский сад, школа находится на незначительном удалении, магазины и т.д.
Обеспеченность объектами социальной инфраструктуры	Удовлетворительная.
Экологическая обстановка района	Удовлетворительная
Объекты промышленной инфраструктуры микрорайона	В непосредственной близости не обнаружены.
Состояние прилегающей территории	Удовлетворительное.
Дополнительная существенная информация	Местоположение Объекта оценки в микрорайоне на карте города Барнаула приведено на следующей странице Отчета.

Вывод:

Положительными факторами расположения оцениваемой квартиры является развитая инфраструктура: наличие социально значимых объектов (школа, детский сад), развитая транспортная инфраструктура. Отрицательным фактором может являться отдаленность от делового центра города.

Сведения об износе и устареваниях

Физическое состояние

Наименование

Характеристика

Состояние здания

Удовлетворительное.

Состояние квартиры (визуальный осмотр от 06.11.2011)

Окна – деревянные с двойным остеклением, с деревянными подоконниками, окрашены, балконные двери – деревянные с остеклением. Имеются дефекты в виде загрязнения окрасочного слоя, трещины в местах примыкания, трещины стекол, неплотность притворов. На кухне установлено пластиковое окно с тройным остеклением – без видимых дефектов.

Входная дверь в квартиру – металлическая - без видимых дефектов. Двери межкомнатные – из ДВП с окраской – имеются загрязнения и повреждения окрасочного слоя. Дверь в кухню имеет вставки из стекла.

Полы: в комнатах и кухне – ДСП с окраской – имеются стертости окрасочного слоя в ходовых местах, в коридоре - линолеум, в туалете и ванной комнате – керамическая плитка старого образца – имеются незначительные повреждения.

Потолок побелен – имеется загрязнение и потемнение окрасочного слоя, в ванной комнате и туалете – потолки подшиты потолочной плиткой - без видимых дефектов.

В комнатах, в кухне и коридоре на стенах обои – имеются незначительные повреждения, в туалете стены оклеены обоями, в ванной комнате на ½ стены облицованы керамической плиткой, на ½ - отделаны потолочной плиткой – имеются повреждения отдельных плиток, трещины, сколы.

Санитарно-технические приборы подключены, находятся в рабочем состоянии. Туалет оборудован унитазом, ванная комната оборудована ванной и раковиной.

В кухне – металлическая эмалированная раковина, имеются следы ржавчины, сколи эмали.

Трубы водопроводных и канализационных стояков из чугунных труб, имеются следы ржавчины. Отопительные приборы – стальные радиаторы с окраской, исправны, следов протечек не обнаружено, имеются повреждения окрасочного слоя. На кухне установлен новый радиатор – без видимых дефектов.

Имеется электроплита – в рабочем состоянии.

В квартире имеются – интернет, кабельное телевидение, подключенный домофон.

Квартира находится в среднем состоянии, необходим косметический ремонт.

Экономические внешние факторы

Для объекта оценки были рассмотрены следующие группы факторов:

Социально-экономические факторы (различные показатели социально-экономического состояния в месте расположения объекта оценки);

Физические факторы (связанные с физическим изменением окружающей территории объекта оценки);

Юридические факторы (связанные с изменением в законодательстве).

Не выявлено изменения социально-экономических показателей и физического изменения окружающей территории, способных повлиять на стоимость объекта оценки по сравнению с другими аналогичными объектами в г. Барнауле. Изменения законодательства, накладывающие какие-либо ограничения на использование объекта оценки, также не зафиксированы.

Количественные и качественные характеристики элементов, входящих в состав объекта оценки, которые имеют специфику, влияющую на результаты оценки объекта оценки.

На основании визуального осмотра и представленных Заказчиком документов, были установлены количественные и качественные характеристики объекта оценки, представленные в табл. 6.2.

Табл. 6.2. Количественные и качественные характеристики элементов объекта оценка, а также здания, в котором он расположен

Наименование	Характеристика
I. Характеристики здания, в котором расположен объект оценки
Тип здания	Многоэтажный жилой дом
Памятник архитектуры	нет
Серия дома	«464 серия»
Этажность	9
Год постройки	1976
Материал стен	панельные
Материал перекрытий	железобетонные плиты
Инженерно-техническое обеспечение	центральное отопление, горячее и холодное водоснабжение, электроснабжение, канализация, вентиляция, телевидение, мусоропровод, лифт.
Дополнительная существенная информация	снос или реконструкция дома с отселением не предполагается
Подъезд, в котором расположен объект оценки	на входе в подъезд имеется металлическая дверь с домофоном
II. Характеристики объекта оценки
Этаж расположения	5
Количество комнат	2
Общая площадь, кв. м	43,5
Жилая площадь, кв. м, в т.ч.:	27,4
Комната № 2 (на поэтажном плане) – изолированная, кв.м.	17,1
Комната № 3 (на поэтажном плане) – изолированная, кв.м.	10,3
Площадь кухни, кв. м	7,6
Санузел, кв. м, в т.ч.:	раздельный
ванная	2,0
туалет	1,1
Вспомогательные и подсобные помещения, площадь, кв. м, в т.ч.:
коридор	4,9
шкаф	0,5
Высота потолков, м.	2,50
Лоджия, кв. м.	имеется лоджия с деревянным остеклением
Дополнительная существенная информация	Фактическая планировка поэтажному плану соответствует.

Информация о текущем использовании объекта оценки

На дату оценки объект оценки используется в качестве жилого помещения (квартира).

Другие факторы и характеристики, относящиеся к объекту оценки, существенно влияющие на его стоимость

Отсутствуют.

Перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки

Свидетельство о государственной регистрации права от Х. 22АВ Х
Свидетельство о государственной регистрации права от Х. 22АВ Х.
Свидетельство о государственной регистрации права от Х. 22АВ Х
Свидетельство о государственной регистрации права от Х. 22АБ Х.
Договор купли-продажи от Х. Дата регистрации: 10.11.2010г. Номер регистрации: Х.
Договор о передаче жилья в собственность от 26.01.2007 № Х.
Кадастровый паспорт № Х от 20.10.2011.
Выписка из технического паспорта жилого помещения, выполненная Филиалом ФГУП «Ростехинвентаризация» по Алтайскому краю от 25.10.2006.

Также для установления количественных и качественных характеристик были использованы данные, полученные при визуальном осмотре Объекта оценки и пояснения Заказчика:

Акт осмотра от 06.11.2011г.
Фотографии от 06.11.2011г.

7. Анализ рынка/сегмента рынка, к которому относится Объекта оценки и обоснование значений или диапазонов значений ценообразующих факторов.

В разделе использованы материалы, взятые из открытых источников: публичных городских изданий газет: «Из рук в руки», «Купи-продай», журнала «Недвижимость Алтай», информация Интернета.

7. 1. Рынок недвижимости, его структура и объекты

Рынок недвижимости - сектор национальной рыночной экономики, представляющий собой совокупность объектов недвижимости, экономических субъектов, оперирующих на рынке, процессов функционирования рынка, т.е. процессов производства (создания), потребления (использования) и обмена объектов недвижимости и управления рынком, и механизмов, обеспечивающих функционирование рынка (инфраструктуры и правовой среды рынка).

В соответствии с приведенным определением, структура рынка включает:

* объекты недвижимости

* субъекты рынка

* процессы функционирования рынка

* механизмы (инфраструктуру) рынка.

Для целей анализа рынка и управления его созданием и развитием объекты недвижимости необходимо структурировать, т.е. выделять те или иные однородные группы. В законодательных, нормативных, методических актах и документах применяется классификация объектов по различным основаниям: по физическому статусу, назначению, качеству, местоположению, размерам, видам собственности (принадлежности на праве собственности), юридическому статусу (принадлежности на праве пользования).

По физическому статусу выделяют

* земельные участки;

* жилье (жилые здания и помещения);

* нежилые здания и помещения, строения, сооружения;

Более детальная классификация фонда объектов недвижимости по назначению содержит следующий перечень видов и подвидов объектов:

1. земельные участки

В соответствии с ЗК РФ земли в Российской Федерации по целевому назначению подразделяются на следующие категории:

1. земли сельскохозяйственного назначения;

2. земли населенных пунктов;

3. земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения;

4. земли особо охраняемых территорий и объектов;

5. земли лесного фонда;

6. земли водного фонда;

7. земли запаса.

Земельные участки в городах, поселках, других населенных пунктах в пределах их черты (земли поселений) в соответствии с градостроительными регламентами делятся на следующие территориальные зоны: