Оценка недвижимости. 27

Содержание

Сопроводительное письмо к отчету об оценке       

Введение             

1 Существующая нормативно-правовая  база по оценке:     

1.1 Недвижимость как объект оценки;        

1.2 Собственность как объект оценки;             

1.3 Цена исполнения договора об  оценке;            

1.4 Ответственность при государственной  регистрации прав на 

недвижимое имущество и сделок с ним.                                                            

2 Обзор социально-экономических условий:                                                   

2.1 Основные социально-экономические  приоритеты развития России        

2.2 Краткая характеристика и социально-экономическое  положение в 

регионе:                   

2.2.1 Географическое положение;               

2.2.2 Производственно-экономическая характеристика;                                  

2.2.3 Анализ строительного комплекса;                                                             

2.2.4 Уровень жизни населения.              

3 Описание объекта оценки недвижимости:             

3.1 Анализ местоположения объекта  недвижимости и участка:          

3.1.1 Характеристика местоположения  объекта оценки;                                 

3.1.2 Общая характеристика здания                                                                  

3.1.3 Характеристика объекта оценки;            

3.1.4 Классификация жилья по качеству.                                                           

3.2 Анализ рынка недвижимости:                                                                       

3.2.1 Рынок жилья;                                                                                               

3.2.2 Аренда жилых помещений.                                                                        

4 Анализ наилучшего и наиболее  эффективного использования 

объекта недвижимости:                                                                                       

4.1 Анализ наилучшего и наиболее  эффективного использования 

участка как свободного;                

4.2 Анализ наилучшего и наиболее  эффективного использования участка  с улучшениями.                           

5 Процесс оценки объекта недвижимости  различными подходами к 

оценке недвижимости:                 

5.1 Использование сравнительного подхода  при определении 

стоимости недвижимости;                

5.2 Определение стоимости недвижимости  затратным походом:                   

5.3 Применение доходного подхода  при определении стоимости 

недвижимости.                                                                                                      

6 Сведения стоимостных показателей  в итоговую оценку стоимости 

объекта.                                                                                                                  

7 Итоговое заключение.                

Список используемой литературы.               

Приложения

ВВЕДЕНИЕ

За последние годы потребность в таком процессе, как оценка недвижимости, увеличилась в несколько раз. Именно поэтому спрос на данный вид деятельности необычайно велик.

На сегодняшний день под понятием недвижимости в соответствии с действующим законодательством нашей страны понимают земельные участки, обособленные водные объекты, участки недр, а также места, которые непосредственно связаны с землей. Недвижимое имущество представляет собой любую собственность, перемещение которого невозможно без причинения несоизмеримого ущерба. Таким образом, также можно отнести многолетние насаждения, леса, а также здания и сооружения.

Потребность в оценке недвижимости у современного населения возникает весьма часто. Однако ситуации, когда возникает потребность в проведении оценочных работ, весьма разнообразны. Основными среди них являются сдача собственности в аренду, постановка на баланс, отчуждение недвижимого имущества, кредитование под залог объектов, страхование, ликвидация объектов, внесение их в качестве залога либо не денежного вклада в уставной фонд предприятия, принятие управленческих и инвестиционных решений.

Это далеко не весь список случаев, требующих проведения оценки недвижимости. Также необходимо обратить внимание и на такие ситуации, как переоценка основных средств предприятий, необходимая для корректировки налогооблагаемой базы, процесс анализа стоимости в случае банкротства либо при проведении санации, сделки по отчуждению коммерческой и жилой собственности, судебные и имущественные споры, а также для представления в такие органы, как иммиграционная служба и посольство. Это необходимо для того чтобы указать оценочную стоимость имущества при выезде заграницу.

В большинстве случаев покупатели не могут знать точную рыночную стоимость недвижимости. Самым эффективным способом решения данной проблемы является оценка стоимости недвижимости, находящейся в собственности. Далеко не каждый покупатель знает о том, каким образом правильно осуществляется данный процесс. Именно поэтому все чаще неопытные граждане сталкиваются с весьма серьезными проблемами.

Для того чтобы не попасть впросак, можно перестраховаться и произвести приблизительную оценку самостоятельно. За основу оценки необходимо положить различные факторы. Самым эффективным методом самостоятельной оценки недвижимости является сравнение. Оно заключается в том, что мы ищем несколько объектов недвижимости, которые будут весьма схожими с нашим будущим домом. Следует заметить, что они должны быть практически идентичными.

Основными из этих факторов по праву являются район месторасположения недвижимости, тип дома, в котором она расположена, этажность дома и этаж квартиры, возраст недвижимости, качество внутренней отделки помещений, произведен ли ремонт, а также многие другие не менее важные факторы.

Цель работы: определить стоимость квартиры, расположенной по адресу: г. Балаково тремя подходами (затратный, доходный, сравнительный).

1 Существующая нормативно-правовая база

При оценке стоимости объектов недвижимости применяются следующие законодательные и нормативные акты:

1. Гражданский кодекс Российской Федерации от 30 ноября 1994 года  
№51-ФЗ.

2. Федеральный закон Российской Федерации от 29 июля 1998 года  
№135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

3. Приказ Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 года №256 г. Москва «Об утверждении федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки» (ФСО №1).

4. Приказ Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 года №255 г. Москва «Об утверждении федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости» (ФСО №2).

5. Приказ Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 года №254 г. Москва «Об утверждении федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке» (ФСО №3).

1. Недвижимость как объект оценки

В соответствии со статьей 130 Гражданского кодекса ( ГК РФ) «К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания и сооружения. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество».

Существуют различия в понятии недвижимости как объекта оценки и в определении Гражданского Кодекса. Недвижимость как объект оценки – это, прежде всего, земля как физический объект и все, что с ней прочно связано. Под физическими объектами понимаются нерасторжимо связанные между собой земельные участки и расположенные на них строения.

Следовательно, под объектом оценки недвижимости понимается, во-первых, предприятие в целом как имущественный комплекс, а во-вторых, земельный участок, неотъемлемой часть которого могут быть:

· здание (сооружение) или группа зданий (сооружений), расположенных на этом участке, подземные сооружения, относящиеся к данному сооружению;

·  обособленные водные объекты, многолетние насаждения;

· инженерные сооружения и сети, осуществляющие подключение земельного участка и находящихся на нем зданий (сооружений) к объектам инфраструктуры квартала или города. Сюда же относятся доли собственности в объектах инженерной инфраструктуры, находящихся в совместной эксплуатации собственников недвижимости квартала или города;

·  стационарные сооружения благоустройства территории участка;

· элементы хозяйственного, транспортного и инженерного обеспечения, относящиеся к данному объекту недвижимости, но расположенные вне границ его земельного участка;

·  другие объекты, которые в совокупности с вышеперечисленными компонентами недвижимости составляют нерасторжимое конструктивное или функциональное целое.

Подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты не являются объектом оценки недвижимости, если только они не входят в состав имущественного комплекса оцениваемого предприятия.

1.2 Собственность как объект оценки

Согласно статье 209 «Содержание права собственности» Гражданского кодекса Российской Федерации:

  1. Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

  2. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом. 
 3. Владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами в той мере, в какой их оборот допускается законом (статья 129), осуществляются их собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц.

  4. Собственник может передать свое имущество в доверительное управление другому лицу (доверительному управляющему). Передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности к доверительному управляющему, который обязан осуществлять управление имуществом в интересах собственника или указанного им третьего лица.

1.3 Цена исполнения  договора об оценке

Договор является одним из оснований проведения оценки в соответствии со ст. 9 ФЗ N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в РФ"

Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения. Если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон иные правила, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

Исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон (ст. 424 ГК РФ). В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами. 
Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора (ст. 425 ГК РФ).[6]

1.4 Ответственность при государственной  регистрации прав на недвижимое  имущество и сделок с ним

Все оценочные компании несут ответственность за оценочную деятельность. Она заключается в следующем:

Оценщик несет ответственность, прежде всего за осуществление своей деятельности с соблюдением требований законодательства и за правильное выполнение условий договора. При обнаружении требований законодательства могут быть наложены следующие санкции:

1. Оперативные санкции рассматриваются как меры оперативного воздействия на нарушителя. Их оперативность в том, что для их применения не требуется обращения в суд, они вводятся в действие государственными органами, контролирующими соблюдение законности в соответствующей сфере правоотношений
2. Личная ответственность. С выдачей лицензии связана правоспособность оценщика. Лишение правонарушителя лицензии означает, что он теряет способность заниматься определенным видом деятельности
3. Имущественная ответственность. Имущественный характер отношений в сфере предпринимательства предполагает применение за нарушение установленных обязанностей имущественных мер воздействия.[7]

Органы, осуществляющие государственную регистрацию прав, также несут ответственность:

1. Органы, осуществляющие государственную регистрацию прав, в соответствии с настоящим Федеральным законом несут ответственность за своевременное, полное и точное исполнение своих обязанностей, указанных в настоящем Федеральном законе, а также за полноту и подлинность предоставляемой информации о зарегистрированных правах на недвижимое имущество и сделках с ним, необоснованный (не соответствующий основаниям, указанным в настоящем Федеральном законе) отказ в государственной регистрации прав или уклонение от государственной регистрации прав.
2. Лица, виновные в умышленном или неосторожном искажении либо утрате информации о правах на недвижимое имущество и сделках с ним, зарегистрированных в установленном порядке, несут ответственность за материальный ущерб, нанесенный в связи с этим какой-либо из сторон, в соответствии с законодательством Российской Федерации.
3. Вред, причиненный физическим или юридическим лицам в результате ненадлежащего исполнения органами, осуществляющими государственную регистрацию прав, возложенных на них настоящим Федеральным законом обязанностей, в том числе в результате внесения в Единый государственный реестр прав записей, не соответствующих закону, иному правовому акту, правоустанавливающим документам, возмещается за счет казны Российской Федерации в полном объеме.[15]

2 Обзор  социально-экономических условий

2.1 Основные социально-экономические  приоритеты развития России

Цель разработки КДР-2020 - определение путей и способов обеспечения в долгосрочной перспективе (2011 - 2020 годы) устойчивого повышения благосостояния российских граждан, национальной безопасности, динамичного развития экономики, укрепления позиций России в мировом сообществе.

В соответствии с этой целью в Концепции сформулированы:

• основные направления долгосрочного социально-экономического развития страны с учетом вызовов предстоящего периода;
• стратегия достижения поставленных целей, включая способы, направления и этапы;
• формы и механизмы стратегического партнерства государства, бизнеса и общества;
• цели, целевые индикаторы, приоритеты и основные задачи долгосрочной государственной политики в социальной сфере, в сфере науки и технологий, а также структурных преобразований в экономике;
• цели и приоритеты внешнеэкономической политики;
• параметры пространственного развития российской экономики, цели и задачи территориального развития. [14]

Что касается строительства, на сегодняшний день спрос на жилье возрастает. В России в январе-сентябре 2013 года в эксплуатацию ввели 38,7 миллиона квадратных метров жилья или 485,3 тысячи квартир. По сравнению с аналогичным периодом прошлого года показатель вырос на 12%. Такие данные обнародовала Федеральная служба государственной статистики (Росстат).

В сентябре текущего года, по информации Росстата, в стране было построено 6,8 миллиона квадратных метров жилой недвижимости, что на 34,8% больше, чем в сентябре 2012 года. Организациями всех форм собственности в стране за месяц было построено 89,2 тысячи новых квартир. 
За девять месяцев объем выполненных по виду деятельности «строительство» работ по сравнению с тем же периодом прошлого года сократился на 1,1%, составив 3,938 триллиона рублей. В сентябре объем таких работ составил 576,8 миллиарда рублей.

Всего в России на текущий год запланирован ввод в эксплуатацию 71 миллиона квадратных метров жилья. До 2020 года показатель должен увеличиться до 142 миллионов квадратных метров.[14]

2.2 Краткая характеристика и социально-экономическое  положение в рЕГИОНЕ

Саратовская область расположена на юго-востоке европейской части Российской Федерации, в северной части Нижнего Поволжья. На севере она граничит с Пензенской и Ульяновской области, на северо-востоке- с Самарской, на востоке- с Оренбургской, на юго-востоке- с Уральской областью, Казахстаном, на юге- с Волгоградской и на западе- с Воронежской и Тамбовской областями.

Площадь области 100,2 тысячи квадратных километров. На этой территории могут разместиться Бельгия, Албания и Швейцария, вместе взятые. Область расположена между 500 и 530 северной широты. С запада на восток территория ее между 420 и 510 восточной долготы вытянута на 575 километров. От областного центра- города Саратова- до столицы нашей Родины Москвы 858 километров.

Большая часть территории лежит в степной зоне, с севера на юг область пересекается рекой Волгой, которая связывает нашу область с северными лесными районами, а также с Каспийским, Азовским и Черным морями и южными районами России, примыкающими к этим морям. Кроме того, через Волго-Балт и другие каналы наша область связана с Балтийским и Белым морями, с Онежским озером и реками Юга и Севера.

Железнодорожные пути соединяют область с промышленным центром и лесным Севером, с Уралом и Сибирью, с Кавказом и Средней Азией. Через область проходит газопровод Средняя Азия- Центр.

Таким образом, географическое положение области довольно благоприятно для развития хозяйства и связей с другими районами.

2.2.1 Географическое положение

Находится в северо-западной части города и граничит на юге с районом.

Площадь района составляет 119,8 км². Население района на 1 января 2013 года составило 270,8 тыс. чел. Промышленный центр города (наряду с Заводским районом).

В районе расположено 68 крупных и средних промышленных предприятий, 70 % которых работают рентабельно. Пять предприятий района являются членами областного «Клуба миллиардеров» (предприятия, чья годовая выручка превышает 1 млрд рублей)..

Число предприятий и организаций — всего — 5514 единиц. В том числе:

• федеральной собственности — 63
• собственности субъектов РФ −30
• муниципальной собственности — 165
• собственность общественных объединений — 192
• частная собственность — 3952
• собственность потребкооперации — 2
• иностранная — 2
• совместная российская и иностранная — 18
• смешанная — 79

В районе 4 дворца культуры, 11 музыкальных школ, 13 библиотек. Действует городской муниципальный театр «Русская комедия». Имеется 1 кинотеатр («Саратов»).

В районе 24 учреждения здравоохранения, находится современный реабилитационный центр областного госпиталя ветеранов войны и труда.

Уникальное предприятие — ипподром. В конюшнях ипподрома содержат более 200 голов орловских, русских, американских рысаков. Их поставляет Еланский конный завод Самойловского района, Петровский конный завод, фермы Марксовского района.

2.2.2 Производственно-экономическая характеристика

В районе расположено 68 крупных и средних промышленных предприятий, 70 % которых работают рентабельно. Пять предприятий района являются членами областного «Клуба миллиардеров» (предприятия, чья годовая выручка превышает 1 млрд. рублей). Это:

1. ОАО Саратовстройстекло - один из лидеров отечественной стекольной индустрии, на территории, площадью 50 гектаров расположены просторные цеха, оснащенные современной передовой техникой. Использование более новых и прогрессивных технологий позволили саратовским стеклоделам - одними из первых и одними из немногих в стране перейти на выпуск листового стекла флоат-способом. Стекло толщиной от 3 до 12 миллиметров соответствует высшим международным стандартам.[13]
2. ОАО «Жировой комбинат» г. – входит в 3-ку крупнейших предприятий масложировой отрасли РФ и является одним из самых динамично развивающихся предприятий области. Предприятие производит промышленные жиры и маргарины с различной спецификой применения, а также фасованный (потребительский) маргарин и майонез. Помимо пищевой продукции, комбинат также производит продукцию технического назначения: хозяйственное мыло 65 %  и 70 % жирности и саломасы различных марок
3. ОАО «НПП „Контакт”» - одно из крупнейших предприятий электронной промышленности России, специализирующееся на выпуске мощных вакуумных электронных приборов для радиовещания, телевидения, дальней космической и спутниковой связи, радиолокации, ускорительной техники.
4. ООО «Газпром трансгаз» - обслуживает более 7 тыс. км магистральных газопроводов и отводов, 6 автомобильных газонаполнительных компрессорных станций, имеет в своем составе 11 линейно-производственных управлений, 37 компрессорных цехов, 228 газоперекачивающих агрегатов суммарной мощностью более 1,6 млн. кВт. 212 газораспределительных станций ООО «Газпром трансгаз » обеспечивают газом потребителей Саратовской, частично Тамбовской и  Оборот организаций без субъектов малого предпринимательства города в январе-июле 2013 года составил 236,5 млрд. руб., и 106,9% по отношению к январю-июлю 2012 года.

Индекс промышленного производства по основным видам деятельности по крупным и средним организациям в январе-июле 2013 года по сравнению с аналогичным периодом 2012 года составил 99,4%, в том числе: добыча полезных ископаемых – 99,4%, обрабатывающие производства – 95,9%, производство и распределение электроэнергии, газа и воды – 99,3%.

Объем отгруженных товаров собственного производства, выполненных работ и услуг крупных и средних организаций по чистым видам деятельности (добыча полезных ископаемых, обрабатывающие производства, производство и распределение электроэнергии, газа и воды) в январе-июле 2013 года составил 69,4 млрд. руб.

2.2.3 Анализ строительного комплекса

В настоящее время на территории г. Балаково застраиваются территории.

ЖК «Гвардейцы» находится в благоприятной экологической зоне 
(чистый воздух, красота и спокойствие природы, исключительные комфорт и безопасность). Квартиры с очень удобной планировкой, есть возможность перепланировки. Комнаты удобной формы, кухни до 17 кв. м., имеются лоджии и балконы. Данный комплекс жилых домов граничит с открытой автостоянкой, на которой жители дома  могут разместить свои автомобили. Кроме того, проектом предусмотрены парковочные места непосредственно вблизи домов.

ЖК «Олимпийский» - это современный жилой комплекс в микрорайоне №1 Ленинского района Саратова. Он состоит из пяти панельных и кирпичных 10-ти этажных домов, строящихся по индивидуальному проекту с применением высококачественных материалов и неординарных архитектурных решений. Прекрасная транспортная доступность, развитая инфраструктура, близость центральной части города, выгодно отличают данный комплекс от других объектов города.

2.2.4 Уровень  жизни населения

Общая численность населения составляет 72,6 тыс. человек. По отношению к численности жителей всего города это составляет 9%.

В январе-мае 2014 года рождаемость в городе в сравнении с январем-маем 2013 года увеличилась на 5% и составила 10,6 человека на 1000 жителей (в среднем по области – 11,2). Смертность уменьшилась на 6,2% и составила 13,6 человека на 1000 населения (в среднем по области – 14,5). Число умерших в 1,3 раза превысило число родившихся. Естественная убыль населения уменьшилась на 31,8% и составила 3 человека на 1000 населения (в среднем по области – 3,3).

Средняя номинальная заработная плата (без выплат социального характера) по городу в мае 2014 года по полному кругу организаций, составила 25232,4 руб., по сравнению с маем 2013 года увеличилась на 10,6%,  по сравнению с апрелем 2014 г. снизилась – на 0,1%. 

3 Описание  объекта оценки

1. анализ местоположения объекта недвижимости

3.1.1 Характеристика местоположния объекта

Объектом оценки является 2-х комнатная квартира, расположенная на 4-м этаже 19-ти этажного жилого дома, находящаяся по адресу: г. Балаково

Жилой дом располагается в пределах пешей доступности (менее 100 м) от остановки общественного транспорта.

В непосредственной близости от объекта оценки расположены такие организации как: аптеки, автостоянки, общеобразовательное учреждение, дошкольное учреждение, предполагается строительство стадиона.

Детская площадка обустроена. Двор оборудован парковкой.

Сведений о наличии дома, расположенного по адресу: г. Балаково в планах на снос, реконструкцию с отселением жильцов не имеется.

Состояние прилегающей территории хорошее.

3.1.2 Общая характеристика здания

  Общая характеристика здания представлена в Таблице 1

Таблица 1 Общая характеристика здания