Министерство  образования и науки Российской Федерации 

       Федеральное государственное бюджетное образовательное

       Учреждение высшего профессионального образования

       «Тульский государственный университет» 

       Кафедра «Финансы и менеджмент» 
 

       ОЦЕНКА  БИЗНЕСА 

       КУРСОВАЯ  РАБОТА

       на  тему:

       «Оценка недвижимости» 
 
 
 

       Выполнила: студентка гр. 720181

             Борисова М. А.

       Руководитель  работы: Заведующий кафедрой,

              канд. эк. наук, профессор

             Фёдорова Т. А. 
 
 
 
 

       Тула 2011

ВВЕДЕНИЕ.

       Недвижимое  имущество в нашей стране находится  в свободном гражданском обороте  и является объектом различных сделок, что порождает потребность в  оценке его стоимости. Оценка недвижимости является одним из самых востребованных видов оценки и включает в себя определение стоимости права  собственности или иных прав, например, права аренды, права пользования  и т.д. в отношении различных  объектов недвижимости. Недвижимость, как объект оценки - это, прежде всего, земля, как физический объект и все, что с ней прочно связано. Необходимо учитывать, что рыночная стоимость  земельного участка изменяется во времени  и оценка земли всегда проводится по состоянию на конкретную дату, при  этом, при изменении целевого назначения участка, рыночная стоимость также  изменяется.

       Оценка  рыночной стоимости – итоговое значение рыночной стоимости имущественных  прав на оцениваемый актив как  наиболее вероятного значения цены.

       Смысл оценки состоит в том, чтобы показать реальную стоимость объекта. Ведь цена объектов недвижимости может вырасти  или упасть в зависимости от различных  условий и обстоятельств рынка.

       Оценка  объектов недвижимости и определение  рыночной стоимости играет важную роль в настоящее время. Недвижимость заняла одно из важных мест в жизни  человека, как место проживания, так и вложение капитала. Люди, не имеющие собственного жилья, стремятся  его приобрести, а тот, у кого уже  оно есть, и кто имеет достаточно средств на его приобретение, желает проживать в более комфортных условиях, и покупает более дорогое  и современное жилье. Так как  рынок жилья сейчас очень развит, то без оценки и стоимости недвижимости невозможно совершить практически  ни одной операции. 

Описание  цели оценки.

       Цель  оценки. Целью большинства оценок является расчёт рыночной стоимости имущества на определённую дату. Эта стоимость может быть использована при заключении сделок по купле-продаже недвижимости. Этот вид стоимости используется наиболее часто, однако существует и целый ряд других видов стоимости, такие как страховая, инвестиционная, стоимость частичных имущественных прав, ликвидационная, восстановительная и т.п., для определения которых в настоящее время прибегают к услугам оценщиков.

       Целью же моей курсовой работы является определение  рыночной стоимости объекта оценки тремя основными методами: затратным  методом, методом сравнительного анализа  продаж, методом оценки доходности.

       Рыночная  стоимость  - наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

• одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;
• стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
• объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;
• цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;
• платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

       Возможность отчуждения на открытом рынке означает, что объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной  оферты, типичной для аналогичных  объектов, при этом срок экспозиции объекта на рынке должен быть достаточным  для привлечения внимания достаточного числа потенциальных покупателей.

       Разумность  действий сторон сделки означает, что  цена сделки - наибольшая из достижимых по разумным соображениям цен для  продавца и наименьшая из достижимых по разумным соображениям цен для  покупателя.

       Полнота располагаемой информации означает, что стороны сделки в достаточной  степени информированы о предмете сделки, действуют, стремясь достичь  условий сделки, наилучших с точки  зрения каждой из сторон, в соответствии с полным объемом информации о  состоянии рынка и объекте  оценки, доступным на дату оценки.

       Отсутствие  чрезвычайных обстоятельств означает, что у каждой из сторон сделки имеются  мотивы для совершения сделки, при  этом в отношении сторон нет принуждения  совершить сделку.¹

Описание  объекта оценки.

       Таблица 1 - Основные факты и выводы.

       История создания и развития объекта оценки.

       Название: квартира № 20 в многоквартирном четырехэтажном доме № 14 по улице Курковая.

       Расположение: Зареченский район города Тулы.

       Описание: 4-ёх этажный 60-квартирный кирпичный жилой дом типа «Хрущёвка».

       Высота  потолков: 2,55 м.

       Технические помещения: подвал и чердак для размещения инженерных коммуникаций

       Лифты: отсутствуют.

       Строительные  конструкции: наружные и внутренние стены – кирпичные – 880мм + отделочные слои;

       Перегородки – гипсолитовые – 250 мм.

       Вентиляция: естественная и вытяжная на кухне и в санузле.

       Мусороудаление: отсутствует. 

       Внешнее фото дома!!!!

Среда местоположения объекта  оценки.

       Таблица 2 - Местоположение (окружение) объекта оценки.

       Рисунок 2. Местоположение объекта  на карте.

Описание  основных параметров здания.

       Техническое обследование произведено с целью  определения фактического состояния  основных элементов строительных конструкций  объекта оценки. Использованы результаты визуального технического осмотра  и данные, предоставленные заказчиком. 

       Таблица 3 – Данные, предоставленные  заказчиком.

       Объект  представляет собой однокомнатную  квартиру, площадь квартиры – 30,6 м², высота потолков составляет 2,55 м. Таким образом, общий объем квартиры составляет 9,18 м³. Фотографии объекта оценки представлены в Приложении 1.

       Таблица 4 – Описание оцениваемой  квартиры.

     Описание  технического состояния  основных элементов  здания.

• Фундаменты. Вскрытие не производилось. Выпучивания кладки цоколя стен не обнаружено. Состояние хорошее.
• Стены наружные и перегородки. При осмотре существенных дефектов и повреждений стен не обнаружено. Незначительные растрескивания и выветривание раствора из швов. Состояние наружных и внутренних стен можно охарактеризовать как хорошее.
• Перекрытия. При осмотре трещин в местах примыкания к смежным конструкциям и в штукатурке потолка и иных дефектов перекрытий не обнаружено. Состояние перекрытий характеризуется как отличное.
• Крыша. При осмотре повреждений рулонного ковра не обнаружено. Состояние крыши характеризуется как хорошее.
• Полы. Следов растрескивания покрытия не обнаружено. Состояние полов характеризуется как хорошее.
• Проёмы оконные и дверные. Рассыхание оконных и дверных блоков отсутствует. Повреждения поверхностного слоя не обнаружены. Состояние проемов оценивается как отличное.
• Внутренняя и наружная отделка. Окрасочный слой в отличном состоянии, дефектов декоративных панелей не обнаружено. Общее состояние характеризуется как отличное.
• Инженерное обеспечение. На момент осмотра все инженерные системы находились в исправном состоянии и не требуют ремонта или замены. Состояние можно оценить как отличное.

Анализ  наилучшего и наиболее эффективного использования.

       Согласно  ст. 10 ФСО-1 «При определении наиболее эффективного использования объекта  оценки определяется использование  объекта оценки, при котором его  стоимость будет наибольшей».

       Часто это требование стандартов трактуется оценщиками, как необходимость проведения неких расчётов, напоминающих краткие  инвестиционные проекты. Вместе с тем, необходимо учитывать, что с точки  зрения рынка варианты использования  имущества, предусматривающие его  реконструкцию, заведомо проигрывают  по сравнению с вариантами, не предусматривающими реконструкцию. Исключением из этого  правила могут быть лишь обстоятельства изменяющегося отношения субъектов  рынка к объекту оценки.

       В случае квартир, расположенных в  многоэтажных жилых домах спектр возможного использования вполне определён.

       Например, квартиры на первых этажах жилых многоэтажных домов на так называемой «красной линии» рассматриваются рынком, как  будущие торговые и офисные помещения. Такие помещения можно создать, проведя изменения целевого назначения жилых квартир, путём их перевода в нежилые помещения. Речь в этом случае, однако, не идёт о расчётах реализуемой  стоимости, поскольку в условиях обычной неопределённости инвестирования такие расчёты не могут быть достаточно убедительны. Речь идёт лишь о выявлении  мнения рынка, сделки на котором показывают, как используются рынком аналоги  объекта оценки.

       В случае отсутствия ярко выраженных изменений  мнений субъектов на рынке, анализ наилучшего использования подразумевает учёт:

• юридических организаций (установленное назначение объекта);
• экономической возможности (существующее использование и использование, возможное без существующих затрат);
• эффективности использования (взгляд на объект субъектов рынка).

       В простых случаях, когда мнение рынка  и текущее использование совпадает, а установленное (паспортное) назначение объекта не является строгим, тогда  текущее использование и является, по мнению рынка, наилучшим.

       В таблице показан итоговый анализ наиболее эффективного использования  объекта оценки по выявленным критериям.

       Таблица 5 – Анализ наилучшего использования объекта  оценки.

Определение стоимости объекта  оценки.

       При определении стоимости объектов оценки в соответствии с требованиями Стандартов, обязательных к применению субъектами оценочной деятельности используют 3 основных подхода³:

• Доходный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки.
• Затратный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учётом износа и устареваний. Затратами на воспроизводства объекта оценки являются затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта материалов и технологий. Затратами на замещение объекта оценки являются затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки.
• Сравнительный подход — совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами — аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. ⁴

Расчёт  рыночной стоимости  объекта недвижимости сравнительным подходом.

       Основные  этапы оценки сравнительным подходом:

1. Изучают состояние и тенденции развития рынка оцениваемого объекта и особенно того сегмента, к которому принадлежит данный объект. Выявляются объекты, наиболее сопоставимые с оцениваемым, проданные или выставленные на продажу относительно недавно.
2. Соберается и проверяется информация по объектам-аналогам; анализируется собранная информация и каждый объект-аналог сравнивается с оцениваемым объектом.
3. На выделенные различия в ценообразующих характеристиках сравниваемых объектов вносятся поправки и цены продаж сопоставимых аналогов.
4. Согласовываются скорректированные цены объектов-аналогов и выводится итоговая величина рыночной стоимости объекта недвижимости на основе сравнительного подхода.

       Обоснование выбора единицы сравнения.

       Типичными единицами сравнения для рынка  недвижимости являются:

• единица площади;
• единица объёма;
• квартира;
• комната и т.д.

       Выбор единицы сравнения определяется, как правило, типом недвижимости. При оценке квартир в качестве единицы сравнения используется единица площади. Единицы сравнения  используются для того, чтобы сделать  удобной процедуру сравнения  оцениваемого объекта и его аналогов. Гораздо проще ориентироваться  в стоимости, имея информацию о цене за квадратный метр, чем информацию о стоимости объекта в целом. Таким образом. В дальнейших расчётах для определения рыночной стоимости  объекта в целом в качестве единицы сравнения использовалась единица площади (1 кв. м.).