Оценка недвижимости. 24

Федеральное агентство железнодорожного  транспорта России

Министерство  путей сообщения РФ

Иркутский государственный университет путей  сообщения 

Кафедра «ИППЖД и УН» 

Курсовая  работа

по дисциплине «Оценка недвижимости» 

     Выполнил:

     студент 5 курса

     группы УН-07-1

     Процак Е.А.  

     Проверил:

     Галеева Ю.А. 
 
 

Иркутск, 2011г.

Содержание

Введение…………………………………………………………………………...3

1. Описание объекта оценки………………………………………………….5
2. Анализ рынка складской недвижимости Московского региона………..6
3. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования

объекта оценки……………………………………………………………13

4. Определение стоимости здания различными подходами……………...14
1. Затратный подход………………………………………………………...14
2. Сравнительный подход…………………………………………………..22
3. Доходный подход………………………………………………………27
5. Сведение стоимостных показателей в итоговую оценку

стоимостей  недвижимости………………………………………………….30

Заключение……………………………………………………………………….31

Список  литературы………………………………………………………………32

    Введение.

    Оценка  – процесс определения стоимости  объекта оценки на определенную дату в соответствии с действующим  законодательством и стандартами  оценки, который включает в себя сбор и анализ необходимых данных для проведения оценки.

    Цель  и задача настоящей оценки состоит  в определении рыночной стоимости  объекта для обеспечения кредита долей имущества.

    Рыночная  стоимость – наиболее вероятная  цена, по которой объект оценки может  быть отчужден на открытом рынке в  условиях конкуренции, когда стороны  сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а  на величине сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

• Одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект, а другая сторона не обязана принимать исполнение.
• Обе стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах.
• Объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки.
• Платеж за объект оценки выражен в денежной форме.
• Цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки, и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было.

    Оценка  объекта произведена по состоянию  на  15 декабря 2011 года.

    Оцениваемые права

    Данный  объект находится у владельца  на праве собственности.

    Право собственности означает (Гражданский кодекс РФ, часть 1, ст. 209) осуществление собственником комплекса прав, включая права владения, распоряжения и пользования имуществом. Собственник имеет право по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам, и не нарушающие права и интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

    Процесс оценки начинается с общего осмотра местоположения объекта, а так же описания помещений, их состояния, и выделения особенностей оцениваемого объекта. Далее проводится анализ соответствующего сегмента рынка недвижимости и заключение о варианте наилучшего и наиболее эффективного использования.

          Следующий этап оценки – определение стоимости. Определение стоимости осуществляется с учетом всех факторов, существенно влияющих как на рынок недвижимости в целом, так и на ценность рассматриваемого объекта недвижимости. При определении стоимости обычно используют три основных подхода:

• Сравнительный подход;
• Доходный подход;
• Затратный подход.

    Каждый из этих подходов приводит к получению различных ценовых значений объектов недвижимости. Заключительным этапом процесса оценки является сравнение результатов, полученных с помощью указанных походов, и сведение итоговых оценок к единой стоимости объекта с учетом слабых и сильных сторон каждого подхода. Таким образом, устанавливается окончательная оценка стоимости объекта недвижимости. 

1. Описание  объекта оценки.

2. Анализ  рынка складской недвижимости Московского региона.

Основные  события и тенденции

• Рынок складской недвижимости Московского региона демонстрирует положительную динамику. Спрос со стороны арендаторов продолжает расти, девелоперы отвечают на увеличивающийся спрос новыми планами строительства складских проектов, а также повышением ставок аренды в существующих логистических комплексах.
• Одними из крупнейших потребителей складских площадей являются сетевые торговые операторы, многие из которых в начале года заявили о планах агрессивного развития.
• Повышение уверенности инвесторов в спросе на складские площади привело к активизации инвестиционного спроса на рынке складов, в том числе со стороны западных игроков. С начала года стало известно о нескольких крупных инвестиционных сделках на рынке складской недвижимости. Одна из структур группы БИН приобрела комплекс «Северное Домодедово» (560 тыс. кв. м) у «Евразии Логистик».  Чешский фонд PPF совместно с гендиректором  Giffels Management Russia Крисом ван Ритом  и его партнерами выкупили индустриальный парк «Южные ворота» (76,5 кв.м. складов и 88 Га земли). Американский фонд Hines Global REIT купил складской комплекс в Химках (75 тыс.кв.  м) у AIG European Real Estate Partners, а также ведет переговоры о приобретении комплекса PNK-Чехов площадью более 390 тыс. кв.м.

Предложение

    К концу первого полугодия 2011 г. в  Московском регионе насчитывалось  около 4,6 млн кв. м складских площадей класса А. Совокупная площадь складов класса В может превышать 4 млн кв.м.

    В первом полугодии 2011 г. было введено  в эксплуатацию около 90 тыс. кв.м  складских площадей (классы А и В). Предложение пополнялось в основном за счет небольших проектов, реализуемых несетевыми девелоперами складов. 

    На  второе полугодие запланировано  завершение около 250 тыс. кв. м складских  площадей, при этом можно ожидать, что ввод некоторых из заявленных проектов может быть перенесен на 2012 г. Прирост предложения по итогам года едва ли  превысит 300 тыс. кв.м складских площадей, что на 23% меньше, чем было построено в 2010 г. и более, чем в 2,5 раза меньше прирост предложения 2009 г.

    На  складском рынке Московского  региона продолжается замедление прироста предложения качественных складов: количество возобновленных после кризиса  объектов сокращается, а новые складские  комплексы, строительство которых  началось после прохождения кризисного периода, еще не начали выходить на рынок.

    Тем не менее, со 2 полугодия 2010 г. девелоперы начали заявлять о новых планах строительства, и их активность принесет результат уже в 2012 г.: количество запланированных на 2012 г. превышает 900 тыс. кв.м.

    Важно отметить, что при анализе рынка  складских помещений – строящихся и существующих – остается в стороне  значительный объем площадей. Это  здания советской постройки –  отдельно стоящие или в составе  промпредприятий, которые после  проведенной реконструкции могут  быть отнесены к классу В. Многие из таких объектов не выходят на открытый рынок и не попадают в поле зрения консультантов и  аналитиков. Тем  не менее, это значительная доля рынка (по нашим оценкам, более 2 млн кв.м), постоянно пополняющаяся за счет реконструируемых собственниками объектов.

    Примеры крупных строящихся складских комплексов, Московский регион

    Спрос

    Во  втором квартале 2011 г. отмечено значительное увеличение спроса на складские площади. Зафиксированный объем арендованных и купленных площадей достиг 400 тыс. кв.м – самый высокий квартальный показатель за всю пост-кризисную историю рынка складов.

    За  первые 6 месяцев 2011 г. стало известно о поглощении около 550 тыс. кв.м. Для  сравнения, в первом полугодии 2010 г. было арендовано и куплено чуть больше 500 тыс. кв.м, за аналогичный период 2009 г. – 220 тыс. кв.м.

    Объем поглощения на складском рынке по итогам 2011 г. обещает превысить показатель 2010 г. В случае отсутствия значительных макроэкономических потрясений объем арендованных и купленных складских площадей по итогам 2011 г. превысит 900тыскв.м .

    Динамика  поглощения складских площадей

    Более половины структуры спроса на складские  площади формируют сетевые торговые операторы (33% в общем объеме арендованных и купленных площадей) и логистические  компании (20%).

    Также значимыми участниками складского рынка являются дистрибьюторы непродовольственных  товаров (14%) и производители алкогольной  продукции (9%).

    Структура спроса по профилю арендаторов, 1 полугодие 2011 г., кв.м.

    Запросы арендаторов продолжают расти: увеличивается  количество заявок на крупные (более 10 тыс. кв.м) площади, доля сделок с такими блоками в первом полугодии составила 36% в общем количестве сделок аренды и приобретения складских площадей (в 2010 г. – 27%, в 2009 – 22% от общего количества сделок).

    При этом стоит отметить снижение количества сделок площадью более 20 тыс. кв. м: в 1 полугодии 2011 г. стало известно всего о 4 таких  сделках (за аналогичный период 2010 года было заключено не менее 10 сделок аренды помещений площадью более 20 тыс. кв.м). Сокращение количества таких крупных  транзакций можно объяснить как  насыщением отложенного спроса со стороны  крупных компаний, так и нехваткой  готовых помещений требуемой  площади.

    Структура спроса по размеру склада (по количеству сделок)

    В 2011 г. практически во всех сегментах рынка коммерческой недвижимости, обусловило дальнейшее снижение доли вакантных площадей в складских комплексах.

    На  середину 2011 г. этот показатель для  складов класса А не превышал 3%, в классе В пустовало несколько больше площадей (около 10%), при этом внутри этого подсегмента складов наблюдается значительная дифференциация показателей ввиду разнородности зданий по качеству. В наиболее качественых объектах класса В доля свободных помещений составляет не более 2 3%.

    Во  втором полугодии доля вакантных  складских площадей продолжит снижаться, в комплексах класса А к концу года будет пустовать не более 2% площадей. В результате активности арендаторов на фоне невысоких темпов прироста предложения все большее распространение будет приобретать возвращающаяся на рынок практика предварительных соглашений аренды.

    Вакантные площади

    Превышение  объемов поглощения над количеством  вводимых площадей, наблюдаемое в 2011 г. практически во всех сегментах  рынка коммерческой недвижимости, обусловило дальнейшее снижение доли вакантных  площадей в складских комплексах.

    На  середину 2011 г. этот показатель для  складов класса А не превышал 3%, в классе В пустовало несколько больше площадей (около 10%), при этом внутри этого подсегмента складов наблюдается значительная дифференциация показателей ввиду разнородности зданий по качеству. В наиболее качественных объектах класса В доля свободных помещений составляет не более 2 3%.

    Во  втором полугодии доля вакантных  складских площадей продолжит снижаться, в комплексах класса А к концу года будет пустовать не более 2% площадей. В результате активности арендаторов на фоне невысоких темпов прироста предложения все большее распространение будет приобретать возвращающаяся на рынок практика предварительных соглашений аренды.

    Ставки 

    Стоимость аренды складских площадей продолжает увеличиваться под давлением  растущего спроса. Заявляемая собственниками максимальная ставка аренды склада к  середине 2011 г. достигла $135 за кв.м в год для класса А, средняя ставка аренды в этом классе составляет около $125 за кв.м в год.

    Ставки  аренды для складов класса В варьируются в широких диапазонах в зависимости от качества здания. Кроме того, для складов класса В принято указывать ставку в формате «все включено», т.е. с учетом НДС и эксплуатационных расходов. Базовая арендная ставка для складов класса В сравнима со стоимостью аренды склада класса А. Готовность  арендаторов платить высокую ставку за склад более низкого класса связана со следующими факторами:

• Больший выбор помещений класса В, в том числе по местоположению и размеру склада;
• Более «мягкие» условия договоров аренды складов класса В;
• Минимальные депозиты и штрафные санкции, или их полное отсутствие;
• Возможность заключить краткосрочный договор аренды, и др.

    С середины 2010 г. ставки аренды качественных складов выросли на 9-10%. До конца  года максимальная ставка, заявляемая собственниками, может превысить $140/кв м/год, средняя по рынку ставка аренды достигнет $135/кв. м/год. С выходом на рынок новых проектов в 2012 г., рост ставок аренды замедлится.

3. Анализ  наилучшего и наиболее эффективного использования объекта оценки.

      Понятие "Наилучшее и наиболее эффективное  использование", применяемое в  данной работе, подразумевает такое использование, которое из всех разумно возможных, физически осуществимых, финансово-приемлемых, должным образом обеспеченных и юридически допустимых видов использования имеет своим результатом максимально высокую текущую стоимость объекта.

      Анализ  наилучшего и наиболее эффективного использования выполняется путем  проверки соответствия рассматриваемых  вариантов использования следующим  критериям.

      Законодательная разрешенность: оцениваемое здание не нарушает действующие нормы и правила.

      Физическая  осуществимость: физически осуществимо значительное количество вариантов использования данного объекта оценки. Сравнительные предпочтения для использования оцениваемого объекта, могут быть определены следующим образом:

      - Офисное помещение;

      - Производственное помещение.

      Экономическая целесообразность:

Таблица 3 – Сравнение ставки арендной платы

      Использование под складское помещение является более эффективным, так как конструктивные особенности здания подходят для складирования.

      Использование под офисы требует проведения работ по перепланировке, арендная плата за офисное помещение ниже и является не рентабельным наличие таких больших площадей под офисы в отдаленном районе города, а использование как производственное помещение не целесообразно из за не достаточной площади помещения

      Из  вышеперечисленных вариантов использования объекта под складское помещение может дать более высокую отдачу, ввиду вышеизложенных факторов.

4. Определение стоимости здания различными подходами.

    Традиционными подходами определения стоимости  недвижимости являются затратный, сравнительный и доходный. В рамках каждого подхода используются определенные методы расчета, в результате применения этих подходов получаются три различные величины стоимости одного и того же объекта, на основании которых определяется итоговая величина стоимости.

    4.1.  Затратный подход.

    Затратный подход основан на определении стоимости  недвижимости исходя из стоимости земельного участка и затрат на возведение имеющихся на нем улучшений за вычетом накопленного износа. Основная расчетная формула: 

    - стоимость объекта недвижимости, определенная в рамках затратного подхода, тыс. р.

    - стоимость земельного  участка, тыс. р.

    - стоимость нового  строительства здания, тыс. р.

    - накопленный зданием  износ, тыс. р.

    Для оценки стоимости земельного участка  используется метод, прямого сравнения  продаж. Но по своей сути, данный метод  относится к сравнительному подходу, однако его расчетные модели используются и в других подходах. В частности, в рамках затратного подхода необходимо оценить величину затрат, необходимых на приобретение земельного участка под строительство. Для этого анализируются цены аналогичных участков. При этом имеющиеся различия между сравниваемыми объектами корректируются путем введения соответствующих поправок.

    Начальным этапом метода прямого сравнения  продаж является изучение рынка и  сбор информации об объектах-аналогах, т.е. таких объектах, которые схожи  с оцениваемым объектом. Данные о  проданных на рынке аналогах приведены таблице 4. 

    Таблица 4 – Данные о продажах земельного участка.

    * - сделка между партнерами по  бизнесу.

    ** - приобретение соседнего участка  для расширения существующего.

    Единицей  сравнения в работе будет цена 1 м².

    Далее вносим процентные поправки, основное правило внесения поправок: если оцениваемый  объект лучше сопоставимого аналога, то к цене последнего вносится повышающий коэффициент, если хуже - понижающий коэффициент.

     При внесении поправок корректировкам подвергается каждая отличающаяся характеристика - элемент сравнения.

       Элементы сравнения принято делить  на две группы. Первая группа-элементы, относящиеся к условиям сделки и состоянию рынка (поправки проводятся путем применения каждой последующей поправки к предыдущему результату скорректированной пены). Первая группа включает в себя: состав передаваемых прав собственности, условия финансирования сделки, условия продажи и время продажи.

     Вторая  группа - элементы, относящиеся непосредственно  к объекту недвижимости (производятся путем применения поправок каждого  элемента к результату, полученному  после корректировки на условия рынка, в произвольном порядке). Состав второй группы: местоположение, физические и экономические характеристики, дополнительные компоненты.

     Расчет  скорректированных цен земельных участков представлен в таблице 5. 

     Таблица 5 – Расчет скорректированных цен земельных участков.

     Для вывода о стоимости земельного участка  необходимо провести согласование полученных скорректированных цен. Согласование проводится в соответствии с имеющимися отличиями аналогов от оцениваемого объекта.

     Суждение  о стоимости можно принять  в результате анализа четырех  показателей:

1. Среднеарифметического значения скорректированных цен:

(1,29294+1,2255+1,54+1,5548+1,4965+1,5212)/6=1,43849

2. Модальное значение:

1,53

3. Медианное значение:

1,2255; 1,29294; 1,4965; 1,5212; 1,54; 1,5548 т.е. 1,50885

4. Скорректированная цена самого похожего объекта:

1,54 

    Среднеарифметическая  стоимость 1м² равна

(1,43849+1,53+1,50885+1,54)/4=1,50443 тыс. руб,

    Стоимость нашего земельного участка площадью 5040 м² составляет 7582,33 тыс.руб.

    Следующий этап затратного подхода - расчет издержек, необходимых на воспроизводство  нового здания, являющегося точной копией оцениваемого. Один из методов  оценки стоимости нового строительства - метод укрупненных обобщенных показателей  стоимости на единицу сравнения.

    Единицей  сравнения в работе будет цена 1 м².

    Для получения стоимости нового строительства  объекта оценки величина укрупненного обобщенного показателя стоимости  умножается на количество единиц сравнения  объекта оценки.

    Расчет  величины укрупненного обобщенного  показателя стоимости сведен в таблицу 6. 

    Таблица 6 – Расчет укрупненного обобщенного показателя стоимости при строительстве здания, тыс.руб./м²