Оценка недвижимости. 11

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

СОДЕРЖАНИЕ

 

Введение…………………………………………………………………………...3

1 Теоретическая  часть…………………………………………………...................

1.1 Характеристика  групп объектов недвижимости……………………………..

1.2 Характеристика  основных подходов к оценке  недвижимости……………...

2 Определение  стоимости объекта оценки………………………………………

2.1 Общие  сведения………………………………………………………………..

2.2 Сведения  об объекте оценки…………………………………………………..

2.3 Анализ  рынка недвижимости…………………………………………………

2.4 Анализ  наилучшего и наиболее эффективного  использования……………

2.5 Определение  подходов и выбор методов оценки  объекта оценки………….

2.6 Обоснование  отказа от использования затратного  подхода оценки…..…..

2.7 Обоснование  отказа от использования доходного  подхода оценки………

2.8 Определение  рыночной стоимости сравнительным  подходом……………

2.9 Согласование  результатов оценки и итоговое  заключение рыночной стоимости  объекта оценки…………………………………………………………

Список источников…………………………………………………………………

Приложение А Договор о проведении оценки…………………………………

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ВВЕДЕНИЕ

 

Среди элементов рыночной экономики особое место занимает недвижимость, которая выступает в качестве средств производства (земля, административные, производственные, складские, торговые и прочие здания и помещения, а также другие сооружения) и предмета или объекта потребления (земельные участки, жилые дома, дачи, квартиры, гаражи). Недвижимость выступает основой личного существования для граждан и служит базой для хозяйственной деятельности и развития предприятий и организаций всех форм собственности. В России происходит активное формирование и развитие рынка недвижимости и все большее число граждан, предприятий и организаций участвует в операциях с недвижимостью.

Недвижимость выступает не только в роли места проживания, но также и как объект экономических и правовых отношений. Недвижимость является главным предметом обсуждения при приватизации государственной и муниципальной собственности, при аренде нежилых помещений, при покупке и продаже жилых помещений. Появился слой новых владельцев недвижимости, как в сфере личного потребления, так и во многих сферах предпринимательской деятельности. Образовались коммерческие структуры, действующие на рынке недвижимости.

Сейчас на рынке недвижимости представлены жилые квартиры и комнаты, офисные здания и помещения, здания производственного и торгового назначения, коттеджи, дачи и сельские дома с земельными участками. Следует учитывать региональные особенности рынка недвижимости. В производственно-экономической практике экономических субъектов появляется множество случаев, когда возникает необходимость оценить рыночную стоимость имущества предприятий. Без оценки стоимости не обходится ни одна операция по купле-продаже имущества, кредитованию под залог, страхованию, разрешению имущественных споров, налогообложению.

Определение рыночной стоимости объектов недвижимости представляет собой сложный и уникальный процесс, поскольку практически невозможно найти два абсолютно идентичных объекта. Даже в том случае, когда здания построены по одному типовому проекту, но расположены на разных земельных участках, их стоимость может значительно различаться.

Целью курсовой работы является определение рыночной стоимости помещения магазина материалов для упаковки.

           Для достижения поставленной цели необходимо решить следующие задачи:

1 Исследовать теоретическую основу оценки рыночной стоимости недвижимости;

2 Дать характеристику магазина материалов для упаковки и его окружению;

3 Обосновать рыночную стоимость объекта оценки на основе общепринятых подходов.

Объект исследования - процедура определения рыночной стоимости помещения магазина материалов для упаковки.

Предмет исследования - обоснование рыночной стоимости объекта недвижимости.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

    1. ТЕОРИТИЧЕСКАЯ ЧАСТЬ
    1. Характеристика групп объектов недвижимости

 

На сегодняшний момент Гражданским кодексом Российской Федерации - определяется, что к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

Традиционно в России недвижимость делится на 3 группы: жилищный фонд, нежилой фонд, земля. Каждая из этих групп развивается самостоятельно, имеет собственную законодательную и нормативную базу (рис. 1.1).

Рис. 1.1. Основные типы недвижимости

 

Жилищный фонд – совокупность всех жилых помещений независимо от форм собственности, включая жилые дома, общежития, специализированные дома, квартиры, иные жилые помещения в других строениях, пригодные для проживания.

К нежилому фонду относятся здания, сооружения и другие объекты или их часть, расположенные на определенном земельном участке и зарегистрированные в установленном порядке. Нежилые помещения различаются по функциональному назначению на офисные, торговые, складские и производственные.

Базовый объект недвижимости – это земля, которая является местом проживания всех людей, основным фактором в любой сфере бизнеса, прямо или косвенно участвующем в производстве всех других товаров.

Наряду с делением на типы, недвижимость классифицируется по ряду признаков, что способствует более успешному исследованию рынка недвижимости и облегчает разработку и применение методов оценки различных категорий недвижимости, управления ими:

1 По характеру использования:

  1. Жилая недвижимость: дома, коттеджи, квартиры.
  2. Коммерческая недвижимость: отели, офисные помещения, магазины, рестораны, пункты сервиса.
  3. Производственная недвижимость: фабрики, заводы, склады.
  4. Сельскохозяйственная недвижимость: фермы, сады.
  5. Специальная недвижимость: школы, церкви, монастыри, больницы, ясли-сады, дома престарелых, здания правительственных и административных учреждений.

1 По целям владения:

  1. для ведения бизнеса;  
  2. для проживания владельца;  
  3. в качестве инвестиций; 
  4. в качестве товарных запасов и НЗП; 
  5. для освоения и развития;
  6. для потребления истощимых ресурсов.

2 По степени специализации:

  1. специализированная (в силу своего специального характера редко, если вообще сдается в аренду третьим лицам или продается на открытом рынке для продолжения ее существующего использования, кроме случаев, когда она реализуется как часть ее использующего бизнеса): нефтеперерабатывающие и химические заводы, электростанции; музеи, библиотеки и подобные им помещения, принадлежащие общественному сектору;
  2. неспециализированная — вся другая недвижимость, на которую существует всеобщий спрос на открытом рынке для инвестирования, использования в существующих или аналогичных целях.

3 По степени готовности к эксплуатации:

  1. введенные в эксплуатацию; 
  2. требующие реконструкции или капитального ремонта;
  3. незавершенное строительство.

4 По воспроизводимости в натуральной форме:

  1. не воспроизводимые: земельные участки, месторождения полезных ископаемых; 
  2. воспроизводимые: здания, сооружения, многолетние насаждения.

Недвижимость имеет потенциальную способность приносить доход и является довольно привлекательным направлением инвестирования.

 Формы дохода от недвижимости:

  1. будущие периодические потоки денежных средств;
  2. увеличение стоимости недвижимости за счет изменения рыночных цен, приобретения новых и развития старых объектов;
  3. доход от перепродажи объекта в конце периода владения.

 

Право собственности и другие вещные права на недвижимость, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре. В случаях, предусмотренных законом, наряду с государственной регистрацией может осуществляться специальная регистрация или учет отдельных видов недвижимости.

Право собственности – это совокупность юридических норм, закрепляющих и охраняющих принадлежность материальных благ определенному субъекту.

Право собственности состоит из трех прав:

  1. владение – фактическое обладание вещью, создающее для обладателя возможность непосредственного воздействия на вещь;
  2. пользование – право потребления вещи в зависимости от ее назначения, а также получения доходов, приносимых вещью;
  3. распоряжение – определение юридической судьбы вещи путем осуществления динамики имущественных отношений.

Субъектами права собственности могут быть:

- частные лица (юридические и физические);

-государство;

- местное управление (муниципальные  образования).

 

          Операция (сделка) – это действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. Цель любой сделки – приобретение права собственности или права пользования имуществом.

Действительность сделки определяется через совокупность следующих условий:

    1. законность содержания;
    2. правоспособность и дееспособность физических и юридических лиц, совершающих сделку;
    3. соответствие воли и волеизъявления участников сделки;
    4. соблюдение формы сделки.

        

 Виды операций (сделок) с недвижимостью:

  1. Купля-продажа - при этой сделке заключается письменный договор купли-продажи объекта недвижимости. По этому договору продавец обязуется передать объект недвижимости в собственность покупателя, а покупатель обязуется принять этот объект и уплатить за него определенную цену. Договор купли продажи объекта недвижимости подлежит обязательной государственной регистрации.
  2. Мена – в этой сделке каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороне один объект в обмен на другой. При этом права собственности на объекты недвижимости передаются сторонам одновременно, при выполнении обеими передачи недвижимого имущества.
  3. Дарение - в сделке дарения даритель безвозмездно передает или обязуется передать одаряемому:

- объект недвижимости в собственность;

-  имущественное право к себе или третьему лицу;

-либо освобождает или обязуется освободить одаряемого от имущественных обязанностей.

     4) Рента – в этом виде сделки получатель ренты – собственник объекта недвижимости передает объект в собственность плательщику ренты, который, в свою очередь, обязуется в обмен на полученный объект периодически выплачивать получателю ренты определенную сумму либо предоставлять средства на его содержание в иной форме.

Рента имеет несколько подвидов:

- постоянная – выплачивается бессрочно;

- пожизненная – выплачивается в течение жизни получателя ренты;

- пожизненное содержание с иждивением.

     5) Аренда - при аренде объекта арендодатель обязуется предоставить арендатору объект недвижимости за арендную плату во временное владение и пользование. Передача объекта недвижимости другому собственнику не влечет за собой прекращение договора аренды, если этого не желает арендатор. Письменная форма договора аренды и его регистрация обязательны.

Перечень существующих правоустанавливающих документов на недвижимое имущество:

1. Договор о передаче  квартиры в собственность.

2. По нежилым помещениям — план приватизации, с приложением пообъектного перечня приватизируемого имущества.

3. Решение суда о признании  прав собственности на объект  недвижимости.

4. Решение арбитражного  суда  о признании права собственности на объект недвижимости.

5. Свидетельство о праве  на наследство по закону.

6. Свидетельство о праве  на наследство по завещанию.

7. Договор купли-продажи  квартиры.

8. Договор купли-продажи  комнаты в коммунальной квартире.

9. Договор купли-продажи  доли в праве общей долевой  собственности на квартиру.

10. Договор купли-продажи  квартиры с рассрочкой платежа.

11. Договор купли-продажи  жилого дома со строениями.

12. Договор купли-продажи  земельного участка.

13. Договор купли-продажи земельного участка с жилым домом.

14. Договор купли-продажи  земельного участка с недостроенным  жилым домом.

15. Договор купли-продажи  земельного участка с садовым  домиком.

16. Договор купли-продажи  доли в праве общей долевой  собственности на жилой дом  со строениями.

17. Договор купли-продажи  части жилого дома.

18. Договор купли-продажи  жилого дома с рассрочкой платежа.

19. Договор купли-продажи  нежилого помещения.

20. Договор купли-продажи  гаража.

21. Договор купли-продажи  незавершенного объекта строительства.

22. Договор дарения квартиры.

23. Договор дарения комнаты  в коммунальной квартире.

24. Договор дарения доли  в праве общей долевой собственности  на квартиру.

25. Договор дарения жилого  дома со строениями.

26. Договор дарения доли  в праве общей долевой собственности  на жилой дом со строениями.

27. Договор дарения части  жилого дома.

28. Договор дарения земельного  участка.

29. Договор мены квартир.

30. Договор мены квартиры  на жилой дом.

31. Договор мены земельных  участков.

32. Соглашение о предоставлении  отступного передачей должником  квартиры кредитору.

33. Соглашение о предоставлении  отступного передачей должником  жилого дома кредитору.

34. Соглашение о предоставлении  отступного передачей должником  нежилого помещения кредитору.

35. Договор об инвестировании  в строительство жилья.

36. Договор долевого участия  в строительстве жилого дома.

37. Договор о совместной  деятельности (договор простого  товарищества).

38. Договор об уступке  права требования.

39. Постановление главы  администрации об утверждении  акта ввода в эксплуатацию  объекта завершенного строительства.

40. Справка о полной  выплате пая в жилищно-строительном  кооперативе.

41. Справка о полной  выплате пая в гаражно-строительном  кооперативе.

42. Справка о полной  выплате пая в садовом товариществе. 

 

    1. Характеристика основных подходов к оценке недвижимости

 

В оценке недвижимости существуют три общепринятых подхода к определению стоимости: затратный, сравнительный и доходный. В каждом подходе имеются свои сложившиеся методы, приемы и процедуры. Обнаруживается концептуальное сходство подходов к оценке различных объектов собственности. В то же время вид оцениваемого объекта определяет особенности конкретных методов, вытекающие из специфических проблем оценки, присущих, как правило, только данному виду собственности.

Затратный подход к оценке недвижимой собственности основан на сопоставлении затрат по созданию объекта недвижимости со стоимостью оцениваемого или сравнимых объектов. Подход основывается на изучении возможностей инвестора в приобретении недвижимости и исходит из принципа замещения, гласящего, что покупатель, проявляя должную благоразумность, не заплатит за объект большую сумму, чем та, в которую обойдется получение соответствующего участка под застройку и возведение аналогичного по назначению и качеству объекта в обозримый период без существенных задержек.

           Сравнительный подход. Необходимой предпосылкой для применения методов сравнительного подхода является наличие информации о сделках с аналогичными объектами недвижимости (которые сопоставимы по назначению, размеру и местоположению), произошедших в сопоставимых условиях (время совершения сделки и условия финансирования сделки). Сравнительный подход базируется на трех основных принципах оценки недвижимости: спроса и предложения, замещения и вклада. На основе этих принципов оценки недвижимости в рыночном подходе используется ряд количественных и качественных методов выделения элементов сравнения и измерения корректировок рыночных данных сопоставимых объектов для моделирования стоимости оцениваемого объекта.

Доходный подход оценивает стоимость недвижимости в данный момента как текущую стоимость будущих денежных потоков, т.е. отражает:

1) качество и количество доходов, который объект недвижимости может понести в течение своего срока службы;

2) риски, характерные как для оцениваемого объекта, так и для региона.

Доходный подход используется при определении инвестиционной стоимости, поскольку потенциальный инвестор не заплатит за объект большую сумму, чем текущая стоимость будущих доходов от этого объекта. Также он используется при определении рыночной стоимости.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

    1. ОПРЕДЕЛЕНИЕ СТОИМОСТЬ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ
    1. Общие сведения

 

- основанием для проведения оценки является договор на проведение оценки. Приложение А

 

- объект оценки - помещение магазина материалов для упаковки «Фиеста», расположенный по улице Яковенко,70

 

- принадлежит ИП Петрову А.В. на праве собственности

- заказчик – ИП Петров А.В., улица Яковенко,70

- оценщик – ИП Уткина В.Н., улица 40 лет Октября, 51. Действительный Член Общероссийской организации «Российское общество оценщиков», регистрационный номер в реестре СРО: 0005827 от 25.03.2014.

Сведения о страховании ответственности: Cтраховой полис ОАО «Росстрах» №НФ-ПОО-10-00507 от 09.03.2014года, срок действия по 18.03.2018 г. Страховая сумма: 3 000 000 (Три миллиона) рублей.

- дата проведения оценки – 6.02.2015

 

- цель оценки –для продажи

 

-вид определяемой стоимости – рыночная.

 

    1. Сведения об объекте оценки

 

Объект оценки расположен в городе Канске Красноярского края. Красноярский край — субъект Российской Федерации, расположен в Сибирском федеральном округе, административный центр — Красноярск.

Численность населения Красноярского края,  по данным Красноярскстата на 1 января 2014 года, составляет 2 852 810 человек. Плотность населения составляет 1,21 чел./ кв км. Городское население составляет 76,47%. В Красноярском крае насчитывается 576 муниципальных  образований, включая 17 городских округов и 44 муниципальных района, 27 городских и 488 сельских поселений. Всего на территории края расположено более 1700 населенных пунктов.

Средняя цена 1 квадратного метра общей площади квартир на конец III квартала 2014 г. на первичном рынке жилья составила 55900 рублей, на вторичном рынке – 50314  рублей. В январе-августе 2014 г. объем денежных доходов населения сложился в размере  530,4 млрд рублей и увеличился на 1,4% по сравнению с январем-августом 2013 г. Население израсходовало средств на покупку товаров и оплату услуг 422,5 млрд рублей, что на 6,4% больше, чем в январе-августе 2013 г. Сбережения за этот период составили 32,0 млрд рублей.

           Среднемесячная номинальная начисленная заработная плата  
в августе 2014 г. составила 31294,5 рубля.

Численность экономически активного населения в III квартале 2014 г. составила по итогам обследования населения по проблемам занятости 1534,5 тыс. человек, в их числе 1452,8 тыс. человек, или 94,7% экономически активного населения были заняты в экономике, и 81,6 тыс. человек (5,3%) не имели занятия, но активно его искали.

Канск — город (с 1782) в России, административный центр Канского района Красноярского края. Образует городской округ город Канск. Население — 92 142 чел. (2014).

Подробные сведения об объекте оценки указаны в таблице 1.

 

Таблица 1 – Сведения об объекте оценки

Адрес объекта:

  

Город (область, район)

Канск, ул.Яковенко,70

Собственник (арендатор):

ИП Петров А.В.

Юридическое описание прав собственности, правоустанавливающие документы:

Полное право собственности на основании договора купли-продажи №214 от 23.03.2007, зарегистрировонного в ЕГРН №257 от 14.07.2007


 

 

 

 

Продолжение таблицы 1

Обременения

Обременения и ограничения прав на объет оценки отсутствует, объект не отчужден, в споре и под арестом не состоит

Предназначение для использования:

Офис, магазин, мастерская

Текущее использование объекта:

Магазин

Год (период) постройки

1983

Период владения

8 лет

Дата приобретения:

23.03.2007

Дата оценки:

6.02.2015

Анализ местоположения объекта

Объект расположен в районе Нефтебазы на главной дороге

Качество застройки и состояние

Сторона улицы, на которой расположен объект застроена частным сектором, а противоположная сторона застроена многоэтажными домами

Полнота застройки территории

Территория освоена полностью

Перспектива развития

Развитие территории возможно за счет сноски деревянных частных домов

Состояние окружающей среды:

  

Запыленность и загазованность

Высокая

Близость источников загрязнения

Автодорога

Уровень шума

Высокий

Интенсивность движения

Высокая

Благоустройство территории:

  

Озеленение площадки

Площадка озеленена полностью

Уличное освещение

Освещение хорошее, имеются уличные фонари

Подъездные пути

Имеются подъездные пути

Автостоянки

Имеются парковочные карманы

Транспортная доступность:

  

Удаленность от центров

Объект удален от центра

Удаленность от объектов торговли

Мало насыщен объектами торговли

Удаленность от главных автомагистралей

Расположен на главной магистрали М53

Удаленность от ж/д вокзалов и остановок общественного транспорта

Удаленность от ж/д вокзала более трех километров,

Описание земельного участка

  

Инженерное обеспечение

Центральное освещение, канализация, центральное отопление, связь, интернет.

Почвы

Объект расположен в районе твердых почв

Затопляемость

Нет угроз затопления

Площадь общая, м2

97,6


 

Продолжение таблицы 1

 

Площадь полезная, м2

68,3м2

Высота

3,08м

Строительный объем, м3

300,5

Количество этажей

5

Этаж

1

Группа капитальности

1

Строительные характеристики:

  

Фундамент

Ленточный из сборных бетонных блоков и сборных ж/б, Объект расположен вблизи

остановочного пункта маршрутных автотранспортных средств

Стены

Кирпичные

Перекрытия

Сборные железобетонные плиты

Крыша

Волнистые асбестоцементные листы по деревянным стропилам

Наружная отделка

Штукатурка, окраска

Полы

Дощатые

Окна

Деревянные

Двери

Деревянные

Внутренняя отделка

Торговый зал-стены отделаны «мокрыми» обоями с последующей окраской, окна- металлопласт;

Служебные помещения-стены оштукатурены и окрашены водоэмульсионной краской, полы- линолеум

Санузел - стены облицованы пластиковыми стеновыми панелями

Качество строительства

Хорошее

Привлекательность / внешний вид

Внешний вид привлекательный

Требуемый ремонт

Не требуется

Фактический возраст, лет

32 года

Нормативный срок службы, лет

100 лет

Остаточный срок эксплуатации объекта

68 лет

Дата проведения капитального ремонта

2007 год

Дата проведения косметического ремонта

2012 год