Оценка недвижимости. 4

<h1>

>Содержание

Введение 3

1 Теоретические  основы  рынка недвижимости 5

1.1 Общая характеристика  и структура рынка недвижимости 5

1.2 Анализ рынка недвижимости: спрос и предложение, уровень  риска 7

1.3 Общие черты и различия  в развитии рынка недвижимости 12

2 Особенности функционирования рынка недвижимости 14

3 Обзор первичного рынка   жилой недвижимости г. Астаны  20

3.1 Аналитический обзор  рынка первичного жилья г. Астаны (январь 2011 года)  20

3.2 Прогноз ситуации  на рынке жилой недвижимости  г. Астаны 21

Заключение                                                                                                                   23

Список используемых источников 25

Приложение 26

</h3>

Тема данной курсовой работы актуальна, потому что  особенности формирования рынка недвижимости, взаимозависимость развития данного рынка и других сфер экономической деятельности еще не изучены и не имеют единых устоявшихся проявлений. В казахстанских условиях формирование рынка происходит при участии государства, однако на современном этапе попытки государства оказать влияние на функционирование рынка недвижимости нередко осуществляются без учета особенностей развития национальной экономики. Это свидетельствует о недостаточной разработанности и отсутствии глубоких исследований данного вопроса в отечественной науке. В то же время от правильного определения соотношения рыночных и регулирующих элементов зависит эффективность и интенсивность обращения недвижимого имущества в производственной и потребительской сфере.

Активное формирование рынка недвижимости в Казахстане характеризуется неравномерным развитием отдельных сегментов, несовершенством законодательной базы, низкой платежеспособностью граждан и инвестиционным потенциалом юридических лиц.

Для решения  проблем, возникающих на этапе становления рынка недвижимости, необходимо готовить специалистов высшей квалификации, владеющих специальными знаниями, способствующих становлению и развитию новой области знаний со своей методологией, терминологией и приемами исследований.

Как известно цена и рынок неразделимо связаны  между собой, они дополняют и  характеризуют друг друга. Обязательным условием оценки недвижимости является учет специфики функционирования рынка недвижимости, так как состояние рынка недвижимости оказывает существенное влияние на потоки доходов, уровни риска и на возможную цену реализации объекта недвижимости в определенный момент времени в будущем, т.е. на основные данные, используемые при оценке методами доходного подхода. Учет особенностей функционирования рынка недвижимости позволит более обоснованно скорректировать данные ретроспективного периода для оценки недвижимости методами рыночного подхода. Кроме того, определение инвестиционной привлекательности недвижимости как объекта для инвестирования (если оценка заказывается потенциальным инвестором) требует обязательного учета текущего состояния рынка недвижимости и перспектив его развития в будущем.

Рынок недвижимости — это взаимосвязанная система  рыночных механизмов, обеспечивающих создание, передачу, эксплуатацию и финансирование объектов недвижимости

Целью курсовой работы является рассмотрение и исследование  процесса функционирования рынка недвижимости, выявление его основных закономерностей  и тенденций развития.

Поставленная  цель определяет основные задачи данной курсовой работы:

1. Дать определения понятиям «недвижимость» и «рынок недвижимости».
2. Рассмотреть и проанализировать  особенности рынка недвижимости в Республике Казахстан;
3. Определить место рынка недвижимости  в системе социально- экономических отношений.
4. Обосновать теоретические и методологические подходы к структурированию и оценки  рынка недвижимости.
5. Раскрыть и проанализировать основные тенденции развития рынка недвижимости.</h4>

<h4>1 Теоретические основы рынка недвижимости

1.1 Общая  характеристика и структура рынка недвижимости

В повседневной жизни термин «недвижимость» кажется  вполне понятным и как бы само собою  разумеющимся. В действительности внешняя  видимость далеко не совпадает с  юридической сущностью недвижимости, которая во многом определяется особенностями экономического развития страны, сложившимися историческими традициями и другими условиями. В соответствии с Гражданским кодексом РК к недвижимым вещам (недвижимому имуществу, недвижимости) относятся следующие материальные и нематериальные объекты: земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, а также предприятия в целом как имущественный комплекс.</h4> Кроме того Гражданским кодексом к недвижимым вещам отнесены подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.

 «Рынок» в самом общем понимании определяется как система, регулируемая соотношением спроса и предложения. В более узком значении понятие «рынок» используется специалистами как место купли-продажи товаров и услуг. Понятие «рынок недвижимости» означает куплю-продажу различных объектов недвижимости.

Рынок недвижимости – это  рынок несовершенной конкуренции (см. Приложение 1), что обусловлено  его существенными особенностями: уникальностью каждого объекта, условиями финансирования, сложными юридическими правами, низкой ликвидностью.

За последние годы рынок  недвижимости повысил свою активность с помощью действия компаний, специализирующихся на операциях с недвижимостью, финансовых организаций и правительственных  агентств, оценщиков, юристов. Тем не менее, его нельзя отнести к рынку совершенной конкуренции вследствие существенных особенностей функционирования, обусловленных такими факторами, как:

• специфика объектов недвижимости;
• относительно более высокие уровни риска, характерные для недвижимости;
• воздействие рынка капитала;
• невозможность достижения состояния равновесия между спросом и предложением.
• Развитие рынка недвижимости определяется:
• экономическим ростом или ожиданиями такого роста. Хотя на рынке и могут возникать благоприятные краткосрочные условия при отсутствии роста, такие обстоятельства возникают достаточно редко;
• финансовыми возможностями для приобретения недвижимости, что, в свою очередь, обусловлено стадией экономического развития региона (кризис, застой, промышленное развитие), наличием и характером рабочих мест;
• взаимосвязями между стоимостью недвижимости и экономической перспективой того или иного района. Некоторые районы находятся в состоянии застоя, так как их основные отрасли промышленности перемещены в другие части страны или пришли в упадок. В состоянии застоя находятся районы, зависящие от одной отрасли промышленности, например, в Акмолинской области, что может привести к быстрой дестабилизации на рынке недвижимости в этих районах в условиях структурных изменений в экономике.

Решающая роль принадлежит макроэкономическим факторам: политическая ситуация в стране и регионах, общеэкономическая ситуация, состояние финансового рынка.

Рынок недвижимости подвержен многим внешним влияниям, таким как:

• изменения общей социально-экономической ситуации и региональной экономической конъюнктуры;
• изменения в денежной политике правительства и политике коммерческих банков, определяющих доступность средств финансирования сделки купли-продажи недвижимости;
• изменения в законодательстве по регулированию рынка недвижимости и в налоговом законодательстве;
• изменения ситуации на рынке капитала вследствие нестабильности валютных
• курсов, динамики процентных ставок, темпов инфляции и инфляционных ожиданий.

Рынок недвижимости имеет сложную структуру. Необходимо выделять различные сегменты рынка:

1. По типу  недвижимости (жилая, офисная, индустриальная, складская, многофункциональная  недвижимость), все типы которой  имеют общую черту – по своему  функциональному назначению они  предназначены для ведения специфического  бизнеса. Оценка стоимости такого типа недвижимости может быть осуществлена с точки зрения ее коммерческого потенциала.

2. По различным  регионам (например, регионы со стабильно  высокой занятостью, регионы с вновь возникшей высокой занятостью, регионы с циклической занятостью, с традиционно низкой занятостью, с вновь возникшей низкой занятостью).

3. По инструментам  инвестирования в недвижимость (рынок прав преимущественной аренды, рынок смешанных долговых обязательств, рынок ипотеки, собственного капитала, заемного капитала, опционов).

Структуризация  рынка недвижимости, его классификация  по определенным признакам определяется целями анализа, в зависимости от которых изменяются приоритеты и  значимость, придаваемая тому или  иному рассматриваемому параметру. Например, потенциальным инвесторам целесообразно проводить классификацию рынка недвижимости в зависимости от используемых инструментов инвестирования. Оценщику, помимо вышеприведенной структуры рынка, необходима классификация объектов недвижимости по степени готовности:

• готовые объекты;
• объекты, требующие реконструкции или капитального ремонта;
• незавершенные объекты.

<h4>1.2 Анализ рынка недвижимости: спрос и предложение, уровень риска

Цель анализа  обуславливает рамки его проведения, используемую информацию и уровень  детализации.

Причин для анализа может быть много, например – изучить процессы, протекавшие на конкретном рынке в прошлом, чтобы сделать вывод о рыночных условиях, превалирующих в текущий период, или спрогнозировать деятельность рынка в будущем. Первый шаг анализа заключается в установлении цели анализа.   Цель анализа может быть обусловлена необходимостью решить вопросы:

• целесообразности инвестирования в строительство нового объекта недвижимости;
• определения уровня риска кредитора в связи с финансированием покупки одно-семейного дома;
• формирования наиболее перспективных сегментов рынка недвижимости или поиска активов, которые позволили бы получать устойчиво высокие доходы при стабильном уровне риска;
• о наиболее доходных сегментах рынка недвижимости в долгосрочном периоде;
• связанные с оценкой стоимости отдельных видов недвижимости.

Проблемы, затрагиваемые  при проведении рыночного анализа, можно подразделить на два крупных  блока:</h4>

1. относящиеся к краткосрочным целям;

2. относящиеся к долгосрочным целям.

При определении  целей рыночного анализа каждый отдельный исследуемый сегмент рынка необходимо выделить и идентифицировать, учитывая, что рынок в целом, его конъюнктура влияют на отдельные сегменты рынки.

Анализ любого сегмента рынка недвижимости требует  изучения факторов спроса, предложения и сочетания этих факторов.

Основными факторами, регулирующими рынок любых товаров и услуг, являются спрос и предложение, в результате взаимодействия которых создается рынок продавцов или рынок покупателей. Основная движущая сила развития рынка – конкуренция среди продавцов – действует и на рынке недвижимости, что ведет к регулированию спроса и предложения.

Факторы, определяющие величину спроса:

1. платежеспособность населения;
2. изменения общей численности населения (прошлые, текущие и прогнозируемые тенденции);
3. изменения в соотношениях между различными слоями населения, т.е. процентное соотношение между группами населения с различным уровнем образования, уровень миграции, количество браков и разводов;
4. изменения во вкусах и предпочтениях населения – это важный фактор спроса.
5. условия и доступность финансирования.

Рост спроса вызывает усиление активности на рынке  недвижимости. Обязательным условием роста спроса является расширение экономических  возможностей потенциальных потребителей, рост их доходов, который приводит к усилению активности на рынке недвижимости. Аналогично снижение платежеспособного спроса ведет к депрессии на рынке. Результатом роста спроса на недвижимость является рост арендной платы и цен продажи недвижимости, хотя в этом же направлении действуют и инфляционные тенденции, которые могут повлиять на повышение цен на всех сегментах рынка.

В краткосрочном  периоде параметры спроса имеют  более важное значение, чем характеристики предложения, характерной чертой которого является неэластичность.

Значительные  колебания активности в операциях  с недвижимостью во многом объясняются  неэластичностью предложения в  краткосрочном периоде.

Факторы, определяющие величину предложения:

• наличие резерва пустующих объектов недвижимости в определенном сегменте рынка;
• объемы нового строительства и затраты на него, включая:

1.Интенсивность строительства – определяет объемы нового жилья.

2.Положение в строительной индустрии; в какой мере оно влияет на уровень строительных затрат – определяет доступность и цены факторов производства.

3.Текущие и потенциальные изменения в строительной технологии и их возможное влияние на строительные затраты.

4.Соотношение затрат на строительство и цен продажи объектов не движимости.

5.Затраты на улучшение неосвоенных и имеющихся в предложении земельных участков.

Процент всех незанятых  или не сданных в аренду домов  или помещений (вакансий) является одним  из важнейших индикаторов состояния  и тенденций рынка недвижимости. Высокий процент вакансий влечет за собой понижение цен и ставок арендной платы, даже при наличии высокого спроса. Обычно уровень вакансий для односемейных жилых домов составляет менее 5%, а для многоквартирных домов – более 5%. Для помещений под бизнес этот процент несколько выше. Это основные соотношения, которые могут меняться в зависимости от ситуации в регионе. Если предложение вакантных единиц превышает нормальный процент – на рынке имеется избыточное предложение и/или недостаточный спрос. Конкуренция может привести к вынужденному падению цен и ренты, за которым следует сокращение нового строительства. Когда уровень вакансий падает, цены и ставки арендной платы возрастают, активность инвестирования в недвижимость растет.

Расширение  рынка недвижимости проходит ряд  этапов:

В условиях экономической  депрессии новое строительство имеет тенденцию к сокращению, так как при существующем низком уровне цен продажи объектов недвижимости строить невыгодно.

По мере роста  численности населения и его  покупательной способности большое  предложение пустующих домов, характерное  для периодов спада, обычно быстро исчезает на рынке. Когда процент пустующего жилья достигает низкого уровня, цены начинают расти. Норма прибыли увеличивается, и новое строительство становится вновь выгодным.

На первом этапе  экономической экспансии обычно доминирует строительство отдельных жилых домов, которые строятся для потребителей, имеющих достаточные доходы для полной оплаты, даже если рентные доходы от владения будут недостаточны для компенсации произведенных издержек. Аналогично торговые фирмы могут расширить свои мощности или складские помещения.

На втором этапе  становится выгодным строительство  многоквартирных домов, промышленных зданий, торговых центров и офисных  зданий, которые финансируются главным  образом с целью получения  соответствующей прибыли от инвестиций. На третьем этапе становится возможным легко финансировать проекты различных типов. По мере того, как новые здания занимают пустующие земли и активность застройщиков новых участков расширяется, продолжение роста строительных работ может вызвать земельный бум. Крупные земельные участки могут включаться в предложение земли, имеющейся в регионе. По мере «движения» предлагаемых земельных участков от центра города и дальше за его пределы размеры участков увеличиваются подобно росту площади круга по мере увеличения радиуса.

Одновременно  с ростом объема строительства возрастают расходы на общественные улучшения. Природа такого типа экспансии не позволяет ей двигаться шаг за шагом или медленным темпом.

Сокращение  рынка недвижимости:

В силу «несбалансированности» функционирования рынка на нем возникает эффект «плохих качелей». Предложение начинает превышать спрос. Возрастают проблемы с реализацией недвижимости. Ужесточаются условия кредитования сделок с недвижимостью. Растет число судебных процессов по искам о передаче прав собственности заемщика кредитору в силу нарушения финансовых обязательств, что сигнализирует о периоде экономического спада. Однако многие сектора рынка недвижимости сохраняют пиковые уровни активности, так как явного сокращения рентных платежей еще не наблюдается.

Тем не менее, операционные расходы растут, и растет число  случаев лишения заемщиков прав собственности. Поскольку покупка  недвижимости большей частью вызывает существенные изменения на рынке  капитала.

Если по мере ужесточения кредита количество неплатежеспособных заемщиков увеличивается, то это отражается на состоянии рынка: цены падают, стоимость земли снижается. Активность рынка недвижимости резко падает.

Рецессия на рынке недвижимости интенсивно развивается  на фоне одновременного общего снижения деловой активности. По мере того, как снижается количество сдаваемой в аренду недвижимости (квартиры или офисные здания), поскольку арендная плата сокращается более быстрыми темпами, чем снижаются эксплуатационные расходы, рецессия принимает затяжной характер. В результате цены на недвижимость вынуждены снижаться.

Депрессия на рынке  недвижимости характеризуется растущим объемом нарушений финансовых обязательств. После завершения депрессии происходит процесс возвращения к периоду  экспансии, который обычно начинается с увеличения спроса на недвижимость. Существенным индикатором тенденций на рынке является любое изменение рыночных цен или ставок арендной платы, которое сохраняется в течение года или более лет. Особое значение имеют различия между ценами, заявленными в листингах (реестрах объектов, выставленных на продажу), и текущими ценами продаж, а также разница между запрашиваемой арендной платой и конечной выплачиваемой суммой, которая отражает устойчивость рынка.

Отрезок времени, за который происходят сделки с недвижимостью (торги, купля- продажа) также свидетельствует об устойчивости рынка. Когда период реализации объекта недвижимости возрастает, это говорит о снижении ликвидности рынка, конечно, при допущении, что цены установлены на разумном конкурентном уровне. Рост числа сделок с недвижимостью свидетельствует об оживлении рынка недвижимости.

Уровень риска

Характерной особенностью рынка недвижимости является и относительно болеевысокий уровень риска.

Риск – это неопределенность получения (или неполучения) доходов. Ожидаемый уровень риска учитывается в ставке дохода на инвестированный капитал: чем выше уровень ожидаемого риска, тем выше должна быть требуемая ставка дохода на инвестированный капитал. В общем виде ставку доходности на инвестированный капитал можно рассчитать по формуле Ri = Rf + плата за риск. Данный подход к определению требуемой ставки доходности является общим как для инвестиций в недвижимость, так и для инвестиций в традиционные финансовые активы. Основой расчета платы за риск является определение систематического риска, отражающего неуправляемые риски макроуровня или риски отрасли.

При инвестировании в недвижимость источниками неуправляемых  рисков являются:

• низкая ликвидность недвижимости;
• неопределенность законодательного регулирования сделок с недвижимостью;
• неопределенность в налогообложении;
• конкуренция на рынке капитала и рынке недвижимости;
• длительность делового цикла;
• демографические тенденции;
• тенденции занятости и изменения платежеспособности населения.

К управляемым рискам относятся микрориски:

• условия арендного договора;
• уровень операционного и финансового левереджа (рычага);
• структура инвестированного капитала и его стоимость;
• доля рынка недвижимости определенного типа;
• местоположение недвижимости;
• структура арендаторов.

Принятие решений  об инвестировании в малоликвидные  активы должно быть основано на анализе  предполагаемого уровня риска. Количественный анализ уровня риска проводится в  три этапа.

1. Определение  частоты распределения ставок  доходности: моды, медианы или средней ставки доходности.

2. Определение  стандартного отклонения как  меры неуправляемого риска.

3. Определение  ковариации как относительной  меры риска на единицу дохода.

Медиана (средняя) – это величина, которая располагается в середине чисел, расположенных по возрастающей.

Мода – это величина, наиболее часто встречающаяся в анализируемом ряду цифр. Использование средней, медианы или моды определяется конкретной ситуацией.

При анализе  уровня риска инвестиций в недвижимость целесообразно использование средневзвешенной, отражающей ставку дохода, которую инвестор может получить в долгосрочном периоде.

Ожидаемый доход  основан на четко определенном распределении  доходов.

Е (R) = Σ Ri х Р (Ri) = R1 х P (R1) + R2 х Р (R2) + ...+ Rn х Р (Rn),

где P (Ri) – вероятность возникновения дохода Ri.

Уровень риска  отдельного актива измеряется изменением доходов актива, выраженным как стандартное  отклонение, что достаточно сложно для всех типов недвижимости вследствие их низкой ликвидности и сложности  получения своевременной и достоверной информации о состоянии рынка недвижимости.

Поскольку для  доходной недвижимости характерен устойчивый равномерный поток доходов, вариация σ2 в серии полученных доходов определяется как:

(1)

Стандартное отклонение – квадратный корень из вариации:

(2)

Вариация ожидаемых  доходов:

(3)

Стандартное отклонение для ожидаемых доходов есть вновь  корень квадратный из вариации.

Ковариация (COV) – относительная мера риска, определенного как риск на единицу дохода. Для полученных доходов можно определить как:

(4)

<h4>1.3 Общие черты и различия в развитии рынка недвижимости

Особенностью  рынка недвижимости является его  тесная зависимость от рынка капитала. Рынок недвижимости имеет  общие  черты и различия с рынком капитала, которые проявляются при сравнительном анализе инвестиций в недвижимость и в традиционные финансовые активы. Характерные черты инвестиций в недвижимость и в финансовые активы отражены в табл. 1.</h4>

Таблица 1 –  Общие черты различия рынка недвижимости и рынка капитала

Рынок недвижимости находится в зависимости от развития рынка капитала, поскольку основные параметры его развития определяет ситуация на рынке капитала:

Приемлемая  ставка доходности инвестиций в недвижимость, рассчитывается по модели оценки капитальных активов, то очевидно, что рост без рисковой ставки доходности и среднерыночной ставки доходности ведут к росту требуемой ставки доходности на инвестиции в недвижимость и  к снижению стоимости недвижимости. Модель оценки капитальных активов показывает зависимость требуемой ставки доходности на инвестиции в недвижимость от меры систематического риска, среднерыночной по фондовому рынку ставки доходности и без рисковой ставки доходности на рынке капитала. Величина (Rm – Rf) – премия за риск, или рыночная цена риска, отражающая уровень допустимого риска для поддержания в целом высоко рискового (венчурного) рынка капитала.

Глава 2 Особенности функционирования рынка  недвижимости

Наиболее распространенная точка зрения - рынок недвижимости характеризуется как одна из разновидностей инвестиционного рынка и выделяет несколько общих идентификационных признаков, подтверждающих наличие их структурной зависимости:

• совокупность инвесторов-покупателей и инвесторов-продавцов, взаимодействие которых приводит в конечном счете к возможности обмена между ними;
• возможность использования инструментов согласования интересов продавцов и покупателей;
• наличие экономических отношений между продавцами и покупателями;
• проявление экономических отношений между стоимостью и потребительской стоимостью товаров, обращающихся на этом рынке;
• наличие совокупности потребителей, заинтересованных в приобретении данного товара и обдающих реальными или потенциальными возможностями для такого приобретения;
• получение дохода от объекта инвестирования;
• необходимость в управлении для получения дохода.

Однако рынок  недвижимости имеет и свои особенности.

Необходимость высокого "порогового" уровня инвестиций.

Недвижимость  довольно затруднительно приобрести именно в таком количестве, в котором хотелось бы инвестору. Для этого необходимы значительные и вполне определенные по масштабам средства, что, с одной стороны, может потребовать уменьшения иных активов, с другой - у инвестора может просто не оказаться достаточных средств.