Оценка недвижимости на примере складского помещения

Оглавление

ВВЕДЕНИЕ 3

1. ИСХОДНЫЕ ДАННЫЕ ДЛЯ ВЫПОЛНЕНИЯ РАБОТЫ 4

2. АНАЛИЗ СИТУАЦИИ НА РЫНКЕ СКЛАДСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ 7

3. РАСЧЁТ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОСТИ НА ОСНОВЕ ЗАТРАТНОГО ПОДХОДА 19

3.1. ОПРЕДЕЛЕНИЕ СТОИМОСТИ НОВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА ЗДАНИЯ МЕТОДОМ СРАВНИТЕЛЬНОЙ СТОИМОСТИ ЕДИНИЦЫ ИМУЩЕСТВА 19

3.2. РАСЧЁТ НАКОПЛЕННОГО ИЗНОСА ЗДАНИЯ 21

3.3. СТОИМОСТЬ ЗДАНИЯ С УЧЁТОМ НАКОПЛЕННОГО ИЗНОСА 23

3.4. ОЦЕНКА РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ УЧАСТКА ЗЕМЛИ 23

3.5. ОЦЕНКА РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОСТИ НА ОСНОВЕ ЗАТРАТ 24

4. РАСЧЕТ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОСТИ НА ОСНОВЕ ДОХОДНОГО ПОДХОДА 25

4.1. РЕКОНСТРУКЦИЯ ОТЧЕТА О ДОХОДАХ 25

4.2. ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОСТИ МЕТОДОМ ПРЯМОЙ КАПИТАЛИЗАЦИИ 27

5. СОГЛАСОВАНИЕ РЕЗУЛЬТАТОВ ОЦЕНКИ 27

ЗАКЛЮЧЕНИЕ 28

ЛИТЕРАТУРА 29

ВВЕДЕНИЕ

В данной курсовой работе определяется рыночная стоимость объекта недвижимости на примере складского помещения.

Недвижимость – это, прежде всего, земля и здания или сооружения на ней находящиеся. Без участия недвижимости в производстве не может быть нормальных экономических отношений. Их развитие приводит к росту бизнеса, появлению новых отраслей, расширению старых (традиционных), и все они в большей или меньшей степени связаны с недвижимостью.

Необходимость оценки рыночной стоимости недвижимого имущества, находящегося в частной собственности, возникает при купле-продаже объектов недвижимости; акционировании предприятий и перераспределении имущественных долей; внесении объектов недвижимости в качестве вклада в уставный капитал предприятий и организаций; дополнительной эмиссии акций или привлечении новых пайщиков; ликвидации объектов недвижимости; сдаче недвижимости в аренду; уточнении налогооблагаемой базы объектов недвижимости – зданий и земельных участков; страховании объектов недвижимости; кредитовании под залог объектов недвижимости; разработке инвестиционных проектов и привлечении инвесторов; исполнении прав наследования, судебного приговора, разрешении имущественных споров и др.

1. ИСХОДНЫЕ  ДАННЫЕ ДЛЯ ВЫПОЛНЕНИЯ РАБОТЫ

Вариант 93

Индивидуальные исходные данные:

Объект оценки – здание склада

Группа капитальности  – 1

Этажность – 2

Размеры здания по наружному  обмеру:

Длина – 30м

Ширина – 18 м

Высота – 9м

Отраслевой индекс – 1,19

Территориальный пояс – 2

Дополнительные исходные данные для расчёта:

Темп роста цен на землю  – 10 %/год

Ставка аренды – 180 $/м²/год

Коэффициент капитализации  R – 15 %

Коэффициент, учитывающий  расходы в резерв замещения k_RR – 0,10

Коэффициент, учитывающий  потери от недобора арендной платы  – 0,07

Коэффициент, учитывающий  прочие доходы – 1,1

Общие данные по складскому помещению:

Год ввода в эксплуатацию – 1970. Здание строилось в соответствии с нормативными сроками, прямоугольное в плане, без подвала. Конструктивное решение – продольная схема; вертикальные несущие конструкции: стены и столбы из железобетонного каркаса.

Основные строительные конструкции:

• фундаменты – сборные железобетонные;
• каркас – железобетонные колонны, балки и фермы;
• стены и перегородки – кирпичные или железобетонные панели;
• перекрытия – железобетонные плиты;
• крыша – совмещённая, плоская;
• кровля – рулонная;
• полы – асфальтовые;
• проёмы – металлические;
• отделка внутренняя – простая, наружная – простая.

Инженерные системы: здание оборудовано системами холодного  водоснабжения, центрального отопления, электроснабжения, принудительной вентиляции и телефонизации.

Косвенные издержки (КИ’) составляют 10% от суммы прямых и косвенных издержек, рассчитанных при помощи укрупнённых показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений. Прибыль предпринимателя (ПП) составляет 12% от суммы прямых и косвенных издержек.

Для приведения здания в  состояние, соответствующее рыночному  уровню данного типа недвижимости, требуется осуществить ремонт:

• заделать трещины и отремонтировать швы между стеновыми плитами, на участке длиной 750 п.м.;
• возвести 8 глухих кирпичных перегородок, общей площадью 500 м²;
• заменить 50 стальных оконных переплётов, масса 1-го стального оконного переплёта – 60 кг;
• заново застеклить 250 м² оконных проёмов;
• произвести ремонт полов, на площади 700 м²;
• произвести ремонт рулонной кровли на 600 м²;
• окрасить водным составом фасад на площади 300 м²;
• промыть и прочистить отопительные радиаторы в количестве 75 шт.;
• окрасить трубопроводы на площади 600 м²;
• вместо 3,7 км старой электропроводки провести 5,2 км новый.

Продолжительность эффективного возраста здания определяется по выражению: ДВ+20 лет, где ДВ – действительный возраст здания, лет.

При сдаче площадей корпуса  в аренду известно, что среднерыночный коэффициент оборачиваемости по аналогичной недвижимости ( составляет 0,2. Период поиска нового арендатора после ухода старого () составляет 3 месяца.

Постоянные расходы по аналогичной недвижимости складываются из следующих статей затрат:

– налог – 2,2% от стоимости имущества, рассчитанной по затратному подходу;

– страховые платежи – 3% от стоимости нового строительства  здания на дату оценки (см.затратный  подход);

– прочие – $7/м²/год.

Переменные расходы составляют 25 $/м²/год.

2. АНАЛИЗ  СИТУАЦИИ НА РЫНКЕ СКЛАДСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ

Рынок производственно-складской  недвижимости Санкт-Петербурга демонстрирует  резкий рост спроса, наблюдаемый с  начала 2011 г. В основном это объясняется  продолжающимся преобразованием отложенного  спроса в реальные сделки, так как  почти 2 года сегмент производственно-складской  недвижимости находился в фазе стагнации. Значительную часть нового поглощения составляют сделки расширения арендаторов  в рамках тех комплексов, где они  уже сняли помещения, что свидетельствует  о стабильном росте бизнеса потребителей современных складов.

2012 год характеризовался высоким  уровнем активности на рынке  складской недвижимости. По итогам  года прирост качественных складских  площадей составляет около 17%.

В 2012 году в Санкт-Петербурге введено около 100-110 тыс. м² складской недвижимости. Это «Орион Логистик» (Каменка), «Нордвэй» (Шушары) и СТК (пересечение пр. Энгельса и КАД).

В 2012 году возобновилась реализация проектов, приостановленных в предшествующий период. Объем ввода этого года существенно превышает показатели 2011 года, когда было введено лишь 18,4 тыс. м² складской недвижимости. Тем не менее, дефицит качественного предложения все еще ощущается, поскольку объем спроса по-прежнему больше предложения.

Крупный проект – A Plus Park Pulkovo – в феврале 2012 года запустила девелоперская компания «А + Девелопмент». Она планирует возвести в зоне аэропорта Пулково логистический комплекс на 100 тыс. м², ориентированный на грузоперевозчиков, – это пока самый крупный проект на рынке, на него приходится около 40% от всего заявленного прироста складских площадей (230 тыс. м² – до 2014 года).

Особенностью проекта станет большое  количество доков и пандусов. На отгрузке смогут единовременно стоять 20 машин в расчете на каждые 5 тыс. м² склада.

Еще один проект – универсальный склад площадью 40 тыс. м² собирается разместить в Ленобласти компания «Хладорос», объект будет предназначен для хранения сельхозпродукции, произведенной на Северо-Западе.

Однако, в целом, девелоперская  активность на рынке по-прежнему находится  на низком уровне.

В Санкт-Петербурге, девелоперы, которые вышли на рынок в докризисный период и уже построили спекулятивные складские комплексы, пока откладывают свои планы по дальнейшему развитию. Они предпочитают использовать свои свободные земельные участки для строительства проектов «под ключ» для конечного собственника. Данная опция в ближайшее время будет все более актуальной, так как количество свободных площадей ежеквартально сокращается, а количество строящихся объектов остается низким.

Территориальное распределение

Наиболее высокая концентрация складов – в Пушкинском районе (31%), Выборгском, Московском и Всеволожском районах (по 13%).

Складские комплексы высокого класса тяготеют к промзонам, среди которых  наиболее активно представлены «Шушары» (Пушкинский район), «Предпортовая» (Московский район). Качественные складские объекты  представлены также в промзонах  «Обухово», «Горелово», «Колпино», «Парнас» и «Каменка».

Диаграмма 1

Распределение по классам

На рынке среди качественных объектов преобладают комплексы класса А – их представлено около 70%. Среди действующих качественных складских комплексов наиболее широко представлены складские объекты площадью 10-30 тыс. м² и до 10 тыс. м² – на них приходится в общей сложности 69% от общего числа складских комплексов. Крупные складские комплексы арендуемой площадью свыше 70 тыс. м² составляют 9%.

Классификация объектов производственно-складской недвижимости

Таблица 1

В I квартале 2012 года Nordway ввела в эксплуатацию склад класса А площадью 40 тыс. м², еще 53 тыс. м² класса В запустила СТК, а во II квартале компания «Орион» ввела первую очередь складского комплекса класса В площадью 10 тыс. м². Оставшуюся часть нового предложения составляют качественные складские комплексы, возведенные компаниями для собственных нужд. В целом по итогам первого полугодия 2012 года почти 63% всего нового предложения пришлось на класс В.

Общий объем рынка складской недвижимости Санкт-Петербурга – 7,7 млн. м².

Аренда

Ключевые события

В сентябре 2012 г. стало известно о том, что компания Siemens совместно с ОАО «Силовые машины» построит завод по производству газовых турбин. Завод расположится на 4 га земли в Ленинградской области на территории индустриального парка Greenstate, девелопером которого является концерн «ЮИТ». Компании-партнеры планируют завершить строительство совместного предприятия к 2014 г.

В III квартале 2012 г. сразу три сделки аренды были заключены в индустриальном парке «Звезда», эксклюзивным брокером которого является компания Knight Frank St. Petersburg.

Совместное российско-американское предприятие FOREMAN (изготовитель профессионального фитнес-оборудования и аксессуаров для фитнес-клубов, гостиниц и офисов, спортивных залов в учебных заведениях) переводит в индустриальный парк «Звезда» свое производство. Компания арендовала 5 тыс. м² производственных площадей и 800 м² офисных сроком на 5 лет.

Российский холдинг «ПетроЭнергоСервис» (один из ведущих производителей электротехнического оборудования) в III квартале 2012 г. заключил в индустриальном парке «Звезда» договор на аренду 5 тыс. м² производственных и 500 м² офисных площадей сроком на 3 года. Решение о поиске новых помещений было принято руководством компании в связи с необходимостью расширения производства.

Еще одним резидентом нового индустриального парка «Звезда» в III квартале текущего года стала крупная зарубежная компания, специализирующаяся на автоматизации складов и логистическом планировании. Она арендовала 5 тыс. м² индустриальных и 1 000 м² офисных площадей на срок 5 лет.

Наиболее крупной сделкой 3 кв. 2012 года стала аренда компанией Lear Corporation помещения площадью 5 000 м² в «Логопарке Шушары», эксклюзиным брокером сделки выступила компания Maris | Part of the CBRE Affiliate Network. Кроме того компания «Интексо» арендовала складское помещение площадью 3 600 м² в логистическом складском комплексе класса А Ahlers Logistic Center. Особенность сделки заключается в том, что в аренду было сдано помещение в комплексе, предоставляющем до сих пор только услуги ответственного хранения.

Группа компаний «Мегаполис» заключила с управляющей компанией логистического комплекса Nordway контракт на аренду складских и офисных помещений площадью 11,7 тыс. м². Данная сделка является одной из крупнейших сделок года на рынке Санкт-Петербурга в сегменте складских помещений и отражает реальную потребность бизнеса в качественных складских площадях. Выбор в пользу логистического комплекса класса «А» Nordway был сделан из-за сочетания удачного расположения (трасса М10, всего 4,5 км до КАД), качества технико-коммуникационного оснащения и соответствия ценового предложения ожиданиям группы компаний «Мегаполис».

Структура спроса

В 2012 году наиболее активными арендаторами на складском рынке Санкт-Петербурга остаются производственные компании и торговые операторы. В 2012 г. компании, связанные с онлайновой торговлей, арендовали до 20000 м² складских помещений, это около 18% всех сделок на петербургском рынке складских помещений, сообщается в исследовании «Knight Frank Санкт-Петербург», в прошлом году подобных сделок не было. Компания «Буквоед» арендовала 1500 м² складских помещений специально под сервис интернет-торговли, на него приходится около 3% от общей выручки, прирост продаж составляет 100% от года к году. Расширил складские площади и интернет-магазин «Юлмарт», сообщает директор по логистике компании, не уточнив подробностей. По предварительным расчетам компании «Евросеть» онлайн-торговля на рынке мобильных устройств на Северо-Западе выросла в 2012 г. по отношению к 2011 г. на 50%. Объем доставки документов падает, ее место занимает доставка товаров. По информации «Вестпост Санкт-Петербург», количество перевозок в Петербурге увеличилось на 25% и на 5% выросло количество клиентов, в том числе и компаний, занимающихся интернет-торговлей.

Наиболее активными арендаторами в третьем квартале 2012г. стали производственные компании. Доля сделок с ними составила более 50% от общего объема транзакций в сегменте складской недвижимости Санкт-Петербурга. Однако в целом за девять месяцев 2012 года лидирующую позицию в структуре спроса сохраняли торговые и дистрибьюторские компании – их доля составляла около 58%.

Диаграмма 2

Средняя площадь сделок с объектами производственно-складского назначения на конец 2012 года составляет 573,8 м² (от 14 до 3 397 м²), средняя площадь отдельно стоящих зданий в общей массе составила 666,1 м² (от 18 до 1 881,8 м²).

Наиболее востребованы склады площадью 2-5 тыс. м² и 5-10 тыс. м². Тем не менее, встречаются запросы и на более крупные складские блоки; увеличение спроса на этот сегмент наблюдается с 2010 года. Основными арендаторами крупных складских площадей являются компании-дистрибьюторы, операторы розничных торговых сетей и логистические компании.

По итогам 2012 года общий объем сданных складских площадей составил около 170 000 м², включая предварительные договоры аренды в строящихся комплексах.

Арендные ставки

Несмотря на прибавление новых площадей, к концу года качественных свободных складов почти не осталось. В этой ситуации спрос остается высоким, а арендные ставки выросли на 5–10% за год в рамках ежегодной индексации по действующим договорам аренды.

Максимальные арендные ставки в конце декабря остановились на уровне $120–130 (3 600 – 3 900 рублей) за 1 м² без учета операционных расходов и НДС.

Средний срок заключаемых договоров аренды 1-3 года.

Продажа

В последнее время растет число сделок по выкупу складских помещений в собственность. Это связанно с дефицитом предложения интересных площадей по соотношению «цена-качество».

Покупка склада в собственность у инвестора – это основная тенденция на рынке и именно в таком формате будет происходить не менее половины всех сделок в ближайшие 2-3 года, а в дальнейшем их доля в общем объеме будет только увеличиваться.

По данным исследований компании Jones Lang LaSalle в Санкт-Петербурге,  используемая схема сделки зачастую предполагает долгосрочную аренду плюс право преимущественного (или обязательного) выкупа площадей после завершения срока аренды.

Срок аренды при этом зависит от конкретного случая (например, 10 лет). При этом арендные платежи засчитываются в стоимость покупки. Правда, в реальности такая схема пока еще не была реализована, поскольку клиентам выгоднее оставаться с собственником в арендных отношениях и не использовать свое преимущественное право выкупа. Частичная покупка проекта также имеет право на существование. В этом случае собственник выделяет в отдельный кадастр части здания и предлагает их к продаже. У подобной схемы есть один серьезный недостаток – вопрос относительно распределения земли, на которой построен объект. По сути, получается так, что земля вокруг проекта находится в совместном пользовании арендаторов и собственников проекта. Поэтому такие схемы не так распространены. Другое дело – продажа отдельного корпуса складского комплекса. Но и такие примеры на петербургском рынке (в отличие от московского) составляют крайне малую долю.

По подсчетам Knight Frank St Petersburg, в 2012 году около 40% сделок в России было совершено по схеме покупки в собственность. На сегодня стоимость 1 м² составляет 1200-1400 USD (36 000 – 42 000 рублей)

По данным УК «Магистр», средняя стоимость покупки высококлассного склада составляет 25 000 – 45 000 рублей за 1 м², причем стоимость объекта зависит не только от его класса, но и от площади: для приобретения наиболее востребованы небольшие объекты площадью около 500 тыс. м² – здесь стоимость квадратного метра достигает 40 000-45 000 тыс. рублей.

Средняя доходность производственно-складских объектов находится на уровне 9-13%

Ставки капитализации 9-13%

Прогнозы и тенденции

В конце 2012 г. поглощение складских площадей на рынке Санкт-Петербурга составляло около 100-110 тыс. м². При этом до середины 2013 г. не стоит ожидать ввода новых спекулятивных объектов. Под давлением активного спроса дефицит свободных для аренды качественных складских площадей продолжит усиливаться, при этом доля вакантных площадей к концу года снизится до 4,3-4,7%. Сокращающееся предложение приведет к росту арендных ставок.

По данным всех аналитиков, в следующем году рынок продолжит активно расти. В 2013-2014 годах заявлен ввод нескольких крупных складских комплексов, общая площадь известных на сегодня объектов – 420 тыс. м².

Интерес девелоперов, ориентированных на спекулятивный рынок (строительство объектов для сдачи в аренду), остается по-прежнему низким. Большинство складских девелоперов заинтересованы в строительстве объектов под конкретного заказчика, что существенным образом снижает возможные риски незаполнения площадей и делает инвестиции более надежными.

Проекты строительства объектов индустриально-складской недвижимости, реализуемые по схеме built-to-suit или tailor-made (строительство и перепрофилирование под нужды заказчика), постепенно переходят в стадию активного развития. В городе насчитывается несколько подобных проектов: строительство дистрибуционно-распределительных центров, сервис-центров и площадок для сегмента light industrial.

Увеличился спрос на приобретение объектов индустриально-складской недвижимости под собственные нужды. Однако, в большинстве случаев, текущее рыночное предложение не соответствует ожиданиям потенциальных интересантов, в связи с чем они принимают решение о покупке собственного земельного участка и строительстве нового объекта.

В условиях ограниченного предложения современных производственных площадок и увеличения спроса со стороны потенциально заинтересованных компаний-резидентов в городе продолжают свое развитие индустриальные парки, разрабатываются проекты строительства специализированных технопарков, ориентированных на определенный сегмент: пищевое производство, логистика и экспресс-доставка, организация сборочных производств и пр. Среди индустриальных парков наиболее активно реализуются следующие проекты: Федоровское (UFG Real Estate), Марьино (ВТБ), Greenstate (YIT), производственная зона Горелово (АГИЗ) и др.

Учитывая высокую привлекательность региона, ряд международных компаний-производителей заинтересован в выходе на российский рынок. В связи с этим уже сейчас ими ведется активный мониторинг рынка.

Выводы:

В Петербурге в 2012 году общий объем ввода складских площадей, по разным оценкам, оставил от 50 до 110 тыс. м², превысив показатели 2011 года (43,8 тыс. м²).

Доля свободных складских площадей по итогам 2012 года достигла самого низкого показателя за последние пять лет – 2,2%.

Уровень вакантных производственных и складских площадей продолжил снижение. Средний уровень заполняемости составляет 4,3-4,7%.

Эксперты полагают, что снижение уровня вакансий обозначит тенденцию к увеличению арендных ставок.

3. РАСЧЁТ  РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОСТИ НА ОСНОВЕ ЗАТРАТНОГО ПОДХОДА

1. ОПРЕДЕЛЕНИЕ СТОИМОСТИ НОВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА  ЗДАНИЯ МЕТОДОМ СРАВНИТЕЛЬНОЙ СТОИМОСТИ  ЕДИНИЦЫ ИМУЩЕСТВА

Определение стоимости нового строительства в курсовой работе выполняется на основе восстановительной  стоимости. Для этого используются «Укрупнённые показатели восстановительной стоимости зданий и сооружений для переоценки основных фондов».

Определение восстановительной  стоимости строительства здания производится в следующем порядке:

1. По данным сборников УПВС подбирается объект-аналог по основным

характеристикам:

• назначение здания (административное, производственное или складское);
• общая форма: этажность, наличие подвала и т.п.;
• характеристики конструкций здания и элементов его инженерного оборудования;
• расчётный (строительный) объём здания.

Расчётный (строительный) объём  оцениваемого здания:

V=L×B×H=30×18×9=4 860 м³

Объект-аналог – склады одноэтажные.

Характеристика здания:

Здание одноэтажное. Фундамент  бутовый, бутобетонный и бетонный. Стены  кирпичные. Покрытия железобетонные. Полы асфальтовые и бетонные, кровля рулонная.

Имеются противопожарный  водопровод и электроосвещение.

Группа капитальности 2.

2. По таблице УПВС определяется единичный укрупнённый показатель

восстановительной стоимости объекта-аналога в базисном уровне цен, с учётом территориального пояса, в котором находится объект оценки:

=9,4 руб./м³

3. Производится корректировка выбранного единичного УПВС при

обнаружении отличий между  объектом-аналогом и объектом оценки по ряду существенных признаков.

Поправочный коэффициент  для перехода от одной группы капитальности  к другой равен 1,02

Этажность оцениваемого объекта больше аналога по УВПС, поэтому применяется поправочный коэффициент 0,95

Объём оцениваемого объекта меньше объёма объекта-аналога более чем на 20%, поэтому  первый  оценивается по восстановительной стоимости 1 м³, принятой для минимального объёма, указанного в таблице УПВС с применение поправочного коэффициента 1,02

У оцениваемого здания имеется система принудительной вентиляции, поэтому к табличному показателю восстановительной стоимости применяется поправочный коэффициент 1,03

где – поправочные коэффициенты

4. Оценивается восстановительная стоимость здания в базисном уровне

цен, т.е. определяется сумма  прямых и косвенных издержек в  ценах 1969 г.

где  V – расчётный объём здания, м³;

 – стоимость единицы объёма в базисном уровне цен с учётом выполненных корректировок, руб./м³;

5. Осуществляется пересчёт прямых и косвенных издержек в текущий

уровень цен, т.е. определяется полная восстановительная стоимость  объекта-оценки в ценах на текущую  дату:

)

где И_84/69 – индекс перехода от сметных цен 1969 г. К ценам 1984 г.=1,19

И_Д.о./84 – индекс удорожания от цен 1984 г к дате оценки на весь комплекс по зданию.

И_Д.о./84=

- сумма ставок  всех видов налогов, относимых  на себестоимость строительства  = 11,8%

- коэффициент  косвенных расходов, которые не  были учтены в ценах 1969 г.=10%

К_ПП – коэффициент, соответствующий ожидаемой норме прибыли предпринимателя = 12%

ВС_Д.о.=46 510,2×1,19×65,50×(1+)×(1+)×(1+)=4 993 315,18 руб.

2. РАСЧЁТ НАКОПЛЕННОГО ИЗНОСА ЗДАНИЯ

МОДИФИЦИРОВАННЫМ МЕТОДОМ  ЭКОНОМИЧЕСКОГО ВОЗВРАТА

Величина накопленного износа:

И_Н=И_У+())

где И_У – величина устранимого износа, руб.

ЭВ – эффективный возраст  здания, лет

ОЭЖ – общая экономическая  жизнь здания = 175 лет

Таблица 2