Оценка недвижимости сельскохозяйственного предприятия

НЕГОСУДАРСТВЕННОЕ ОБРАЗОВАТЕЛЬНОЕ  УЧРЕЖДЕНИЕ ВЫСШЕГО ПРОФЕССИОНАЛЬНОГО  ОБРАЗОВАНИЯ «МОСКОВСКИЙ ФИНАНСОВО-ПРАВОВОЙ ИНСТИТУТ»

КУРСОВАЯ РАБОТА

По дисциплине «Оценка  стоимости предприятия »

 на тему:

«Оценка недвижимости сельскохозяйственного предприятия»

Выполнила: студентка 5 курса

Группы : А-51-З(к)

Фабринова Н.А.

Руководитель: к.э.н.

Тюрнин В.А.

Москва 2013

Содержание

Введение………………………………………………………………………...3 
Глава 1.   Особенности оценки имущества сельскохозяйственных  предприятий

1.1. Особенности сельскохозяйственной недвижимости……………………..5

1.2 Финансовое  положение предприятий (последствия для рынка недвижимости)…………………………………………………………………..5

1.3  Методы  оценки………………………………………………………….…10

1.4  Учет износов отличных от физического………………………………….13

Глава 2. Земельный рынок  России, текущее состояние и перспективы.

2.1 Структура земельного фонда  Российской Федерации……………………15

2.2 Кадастровая и рыночная стоимость земельных участков сельскохозяйственного назначения……………………………………………19

Глава 3. Оценка недвижимости сельскохозяйственного предприятия

ЗАО «Агрофирма Борец»

3.1 Инфляционная корректировка  отчетности……………………………….22

3.2 Нормализация бухгалтерской  отчетности………………………………..24

3.3 Корректировка метода  учета операций…………………...………………26

3.4 Вертикальный и горизонтальный  анализы финансовой 

документации………………………………………………………………..…29

Заключение........................................................................................................39 
Список литературы..........................................................................................40

Введение

Оценочная деятельность представляет собой важнейшую составляющую развитой инфраструктуры, необходимую  для дальнейших экономических преобразований в нашей стране.

Сегодня оценка стоимости заняла достойное место в рыночной системе хозяйствования. Результаты оценки стоимости различных объектов собственности служат основой для принятия большинства решений в частном и в государственном секторах. Оценка стоимости стала неотъемлемым инструментом в арсенале современного российского бизнесмена, финансиста, менеджера. Без представлений об оценочной деятельности трудно обойтись в условиях рыночной экономики и простому гражданину, и государственному чиновнику, и политику, и предпринимателю.

Объектом стоимостной  оценки является любой объект собственности. При этом в расчет принимаются  не только различные характеристики объекта, но и права, которыми наделен  его владелец. Объекты оценки являются объектами гражданских прав, в  отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте. В российском законе об оценочной деятельности к объектам оценки отнесены отдельные материальные объекты (вещи). Совокупность вещей, составляющих имущество лица, в том числе имущество определенного вида (движимое или недвижимое, в том числе предприятия); право собственности и иные вещные права на имущество или отдельные вещи из состава имущества, права приобретения, обязательства (долги); работа, услуги, информация; иные объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте.

При оценке бизнеса объектом выступает деятельность, направленная на получение прибыли и осуществляемая на основе функционирования имущественного комплекса предприятия. Предприятия (организация) является объектом гражданских прав (ст. 132 ГКРФ), вступает в хозяйственный оборот, участвует в хозяйственных операциях. В результате возникает потребность в оценке его стоимости.

В состав имущественного комплекса предприятия входят все  виды имущества, предназначенные для  реализации его целей: для осуществления  хозяйственной деятельности и получения  прибыли. Имущественный комплекс включает в себя: недвижимость (земельные участки, здания, сооружения), машины, оборудование, транспортные средства, инвентарь, сырье, запасные детали, части, продукцию, а также имущественные обязательства, фирменное наименование, знаки обслуживания, товарные знаки и другие виды нематериальных активов и интеллектуальной собственности. Поэтому при оценке бизнеса оценщик оценивает предприятие в целом, определяя стоимость его собственного капитала.

Таким образом, оценка стоимости  позволяет решать многие насущные задачи в рыночной экономике.

Актуальность  выбранной  темы обусловлена тем, что по мере развития рыночных отношений потребность  в оценке бизнеса постоянно возрастает.

Объектом исследования является стоимость недвижимости сельскохозяйственного предприятия.

Предметом - оценка недвижимости сельскохозяйственного предприятия на примере организации ЗАО «Агрофирма Борец».

 Цель работы - изучение методов, техники оценочной деятельности.

Для достижения поставленной цели необходимо решить следующие задачи:

-ознакомится с особенностями оценки недвижимости сельскохозяйственных предприятий;   

-  изучить земельный рынок  России;

- на практике применить  процедуры инфляционной корректировки  и нормализации отчетности.

1. Особенности оценки имущества сельскохозяйственных предприятий

1.1. Особенности сельскохозяйственной недвижимости

В сельскохозяйственных предприятиях, как показал опыт работы с ними, бухгалтерский учет ведется  на очень низком уровне. Зачастую идентифицировать объект оценки возможно только после  проведения малого пленарного заседания с участием старожилов. Достаточно часто наблюдаются противоречия в различных формах учета и отчетности.

Эксперт-оценщик, выполняющий  оценку активов сельхозпредприятия, является практически первым человеком, которого действительно интересует вопрос: "Чем располагает предприятие?".

Составляемые по просьбе  инвестора (или оценщика) эскизы объектов недвижимости изобилуют ошибками, путаницей  в единицах измерения и нередко  составляются даже без наружных обмеров (на глаз, по памяти).

Учетные карточки основных средств заполняются с внесением минимума информации и такая информация, - большая редкость.

Как правило, первоначальные стоимости (постановки на баланс) не сохранены. Балансовые стоимости искажены проведенными индексациями (зачастую задним числом) и учетом средств, не имеющих отношение к объекту (ремонтные работы, за которыми скрывалось и новое строительство, и оборудование).

1.2 Финансовое положение предприятий (последствия для рынка недвижимости)

Финансовое положение  сельскохозяйственных предприятий не позволяет в полной мере задействовать опыт и знания специалистов рынка недвижимости. Отсутствие средств у собственника не позволяет выполнять предпродажную подготовку объекта недвижимости (от ремонта основных, с точки зрения предполагаемого покупателя - кровля, например, до элементарной вырубки сорняка и кустарника).

Отсутствие в хозяйствах средств, необходимых на проведение неотложных ремонтов объектов недвижимости которые еще востребованы в технологическом  процессе, приводит к тому, что происходит осознанный демонтаж строительных конструкций иных объектов недвижимости. Особенно это касается шиферных листов, металлических конструкций.

Поскольку преимущественное число сельхозпредприятий фактически являются банкротами, то это накладывает  свой отпечаток на возможную реализацию всех основных фондов, в том числе и недвижимость. Эксперт обращает внимание на этот факт, поскольку данное обстоятельство позволяет сравнивать сельскохозяйственную недвижимость с недвижимостью предприятий банкротов, в настоящее время достаточно широко представленной на рынке.

В отличие от иных видов  недвижимости, на стоимость сельскохозяйственной недвижимости влияет не стоимость земельного участка, на котором этот объект расположен, а стоимость земли расположенной  в непосредственной близости (в рамках хозяйств). Стоимость такой недвижимости определяется плодородием почв (в широком смысле), входящих в состав предприятия, поскольку именно земля является основным средством производства в сельском хозяйстве. Также определенное влияние на стоимость оказывает размеры земельных ресурсов хозяйства, их структура, традиционная схема севооборота. Достаточно показательной, является ситуация с межколхозными животноводческими комплексами, которые в результате реорганизаций отошли к одному из хозяйств. Такие комплексы не под силу содержать одному хозяйству, поскольку оно просто не имеет необходимой кормовой базы, что в свою очередь помогает стоимости этой лишней части стремиться к нулю.

Стоимость сельскохозяйственной недвижимости вообще очень сложно рассматривать в отрыве от стоимости земель, которые входят в состав хозяйства.

По месторасположению  объектов сельскохозяйственной областных  и районных городов, и находящиеся  от них на значительном удалении. Если те объекты, которые расположены  в пригородных районах, имеют индивидуальные особенности, которые определяются ситуацией на рынке недвижимости каждого конкретного города, то в отношении "удаленных", следует отметить следующее. Они, не имеют каких либо региональных особенностей и представляют собой массу с практически однородными ценами.

Локальное расположение объекта в пределах хозяйства  также не имеет существенного  влияния на стоимость. Животноводческая ферма, расположенная в центре села, для одного инвестора является неоспоримым  плюсом (недалеко от конторы), для другого видится преимущество в расположении за пределами населенного пункта (далеко от людей). Причем мотивы обеих схожи, - именно так можно сократить воровство кормов и молока с ферм.

Достаточно типичным есть положение вещей, при котором качество строительства сельскохозяйственной недвижимости гораздо ниже, чем объектом промышленного строительства (не говоря уже о жилой недвижимости). Первопричиной этому является качество используемых в сельскохозяйственном строительстве материалов и конструктивных элементов. Кирпич для таких объектов недвижимости, как правило, изготавливался на межколхозных кирпичных заводах, известных своими полукустарными технологиями и не соблюдением как сырьевых, так и технологических требований. Повсеместно наблюдается "недовложение" цемента в связующий раствор кладки. Кроме этого, также можно вести речь об экономии или воровстве при строительстве. Контроль за этими процессами в сельской местности, был значительно ниже, чем в городах.

Низкое качество строительства  также является следствием отсутствием специалистов высокой квалификации на селе. Типичным, для строительства в сельхозпредприятиях, является отступления от проекта, а, зачастую, строительство безо всякого проекта вообще. Следствием последнего, является отсутствие инженерных устройств и систем, которые бы позволяли сводить к минимуму воздействие агрессивных сред, значительно распространенных в сельском хозяйстве.

Многие проекты, воплощенные  в объекты недвижимости, особенно в 80-е годы (интенсификации производства сельскохозяйственной продукции), носят откровенно надуманный характер. Их использование требует либо колоссальных энергозатрат или просто находиться за гранью разумного.

О хорошей теплопроводности бетонных панелей, не понаслышке знают  жители панельных домов крупных городов. Помножив это на качество выполнения работ, и добавив отсутствие отопления, найдем простое объяснение тому факту, что подобные строения опустели первыми. Вторую группу представляют сооружения подобные пленочным коровникам, где роль кровли выполняет полиэтиленовая пленка, уложенная по металлическим арочным конструкциям. Тут, как говориться, - комментарии излишни, но остовы данных зданий стоят как на балансе, так и в натуре, нередко составляя объект оценки.

Хотя промышленная недвижимость также достаточно разнообразна и специализирована, но в сельском хозяйстве это более характерно, и специализация носит углубленный характер. Следует выделить следующие группы: группа по обслуживанию, хранению машин и механизмов, группа зданий и сооружений связанная с обработкой и хранением зерна и кормов, группа зданий и сооружений по хранению овощей и фруктов, группа зданий сферы животноводства, административные и иные здания и сооружения. В промышленности, основой технологического процесса являются цеха и практически в каждом заводе они присутствуют. Да они могут быть специальной высоты, одно и многоэтажные, маленьких или больших площадей, с разными санитарно-гигиеническими условиями и уровнем технологического обустройства, но они остаются цехами - достаточно универсальными объектами. В сельском хозяйстве ситуация гораздо сложнее. Так, например, в коровнике можно разместить телят, но курей - никогда. Плюс ко всему, сельскохозяйственная недвижимость не может быть востребована в отраслях, которые имеют текущие перспективы роста (административно-офисная, торговая, складская, мелкие производства, переработка с/х продукции).

Специальный характер мешает использованию недвижимости по экономико-технологическим причинам. Например, блочный свинарник теоретически можно было бы использовать под склад зерна (техники, и т. д.), но конструктивная схема (наличие центрального ряда колон) делает это невозможным. Использование же в первоначальной технологической загрузке практически исключено (свиноводство убыточно, отопление таких помещений требует больших затрат).

Сельскохозяйственной  недвижимости свойственно практически  полное отсутствие планово-предупредительных  ремонтов (как, впрочем, и для промышленных предприятий-банкротов). Выполняются  лишь отдельные ремонты аварийного характера тех объектов недвижимости, которые занимают ключевые позиции в технологических процессах (контора, зернохранилище).

Для объектов, не используемых в технологическом процессе, характерно полное отсутствие консервационных  работ (включая банальное установление замков).

Сохранность объектов, не вовлеченных в технологический  процесс, не обеспечивается по причине  невозможности организации полноценной  охраны и неверии в возможности  возврата первоначальной технологической  нагрузки.

Объекты, лишенные полноценной охраны, подвергаются варварскому демонтажу. Процесс демонтажа зачастую исключает дальнейшее использование объекта. Демонтаж электрических сетей, проемов, кровли (шифер), пола (доска), металлических элементов и инженерных систем это лишь вершина айсберга. Кроме этого разбираются стены (благо раствор этому способствует) и более существенные конструкции. Наиболее показательными примерами выполнения демонтажных работ следует признать демонтаж ж/б панелей при помощи тракторов (вырывание тросами) и выпиливание деревянных опор кровли. В результате сельская местность насыщена не только предельно изношенными объектами, но и такими, что имеют существенную аварийную опасность.

Все эти факторы формируют  одно из нетипичных для промышленных объектов недвижимости обстоятельство - часть инвентарных позиций никогда не будут восстановлены, и могут рассматриваться только как груда строительного материала под разборку.

Приведенные выше особенности  сельскохозяйственной недвижимости оказывают  отрицательное воздействие на значения ее стоимости, которое усугубляется абсолютно низкой ликвидностью. Естественно, перед оценщиком, который осознает влияние этих факторов, стоит более конкретная задача, которая заключается в определении стоимости сельскохозяйственной недвижимости.

1.3 Методы оценки

Рассмотрим, к каким  последствиям приводит влияние упомянутых факторов, при рассмотрении различных  методов оценки:

• Метод аналогов продаж

Использования данного  метода невозможно ввиду того, что  число сделок с подобной недвижимостью  ничтожно мало. Узнать о факте существования подобных сделок можно только непосредственно в месте расположения объекта недвижимости, изучая документы бухгалтерского учета, или из разговоров с местными жителями (что надежнее). Информация в прессе о продажах сельскохозяйственной недвижимости практически не встречается. Число таких публикаций очень мало и достаточно редко публикуется информация о цене, по которой объект был реализован.

Существует отдельный  рынок, информация о котором не в  состоянии (в данном случае) отразить рыночную стоимость недвижимости. Речь идет о том, что недвижимость, переданная в залог (с согласия собственника) фигурирует в прайс-листах бирж и иных организаций, работающих с налоговыми залогами по остаточной балансовой стоимости. Как показывает опыт - это абсолютно нереальные цифры и реализация такой недвижимости могла быть возможна без участия эксперта-оценщика (переоценка по рыночной стоимости). Зачастую сделки, которые оформляются с сельскохозяйственной недвижимостью, имеют специфический характер. До 70% сделок - продажа невостребованных в технологическом процессе объектов под разборку. Другими словами наблюдаются нетипично рыночные мотивации и отношения участников рынка.

Даже имея информацию о "продажной" цене объекта, очень  сложно сориентироваться с физическим состоянием объекта. Как только становиться известно о предполагаемой сделке, объект недвижимости подвергается массированной атаке желающих что-то снять или отвинтить.

Таким образом, использование  данного метода, при определении  стоимости сельскохозяйственной недвижимости практически невозможно.

•   Метод дисконтирования денежных потоков (по доходности)

В оценочной практике получил широкое распространение  расчет методом дисконтирования  на основе денежных потоков, возникающих  от предоставления объекта оценки недвижимости в аренду. Основой для проведения расчетов данным методом, являются две основные величины: ставка арендной платы и коэффициент дисконтирования (капитализации).

Реалии, присущие рынку сельскохозяйственной недвижимости свидетельствуют о том, что арендные отношения в сельскохозяйственных предприятиях вообще не развиты. Это неудивительно, поскольку брать в аренду коровник или зернохранилище нет ни какого смысла, если в аренду не берется основное средство производство в сельском хозяйстве - земля. До последнего времени аренда земли не была распространена, а аренда недвижимости практически вообще исключалась. Поэтому установление каких-либо арендных ставок за 1 кв. метр сельскохозяйственной недвижимости практически всегда носит надуманный характер и является не чем иным, как "средством достижения результата".

В отношении ставки дисконта и коэффициента капитализации следует отметить следующее. Как известно, при определенных обстоятельствах, значения этих двух величин  равны, в ином случае (отсутствия равенства) - это соизмеримые величины. Для того, что вести суждения о размере этих ставок и коэффициентов, в независимости от приемов и методов, к которым прибегает оценщик, обязательным является оценка уровня (диапазона) в котором находятся искомые значения. В практике оценки недвижимости отличной от сельскохозяйственной, для этой цели принято производить анализ сделок о покупке недвижимости при известных арендных отношениях. Результатом данных исследований является получение коэффициента капитализации - коэффициента связывающего доход от объекта с его текущей стоимостью. Из-за отсутствия значений, как стоимости, так и доходов, выполнить это несложное арифметическое действие очень проблематично.

Проведенные рассуждения наглядно демонстрируют невозможность использования данного метода при оценке сельскохозяйственной недвижимости.

• Метод затрат

Метод затрат это по сути единственный метод который возможно, без особых проблем, использовать при  оценке сельскохозяйственной недвижимости. Недостаток информации по строительству, использованным материалам, размерам и параметрам может быть легко устранен в результате натурного осмотра и проведении необходимых замеров. Расчеты выполняются согласно многолетней практике, с использованием целого ряда нормативных документов. Беда лишь в том, что значения, получаемые этим методом (без учета износов отличных от физического) практически никогда не соответствуют рыночным реалиям. Если для города  возможны случайные совпадения, то для сельскохозяйственной недвижимости, из-за наблюдаемого уровня цен, практически исключены.

Тем ни менее, поскольку остальные  известные методы оценки в настоящее  время использовать практически  невозможно, метод затрат - это единственно  возможный метод, который можно  использовать для расчета стоимости сельскохозяйственной недвижимости. Так как развитие рынка недвижимости в городах и пригородных зонах позволяет производить расчет стоимости не используя метод затрат, то и отношение к использованию данного метода в оценочной среде такое, как к чему-то обязательному, но ненужному при вынесении суждения о стоимости. Причина невостребованности результатов расчета затратным методом заключается в том, что традиционно не учитываются износы присущие объекту (отличные от физического).

1.4 Учет износов отличных от физического

Мультипликатор учета  износа присущего сельскохозяйственной недвижимости, рассчитывается на основе следующего утверждения: "Жилая недвижимость - индикатор рынка иной недвижимости, расположенной в месте обособленных систем".

Как уже упоминалось, сельскохозяйственный населенный пункт, который входит территориально в сельскохозяйственное предприятие, практически полностью является заложником результатов его хозяйственной деятельности. Для населения, проживающего на территории хозяйства, в настоящее время, работа в предприятии является единственным местом приложения труда. Ранее, в советское время, с целью вовлечения трудовых ресурсов села в промышленное производство, отдельные предприятия создавали подразделения, преимущественно обслуживающего, второстепенного характера (швейное, по производству тары и т. д), непосредственно на территориях сельских населенных пунктов. Причем в результате того, что пригородное сельское население само находило работу на промышленных предприятиях городов, то основной упор делался на удаленные районы (80-120 км от областного центра и от 20 км от районных). Эти производственные мощности позволяли диверсифицировать рынок приложения труда трудоспособному населению сел.

В результате резкого спада промышленного  производства, филиалы предприятий были ликвидированы в первую очередь. Значительное повышение стоимости проезда в пригородных маршрутах и крайне нерегулярные выплаты зарплаты на промышленных предприятиях, привели к нецелесообразности поиска работы за пределами сельских районов. Результат следующий: жители села, лишенные мест работы в городе, занимаются практически натуральным хозяйством. Деньги, выручаемые за выращенную на приусадебном участке продукцию, практически полностью расходуются на текущие нужды.

2. Земельный  рынок России, текущее состояние  и перспективы.

2.1 Структура  земельного фонда Российской  Федерации.

Земля и её эффективное использование является фактором, во многом определяющим экономическое положение нации. Это обусловлено тем, что земля является главным средством производства в аграрном секторе.

В настоящее время  в Российской Федерации практически  отсутствует рынок сельскохозяйственных земель из-за инвестиционной непривлекательности  сельского хозяйства вследствие глубокого депрессивного экономического состояния отрасли, юридической нерешенности проблем права собственности и совершения гражданско-правовых сделок с землей, неразвитости рыночной инфраструктуры. Как показывает мировая практика, обязательной составляющей инфраструктуры земельного рынка является хорошо отлаженная государственная система регистрации, учета и оценки, которая не только обеспечивает надежную защиту собственникам и инвесторам, но и является важнейшим источником достоверной информации для участников рынка.

Рынок сельскохозяйственных земель представляет собой организованный оборот земель сельскохозяйственного назначения с целью формирования гибкой системы землевладения и рационального землепользования. 
Функциями рынка сельскохозяйственных земель являются:

- определение объективной цены земли; 
- создание гибкой системы землевладения и землепользования; 
- консолидация земель.

Сельскохозяйственные  угодья — земельные угодья, систематически используемые для получения сельскохозяйственной продукции. К сельскохозяйственным угодьям относятся: пашня; залежь; кормовые угодья (сенокосы и пастбища) и многолетние насаждения. В соответствии с данными государственной статистики     площадь  земельного      фонда Российской Федерации на 1 января 2011 года составила 1 709,8 млн. га, из них площадь земель сельскохозяйственного назначения составила 400,0 га. 

Рис. 1 Структура земельного фонда Российской Федерации по категориям земель.

На 1 января 2011 года в структуре сельскохозяйственных угодий площадь пашни составила 121,4 млн. га, залежи — 5,1 млн. га,  многолетних насаждений — 1,8 млн. га, сенокосов — 24,0 млн. га, пастбищ — 68,1 млн. га. В сравнении с предшествующим годом площадь категории земель сельскохозяйственного назначения в составе земельного фонда Российской Федерации уменьшилась на 6,6 млн. га, а за период с 1990 по 2010 год уменьшение данного показателя составило 2 012,9 тыс. га. Основной причиной сокращения площади сельскохозяйственных угодий, используемых для производства сельскохозяйственной продукции, явилось прекращение деятельности предприятий и организаций и перевод освободившихся земель, в большей своей части, в фонд перераспределения земель. Другая причина — истечение срока права аренды земель (или временного пользования) и невозобновление его производителями сельскохозяйственной продукции. 
Продолжает оставаться актуальной проблема отсутствия финансовых средств у производителей сельскохозяйственной продукции, в связи с чем не выполняются  мероприятия   по сохранению и повышению плодородия почв, не соблюдается порядок проведения агротехнических, агрохимических, мелиоративных мероприятий, допускается длительное неиспользование земель и др., что в результате приводит к потере продуктивности ценных земель.

В соответствии с действующим  законодательством земля может  находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности. На праве частной собственности  земля принадлежит гражданам  и юридическим лицам.

Земельные участки, отнесенные к категории земель сельскохозяйственного  назначения и находящиеся в собственности  граждан, на 85,7% (100,8 млн. га) состояли из земельных долей, в том числе  невостребованных (24,0 млн. га), собственники которых в установленный срок не получили свидетельства либо, получив их, не воспользовались своими правами по распоряжению. На первом этапе земельной реформы при реорганизации сельскохозяйственных предприятий земли передавались в коллективную (совместную или долевую) собственность.

Рис. 2 Динамика земель в Российской Федерации в 2007-2010 гг. млн.га.

Рис. 3. Структура земель Российской Федерации по формам собственности.

 
Впоследствии земли реорганизованных предприятий передавались в собственность гражданам с выдачей им свидетельств о праве собственности на земельные доли.

Земельная доля имеет  размер, определенный в гектарах и  балло-гектарах, учитывающих не только размер земельной площади, но и ее качество, и не отграничена на местности.