Оценка недвижимости затратным методом

Нижегородский Государственный Архитектурно-Строительный Университет

Институт экономики управления и права

Курсовая работа

                         тема « Оценка недвижимости»

вариант №9

Выполнил студент группы МО 609/2                                            Турутов АА.

Проверил                                                                                           Есин Е.Ю.

Нижний Новгород

2013

Содержание

1.Задача№1……………………………………………………………………………….3

2.Задача№2……………………………………………………………………………….4

3.Задача№3……………………………………………………………………………….8

4.Список используемой литературы…..………………………………………………12

Пример оценки недвижимости затратным  подходом:              определение рыночной стоимости квартиры

ЗАДАЧА №1

Определить стоимость  однокомнатной квартиры общей площадью 30 м², расположенной на девятом этаже девятиэтажного кирпичного дома, построенного по типовому проекту.

В доме есть лифт и мусоропровод, санузел в квартире совмещенный, комнаты несмежные, высота помещений 2,9 м, площадь кухни 7м². Физический износ здания составляет 15 процентов. Удаленность от центра составляет менее 8 км. Коэффициент, учитывающий экологическое состояние, равен 0,85.

Порядок  определения рыночной стоимости квартиры следующий.

1. Восстановительная  стоимость одного квадратного  метра жилого пятиэтажного кирпичного  дома, построенного по типовому  проекту, в уровне цен 1984 г.  составляет 248,75 руб. (панельного здания  – 188,11 руб., кирпичного здания, построенного  по индивидуальному проекту – 314,92 руб.).

2. Восстановительная  стоимость одного квадратного  метра жилого пятиэтажного кирпичного  дома, построенного по типовому  проекту, в текущем уровне цен  (ноябрь 2006 г.) определяется по формуле:

                                               С_в = С_в1984 × И,                                                      (11)

где С_в – восстановительная стоимость одного квадратного метра здания в текущем уровне цен;

         С_в1984 – восстановительная стоимость одного квадратного метра здания в базисном уровне цен (уровень 1984 г.);

И – индекс удорожания стоимости строительства в текущем  уровне цен по отношению к базисному  уровню.

На январь 2007 г. И = 64,95 (из письма Госстроя РФ).

С_в = 248,75 × 64,95 = 16156,31 руб.

3. Остаточная стоимость одного квадратного метра общей жилой площади определяется по формуле:

                                             С_о = С_в × (1 - И_ф^н / 100),                                         (12)

где С_о – остаточная стоимость одного квадратного метра общей жилой площади;

И_ф^н – физический износ здания, в процентах.

С_о = 16156,31 × (1 – 15/100) = 13732,86 руб. 

4. По приложению В  определяем величины коэффициентов,  влияющих на потребительские  качества квартиры:

К_вп – коэффициент, учитывающий высоту помещения. При высоте помещения 2,9 м К_вп = 1,02;

К_пк – коэффициент, учитывающий площадь кухни. При площади кухни  7 м² К_пк = 0,96;

К_ос – коэффициент, учитывающий обустроенность санузлов. При совмещенном санузле К_ос = 0,97;

К_эт – коэффициент, учитывающий этажность. При условии расположения квартиры на девятом  этаже девятиэтажного дома  К_эт = 0,9;

К_нл – коэффициент, учитывающий наличие лифта. При наличии лифта К_нл = 0,991;

К_нм – коэффициент, учитывающий наличие мусоропровода. При наличии мусоропровода  К_нм = 0,965;

К_ск – коэффициент, учитывающий наличие смежных комнат. Для однкомнатной квартиры   К_ск = 1;

К_рц – коэффициент, учитывающий местоположение жилого дома. При удаленности дома от центра на расстояние 8 км  К_рц = 0,976;

К_эс – коэффициент, учитывающий экологическое состояние. Согласно заданию  К_эс = 0,85.

5. Коэффициент потребительских  качеств квартиры определяется  по формуле:

К_п = (0,534 × К_вп + 1,428 × К_пк + 0,794 × К_ос + 0,741 × К_эт + 0,397 × К_нм +

             + 0,473 × К_нл + 1,259 × К_ск + 0,733 × К_рц + 1,275 × К_эс) / 7,634.              (13)

К_п = (0,534 × 1,02+ 1,428 × 0,96 + 0,794 × 0,97 + 0,741 × 0,9 + 0,397 × 0,965 +

+ 0,473 × 0,991 + 1,259 × 1 + 0,733 × 0,976 + 1,275 × 0,85) / 7,634 = 0,95.

6. Остаточная стоимость  одного квадратного метра общей жилой площади с учетом коэффициентов, учитывающих потребительские качества жилья, С_км определяется по формуле:

                                                      С_км = С_о × К_п.                                                 (14)

С_км = 13732,86 × 0,95 = 13046,22 руб.

7. Цена продажи жилья  с учетом удорожания строительной  продукции и потребительских  качеств жилья С_ск определяется по формуле:

                                                       С_ск = С_км × S,                                                 (15)

где S – общая площадь жилья, м².

С_ск = 13046,22х 30 = 391386,51 руб.

 Ответ: Стоимость  квартиры  =391386,51 руб.

Пример проведения оценки сравнительным подходом: определение  рыночной стоимости коттеджа путем  анализа парного набора данных

ЗАДАЧА №2

Определить рыночную стоимость коттеджа площадью 110 м², расположенного на земельном участке площадью 8800 м².

Коттедж имеет 6 комнат и  законченный подвал, гараж  на дату оценки отсутствует.

Для анализа используются данные о пяти продажах сравнимых объектов. Исходные данные приведены табл. 5.

Т а б л и ц  а  5

Исходные данные

Примечание. Месторасположение объекта оценки и сравнимых продаж – пригородный район города Дзержинска. 

Как видно из исходных данных, объекты сравнения отличаются от оцениваемого условиями финансирования, временем продажи и физическими характеристиками.

Величина корректировки  по условиям финансирования определяется сравнением цены продажи объектов с  рыночным и нерыночным финансированием. При этом платежи по кредиту дисконтируются  по рыночной процентной ставке. В данном случае величины корректировок определены в размере 2200 руб. для 1-го объекта и 6600 руб. – для 2-го объекта.

Так как у всех сравнимых  объектов условия продажи рыночные, то корректировки на условия продажи  не требуется.

Для корректировки на условия рынка (время продажи) необходимо выделить объекты, отличающиеся только этим элементом. В рассматриваемом  примере 1-й и 3-й объекты отличаются только условиями финансирования и  временем продажи. Скорректировав цену продажи 1-го объекта на условия финансирования, можно определить корректировку на время продажи:

(57200 - 51600) / 51600 = 0,1, или на 10 %, т.е. за год цены на рынке увеличились на 10 %.

Таким образом, все сравнимые  объекты приведены в одинаковые условия по финансированию и времени продажи, что создает единую базу для проведения корректировок на физические различия.

В ряду объектов сравнения  различия в размерах представлены разным количеством комнат и разной площадью дома и участка. Причем участку площадью 11 000 м² соответствует дом площадью 138 м² с 7 комнатами, а участку площадью 8800 м² соответствует дом площадью 110 м² с 6 комнатами. Сравнивая 1-й и 2-й объекты, определяем корректировку на размер:

63800-57200 = 6600 руб.

Для определения величины корректировки на наличие гаража необходимо произвести сравнение 3-го и 5-го объектов, т.к. они различаются лишь наличием гаража:

56760-52030 = 4730 руб.

Для определения величины корректировки на наличие законченного подвала необходимо произвести сравнение 2-го и 4-го объектов, т.к. они различаются лишь этим показателем:

66660 – 63800 = 2860 руб.

Результаты выполненных  корректировок приведены в табл. 6. Для каждого объекта сравнения получена скорректированная цена.

Т а б л и ц  а  6

Определение скорректированной цены

О к о н ч а н и е   т а б л.  6

В соответствии с условиями  задачи требуется на основании данного  ряда скорректированных цен продаж (см. табл. 6) вывести одно значение рыночной стоимости.

Обоснование вывода единого  показателя рыночной стоимости заключается  в придании каждому члену ряда весового коэффициента, учитывающего степень отличия объекта сравнения  от объекта оценки. При этом следует принимать во внимание диапазон разброса скорректированных цен продаж; количество корректировок для каждого объекта; общий процент корректировок, взятых по абсолютной величине; общий процент корректировок, определенный как разница между положительной и отрицательной корректировками. Результаты анализа сведены в табл. 7.

Т а б л и ц  а  7

Анализ полученных данных

В рассматриваемом примере  имеем очень узкий диапазон цен продажи – от 54890 руб. до 55330 руб. Продажная цена с меньшим количеством корректировок имеет больший удельный вес – для 5-го объекта общее число корректировок равно двум. Кроме того, общая валовая коррекция для 5-го объекта также наименьшая. Поэтому в качестве рыночной стоимости оцениваемого коттеджа принимаем скорректированную цену продажи 5-го объекта– 54890 руб.

Ответ: рыночная стоимость оцениваемого коттеджа=54890руб

Определение рыночной стоимости административного здания                 относительным сравнительным анализом

  ЗАДАЧА№3

Определить рыночную стоимость административного здания. В качестве объектов сравнения выбраны  пять сдаваемых в аренду зданий, недавно проданных на местном  рынке. Все здания имеют примерно одинаковое географическое положение  и продавались на условиях рыночного финансирования для владения на основе аренды. Состояние конструкций всех зданий – среднее. Характеристики оцениваемого объекта и объектов сравнения приведены в            табл. 8.

Т а б л и ц  а  8

Сводка рыночных данных для относительного сравнительного анализа                 административного здания

Все здания проданы при  рыночном финансировании в одно и  то же время при рыночных условиях продажи. Все продажи передают право  владения на основе аренды. Следовательно, корректировок по данным элементам  не требуется.

В качестве единицы сравнения принимаем цену продажи 1 м² арендной площади (см. табл. 9).

Рассмотрим 1-й объект сравнения и определим корректировки, которые необходимо применить к  цене за 1 м² арендной площади 1-го объекта –                77,12 руб.

Т а б л и ц  а 9

Требуемые корректировки к цене за 1 м² арендной площади

1-го объекта сравнения

Корректировки на местоположение и на производительность значительно  перекрывают небольшую корректировку  на коэффициент использования. Следовательно, единица стоимости объекта оценки должна быть меньше, чем        77,12 руб.

Рассмотрим 2-й объект сравнения: определим корректировки, которые необходимо применить к цене за 1 м² арендной площади 2-го объекта – 67,74 руб.

Т а б л и ц  а 10

Требуемые корректировки  к цене за 1 м² арендной площади

2-го объекта сравнения

Из табл. 10 следует, что единица стоимости объекта оценки должна быть больше, чем 67,74 руб.

Рассмотрим 3-й объект сравнения и определим корректировки, которые необходимо применить к  цене за 1 м² арендной площади 3-го объекта –                 76,00 руб.

Т а б л и ц  а  11

Требуемые корректировки  к цене за 1 м² арендной площади

3-го объекта сравнения

Общая корректировка  получается положительной и цена объекта оценки должна быть больше 76,00 руб.

Рассмотрим 4-й объект сравнения и определим корректировки, которые необходимо применить к  цене за 1 м² арендной площади 4-го объекта –       80,77 руб.

Т а б л и ц  а 12

Требуемые корректировки к цене за 1 м² арендной площади

4-го объекта сравнения

Все корректировки указывают  на необходимость снижения показателей, следовательно, единица стоимости  объекта оценки должна быть меньше, чем 80,77 руб.

Рассмотрим 5-й объект сравнения и определим корректировки, которые необходимо применить к цене за 1 м² арендной площади 5-го объекта –      73,10 руб.

Т а б л и ц  а 13

Требуемые корректировки  к цене за 1 м² арендной площади

5-го объекта сравнения

Из табл. 11 следует, что  единица стоимости объекта оценки должна быть больше, чем 73,10 руб.

Для определения рыночной стоимости объекта оценки данные относительного сравнительного анализа распределяются в соответствии с величинами корректировок продажных цен объектов сравнения  (см. табл. 14).

Т а б л и ц  а  14

Анализ полученных данных

Из данного распределения  следует, что рыночная стоимость  объекта оценки находится в диапазоне от 76,00 руб. до 77,12 руб. за 1 м² арендной площади.

 Следовательно, рыночная стоимость 1 м² арендной площади объекта оценки можно принять равной 77,00 руб. Тогда стоимость сдачи в аренду всего здания составит 77,00 × 3000 = 231 000 руб.

Ответ: рыночная стоимость административного здания =231000руб

Список используемой литературы:

1.Оценка собственности.  Часть 1.Оценка недвижимости: Учебное пособие/Д.В.Хавин,А.В.Башева,В.В.Ноздрин,П.А.Овчинников,И.В.Табунов; под общей ред. Д.В.Хавина. -  Н. Новгород:  Нижегород. гос. архит.-строит.    ун-т,2009.-110с.