Оценка нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Орел ул.1-Посадская,13

Министерство  сельского хозяйства  РФ

Орловский Государственный  Аграрный Университет

Инженерно - строительный институт

Кафедра: «Экспертизы и  управления недвижимостью» 
 

   КУРСОВАЯ  РАБОТА

    

по предмету: «Оценка объектов недвижимости» 
 

тема: «Оценка нежилого помещения, расположенного  по адресу: г. Орел

ул.1-Посадская,13 » 
 
 

                                                                                              Выполнил: студент гр. УН-401

                    Мальцева Е.И.

                                                              Проверил: доцент                                                                                                                                                                        

                                                        Давыдова Е. Н.                    

                                                                             

                                                                              
 
 
 

   Орел-2008г. 

    Содержание:

     Введение                    3

  1. Цель выполнения курсового проекта                                                               4
  2. Нормативно-правовая база оценочной деятельности в России.            5
  3. Постановка задания на оценку                 6
  4. Основные термины и определения, используемые в курсовом проекте      7
  5. Перечень используемых документов              10
  6. Теоретические основы и этапы проведения оценки:
    1. Определение цели и задачи проведения оценки           11
    2. Определение вида стоимости и применяемых стандартов оценки     11
    1. Установление  оцениваемых имущественных прав                               12
    1. Последовательность  проведения оценки                                               12
  1. Анализ макроэкономической ситуации в регионе и отрасли                      13
  2. Анализ сегмента рынка недвижимости                                                          15
  3. Описание объекта оценки                                                                              16
  4. Процесс оценки:
    1. Оценка объекта по сравнительному подходу           18
    2. Оценка объекта по доходному подходу                                               27                                       
    3. Оценка объекта по затратному подходу                                              34
    4. Обобщение результатов оценки                                                           43
  5. Заключение                                           43
  6. Список используемой литературы              44
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

    Введение. 

    Принципы  и методики оценки были разработаны  в разных странах с развитой рыночной экономикой к сороковым годам XX столетия. Они основываются на экономической теории и практике. Существует и развивается наука об оценке. Оценка стоимости различных объектов собственности уходит своими корнями в классическую экономическую теорию: теорию предельной полезности, факторов производства стоимости и т.д.

    Учитывая  огромное значение независимой оценки для нормального функционирования и развития экономики, в пятидесятые годы в мировой практике появилась самостоятельная профессия — профессия оценщика. Для России она является сравнительно новой. Потребность в профессии оценщика родилась и развивается параллельно с развитием рыночных отношений в экономике.

    В современной России оценочная деятельность переживает повторное становление  после многолетнего перерыва. Современные  российские оценщики «выросли» на Д. Фридмане, Г. Харисоне, Шенноне П. Пратте, адаптируя зарубежный опыт оценки к современным российским условиям и особенностям рыночной экономики переходного периода.

      Начало оценочной деятельности  в России датируется XV веком. В первоначальный период развития оценивалось имущество в различных целях. Особое внимание как объект оценки привлекала, в первую очередь, земля. В России проблема собственности на землю и земельные отношения всегда находились в центре социально-экономического и политического развития, а земельная оценочная деятельность была специальным направлением государственной политики. Главной отличительной особенностью оценки земельной собственности вплоть до середины XIX века была оценка земли с прикрепленным к ней зависимым крестьянином. В конце XIX — начале XX столетия оценка земельных угодий проводилась или по ценности земель, или по их доходности. Земля оценивалась одновременно и как источник дохода, и как предмет сделки купли-продажи.

    Свои  особенности имела оценка лесов и лесных земель, она проводилась по совершенно особым основаниям. Это связано с тем, что при оценке участка с лесом необходимо кроме самой почвы оценить и сам лес.

    Развитие  в России в XIX веке промышленности и  торговли повлекло за собой образование крупных городов, вывело оценочную деятельность на новый качественный уровень. В это время объектом налогообложения и оценки становятся разнообразные фабрики, заводы, торгово-промышленные заведения, жилые и хозяйственные постройки, пароходства, земля и другое недвижимое имущество в городах и сельской местности.

    В ХIХ веке в России преобладал метод  оценки по доходности, и современный доходный подход к оценке предприятия можно назвать традиционно российским подходом.

    Следующий заметный шаг российской оценки был связан с развитием кредитно-денежных отношений. Во второй половине ХIХ века образовалось два вида кредитных институтов: коммерческие банки, специализировавшиеся на выдаче под движимые ценности, и земельные банки, в которых выдавали ссуды под залог недвижимости, при этом залог оставался во владении собственника. Таким образом, появилась ипотека, одной из задач которой была регистрация изменений в составе заложенной недвижимости, в ее юридическом положении. Таким образом, банк получал возможность всегда иметь сведения о действительном состоянии залога и определять его экономическую ценность, производить оценку недвижимости. Стоимость заложенного имущества определялась по нормальной или специальной цене. Нормальная цена определялась умножением количества десятин удобной земли на нормальную цену десятины в данной местности. При специальной оценке определялась доходность покупаемой земли или закладываемого имения, после чего рассчитывалась оценочная стоимость путем капитализации суммы доходов.

    Развитие  в России промышленности, рост парка машин и механизмов привели к появлению новых видов и форм оценки. В хозяйственной практике все чаще возникали ситуации, требовавшие проведения оценки конкретных станков, механизмов или другого оборудования. Основной целью такой оценки, как и в случаях оценки земли, лесов, фабрик и т. п., являлось налогообложение.

    Помимо  налогообложения стали появляться и другие финансово-экономические  операции, когда возникала потребность в оценке стоимости станков и механизмов: купля-продажа, страхование, залог имущества при получении кредита, аренда, судебные тяжбы. Все это способствовало развитию оценочной деятельности в России, которое, как и многие другие процессы, свойственные рыночной экономике, прекратилось в связи с переходом к социалистической экономике.

    Возвращение оценочной деятельности в Россию было обусловлено возвращением страны к рынку. Формирование частной собственности в РФ вызвало спрос со стороны частного сектора на услуги оценщиков. Начиная с мая – июня 1993г. в России прошли организованные Институтом экономического развития всемирного банка семинары по подготовке специалистов по оценке недвижимости, прочитанные американскими оценщиками.

    Пионером  оценочной деятельности в России стало Российское Общество Оценщиков. В настоящее время функционируют такие общественные организации, как Национальная Лига субъектов оценочной деятельности, Российская Коллегия Оценщиков, Московское общество оценщиков. 

1.Цель  выполнения курсовой работы.

       Целью данной курсовой работы является проведение мероприятий по анализу рыночной информации и определение рыночной стоимости объекта оценки. 

    2. Нормативно-правовая  база оценочной  деятельности в  России.

    Проведение  оценки осуществляется в соответствии с требованиями Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (с изменениями от 21.12.2001, 21.03.2002, 14.11.2002, 10.01.2003, 27.02.2003, 22.08.2004, 05.01.2006, 27.07.2006, 05.02.2007, 13.07.2007, 27.07.2007).

    Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» определяет правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих РФ, субъектам РФ или муниципальным образованиям, физическим лицам и юридическим лицам, для целей совершения сделок с объектами оценки, а также для иных целей.

    В соответствии с ФЗ под оценочной  деятельностью понимается деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости.

    Субъектами  оценочной деятельности признаются, с одной стороны, юридические лица и физические лица, деятельность которых регулируется настоящим Федеральным законом, а с другой - потребители их услуг.

    К объектам оценки относятся:

  1. отдельные материальные объекты (вещи);
  2. совокупность вещей, составляющих имущество лица, в том числе имущество определенного вида (движимое или недвижимое, в том числе предприятия);
  3. право собственности и иные вещные права на имущество или отдельные вещи из состава имущества;
  4. права требования, обязательства (долги);
  5. работы, услуги, информация;
  6. иные объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте.

     Проведение  оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе:

  • при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду;
  • при использовании объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в качестве предмета залога;
  • при продаже или ином отчуждении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям;
  • при переуступке долговых обязательств, связанных с объектами оценки, принадлежащими Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям;
  • при передаче объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в качестве вклада в уставные капиталы, фонды юридических лиц, а также при возникновении спора о стоимости объекта оценки, в том числе:
  • при национализации имущества;
  • при ипотечном кредитовании физических лиц и юридических лиц в случаях возникновения споров о величине стоимости предмета ипотеки;
  • при составлении брачных контрактов и разделе имущества разводящихся супругов по требованию одной из сторон или обеих сторон в случае возникновения спора о стоимости этого имущества;
  • при выкупе или ином предусмотренном законодательством Российской Федерации изъятии имущества у собственников для государственных или муниципальных нужд;
  • при проведении оценки объектов оценки в целях контроля за правильностью уплаты налогов в случае возникновения спора об исчислении налогооблагаемой базы.

    Основанием  для проведения оценки объекта оценки является договор, заключенный заказчиком с оценщиком или с юридическим лицом, с которым оценщик заключил трудовой договор.

    При оценке объекта недвижимости эксперт  должен максимально объективно подойти к вопросам формирования рыночной стоимости с учетом различных факторов; все субъективные мнения, допущения и выводы должны быть обоснованы с учетом анализа рыночной ситуации и тенденций ее изменения.

        3.Постановка задания на оценку:

      Объект  оценки – помещение на первом этаже (площадь 50кв.м.)               торгового центра

      Адрес: г. Орел, Советский район, ул.1-Посадская,13.

      Дата  определения стоимости: 25.04.2008г.

      Текущее использование: магазин.

      Помещение находится в собственности.

      Обременения: отсутствуют.

      Цель  оценки – определение рыночной стоимости объекта для заключения договора купли-продажи. 

4.Основные термины и определения, использованные в курсовом проекте.

       Аналог  объекта оценки – сходный по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам объекту оценки другой объект, цена которого известна из сделки, состоявшейся при сходных условиях.

       Безрисковая ставка – компонент коэффициента капитализации, представляющий собой минимальную ставку доходности на вложенные средства с учетом фактора времени.

       Возраст объекта фактический – период, прошедший со дня ввода объекта в эксплуатацию.

       Дата  проведения оценки – календарная дата, по состоянию на которую определяется стоимость объекта оценки.

       Действительный  валовой доход - ожидаемый потенциальный валовой доход с учетом корректировки на неполную занятость помещений и потери при сборе арендной платы.

       Дисконтирование – процесс пересчета будущей стоимости (капитала, недвижимости, долговых обязательств) в настоящую или преобразование в текущую стоимость будущих денежных потоков (доходов и расходов).

       Доходный  подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки.

       Затратный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки, с учетом его износа.

       Затраты на замещение – это затраты на создание сооружения, имеющего сопоставимую полезность, с использованием проекта и материалов, применяемых на строительном рынке в данный момент. (Международные стандарты оценки).

       Износ – потеря стоимости собственности в результате воздействия отрицательных внутренних и внешних факторов

       Итоговая  величина стоимости  объекта оценки – величина стоимости объекта оценки, полученная как итог обоснованного оценщиком обобщения результатов расчетов стоимости объекта оценки при использовании различных подходов к оценке и методов оценки.

       Капитализация – процесс конвертации дохода в стоимость.

       Корректировки – суммы, которые добавляются или вычитаются из цены продажи объекта сравнения для учета всех отличий от объекта оценки. Могут выражаться в виде конкретных сумм или процентных отношений.

       Коэффициент капитализации – отношение годового дохода от объекта недвижимости к текущей стоимости этого объекта.

       Метод оценки – способ расчета стоимости объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.

       Объекты оценки – имущество юридических и физических лиц, предлагаемое к оценке. К объектам оценки относятся: отдельные материальные объекты (вещи); совокупность вещей, составляющих имущество лица, в том числе имущество определенного вида (движимое или недвижимое, в том числе предприятия); право собственности, иные вещные права на имущество или отдельные вещи из состава имущества лица; работы, услуги, информация; результаты интеллектуальной деятельности и приравненные к ним средства индивидуализации юридического лица, продукции, выполненных работ или услуг.

       Объекты сравнения - объекты собственности, подобные объекту оценки, которые недавно были проданы. Стоимость объектов сравнения используется для определения стоимости объекта оценки.

       Прибыль предпринимателя – прибыль, компенсирующая предпринимателю риск вложения денег.

       Расходы на замещение – раздел операционных расходов в реконструированном отчете о доходах, учитывающий будущие расходы на восстановление быстроизнашивающихся элементов собственности.

       Рыночная  стоимость – наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине  цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

  • одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;
  • стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
  • объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;
  • цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;
  • платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

       Скорректированная цена продажи – цена продажи сравнимой собственности после корректировок на различия объекта сравнения и объекта оценки.

       Совокупный  износ – сумма, вычитаемая из восстановительной или замещающей стоимости нового строительства для учета физического, функционального и внешнего износа. Разница между стоимостью воспроизводства и рыночной стоимостью.

       Сравнительный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.  При отсутствии информации о ценах сделок допускается использование цен предложений (спроса). (Распоряжение Минимущества РФ от 06.03.2002 г. № 568-р).

       Срок  экспозиции – время нахождения объекта на рынке от момента выставления его на открытую продажу до заключения сделки купли-продажи.

       Степень незанятости - учитывает потери арендной платы при смене арендаторов.

       Стоимость воспроизводства  объекта оценки – сумма затрат в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, на создание объекта, идентичного объекту оценки с применением идентичных материалов и технологий, с учетом износа объекта оценки.

       Стоимость замещения объекта  оценки – сумма затрат на создание объекта, аналогичного объекту оценки, в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, с учетом износа объекта оценки.

       Чистый  операционный доход – доход, остающийся после вычитания из действительного валового дохода операционных расходов. 

        5.Перечень использованных документов:

  1. технические: технический паспорт объекта оценки;
  2. правовые: свидетельство о государственной регистрации права
  3. нормативные: сборник УПВС №33 «Магазины универсальные многоэтажные»
 
 

    6.Теоретические основы и этапы проведения оценки:

           6.1. Определение цели и задачи проведения оценки.

     В соответствии с требованиями федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной  деятельности в Российской Федерации» в отчет об оценке в обязательном порядке указываются цели и задачи проведения оценки объекта оценки.

     При этом под термином «цель» понимается вид определяемой стоимости - рыночной. Задача проведения оценки – использование результатов оценки для заключения договора купли-продажи.

     6.2. Определение вида  стоимости и применяемых  стандартов оценки.

     В зависимости от предполагаемого  использования результатов оценки определяется и вид определяемой стоимости.

     Рыночная  стоимость, согласно определению Федерального закона «Об оценочной деятельности в РФ», это наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине  цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

     В случае если при проведении оценки объекта оценки определяется не рыночная стоимость, а иные виды стоимости, в отчете должны быть указаны критерии установления оценки объекта оценки и причины отступления от возможности определения рыночной стоимости объекта оценки.

     Виды  стоимости объекта оценки, отличные от рыночной стоимости:

  1. стоимость объекта оценки с ограниченным рынком – стоимость объекта оценки, продажа которого на открытом рынке невозможна или требует дополнительных затрат по сравнению с затратами, необходимыми для продажи свободно обращающихся на рынке товаров.
  2. стоимость замещения объекта оценки – сумма затрат на создание объекта, аналогичного объекту оценки, в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, с учетом износа объекта оценки;
  3. стоимость воспроизводства объекта оценки – сумма затрат в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, на создание объекта, идентичного объекту оценки, с применением идентичных материалов и технологий, с учетом износа объекта оценки;
  4. стоимость объекта оценки при существующем использовании – стоимость объекта оценки, определяемая исходя из существующих условий и цели его использования.
  5. инвестиционная стоимость объекта оценки – стоимость объекта оценки, определяемая исходя из его доходности для конкретного лица при заданных инвестиционных целях;
  6. стоимость объекта оценки для целей налогообложения – стоимость объекта оценки, определяемая для исчисления налоговой базы и рассчитываемая в соответствии с положениями нормативных правовых актов;
  7. ликвидационная стоимость объекта оценки – стоимость объекта оценки в случае, если объект оценки должен быть отчужден в срок меньше обычного срока экспозиции аналогичных объектов;
  8. утилизационная стоимость объекта оценки – стоимость объекта оценки, равная рыночной стоимости материалов, которые он в себя включает, с учетом затрат на утилизацию объекта оценки;
  9. специальная стоимость объекта оценки – стоимость, для определения которой в договоре об оценке или нормативном правовом акте оговариваются условия, не включенные в понятие рыночной или иной стоимости, указанной в настоящих стандартах оценки.

     6.3. Установление оцениваемых  имущественных прав.

 

     До  проведения оценки необходимо определить вид прав на объект оценки. Это может быть одно из следующих видов прав:

  • Право собственности
  • Право хозяйственного ведения
  • Право оперативного управления имуществом
  • Право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком
  • Сервитут
  • Право аренды

     6.4. Последовательность  проведения оценки.

  1. Определение цели и задачи проведения оценки;
  2. Определение вида стоимости и применяемых стандартов оценки;
  3. Установление оцениваемых имущественных прав;
  4. Установление даты оценки;
  5. Сбор и анализ внешней информации (макроэкономической ситуации в регионе, отрасли, к которой относится объект оценки);
  6. Сбор и анализ информации по сегменту рынка, к которому относится объект оценки;
  7. Сбор и анализ внутренней информации (техническая и экономическая информация по объекту оценки);
  8. Оценка объекта по сравнительному подходу;
  9. Оценка объекта по доходному подходу;
  10. Оценка объекта по затратному подходу;
  11. Обобщение полученных результатов и итоговое заключение о рыночной стоимости объекта;
  12. Составление в рамках курсовой работы отчета об оценке с учетом требований Федерального закона РФ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ с изменениями и дополнениями от 14.11.2002 г. № 143-ФЗ .
 
 
 
 

7. Анализ макроэкономической  ситуации в регионе              и отрасли. 

      Анализируя социально-экономическую ситуацию региона и области можно сделать вывод о положительной динамике развития, как строительной отрасли, так и остальных сфер жизнедеятельности населения.

      На  территории Орла зарегистрировано 899 предприятий, занятых строительной деятельностью. В последние годы наблюдается устойчивый рост объемов строительства и ввода жилья. За счет всех источников финансирования ввод жилья к концу 2007 года составил 3638 квартир общей площадью 226,7 тыс. кв.м. Выполненный в строительной отрасли города объем работ составил 3,2 млрд. рублей – на 42% больше, чем в этот же период прошлого года. Инвестиции в жилищное строительство за год составили 4,9 млрд. рублей, что в 1,6 раз больше, чем в 2006 г. Завершена разработка Генерального плана г. Орла. В четырех районах города прошли  11 публичных слушаний, внесено 64 предложения и замечания, которые учтены разработчиками. Разработаны и утверждены проекты планировок территории микрорайонов №6 «Раздольный» и  №13 «Московский», эти проекты также прошли слушания.

Оценка нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Орел ул.1-Посадская,13