Оценка нежилых помещений

СОДЕРЖАНИЕ

Сопроводительное письмо

К Отчету  №01/06 об оценке объекта недвижимости

В соответствии с договором на оценку, оценщиком произведена оценка нежилых складских помещений общей площадью – 1300 кв.м., расположенных на 2 этажах здания и в цокольном этаже, находящегося по адресу: город Челябинск, ул. 50 лет ВЛКСМ, 11  

Данная работа проводилась с  целью консультации Заказчика относительно рыночной стоимости Объекта недвижимости. По информации, полученной от Заказчика, результаты оценки будут использованы при подготовке к совершению сделки с оцениваемым недвижимым имуществом, с заложением данного имущества в залог банку.

Выводы, содержащиеся в прилагаемом отчете, основаны на расчетах, заключениях и иной информации, полученной в результате исследования рынка, анализа всей предоставленной Заказчиком информации об имуществе, на опыте и профессиональных знаниях оценщика

Проверка финансовых и иных данных, предоставленных Заказчиком, не проводилась. Указанная информация принята как достоверная.

Обращаем Ваше внимание, что настоящее  письмо не является отчетом об оценке, а лишь предваряет последний. Части  прилагаемого отчета об оценке не могут  использоваться отдельно, а только в связи с полным текстом отчета, принимая во внимание все содержащиеся в нем допущения и ограничения.

В результате проведенных исследований оценщик пришел к заключению, что:

рыночная стоимость  нежилых помещений, общей площадью 1300 кв.м., расположенных на цокольном, 1, 2 этаже здания, находящегося по адресу: город Челябинск, ул. 50 лет ВЛКСМ, 11, с учетом всех ограничительных условий и сделанных допущений, по состоянию на  12 мая 2006 года  составляет (с учетом НДС):

9 613 256,752рублей

(девять миллионов  шестьсот тринадцать тысяч двести  пятьдесят шесть рублей 75 копеек)

Предлагаемая Вашему вниманию оценка, выполнена с наивысшей ответственностью и прилежанием, при соблюдении требования о независимости оценщика, при выполнении условия  страхования гражданской ответственности оценщика; в полном соответствии с Федеральным законом от 29.07.98г. №135-Ф3 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Стандартами оценки, обязательными к применению субъектами оценочной деятельности в Российской Федерации (утверждены постановлением Правительства Российской Федерации от 6 июля 2001 г. № 519).

Выражаю Вам свою признательность  за возможность оказания услуг Вашей  организации.

С уважением,

2. ВВЕДЕНИЕ

Лицензия на осуществление  оценочной деятельности № 111, от 2004 года, предоставлена на основании Приказа Минимущества России.

Срок действия лицензии до 02 августа 2009 года

1. ОБЪЕКТ ОЦЕНКИ

Таблица 1

1.2. ЦЕЛЬ ОЦЕНКИ

Целью оценки в нашем понимании является:

определение рыночной стоимости на имущество указанное в п.1.1., по состоянию на дату оценки.

1.3. ДАТА ОЦЕНКИ

За дату оценки принято – 12 мая 2006 года.

1.4. НАЗНАЧЕНИЕ ОЦЕНКИ

Результаты оценки будут использованы при совершении сделки в отношении оцениваемого имущества.

1.5. ИСПОЛЬЗУЕМЫЕ СТАНДАРТЫ

• Федеральный закон от 29.07.98г. №135-Ф3 (с изменениями) «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»;
• «Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности в Российской Федерации». Утверждены постановлением Правительства Российской Федерации от 6 июля 2001 г. № 519.

1.6.  ГРАФИК ОБСЛЕДОВАНИЯ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

27 апреля -  12 мая 2006 года

2. ОСНОВНЫЕ  ПРЕДПОЛОЖЕНИЯ, ДОПУЩЕНИЯ   И ОГРАНИЧИВАЮЩИЕ  УСЛОВИЯ

Следующие допущения и ограничивающие условия являются неотъемлемой частью данного отчета.

1. Настоящий отчет достоверен лишь в полном объеме и лишь в указанных в нем целях.
2. Балансовая стоимость объекта оценки не предоставлена. В отчете об оценке данная величина является расчетной.
3. По согласованию с Заказчиком, рыночная стоимость земельного участка или стоимость права аренды не рассчитывается.
4. В расчет рыночной стоимости объекта оценки включается юридический риск.
5. Оценщик не несет ответственности за юридическое описание прав оцениваемой собственности или за  вопросы, связанные с рассмотрением прав собственности. Право оцениваемой собственности считается достоверным.
6. Оценщик не обязан приводить обзорные материалы (фотографии, планы, чертежи и т. п.) по объекту недвижимости. 
7. Оценщик предполагает отсутствие каких-либо скрытых фактов, влияющих на оценку, на состояние собственности, конструкций, грунтов. Оценщик не несет ответственности за наличие таких скрытых фактов, ни за необходимость выявления таковых.
8. Сведения, полученные оценщиком и содержащиеся в отчете, считаются достоверными.  Однако оценщик не может гарантировать абсолютную точность информации, поэтому для всех сведений указан источник информации.
9. Ни клиент, ни оценщик не могут использовать отчет иначе, чем это предусмотрено договором на оценку.
10. От оценщика не требуется  появляться в суде или свидетельствовать иным способом по поводу произведенной оценки,  иначе как по официальному вызову суда.
11. Мнение оценщика относительно рыночной стоимости объекта действительно только на дату оценки. Оценщик не принимает на себя никакой ответственности за изменение экономических, юридических и иных факторов, которые могут возникнуть после этой даты и повлиять на рыночную ситуацию, а следовательно, и на рыночную стоимость объекта.

3. РЕЗУЛЬТАТЫ ОЦЕНКИ И ЗАКЛЮЧЕНИЕ

В результате проведенных исследований итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки с учетом всех ограничительных условий и сделанных допущений, по состоянию на 12 мая 2006 года составляет (с учетом НДС):

4 685 070, 37 рублей

(Четыре миллиона шестьсот восемьдесят пять тысяч семьдесят рублей 37 коп)

4. СЕРТИФИКАТ РЫНОЧНОЙ  СТОИМОСТИ

Настоящий Отчёт об оценке разработан и составлен Оценщиком.

Я, нижеподписавшаяся, данным удостоверяю, что в соответствии с имеющимися у меня данными:

• изложенные в данном отчёте факты правильны и соответствуют действительности;
• сделанный  анализ, высказанные мнения и полученные выводы действительны исключительно в пределах, оговорённых в данном отчёте допущений и ограничивающих условий, и являются моими персональными, профессиональными непредвзятыми суждениями и выводами;
• Я не имею ни в настоящем, ни в будущем какого-либо интереса в объекте оценки, являющемся предметом данного отчёта. Я также не имею личной заинтересованности и предубеждения в отношении вовлечённых сторон;
• мое вознаграждение ни в коей степени не связано с объявлением заранее определённой стоимости, с достижением заранее оговорённого результата или с последующими событиями;
• задание  на оценку не основывалось на требовании определения минимальной или оговорённой цены;
• анализ, мнения и выводы были получены, а этот отчёт составлен в полном соответствии с Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Стандартами оценки, обязательными к применению субъектами оценочной деятельности в Российской Федерации (утверждены постановлением Правительства Российской Федерации от 6 июля 2001 г. № 519).
• расчётная стоимость признаётся действительной на дату оценки.

6. СТАНДАРТИЗОВАННЫЕ ТЕРМИНЫ И ОПРЕДЕЛЕНИЯ

1. ТЕРМИНОЛОГИЯ

1. Имущество - объекты окружающего мира, обладающие полезностью, и права на них.
2. Оценка имущества - определение стоимости имущества в соответствии с поставленной целью, процедурой оценки и требованиями этики оценщика.
3. Объект оценки - имущество, предъявляемое к оценке.
4. Принцип оценки имущества - основные экономические факторы, определяющие стоимость имущества.

• Примечание. В практике оценки имущества используются следующие принципы - спроса и предложения, изменения, конкуренции, соответствия, предельной продуктивности, замещения, ожидания, наилучшего и наиболее эффективного использования и другие.

5. Оценщик имущества - лицо, обладающее подготовкой, опытом и квалификацией для оценки имущества.
6. Дата оценки имущества - дата , по состоянию на которую произведена оценка имущества.
7. Отчет об оценке имущества - документ, содержащий обоснование мнения оценщика о стоимости имущества.
8. Услуги по оценке имущества - результат взаимодействия оценщика и заказчика, а также собственная деятельность оценщика, в соответствии с целями оценки имущества.
9. Этика оценщика имущества - совокупность этических правил и норм поведения оценщика при проведении процедуры оценки имущества.
10. Стоимость имущества.
11. Рыночная стоимость имущества - расчетная денежная сумма, по которой продавец, имеющий полную информацию о стоимости имущества и не обязанный его продавать, согласен был бы продать его, а покупатель, имеющий полную информацию о стоимости имущества и не обязанный его приобрести, согласен был бы его приобрести.

Примечание. Рыночная стоимость имущества может быть определена при наличии следующих условий:

• рынок является конкурентным и предоставляет достаточный выбор имущества для взаимодействия большого числа покупателей и продавцов;
• покупатель и продавец свободны, независимы друг от друга, хорошо информированы о предмете сделки и действуют только в целях максимального удовлетворения собственных интересов - увеличить доход или полнее удовлетворить потребности;
• имущество обращается или продается за разумный интервал времени, обеспечивающий его доступность всем потенциальным покупателям;
• оплата сделки производится деньгами или денежным эквивалентом, при этом покупатель и продавец используют типичные финансовые условия, принятые на рынке.

12. Восстановительная стоимость имущества - стоимость воспроизводства копии имущества в ценах на дату оценки.

13. Стоимость замещения имущества - стоимость аналога объекта оценки в ценах на дату оценки.
14. Первоначальная стоимость имущества - фактические затраты на приобретение или создание имущества на момент начала его использования.
15. Остаточная стоимость имущества - стоимость имущества с учетом износа.
16. Стоимость имущества при существующем использовании - рыночная стоимость имущества, основанная на продолжении формы его функционирования при предложении возможности его продажи на рынке.
17. Стоимость действующего предприятия - стоимость единого имущественного комплекса, определяемая в соответствии с результатами функционирования сформировавшегося производства.

• Примечание. Оценка стоимости отдельных объектов предприятия заключается в определении вклада, который вносят эти объекты в качестве составных компонентов действующего предприятия.

5.2.  ПРОЦЕСС ОЦЕНКИ СТОИМОСТИ  ИМУЩЕСТВА

1. Процедура оценки имущества - совокупность приемов, обеспечивающих процесс сбора и анализа данных, проведение расчетов стоимости имущества и оформление результатов оценки.

• Примечание. В практике оценки имущества используют следующие подходы - затратный, сравнительного анализа продаж, доходный.

2. Затратный подход - способ оценки имущества, основанный на определении стоимости издержек на создание, изменение и утилизацию имущества, с учетом всех видов износа.

• Примечание.

• Затратный подход реализует принцип замещения, выражающийся в том, что покупатель не заплатит за готовый объект больше, чем за создаваемый объект той же полезности.
• При осуществлении затратного подхода используются следующие методы оценки - сравнительной стоимости единицы; стоимости укрупненных элементов; количественного анализа.

3. Подход сравнительного анализа продаж - способ оценки имущества путем анализа сравнительных продаж объектов сравнения имущества после проведения соответствующих корректировок, учитывающих различие между ними.

4. Доходный подход - способ оценки имущества, основанный на определении стоимости будущих доходов от его использования.
5. Метод сравнительной стоимости единицы имущества - оценка имущества на основе использования единичных скорректированных укрупненных показателей затрат на создание аналогичного имущества.
6. Износ имущества - снижение стоимости имущества под действием различных причин.

• Примечание.

• 1. Износ определяется на основании фактического состояния имущества или по данным бухгалтерского и статистического учета.
• 2. Существуют три вида износа - физический, функциональный, внешний.
• 3. По характеру состояния износ разделяют на устранимый и неустранимый.

7. Физический износ имущества - износ имущества, связанный со снижением его работоспособности в результате как естественного физического старения, так и влияния внешних неблагоприятных факторов.

8. Функциональный износ - износ имущества из-за несоответствия современным требованиям, предъявляемым к данному имуществу
9. Внешний износ имущества - износ имущества в результате изменения внешней экономической ситуации.
10. Устранимый износ имущества - износ имущества, затраты на устранение которого меньше, чем добавляемая при этом стоимость.
11. Неустранимый износ имущества - износ имущества, затраты на устранение которого больше, чем добавляемая при этом стоимость.
12. Объект сравнения имущества - аналог, подобный объекту оценки, который используется для расчета стоимости имущества.
13. Скорректированная цена имущества - цена продажи объекта сравнения имущества после ее корректировки на различия с объектом оценки.
14. Метод прямой капитализации - оценка имущества при сохранении стабильных условий использования имущества, постоянной величине дохода, отсутствии первоначальных инвестиций и одновременном учете возврата капитала и дохода на капитал.
15. Метод дисконтирования денежных потоков - оценка имущества при произвольно изменяющихся и неравномерно поступающих денежных потоках в зависимости от степени риска, связанного с использованием имущества.
16. Согласование результата оценки - получение итоговой оценки имущества на основании результатов, полученных с помощью различных методов оценки.

5.3.  ОБЩИЕ ТЕРМИНЫ И ОПРЕДЕЛЕНИЯ

1. Право собственности - право собственника владеть, пользоваться и распоряжаться своим имуществом. К правам собственности относятся:

• право совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц;

• право отчуждать свое имущество в собственность другим лицам;
• право передавать свои права владения, пользования и распоряжения имуществом; право отдавать имущество в залог.

2. Передача права собственности - надлежащим образом юридически оформленный акт купли-продажи, обмена, дарения, наследования, изъятия.

3. Заказчик - юридическое или физическое лицо, которому оказывает услуги оценщик имущества.
4. Заказ на оценку - письменный договор на оценку конкретного имущества между заказчиком или уполномоченным лицом с оценщиком имущества.
5. Ограничивающее условие - заявление в отчете, описывающее препятствие или обстоятельство, которое влияет на оценку стоимости имущества.
6. Аренда - право временного возмездного владения и/или пользования чужим имуществом.
7. Арендная плата - плата за право пользования чужим имуществом.
8. Рыночная арендная плата - переменная арендная плата в период действия договора.
9. Рыночная цена - предлагаемая, запрашиваемая или уплаченная денежная сумма при любой сделке.
10. Капитализация дохода - процесс, определяющий взаимосвязь будущего дохода и текущей стоимости объекта оценки.
11. Коэффициент капитализации - норма дохода, которая отражает взаимосвязь между доходом и стоимостью объекта оценки.
12. Ставка капитализации - отношение рыночной стоимости имущества к приносимому им чистому годовому доходу.
13. Внутренняя норма прибыли - норма дисконтирования, при которой настоящая стоимость всех будущих денежных потоков равна сумме начальных инвестиций.
14. Денежный поток - движение денежных средств, возникающее в результате использования имущества.
15. Потенциальный валовой доход - максимальный доход, который способен приносить объект оценки.
16. Действительный валовой доход - потенциальный валовой доход с учетом потерь от недоиспользования объекта оценки, неплатежей, а также дополнительных видов доходов.
17. Чистый операционный доход - действительный валовой доход, за исключением операционных расходов.
18. Норма дисконтирования - норма сложного процента, применяемая при пересчете стоимости денежных потоков на определенный момент времени.
19. Дисконтирование - способ определения стоимости имущества на определенный момент времени.
20. Возврат капитала - возврат начальных инвестиций за счет доходов или перепродажи.
21. Операционные расходы - затраты, необходимые для поддержания воспроизводства доходов от имущества.
22. Копия - точное воспроизводство объекта оценки.
23. Аналог - объект сходный или подобный оцениваемому имуществу.

6. ПРОЦЕСС ОЦЕНКИ

Оценка рыночной стоимости рассматриваемого Объекта недвижимости  включала в себя следующие этапы:

• Сбор общих данных и их анализ: на этом этапе были проанализированы данные, характеризующие природные, экономические, социальные и другие факторы, влияющие на рыночную стоимость объекта в масштабах города и района расположения объекта.
• Сбор специальных данных и их анализ: на данном этапе была собрана более детальная информация, относящаяся как к оцениваемому объекту, так и к сопоставимым с ним другим объектам, недавно проданным. Сбор данных осуществлялся путём изучения соответствующей документации, консультаций с представителями административных служб, сотрудниками агентств по недвижимости. Был проведён также анализ цен предложения на рынке объектов недвижимости.
• Применение методов оценки объекта: для расчета рыночной стоимости объекта были рассмотрены все три метода оценки, принятые Государственными стандартами.
• Подготовка отчёта об установленной стоимости: на данном этапе все результаты, полученные на предыдущих этапах, сведены воедино и изложены в виде отчёта.

7. ЭКОНОМИЧЕСКОЙ СИТУАЦИЯ В ЧЕЛЯБИНСКОЙ ОБЛАСТИ

7.1  КРАТКАЯ ИСТОРИЧЕСКАЯ СПРАВКА

Административное формирование территории области началось в 18 веке. Челябинск был основан в 1736 году как крепость на месте башкирского поселения Челяба (Селяба).

В 1743 году Челябинск – административный центр Исетской провинции Российской империи. С 1781 года Челябинск – уездный  город Екатеринбургской провинции (Пермского затем Уфимского наместничества), а с 1796 года вошел в Уральскую область Оренбургской губернии. На протяжении 1919-1923 годов Челябинск был центром Челябинской губернии, а потом находился в составе тогдашней Уральской области.

В годы первых пятилеток промышленный потенциал города вырос. 17 января 1934 года образована Челябинская область. В нынешних границах она существует с 6 февраля 1943 года.

7.2. ОПИСАНИЕ РЕГИОНА

Челябинск – областной центр. Расположен на расстоянии 1919 км от Москвы. Население города составляет 1 112 тыс. человек. По численности население Челябинска занимает 8 место в России. Площадь территории – 500 кв. км. Обеспеченность жильем 17,9 кв.м на человека. Обеспеченность телефонами – 221 на 1000 жителей. Обеспеченность автомобилями – 350 на 1000 жителей. Средняя продолжительность жизни составляет: общая – 67,9; мужчины – 62,1; женщины – 73,8.  Индекс рождаемости/смертности  7,7/13,0. Уровень безработицы 1,17%.

Челябинск – крупный промышленный город, центр научной и культурной жизни области. Современная структура производства сложилась с учетом исторически мощного производственного потенциала, удобного географического положения и наличия квалифицированных кадров. Наибольшее значение для города имеют металлургия, машиностроение, металлообрабатывающая, пищевая и строительная отрасли. Существенные мощности сосредоточены на многочисленных конверсируемых предприятиях военно-промышленного комплекса.

Потребительский рынок

Потребительский рынок области  в текущем году развивается динамично  и характеризуется высокой товарной насыщенностью. Этому способствует стабильная экономическая ситуация, рост реальных располагаемых доходов населения области, увеличение поставок потребительских товаров.

Оборот розничной торговли в  январе-сентябре 2004 года вырос на 14,2% к январю-сентябрю 2003 года и составил 75405,1 млн. рублей.

Как положительный фактор развития розничной торговли можно отметить динамичное увеличение доли организованного  сектора торговли и сокращение торговли на рынках (76,2% и 23,8% соответственно). Улучшилась и структура оборота розничной торговли, о чем свидетельствуют опережающие темпы роста продажи непродовольственных товаров по сравнению с продовольственными (129,1% и 100,1%) и рост удельного веса непродовольственных товаров в общем объеме оборота (54,8% против 48,8% в январе-сентябре 2003 года). Позитивным изменениям в структуре оборота розничной торговли способствовало увеличение объема продаж непродовольственных товаров длительного пользования в кредит.

В текущем году в области ежедневно продается товаров на сумму около 275,2 млн. рублей (219 млн. рублей в прошлом году), при этом наблюдается увеличение продажи практически по всем товарным группам.

Целенаправленно ведется работа по развитию инфраструктуры отрасли за счет ввода в эксплуатацию новых предприятий торговли, внедрения прогрессивных торговых технологий. За 9 месяцев текущего года введено в эксплуатацию в городах и районах области 378 новых магазинов общей площадью около 43 тыс.кв.м.

В целях улучшения информационного  обеспечения руководителей организаций и индивидуальных предпринимателей, занятых в сфере торговли, в сентябре проведены “круглый стол” на тему: “Об изменениях областного законодательства в сфере алкогольной продукции” и выездной семинар в г.Чебаркуле на тему: “Управление и регулирование на потребительском рынке”.

В сфере общественного питания  наметилась положительная тенденция  в открытии предприятий общедоступной  сети с расширением спектра услуг  – развлекательных, лечебно-оздоровительных  и др. За январь–сентябрь текущего года открыто 114 объектов общественного питания.

Объем платных услуг населению  области в январе-сентябре 2004 года сложился в сумме 21537,8 млн. рублей и  вырос на 8,9% по сравнению с соответствующим  периодом прошлого года.

Наиболее динамично развиваются услуги физической культуры и спорта – 133,3%, связи – 127,8%, правового характера – 113,6%, бытовые – 107,3%, медицинские – 107,3%, транспортные – 106% и туристические – 105,9%.

Расширяется сеть предприятий бытового обслуживания на территории Челябинской области. За январь-сентябрь 2004 года в городах и районах области открыто 134 предприятия, оказывающих бытовые услуги.

В сентябре 2004 года индекс потребительских цен составил 101,2% к предыдущему месяцу. С начала 2004 года цены выросли на 9,5%, в т.ч. на товары – на 8,1% и платные услуги – на 14,2%.

По сравнению с декабрем 2003 года повысились цены на хлеб и хлебобулочные  изделия – на 29,9%, макаронные изделия  – на 13,3%, на сахар – на 16,3%, крупу  и бобовые – на 11,3%, мясо и птицу  – на 8,9%, рыбу и морепродукты – на 5,8%.

Развитие инфраструктуры  

За январь-сентябрь 2004 года собственная  выработка тепловой энергии ОАО  “Челябоблкоммунэнерго” сохранилась  на уровне аналогичного периода 2003 года и составила 904,2 тыс. Гкал. Реализация тепловой энергии от Троицкой ГРЭС снизилась на 9% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года и составила 176,9 тыс. Гкал.

В январе-сентябре 2004 года построено 295 км газопроводов и газовых сетей. Переведено на газ 14 котельных.

Распоряжением Губернатора Челябинской области от 01.04.2004 года №453-р “О распределении и направлении бюджетных средств” предусмотрено выделить  404,3 млн. рублей на проведение капитального ремонта жилищного фонда и инженерной инфраструктуры, текущего ремонта жилищного фонда и объектов социально-культурной сферы. На выполнение мероприятий по данному распоряжению за январь-сентябрь текущего года Министерством финансов области перечислено муниципальным образованиям 277,4 млн. рублей.

Постановлением Правительства  Челябинской области от 22.01.2004г. №2-п утвержден план мероприятий по реформированию жилищно-коммунального хозяйства Челябинской области на 2004 год.

На территории области создано  и действуют 46 служб “Заказчика”, в управление которым передано 99% от общей площади муниципального жилищного фонда. Более 90% муниципального жилищного фонда обслуживается организациями-подрядчиками на договорной основе со службами “Заказчика”. Кроме этого, созданы и действуют 126 товариществ собственников жилья.

В январе-сентябре 2004 года общий объем услуг связи составил 5433,5 млн. рублей, в том числе юридическим лицам – 2119,1 млн. рублей (39%), населению – 3314,4 млн. рублей (61%) и по сравнению с январем-сентябрем 2003 года увеличился на 37%.

В январе – сентябре 2004 года Челябинским  филиалом электросвязи ОАО “Уралсвязьинформ” установлено 29708 телефонов (в том числе ГТС-27103, CDMA-49755, СТС-2382), 126 универсальных таксофонов.

Предприятиями транспорта за январь-сентябрь 2004 года перевезено 67622,4 тыс. тонн или 104,7% к соответствующему периоду прошлого года, в том числе железнодорожным – 63301 тыс. тонн (111,8%), автомобильным – 4321,4 тыс. тонн (54,2%). Грузооборот предприятий транспорта составил 43108,9 млн. т-км, что составляет 106,1% к уровню января-сентября 2003 года, в том числе по железнодорожному транспорту – 42919 млн. т-км (106,1%), по автомобильному транспорту – 189,9 млн. т-км (89,3%).