Оценка объекта коммерческой недвижимости

Введение

      Положительные экономические тенденции: активный рост покупки недвижимости, уменьшение банковских кредитных ставок, благодаря  чему стало выгодно использовать кредиты для развития бизнеса, рост объемов вложения средств в недвижимость и строительство, законодательные изменения последних лет повлияли на рост количества сделок с коммерческой недвижимостью. Пропорционально выросла и востребованность в оценочных услугах. Очевидно, что в операциях с имуществом должен участвовать профессионал, который может ориентировать продавца и покупателя относительно стоимости включенных в сделку объектов. Мировая практика показывает, что отсутствие в данных процессах независимых профессиональных оценщиков, как правило, приводит к некорректному выведению стоимости.

      Оценщик, выполняя свою работу, зачастую вынужден решать задачи юридического и экономического характера, при этом он должен быть хорошим специалистом в области строительства и бухгалтерского учета. В странах с развитой экономикой обращение к оценщику в процессе принятия управленческих решений — норма, так как этот специалист предоставляет объективные данные, полученные проверенными методами и подтвержденные его опытом.

      Значительный  интерес представляет оценка недвижимого  имущества, приносящего доход.

      Наиболее  характерные ситуации оценки коммерческой недвижимости - оценка объектов для сделок купли-продажи и кредитование под залог недвижимости. На втором месте стоят оценка при внесении недвижимости в уставный капитал предприятия, при страховании имущества, а также оценка недвижимости в целях налогообложения и привлечения инвесторов.

      Оценка  коммерческой недвижимости включает в  себя определение стоимости права собственности или иных прав, например, права аренды, права пользования и т.д. Оценочная экспертиза проводится в отношении зданий промышленного, социального назначения, производственных комплексов, офисных, складских и торговых помещений, объектов незавершенного строительства.

      Среди объектов, которые оцениваются чаще, на первом месте находятся торговые и складские помещения.

      Обязательным  условием оценки недвижимости является учет специфики функционирования рынка  недвижимости, так как состояние  рынка недвижимости оказывает существенное влияние на потоки доходов, уровни риска, и на возможную цену реализации объекта недвижимости в определенный момент времени в будущем, т.е. на основные данные, используемые при оценке методами доходного подхода. Учет особенностей функционирования рынка недвижимости позволяет более обоснованно скорректировать данные ретроспективного  периода для оценки недвижимости методами доходного подхода. Кроме того, определение инвестиционной привлекательности недвижимости как объекта для инвестирования (если оценка заказывается потенциальным инвестором) требует обязательного учета рынка недвижимости и перспектив его развития в будущем.

          Актуальность темы исследования  заключается в росте в последние годы количества кредитов, полученных под залог недвижимости. Данный вид финансирования значительно расширяет возможности развития бизнеса, делая доступным заемщику существенно большие денежные суммы и, за счет обеспечения рисков, уменьшая процентные ставки, выставляемые банками. Вследствие этого растет спрос и на оценочные услуги, так как банки, в принятии решения о сумме выдаваемого кредита, ориентируются на заключения независимых экспертов-оценщиков.

          Различные теоретические и методические аспекты оценки недвижимости в целом и коммерческой, в частности, исследованы зарубежными и отечественными авторами. 

          Так, теоретические вопросы ценообразования разрабатывались в фундаментальных исследованиях А. Смита, Д. Рикардо, К. Маркса,                А. Маршалла. Они получили развитие в исследованиях современных ученых, в том числе в работах отечественных экономистов. Но данные исследования носят общий характер и не делают акцента на вопросах оценки коммерческой недвижимости. Практически все вопросы оценки недвижимости охватывают работы зарубежных ученых: Ордуэй Ник., Фридмана Дж., Харрисона Генри.

      Целью данной работы является теоретическое исследование имеющихся в рамках различных подходов к оценке основных методов и приемов исследования объекта недвижимости с целью установления его стоимости, рассмотрение основных вопросов, связанных с оценкой коммерческой недвижимости, определение понятия залоговой стоимости и сферы ее применения, а также проведение оценки коммерческой недвижимости, определение обоснованного вывода о величине рыночной стоимости и, на ее основе, величине ликвидационной стоимости объекта исследования, а также определение величины залоговой стоимости объекта недвижимости.

      Также в рамках работы предстоит провести описание и подробный анализ всей совокупности данных об объекте исследования, расчет количественных и учет качественных характеристик объекта и рынка; сформулировать обоснованное мнение о предмете исследования. 
 
 
 
 
 
 
 

Глава 1. Основные понятия  оценки недвижимости

1.1. Понятие недвижимости и основные виды ее стоимости

     Недвижимое  имущество - это физические объекты  с фиксированным местоположением  в пространстве и все, что неотделимо с ними связано как под поверхностью, так и над поверхностью земли или все, что является обслуживающим предметом, а также права, интересы и выгоды, обусловленные владением объектами. Под физическими объектами понимаются нерасторжимо связанные между собой земельные участки и расположенные на них строения.

     Следовательно, под объектом недвижимости понимается, во-первых, предприятие в целом как имущественный комплекс, а во-вторых, земельный участок, неотъемлемой частью которого могут быть:

  • здание (сооружение) или группа зданий (сооружений), расположенных на этом участке, подземные сооружения, относящиеся к данному участку;
  • обособленные водные объекты, многолетние насаждения;
  • инженерные сооружения и сети, осуществляющие подключение земельного участка и находящихся на нем зданий (сооружений) к объектам инфраструктуры квартала или города. Сюда же относятся доли собственности в объектах инженерной инфраструктуры, находящихся в совместной эксплуатации собственников недвижимости квартала или города;
  • стационарные сооружения благоустройства территории участка;
  • элементы хозяйственного, транспортного и инженерного обеспечения, относящиеся к данному объекту недвижимости, но расположенные вне границ его земельного участка;
  • другие объекты, которые в совокупности с вышеперечисленными компонентами недвижимости составляют нерасторжимое конструктивное или функциональное целое.
 

     Недвижимое  имущество находится в свободном  гражданском обороте и является объектом различных сделок, что порождает потребность в оценке его стоимости, т.е. в определении денежного эквивалента различных видов недвижимости в конкретный момент времени.

     Стоимость недвижимости, как и любого товара, имеет две формы проявления - потребительную и меновую стоимость.

     Потребительная  стоимость обусловлена совокупностью естественных и общественных свойств и процессов объекта недвижимости с точки зрения конкретного пользователя, который исходит из сложившегося варианта ее использования, а также естественными и общественными свойствами товара, которые определены уровнем технического развития и общественными потребностями.

     Плодородие  и местоположение земельного участка, количественные и качественные характеристики зданий и сооружений, их уникальность и долговечность, вкусы и предпочтения собственника и многие другие факторы формируют потребительную стоимость объекта недвижимости. Например, устаревший в архитектурном и инженерном плане жилой дом может представлять для семьи высокую потребительную стоимость, обусловленную историческими или родословными факторами, однако его меновая стоимость будет небольшой.

     Меновая стоимость возникает в процессе обмена объектов недвижимости. При этом в товарном хозяйстве всеобщим эквивалентом измерения выступают деньги. На конкурентном рынке цена, как денежное выражение стоимости, является фактором, уравновешивающим силы спроса и предложения. Форма проявления меновой стоимости - цена, которая отражает суммарное действие всех рыночных факторов.

Полезность  - форма выражения потребительной стоимости. Затраты - это выраженные в денежной форме расходы на создание или реконструкцию объекта недвижимости. Прежде всего, они представляют собой меру издержек, необходимых для воспроизводства точной копии объекта или объекта, аналогичного по полезности объекту оценки.

     Местоположение, которое в значительной мере определяет величину эксплуатационных затрат, особенно транспортных, часто выступает необходимым элементом технологии (например, далеко не в каждом месте можно построить речной порт или гидроэлектростанцию), наконец, элементом удобства для покупателя.

     Спрос и предложение. При снижении спроса вероятная цена продажи объекта может упасть ниже издержек на его воспроизводство.

     Таким образом, цена - это денежное выражение стоимости объекта недвижимости, с точки зрения типичных субъектов рынка, на конкретную дату продажи, исходя из варианта его наилучшего использования.

     Цена  как форма проявления стоимости, выражающая результат, неизбежно отклоняется от стоимости заключения сделки между покупателем и продавцом в конкретных рыночных условиях под влиянием различных финансовых факторов.

     Задача  практикующих оценщиков - оценить стоимость  объекта как фундаментальную  основу оценки.

     Для этого практикующим оценщикам необходимо правильно выбрать вид определяемой стоимости, соответствующий целям и условиям оценки с учетом:

  • международных стандартов оценки;
  • перехода российской экономики на международные требования бухгалтерского учета и аудита;
  • принципов финансового менеджмента и инвестиционного проектирования.

     В зависимости от целей оценки, полноты оцениваемых прав на недвижимость различные виды стоимости могут быть выделены:

  • рыночная стоимость;
  • ликвидационная;
  • инвестиционная.

     Краеугольный  камень теории оценки недвижимости - это  понятие “рыночная стоимость”.

     Рыночная  стоимость определяется исходя из варианта наилучшего использования объекта недвижимости.

     На  практике используются различные определения  рыночной стоимости, причем в юридических инстанциях, кредитных организациях, финансовых и страховых компаниях ее трактовка имеет определенные особенности.

     Рыночная  стоимость - наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, т.е. когда:

  • одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая не обязана принимать исполнение;
  • стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
  • объект оценки представлен на открытый рынок в форме публичной оферты;
  • цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки;

     • платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

     Частой  ошибкой начинающих оценщиков является принятие цены предыдущих похожих сделок за стоимость аналогичной недвижимости без анализа условий, в которых произошли эти сделки. Пока не проведен детальный анализ условий сделки, нельзя сделать обоснованный вывод о рыночной стоимости недвижимости.

     Если  условия сделок с недвижимостью отличаются от типичных для данного сегмента рынка, например, по формам финансирования, то для определения рыночной стоимости необходимо ввести поправки, отражающие реакцию рынка на изменившиеся условия.

     Типичной  ошибкой является и сопоставление рыночной цены с издержками на строительство сопоставимого объекта. Только в редких случаях сбалансированного рынка, когда относительно новое здание или сооружение будет соответствовать наилучшему и наиболее эффективному использованию земельного участка, издержки и рыночная стоимость будут близки по значению. Во всех остальных ситуациях величина издержек и рыночной стоимости недвижимости будут в той или иной степени расходиться.

     Ликвидационная  стоимость - денежная сумма в виде разницы между доходами от ликвидации объекта недвижимости и расходами на ее проведение. Это стоимость, с которой приходится соглашаться продавцу при вынужденной продаже недвижимости в ограниченный период времени, не позволяющий значительному числу потенциальных покупателей ознакомиться с объектом и условиями продажи.

     Инвестиционная  стоимость - стоимость объекта недвижимости для конкретного инвестора (группы инвесторов), основанная на его инвестиционных требованиях и предпочтениях. Расчет стоимости основан на субъективной оценке дисконтированных издержек и доходов инвестора, ожидаемых от использования данного объекта недвижимости в перспективном инвестиционном проекте.

     В основе расчета инвестиционной стоимости  лежит целесообразность инвестирования, с точки зрения типичных инвесторов, на данном сегменте рынка недвижимости. Например, инвестиционная стоимость здания, расположенного в центре города, может быть определена исходя из наиболее эффективного использования аналогичных объектов недвижимости с учетом насыщенности рынка данными услугами и соизмерена с текущими доходами, которые потерял бы собственник здания при его продаже.

     Инвестиционная  стоимость недвижимости для конкретного  инвестора отличается от ее рыночной стоимости в результате разных оценок требуемой ставки доходности, престижности, перспективности местоположения, возможности получения “спиритического” эффекта. Она рассчитывается при застройке вакантных земельных участков, расширении и реконструкции объектов недвижимости, внесении объектов недвижимости в качестве вклада в уставные капиталы предприятий и в других случаях.

     А также может быть рассчитана залоговая  стоимость.

     Залоговая стоимость - стоимость объекта недвижимости, обеспечивающего ипотечный кредит, которую кредитор надеется получить при вынужденной продаже на рынке данного объекта недвижимости в случае неплатежеспособности заемщика. Величина залоговой стоимости служит верхним пределом ссуды, которая предоставляется под залог объекта недвижимости. Залоговая стоимость меньше рыночной стоимости на величину рисковой составляющей, а также дохода кредитного учреждения от данной операции.

     В статье 69 Федерального закона “Об ипотеке (залоге недвижимости)” специально подчеркивается: “Ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части”. Данным законом устраняются многие юридические сложности, которые возникали на практике при отдельном залоге зданий и сооружений без определения статуса прав на земельные участки, находящиеся, как правило, в муниципальной собственности. 
 
 
 

1.2. Понятие залога и залоговой стоимости

     Залог недвижимости, как источник привлечения  инвестиций, представляет собой один из основных механизмов устойчивого  функционирования и развития компании. Кредитование под залог имущества  является одним из важнейших направлений банковской деятельности. Залог является одним из наиболее действенных способов, побуждающих заемщика (должника) выполнить свои обязательства.  Следует отметить недостаточность разработанности методики оценки стоимости недвижимости для целей залога и кредитования. Так, стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности в Российской Федерации, не содержат понятия залоговой стоимости и не описывают процедуры, подходы и методы оценки залоговой стоимости. Осуществление залогового кредитования предприятий во многом дискриминационно. Это связано, во-первых, с нестабильностью российской экономики, а, во-вторых, с отсутствием простой и доступной субъектам рынка методологии оценки недвижимости как объекта залога. Данные методы либо определяются внутренними банковскими инструкциями и являются закрытой информацией, либо оценка залога осуществляется на базе ликвидационной стоимости, что снижает его инвестиционный потенциал и привлекательность.

     Залогом признается такой способ обеспечения  обязательств, в силу которого кредитор (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником обеспеченного залогом обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя) за изъятиями установленными законом1.

     Правовая  цель сделки заключается в обеспечении  исполнения основного обязательства, что достигается путем:

     - выделения определенного имущества  в качестве предмета залога;

     - передачей предмета залога во  владение залогодержателю или с оставлением его во владении залогодателя (с правом пользования или без права пользования) с наделением залогодержателя правомочиями по контролю наличия и сохранности залогового имущества;

     - установлением определенных ограничений  залогодателя в распоряжении предметом залога;

     - предоставлением залогодержателю  права истребования предмета  залога от любого лица, в том  числе залогодателя или собственника  имущества, в случае неисполнения  основного обеспечиваемого обязательства; 

     - реализацией предмета залога (имущества) в случае неисполнения основного обеспечиваемого обязательства и получения залогодержателем удовлетворения из стоимости заложенного имущества;

     - предоставления преимущества залогодержателю  перед другими кредиторами залогодателя в получении удовлетворения из стоимости реализованного заложенного имущества за установленными законом изъятиями.

     Залоговые операции имеют широкое распространение  в гражданском обороте, особенно в связи с получением хозяйствующими субъектами коммерческих кредитов2.

     В отличие от других способов обеспечения  обязательств залог (ипотека) имеет  ряд преимуществ:

     1) ГК выделил залог в отдельный  правовой институт, признав за  ним значение обеспечительного  обязательства, то есть залогодержатель,  для реализации своих прав, воздействует непосредственно на предмет залога3.

     2) Обеспеченное залогом обязательство  удовлетворяется из стоимости  заложенного имущества преимущественно  перед другими кредиторами. Преимущественное  право кредитора-залогодержателя  не является безусловным, так как в самой норме содержится оговорка о том, что законодательными актами могут быть установлены изъятия. Суть этих изъятий означает, что закон устанавливает ряд кредиторов, которые являются привилегированными даже по отношению к кредитору, являющемуся залогодержателем.

     Для успешной реализации операций по кредитованию необходимо сформировать основу, по которой  будет производиться финансирование, а также оценить платежеспособность (кредитоспособность) заемщика и состоятельность  его собственности (активов) для того, чтобы обеспечить должное обслуживание долга.

     Предметом залога могут быть имущественные  права, а также любое имущество, кроме вещей, изъятых из оборота, и требований, неразрывно связанных  с личностью кредитора (требования об алиментах, возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью; иных прав, уступка которых другому лицу запрещена законодательными актами). Право залога может распространяться и на имущество, которое поступит в собственность или хозяйственное ведение залогодателя в будущем.

     Залогодатель  сохраняет право распоряжения заложенным имуществом, если иное не предусмотрено  законом или договором. При этом переход права на заложенное имущество, которое уже является обеспечением какого-либо иного обязательства, предшествующее право залогодержателя сохраняет силу. Требования последующего залогодержателя удовлетворяются из стоимости предмета залога после удовлетворения требований предшествующего залогодержателя.

     За  счет заложенного имущества залогодержатель  вправе удовлетворить свои требования в полном объеме, определяемом к моменту фактического удовлетворения, включая проценты, убытки, причиненные просрочкой исполнения, а в случаях, предусмотренных законом или договором, - неустойку.

     В литературе встречаются диаметрально противоположные суждения о том, правомерно ли использование отдельного термина “залоговая стоимость” для обозначения типа стоимости, определяемого в случаях оценки имущества в целях залогового обеспечения банковского кредита.

     Так, например, Дж. Фридман определяет залоговую стоимость, как стоимость объекта недвижимости в целях обеспечения ипотечного кредита4.

     Раскрывая это определение, под залоговой  стоимостью следовало бы понимать определяемую оценщиком (не банком!) стоимость объекта  недвижимости, покрывающую невыплаченную часть основного долга по кредиту, процентов по нему и расходов на продажу объекта в случае невозврата кредита.

     Для банка залоговая стоимость определяет максимально возможный размер ипотечного кредита, имеющий реальное покрытие.

     С другой стороны, в литературе встречаются мнения, что понятие “залоговая стоимость” избыточно и следует вместо него использовать более широкое понятие “ликвидационная стоимость”5. У данного тезиса имеется достаточное количество сторонников среди практикующих оценщиков. Кроме того, при оценке ссудного обеспечения, залога и обеспечения долговых обязательств использование оценщиками понятие ликвидационной стоимости допускается четвертым стандартом Международных стандартов оценки (МСО).

     Введение  нового типа стоимости требует разработки отдельных методик ее расчета, стандартов, описывающих принципы и порядок ее использования, и отличие данного типа стоимости от, например, рыночной стоимости. Вместе с тем, различие между терминами “залоговая стоимость” и “ликвидационная стоимость” заключается в том, что в первом случае речь идет о возможном изъятии и судебной реализации имущества в результате неисполнения должником требований ипотечного кредитования, а во втором - о том же самом, но в результате неисполнения должником иных обязательств.

     Таким образом, в обязанность оценщика входит расчет рыночной и ликвидационной стоимости залога, а определение  объема выдаваемого кредита  (залоговой  стоимости) выполняет банк.

     При расчете стоимости залога Банком определяется залоговая стоимость  имущества исходя из расчетов оценщика об определении рыночной стоимости, т.е. стоимость с учетом применения понижающего коэффициента.

     Таким образом, Залоговая стоимость = Рыночная стоимость - дисконт

       Основным фактором, отличающим залоговую  стоимость от рыночной, является фактор вынужденности продажи, что характерно для нерыночных условий продажи оцениваемых объектов. Кроме того, в понижающий коэффициент включаются возможные издержки, которые понесет банк в случае реализации имущества, его возможный износ, а также ряд других факторов. В зависимости от вида имущества, условий его использования, предполагаемого срока пользования кредитом, ликвидности, понижающий коэффициент может варьироваться от 5 до 80 процентов.

     Как правило, юридические лица и частные  предприниматели оценивают имущество, предлагаемое в качестве залога, с точки зрения эффективности его использования в своей деятельности.

     Оценка  же Банка основывается на анализе  вторичного рынка и его тенденциях. Иными словами, при определении  вида залогового имущества Банк всегда исходит из позиции развития наиболее худшей ситуации, а именно: невозврата заемных средств и обращения взыскания на заложенное имущество с последующей его реализацией.

     Именно  на этом этапе залоговой операции особенно остро встает вопрос о ликвидности имущества, т. е. востребованности его на рынке и возможности его реализовать в максимально сжатые сроки. С этой целью управлением экспертизы залогов производится анализ рынка и определение круга потенциальных покупателей.

1.3. Подходы и методы оценки недвижимости

     Большинство профессионалов сходятся во мнении о  существовании трех подходов к определению  стоимости недвижимости: затратного, сравнительного и доходного.

     Доходный  подход оценивает стоимость недвижимости в данный момент как текущую стоимость будущих денежных потоков, т.е. отражает:

         • качество и количество дохода, который объект недвижимости может 
    принести в течение своего срока службы;

         • риски, характерные как для оцениваемого объекта, так и для региона.

Доходный  подход используется при определении:

Оценка объекта коммерческой недвижимости